A s kým splátkujete Vy? Ako-investovat.sk .

A s kým splátkujete Vy?

thursday
07.03.2013
Blogy | Bc. Pavel Oravec Komentáre: 5


Písal sa rok 2008. Volal sa Peter a pochádzal z malej obce. Bol mladý, šikovný, čerstvý absolvent, dobre sa učil a našiel si svoju prvú prácu. Ako úradník v krajskom meste s platom 550 EUR síce nemohol veľmi vyskakovať ale na prvé zamestnanie to nebolo zlé a aspoň má istú prácu, hovorila jeho mama. Má aj priateľku, volá sa Lucia. Lucia  ešte študuje, ale popritom si zarobí na brigádach a dokáže si z toho platiť podnájom – jednu izbu v byte s ďalšími tromi študentkami. Peter tiež potrebuje niekde bývať pretože dochádzať zo svojej rodnej obce 120 km každý deň nemôže. Obzeral sa po menšom byte, podnájme v meste kde pracuje, ale platiť niekomu cudziemu 300 eur za jednoizbový byt  mu príliš nevoňalo.

“Mať vlastný byt, to by bola paráda” – vraví si Peter každý večer skôr než zaspí na rozkývanej  posteli vedľa svojej prateľky. “Mať vlastný životný priestor,  krikľavé nálepky s odkazmi na chladničke, hrnčeky s označením “On” a “Ona”, veľkú posteľ, vstavanú skriňu a môcť spať cez víkend dhšie, to by bola paráda” – predstavuje si, zatiaľ čo za papundeklovou stenou izby sa rozbieha krúžkovica budúcich absolventiek odboru Sociálna práca.

Jedného dňa sa Peter ide spýtať do banky. Pracovníčka je milá, dáva Petrovi niekoľko logických argumentov prečo je lepšie si nehnuteľnosť kúpiť a splácať radšej banke svoje vlastné bývanie ako platiť niekomu podnájom. Hodnoty nehnuteľnosti sa predsa za posledných 10 rokov takmer ztrojnásobili a vždy budú rásť, je to dobrá investícia a koniec-koncov: “Splácať je jednoduchšie ako sporiť”

Problém však nastane keď  Peter prezradí výšku svojho príjmu. Ten byt kúsok od centra, desať minút pešo od jeho kancelárie stojí 50 000 EUR,  on si ho však nemôže dovoliť lebo mu to vraj “nevychádza z príjmu”. Banka mu úver naň nedá lebo má nepostačujúci príjem, môže si vybrať buď menší a lacnejší byt alebo počkať kým mu zvýšia plat.Peter skúša aj v ďalšej banke a potom aj v inej, všade dostane tú istú odpoveď: “Menší byt alebo vyšší príjem”.

Až raz jedného dňa mu volá pani z banky: “Dobrý deň pán Peter, tu je Famfulíková z banky, zastavte sa u nás, máme pre Vás riešenie.”

Pani Famfulíková je ako obvykle veľmi milá, opäť ubezpečuje Petra, že ceny nehnuteľností budú stále rásť a teda je určite rozumné kúpiť vlastný byt čo najskôr.A o príjem sa už nemusí báť, lebo majú pre neho naozaj výborné riešenie - “Progresívne splácanie.”

Banka tento typ splácania oficiálne prezentuje tu:

http://www.slsp.sk/aboutBank/UsefulInformation/faq_global/tipy-pri-vybavovani-uveru-na-byvanie.html

Skôr než prejdeme k výpočtom, definujme si niekoľko základných pojmov a predpokladov.

Splátka – je mesačná suma, ktorú sa zaviažem splácať banke za to, že mi poskytla peniaze. Vypočítava sa na základe úrokovej sadzby a doby, na ktorú si peniaze požičiam. Splátka sa skladá zo splátky istiny a úroku.

Splátka istiny – časť splátky, o ktorú sa každomesačne znižuje môj dlh voči banke.

Splátka úroku – časť splátky, ktorú platím banke každomesačne zato, že som si od nej požičal peniaze.  Je závislá najmä od dĺžky splatnosti úveru a výšky úrokovej sadzby.

Anuitné splácanie – Typ splácania, pri ktorom po celú dobu úveru splácam každý mesiac rovnakú výšku celkovej splátky banke.

LTV (Loan to value) – pomer výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti. Vyjadruje sa v percentách.

Ak by si Peter chcel kúpiť byt, ktorý stojí 50 000 EUR a zobrať si nato úver vo výške 50 000 EUR so splatnosťou 30 rokov, hodnota jeho LTV by bola 100%. V bankovom žargóne by šlo o „stopercentnú hypotéku“. Priemerná úroková sadzba pri nových úveroch na bývanie v polovici roku 2008 bola 6,2% p.a. .

Pre viac info:

http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/udajove-kategorie-sdds/urokove-sadzby/priemerne-urokove-miery-z-uverov-obchodnych-bank

Výška mesačnej splátky pri úvere na 50 000 EUR, dobe splatnosti 30 rokov a úrokovej sadzbe 6,2% p.a. je  306,23 EUR. Pri Petrovom plate 550 eur bol pre banky neúverovateľný nakoľko každá banka vyžaduje aby po odpočítaní splátky a životného minima od príjmu potenciálneho žiadateľa ostal ešte dostatočný priestor vyjadrení v eurách. Pod pojmom dostatočný si každá banka predstavuje niečo iné faktom však je, že v Petrovom prípade nebol dostatočne veľký nato aby spĺňal kritéria pre poskytnutie úveru.

Jednou z možností pre Petra teda naozaj bolo zobrať si úver s progresívnym splácaním. Jeho mesačná splátka pri úvere na 50 000 EUR, dobe splatnosti 6,2% p.a. bola 255,44 EUR mesačne. V tomto prípade mu po odpočítaní splátky od jeho príjmu zostávalo dostatočné množstvo mesačných zdrojov nato aby mu banka bola ochotná úver poskytnúť.

V čom je háčik?

Ako banka tvrdí:

http://www.slsp.sk/aboutBank/UsefulInformation/faq_global/tipy-pri-vybavovani-uveru-na-byvanie.html

Progresívne splácanie vám umožní získať vyšší úver

Progresívne splácanie je určené najmä pre mladých ľudí, ktorí si zo začiatku nemôžu dovoliť vysoké splátky. Najskôr môžu splácať nižšie sumy, ktoré sa postupne zvyšujú. Vďaka tomu môžu získať vyšší úver ako pri bežnom splácaní. Pri progresívnom splácaní úveru sa uplatňujú rovnaké úrokové sadzby ako pri bežnom splácaní.

V preklade:

Vaša mesačná splátka bude voči anuitnej splátke umelo znížená a postupne sa bude zvyšovať. Postupne znamená, že každý rok sa navýši o 2% zo splátky v predchádzajúcom roku.

Trošku matematiky:

  • Výška úveru: 50 000 EUR
  • Doba splatnosti: 30 rokov
  • Úroková sadzba: 6,20% p.a.
  • Výška anuitnej splátky: 306,23 EUR / mesačne
  • Výška progresívnej splátky: 255,44 EUR / mesačne, v prvom roku

Ako sme si povedali Splátka úveru sa skladá zo splátky istiny a úroku. V Petrovom prípade to vyzeralo takto:

Anuitná splátka v 1.mesiaci splácania:

306,23 EUR         z toho splátka istiny: 47,90 EUR splátka úroku:  258,33 EUR

Ak Petrovi banka dala možnosť progresívneho splácania tak neurobila nič iné len  rozdiel, ktorý mu „uľavila“ na mesačnej splátke, teda sumu (306,23 – 255,54 = 50,79 EUR) odpočíta zo splátky istiny. Teda:

Progresívna splátka v 1.mesiaci splácania:

255,44 EUR         z toho splátka istiny: 0 EUR splátka úroku: 255,44 EUR

Máte pocit, že Peter splácal menej úroku?

Pri Anuitnom splácaní by banke prvý mesiac zaplatil na úroku 258,33 EUR, nakoľko mu však pri progresívnom  splácaní splátku umelo znížili o 50,79 EUR, tak táto nová splátka nepostačuje ani na splácanie úrokov banke. Tie  však banka neodpustí ale pripočíta ich k zostatku dlhu. Teda po prvom mesiaci zaplatil Peterbanke splátku 255,44 EUR. Ale jeho dlh sa zvýšil o 2,89 EUR, čo je rozdiel medzi tým, čo mal banke pri úroku 6,2% p.a. zaplatiť a čo reálne zaplatil. Teda Petrov dlh na konci mesiaca je 50 002,89 EUR.

Takýmto princípom môžeme prepočítavať ďalej. Čím ďalej však v prepočtoch pôjdeme, tým budú nepresnejšie. Banka nám totižto každý rok splátku zvýši o 2% z prechádzajúcej a teda o rok už splácame 260,55 EUR. Progresívne splácanie je veľmi netransparentné, je takmer nemožné presne vypočítať zostatok na istine po niekoľkých rokoch splácania a častokrát samotní zamestnanci banky o ňom nemajú dostatočné množstvo informácii.

Kým teda v prvom roku Peter splácal 255,44 EUR. V druhom to už bolo 260,55 EUR. V piatom roku 276,50 EUR.

Ak by sa sadzba na jeho úvere nemenila, tak v 11.roku prekročí jeho progresívna splátka výšku anuitnej splátky a bude vo výške 311,38 EUR. V 25.roku bude splácať 410,86 EUR a posledných 12 mesiacov si banka bude inkasovať 453,62 Eur.

Ako vyzerá teoretické celkové preplatenie:

Anuitné splácanie: 99 220 EUR

Progresívne splácanie: 124 157,21 EUR

Je Jar 2013, príroda sa prebúdza, na lúkach sa objavujú prvé snežienky, dni sú krajšie a dlhšie. Peter je už skúsený úradník,  jeho plat sa však nezmenil. Lucia žije v Prahe, má tam prácu aj nového priateľa.

Petrovi prišiel list z banky, konči mu fixácia úrokovej sadzby, úrokovú sadzbu mu navrhujú ponechať na úrovni 6,2% p.a. Zostatok jeho úveru je stále vyšší ako 50 000 EUR  napriek tomu, že už spláca 5 rokov a tento rok už 276,50 EUR/mesačne. Ceny nehnuteľností klesli, dnes má jeho byt hodnotu 45 000 EUR. Pani Famfulíková už robí v inej banke, vzťahovú manažérku. Petrovi však nevie pomôcť lebo dnes mu úver vo výške viac ako 50 000  na byt s hodnotou 45 000 eur nedajú.

 

Moje meno je Pavel Oravec a toto je môj blog.

Ďakujem Vám za pozornosť a prajem pekný deň.


Kolega, ste zabudli na pár "faktov"...po prvé, úrok 6,2..kde to žijete? Po druhé..po rokoch má jeho byt hodnotu 45 000 EUR, a čo ak by to tak nebolo? a po tretie, čo keby ste uvažovali tak, že si zvyšok, čo ušetrí na splátke odloží? A na záver po štvrté..píšete, že sa progresívna splátka vyrovná anuitnej po 11 rokoch..čo keby ste si spočítali, ako iflačne poklesne "hodnota" splátky za 11 rokov? A vôbec..pri progrese sa hodnota splátky zvyšuje v priemere o 2%..veď to je v podstate inflačné navýšenie, čo by v podstate klient nemal vôbec cítiť, lebo pomerovo by mala byť jeho splátka ku príjmom na tom rovnako..kdežto pri anuite sa hodnota splátky inflačne znižuje, ale na začiatku je klient zaťažený vyšším pomerom splátky ku príjmu... Pridal: Patrik dňa 08.03.2013 o 11:57

..ale samozrejme, keďže SLSP do kalkulačky už konečne zadala výšku dlhu po každom roku, je pre klienta komplikovanejšie resp. drahšie ho vyplatiť..ala na druhej strane..ak bude rozdiel anuita - progres odkladať, resp. investovať..a navyše..mal som klietov ktorý vďaka refinancu s progresom získali nové prostriedky na bývanie...bez dokladovania príjmu :) Pridal: Patrik dňa 08.03.2013 o 12:11

úrok 6,2% - v roku 2008. Na začiatku článku sa to spomína. Pridal: filip glasa dňa 08.03.2013 o 12:44

To mi pripomina subprime klientov z USA zpred roka 2007, ktori si tiez napoziciavali step-up pozicky na sumy, ktore by za normalnych okolnosti nikde nedostali, a potom sa cudovali, ze to nezvladaju splacat... Chalan sa podla mna nema co cudovat... Pridal: Lobista dňa 08.03.2013 o 12:56

Patrik:

1. priemerný úrok na úvere v roku 2008 bol 6,2% pri 5 ročnej fixácii, normálna a bežná vec.
2. ak by jeho byt nemal hodnotu 45 000, tak by to bol samozrejme iný príbeh. Ak by mal hodnotu aspoň 50 000 Eur, tak by to mohol refinancovať v inej banke. Samozrejme ak by mu to z príjmu tentokrát vyšlo. Toto je príbeh jedného človeka na základe skutočnosti. To je všetko.
3. Súhlasím, môže to tak robiť. Druhá vec je, že vypočítať presný zostatok istiny pri progresívnom splácaní na 5 rokov dopredu je takmer nemožné.
4. Inflácia pôsobí rovnako na všetky splátky, aj na anuitnú. Ak však je raz niekde preplatenie o 25 000 eur vyššie, tak inflácia to nezmení. Vždy bude vyššie.

Ďakujem Vám za podnetné otázky, pán kolega. Rád odpoviem na ďalšie napríklad aj tu: pavel.oravec@fincentrum.com

Pridal: Pavel Oravec dňa 08.03.2013 o 13:13
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:


5 Komentáre

Súvisiace články

Pavel Oravec - najčítanejší bloger na ako-investovat.sk

thursday
20.06.2013
Blogy | Filip Glasa

Najnovšie články

Máte zamestnancov, ktorí vykonávajú rizikové práce? Zbystrite pozornosť – práve prebieha ďalšia akcia ŠKRTIČ.

tuesday
19.09.2017
Vzdelanie | Ing. Silvia Dutková

Je Nordstrom ďalším predmetom záujmu Amazonu a Wal-Martu?

saturday
09.09.2017
Akcie | Juraj Kišák

Čo si na nás pripravili centrálne banky do konca roka

thursday
07.09.2017
Trhy a makro | Ing. Marek Šimo

Shortovanie trhu pomocou ETF

wednesday
06.09.2017
Fondy a ETF | Juraj Kišák

Ako generovať investičné nápady?

monday
04.09.2017
Investície | Dávid Súkeník




Prihláste sa na odber
noviniek od ako-investovat.sk

E-mail:

Nájdi si finančného poradcu

Chcem investovať
Chcem sa poistiť
Katalóg poradcov a finančníkov


Ďalšie články tejto kategórie

Finančná kalkulačka

Vklad: €/mes.
Úrok: % p.a./rok
Obdobie: rok(ov)