Budú schopní mladí ľudia splácať hypotéku po 5-tich rokoch? Ako-investovat.sk .


V súčasnosti sa roztrhlo vrece s hypotékami. Mladí sa zadlžujú až po uši, štát húfne hypoúvery dotuje príspevkom pre mladých, sadzby sú úkrutne nízko, banky sa predbiehajú s hypokampaňami, realitní makléri sa nezastavia... „Áno, súhlasím, ak brať hypotéku tak jedine dnes!“

Štátna podpora pre mladých

Štátna podpora pre mladých (ďalej len ŠPM) funguje prvých 5 rokov. Ak si mladý človek vo veku do 35 rokov zaobstará nehnuteľnosť na úver, banka mu spolu so štátom na prvých 5 rokov odpočíta zo sumy 50 000 eur spolu 3% z úrokovej sadzby. Týmto si mladý človek naozaj môže prísť na výhodné podmienky. Spôsob pripisovania tejto ŠPM je rôzny. Niekedy banka odpočíta % z istiny úveru, inokedy pošle časť splátky na bežný účet. Šalamúnske vysvetlenie zákona o pripisovaní ŠPM spraví rozdiel v zostatku istiny pri úvere na 50 000 eur až 2 500€. (Viac v článku: TU)

Nárast sadzieb?

Úrokové sadzby na úvery momentálne atakujú minimá. Bežne sa predávajú úvery s fixnou úrokovou sadzbou FIX3 a FIX5. To znamená, že najbližších 3 alebo 5 rokov sa výška úroku nezmení, ostane zafixovaná tak, ako bola dojednaná pri podpise úverovej zmluvy. Úvery sú lacné v každom ohľade, ale bude tomu tak aj o 5 rokov? Netrúfam sa zahrať na analytika, ale predpoklad nárastu tam je. Čo čaká mladých po 5-tich rokoch? Ako sa zmení ich splátka? Nezasiahne mladého platiča úveru skončenie ŠPM a nárast sadzby po skončení doby fixácie úveru dvojnásobne? Budú schopní mladí ľudia túto ťarchu splácať? Alebo aspoň majú predstavu o tom, ako to zasiahne ich rozpočet? Ak, nie spravil som práve pre nich ilustratívny prepočet podložený na viacerých teoretických predpokladoch, ktoré sa môžu ale samozrejme aj nemusia naplniť.

 

Príklad

Banka A: Mladý Janko (vek do 35 rokov) si vezme úver v banke A na 30 rokov na nový byt vo výške 50 000 eur pri úrokovej sadzbe 3,9%. Na celú sumu bytu dostane štátnu podporu a po jej zohľadnení je jeho úroková sadzba na prvých 5 rokov iba 0,9% (Výpočet: 3,9% - 3%). Úver má fixnú sadzbu na prvých 5 rokov. Banka A ŠPM odpisuje z istiny úveru.

 

Banka B: Úplne rovnaká situácia s tým rozdielom, že banka B používa spôsob vracania ŠPM na bežný účet a istina úveru klesá pomalšie.

Otázka: Čo sa stane s Jankovou splátkou v oboch situáciach, keď sa očakavaný nárast úrokových sadzieb po 5 rokoch naplní? V prvom prípade úrokové sadzby úverov stúpnu o +1% v druhom o +2%.

 

 

 

Odpoveď: Jankova splátka sa v modelovej situácii navýšila o 55% až 81% podľa toho, ako sa zmenili trhové úrokové sadzby úverov a aj podľa toho, v ktorej banke mal dojednaný úver.

 

V grafickom znázornení nárast mesačnej splátky vyzerá nasledovne:

 

 

Ak sa predpoklady modelovej situácie naplnia, bude Jano schopný splácať navýšené splátky? Je predsa rozdiel platiť za bývanie mesačne 159 eur a 288 eur, no nie? A ozaj, vie Janko, čo ho pravdepodobne o 5 rokov čaká?

Záver: Pri výbere hypoúveru sa radte s odborníkmi, pozná detaily zmluvy a tie Vám môžu ušetriť tisícky eur. Banka A a banka B (a aj banka C, ktorá je hybridom medzi oboma) naozaj existujú a ozaj používajú rozličné spôsoby pripisovania ŠPM. Rozdiel v istine len v prvých 5 rokoch činí 2500 eur, správna rada odborníka Vám ich môže ušetriť! 


Ten vypocet bude asi trosku starsi, nie? Alebo si skutocne niekto este dnes poziciava za zakladnu sadzbu 3,9%? Skor by som cakal nieco v zmysle povodna sadzba 2%, po prispevku pre mladych je urok 0,0%... Pridal: Lobista dňa 25.05.2016 o 12:55

Áno, prepočet som vypracovaval skôr a nechcel som ho meniť, aby korešpondoval s blogom v denníku N ešte z minulého roku, na ktorý je v článku odkaz. Pridal: Marcel Onufer dňa 25.05.2016 o 14:11

Pan Onufer...prosim o zrusenie daneho clanku nema vobec zmysel to sem davat 05/2016..keby ludia dostali zo spm 0,9% a nasledne keby klient po 5r ostal v banke ktora by mu davala 3,9 alebo 4,9 tak predpokladam ze by tam neostal ale ziadal o prehodnotenie u.s. ...ale to uz asi viete..a este jedna vec banky uz teraz robia stresove DTI samozrejme su vynimky kde prejde DTI ktore nepostacuje na u.s. + 2%... Pridal: martin dňa 26.05.2016 o 14:45

Zámer článku:
- zvýrazniť fakt, že ŠPM po 5 rokoch končí a splátka za uver sa tak navýši;
- existujú rôzne banky s rôznym spôsobom refundácie ŠPM (aby človek nesiahal hneď po prvej ponuke v banke ale radil sa s odborníkom);
- úrokové sadzby môžu byť po 5 rokoch vyššie (dnes atakujú historické minimum, predpoklad tam je)

Prepočet ilustratívnej situácie na aktuálnejšie trhové podmienky s nižšími úrokovými sadzbami ani jeden zo zámerov článku nezmení... Pridal: Marcel Onufer dňa 26.05.2016 o 20:06
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:



4 Komentáre Galéria (1)

Najnovšie články

American Outdoor Brands Corporation (AOBC) analýza firmy - I. časť

wednesday
26.04.2017
Akcie | Dávid Súkeník

Videorozhovor s Petrom Bálintom. Časť druhá.

saturday
22.04.2017
Hedge fondy | Redakčný článok

Libra najvyššie za posledného pol roka

wednesday
19.04.2017
Trhy a makro | Ing. Marek Šimo

S Petrom Bálintom o Euro Hedge Awards a hedge fond biznise. Časť tretia.

friday
14.04.2017
Akcie | Redakčný článok

Fond redukujúci straty aj zisk

wednesday
12.04.2017
Akcie | Juraj Kišák