Reálny výnos z predaja bratislavského bytu po 13 rokoch. Ako rátať infláciu. Ako-investovat.sk .


 

Tento graf som mal v predminulom týždenníku. V reálnych cenách bol akciový index NASDAQ aj po 17 rokoch v mínuse. S&P 500 za rovnaké obdobie narástol len o 10 % percent. Ozvalo sa mi viacero čitateľov, že to nie je pravda. Graf je vraj zlý.

 

Aj som sa zľakol, keďže som to sám nekontroloval. Pocitovo mi to sedelo. Chybu som ale nenašiel ani po tom, ako som to sám prepočítal. Ale vraj som sa aj ja pomýlil. Potom mi to došlo. Mnoho ľudí nevie počítať reálne ceny, mýlia sa v tom aj investiční poradcovia, dokonca aj niektoré online investičné kalkulačky to majú zle.

 

Ľudia potom žijú v ilúzii vytvorenej zlými peniazmi. Robia investičné, spotrebné a podnikateľské chyby. 

 

Väčšina Slovákov z nejakých príčin nemá rada akcie a nikdy ich nevlastnila. Rozdiel medzi reálom a nominálom preto ilustrujem radšej na nehnuteľnostiach. Tie milujeme.

 

Napríklad trojizbový byt v Bratislave so skromnou výmerou 70 metrov štvorcových. Pri priemernej cene 1 285 eur za meter sme ho v roku 2004 kúpili približne za 90 tisíc eur ( v skutočnosti korún, ale po prepočítaní na našu novú menu to vyjde takto). Teraz, 13 rokov neskôr, ho za priemerné ceny predáme. Keďže meter v Bratislave vzrástol na 1 873 eur utŕžime viac než 131 tisíc.

Koľko percent sme reálne zarobili?

 

Do výpočtu potrebujeme zistiť cenovú infláciu. Tá sa meria zmenou cien spotrebného koša – súhrnu vecí a služieb, ktoré nakupujeme. Cena spotrebného koša vyjadrená harmonizovaným indexom (HICP, rok 2005 = hodnota 100) za rovnaké obdobie narástla z 97 na 123 čiže o 26 %. Cena bytu v eurách vzrástla o 41 tisíc, čo je takmer 46 %. 46 -26 = 20, reálne zhodnotenie je teda 20 %.

 

Nie je. Miešame totiž jablká s hruškami. Ceny bytu v roku 2004 a v roku 2017 sú v rozličných jednotkách. Eurá (resp. koruny) z roku 2004 sú inými peniazmi ako dnešné eurá. Majú za sebou vyše dekády riedenia infláciou. Z rozdielu súm v dvoch rozličných menách potom nemôžeme počítať percentá.

 

Aby sme dali veci do poriadku, je nutné cenu v rôznych rokoch previesť na rovnaké jednotky. Napríklad na eurá roku 2004. Za pomoci inflácie vyjadrenej zmenou HICP vypočítame, že za jedno euro z roku 2004 by sme si kúpili 1,26 eura roku 2017. Ak cenu bytu pri predaji v roku 2017 upravíme na eurá roku 2004 získame 104 tisíc. Oproti kúpnej cene teda je to namiesto reálnych 20 % nárast 15,6 %.

 

Text je úryvok z mailového týždenníka Juraja Karpiša „Zlé peniaze, dobrý život“. Na jeho odber sa možno prihlásiť na www.jurajkarpis.com.


Zabudol si prepocitat kupnu cenu v kurze EURSKK z roku 2004. Pouzivat kurz z 1/1/2009 je prinajlepsom usmevne. Pridal: Rokosák dňa 28.05.2017 o 23:23

Veliká hloupost je počítat růst akciového indexu od roku extrémního předražení 2000 nebo 1929. Už jsem na to upozorňoval 100x a stále nejsou lidé schopni se to naučit. Růst akciového indexu je nutno počítat od roku podcenění 2003 nebo 2009, nebo jej počítat od roku 1990 nebo 1980. Naproti tomu od roku extrémního předražení 2000 nebo 1929 je nutno počítat ten krásný pokles akcií. A když už autor počítá růst ceny bytu od 2004, pak musí počítat i růst akciového indexu od 2004. Kdyby se člověk během let něco naučil o ocenění akcií, tak by roku 2000 nekupoval index, ani drahé akcie, ale zkusil by i tehdy najít akcie levné s PE pod 15 a byl by na tom dobře za 10 let i za 17 let. Pridal: Karásek dňa 30.05.2017 o 00:17

Predpokladam, ze si za byt zaplatil okolo 2.7 melonov SKK co bolo zhruba okolo 67 tisic Eur 1 juna 2004. Teda poinflacny vynos bol skor okolo 20%. Pridal: Rokosák dňa 30.05.2017 o 21:20

Lenze ten vynos je reativny. kedze akykolveki ny byt isiel hore tiez, pokial to bol byt na byvanie, a treba ho len vymenit, tak tam vynos nie je, pretoze sutpla cena aj inych bytov.
Pokial za tie peniaze kupime ferarri, tak ano, potom tam vynos je.
PS: je tam zapocitane aj sprava bytu? Napr fond oprav? To bude minimalne 60eur, co je 60*12*13=9360eur
plus opotrebenie bytu (interier)
aj ked asi nebolo zamerom az takto podrobne pocitanie, ale skor vysvetlenie ze nie je 20% ako 20% alebo 10% 16% a tak, to chapem..
a ano, tiez ma zaraza, ze ked som kupil akciu v 2000, dnes mam len +10% a to sme zas na vrchole.. ale zas, Karasek ma pravdu, ze to sa tak nemoze pocitat, resp moze, ale taky investor je zly investor, a nie akcie zle..
Skor mi to pride ako uhol pohladu, niekto rad falsuje cisla, a je ochotny oklamat aj sam seba, a niekto ich berie striktne a zahrnie tam aj skryte naklady/poplatky a tak...
dalsia vec je, ci ja ta inflacia realna.
kopcek zmrzliny v 2004 stal kolko? 5korun ? v meste ano, na dedine 3 koruny, dnes stoji v meste 40-50centov, ak nie viac, co je 15 korun a inflaciu 300%, a nie smiesnych under30% ako tvrdi nejake smiesne CPI.
toto plati aj na rozky, kadernicku (50Sk vs absolutne min4-5eur, ale priemerne 7eur).
takze neviem kde je inflacia 3%
mozno preto, lebo je KIA lacnejsia nez pred 13 romi, ale to mna smrtelnika netrapi, mna trapia NEVYHNUTNE vydavky (energie, jedlo, byvanie)
A uz len logika, kontrola, skuska spranvosti.
Ked byty isli hore o 40% za 13 rokov, ako do prdele moz byt inflacia 10-15% ?
kopcek zmrzliny hore, rozky hore, kadernicka hore, balenia sa zmensuju, byty hore, tak co do prdele taha tu CPI k nule ?! Pridal: Dusan dňa 31.05.2017 o 13:49

Jednoduše se to nesmí odečítat, ale dělit.
1,457/1,261-1=15,6% Pridal: Karel dňa 06.06.2017 o 01:25
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:



5 Komentáre Galéria (3)

Najnovšie články

Bitcoin na historických maximách

monday
16.10.2017
Investície | Ing. Marek Šimo

Lítiové ETF stále na vzostupe

sunday
08.10.2017
Hedge fondy | Juraj Kišák

Prichádza najúspešnejší štvrťrok v roku

tuesday
03.10.2017
Akcie | Ing. Marek Šimo

Je Nordstrom ďalším predmetom záujmu Amazonu a Wal-Martu?

monday
25.09.2017
Akcie | Juraj Kišák

Máte zamestnancov, ktorí vykonávajú rizikové práce? Zbystrite pozornosť – práve prebieha ďalšia akcia ŠKRTIČ.

tuesday
19.09.2017
Vzdelanie | Ing. Silvia Dutková




Prihláste sa na odber
noviniek od ako-investovat.sk

E-mail:

Nájdi si finančného poradcu

Chcem investovať
Chcem sa poistiť
Katalóg poradcov a finančníkov


Ďalšie články tejto kategórie

Finančná kalkulačka

Vklad: €/mes.
Úrok: % p.a./rok
Obdobie: rok(ov)