Refinančný folklór - oplatí sa preniesť hypotéku do inej banky? Ako-investovat.sk .


 
Dovolím si tvrdiť, že veľká väčšina z nás, klientov bánk, už o tom uvažovala alebo aspoň počula.
 
Refinancovať svoj úver za lepších podmienok, prípadne prefinancovať niekoľko úverov do jedného a znížiť si tak náklady.
 
Priemerné sadzby úverov na bývanie majú už dlhú dobu klesajúcu tendenciu a to mnohých láka k zníženiu svojich mesačných nákladov. Ostatných láka divoká mediálna kampaň takmer všetkých bánk na prenesenie, prefinancovanie a spájanie nevýhodných úverov do jedného. Samozrejme pre každého a za bezkonkurenčných podmienok - čím rýchlejšie, tým lepšie. V neposlednom rade je množstvo sprostredkovateľov, ktorí v tom vidia obchodnú príležitosť. 
 
To všetko je do istej miery správne a ak človek použije základné princípy logiky tak si môže naozaj pomôcť a svoje náklady znížiť. Dnes téma refinancovania dominuje trhu s hypotékami a úvermi na bývanie, existuje množstvo odborných aj menej odborných, tendenčných aj menej tendenčných článkov o tom, ako to spraviť a prečo.
 
Keď nová banka láka.
 
Určite poznáte Emila - to je ten sympaťák, čo sa tak nabehá lebo si chce preniesť hypotéku do inej banky. To však nemusí, lebo ju môže mať vybavenú hneď, s úrokom len 3,4%. 
 
Prečo to banky robia?
Banky vždy bojovali o klienta, každý nový klient je pre banku dobrý, najmä vtedy ak ho priamo preberie inej banke. Refinancovanie úveru na základe nižšej úrokovej sadzby je pre klienta najzákladnejšia motivácia na zmenu banky. 
 
Čo z toho banky majú?
Ak si prenesiete úver vo výške 50 000 EUR, ktorého splatnosť je ešte 25 rokov a banka Vám ponúkne úrok 3,4%, tak Vaše teoretické (ak by sa náhodou Váš úrok počas celej doby nezmenil) preplatenie za 25 rokov bude  74 291 EUR. Banka na Vás teda zarobila 24 291 EUR za 25 rokov, čo je v absolútnom čísle 48,5% a ročne priemerne 1,94%. A to nieje žiadne terno.
 
Pozn.
Tento príklad je veľmi zjednodušený . Pretože
1. Nepočíta s infláciou.
2. Počíta s tým, že banka výnosy z úrokov nebude ďalej investovať.
3. Marža banky je častokrát pri veľmi výhodných podmienkach pre klienta nižšia ako 1%, pretože väčšina bánk si peniaze, ktoré dala Nám na kúpu bytu predtým požičala niekde inde.
 
Čistota úverového portfólia
Ak má banka na klientoch minimálny zisk z hypoték a úverov na bývanie, prečo potom dáva výhodne podmienky "všetkým"?. Základnou podmienkou schválenia úveru na refinancovanie býva čistý úverový register (definíciu čistoty si každá banka určuje sama). Preto pri refinancovaní spravidla banky získavajú spoľahlivých klientov iných bánk. Pre akúkoľvek banku je lepšie získať 10 spoľahlivých klientov iných bánk ako poskytnúť 10 nových úverov pre rizikovo rôznych klientov. (môj názor)
 
Predaj produktov
K prenesenému úveru Vám banka pribalí aj bežný účet (niekedy ako základnú podmienku  získania výhodnej sadzby). Bežný účet však takmer nikdy nieje zadarmo, takisto povolené prečerpanie či kreditná karta, bankopoistenie, cestovné poistenie, poistenie nehnuteľnosti a domácnosti. Ak na nejakých produktoch banky poriadne zarobia tak sú to povolené prečerpania a kreditné karty. Teda získanie úveru od inej banky prinesie častokrát celého klienta so všetkými produktami, na ktoré bol zvyknutý u svojej starej banky a zisk s týmito produktami spojený.
 
Keď stará banka nechce pustiť.
 
Sú dva spôsoby akými sa Vaša stará banka môže brániť Vašemu odchodu.
 
Prehodnotí Vašu situáciu a ponúkne Vám lepšie podmienky.
Menej častý spôsob boja, banky ho využívajú hlavne pri refixácii úrokovej sadzby - na jednej strane je to pre nich v tomto období administratívne 
jednoduchšie a na druhej strane v tomto období Vám nemôžu zaúčtovať žiadny poplatok, ktorý by im stratu klienta aspoń z časti kompenzoval.
 
Vyrúbi Vám poplatky, ktoré Vás od zamýšľaného refinancovania môžu znechutiť a urobiť ho finančne nevýhodným. Ide hlavne o refinancovanie mimo obdobia fixácie. Poplatok za predčasné splatenie úveru vo výške 4-5% z vyplácanej časti, poplatok za administratívne vyčíslenie zostatku, súhlas so splatením úveru a pod. vo výške niekoľko desiatok eur (až 149 eur za jeden úkon.)
 
Keď refinancovať sa oplatí.
 
Základnou motiváciou refinancovania úveru je finančná úspora (na strane klienta). Dnes keď  väčšinu nových poskytnutých úverov zabezpečených nehnuteľnosťou tvoria úvery na refinancovanie nieje odveci sa zamyslieť a vyvrátiť pár mýtov.
 
Ak získam nižšiu úrokovú sadzbu tak vždy ušetrím - MÝTUS
Je dôležité kedy takýto úver refinancujem. Pokiaľ v období fixácie (zmeny úrokovej sadzby) musí moja stará banka akceptovať moju žiadosť o splatenie úveru bez nároku na akýkoľvek sankčný poplatok, tak kedykoľvek inokedy je oprávnená si účtovať poplatok za predčasné splatenie a iné administratívne poplatky.
 
Pr.
Môj starý úver na 50 000 EUR a úrokovou sadzbou 5,2% mám možnosť refinancovať novým úverom s úrokovou sadzbou 3,4%. Úver som si bral na 30 rokov a 2 roky už uplynuli, moja fixácia bola na 5 rokov. Teda až o 3 roky budem môcť úver splatiť bez poplatku.
 
Zostatok na mojom úvere je dnes 48 539,18 EUR a výška mojej mesačnej splátky je 274,56 EUR. Ak teda chcem úver refinancovať, zaplatím pokutu za predčasné splatenie - 5% zo 48 539,18 EUR = 2 426,96 EUR. 
Túto sumu mi banka pripočíta k môjmu zostatku na úvere a pokiaľ tento chcem refinancovať musím si zobrať úver vo výške 50 966,14 EUR.
 
Pri sadzbe 3,4% je moja nová splátka 235,37 EUR a teda som mesačne ušetril 39,19 EUR/mesačne. Na mojom starom úvere však fixácia končí o 3 roky, a ak ušetrím 39,19 EUR na mesačnej splátke tak za 3 roky to bude 1 410,84 EUR. Môj poplatok za predčasné splatenie bol však 2 426,96 EUR, a teda som za 3 roky stratil takmer viac ako 1 000 eur, ktoré budem musieť splácať.
 
Refinancovať sa oplatí lebo celkové preplatenie úveru bude výrazne nižšie. - MÝTUS
Toto je veľmi častý argument finančných sprostredkovateľov a pracovníkov bánk. Takmer všetky banky Vám vo svojich prepočtoch a kalkulačkách prepočítajú preplatenie na celú dobu splatnosti úveru, to je však veľmi zavádzujúce a drzé..
 
Príklad:
Vo vyššie uvedenom príklade by som pri ponúknutom refinancovaní ušetril 39,19 EUR/mesačne. Ak by sme to prepočítali do konca úveru tak je to 13 167,84 EUR..
Bohužiaľ vo svete hypotekárnych úveroch platí len jedna istota - garantovaná sadzba na obdobie fixácie.
 
Preto si dajme dobrý pozor na schémy , ktoré môžu pôsobiť ako klamlivý predajný manéver:
Dnes platím  274,56 EUR - do konca úveru mi ostáva 28 rokov - spolu zaplatím teda 274,56 x 28 x 12 = 92 252,18 EUR
Môžem platiť 235,37 EUR - do konca úveru mi ostáva 28 rokov - spolu zaplatím teda 235,37 x 28 x 12 = 79 084,32 EUR
Z toho vyplýva, že ušetrím 13 167,84 EUR.
 
Ja už však viem, že do najbližšej fixácie stratím viac ako 1 000 EUR, preto sa mi oplatí refinancovanie odložiť o 3 roky.
Nikto nevie dopredu odhadnúť ako sa Vaša úroková sadzba zmení o 3 roky, preto ak Vám prepočíta niekto úsporu na 20 rokov dopredu, pravdepodobne sa za tým niečo skrýva. 
 
Doteraz som splácal banke úroky a teraz už budem konečne splácať istinu, neoplatí sa mi to refinancovať a začínať znova od začiatku - MÝTUS
Tento výrok je úplne absurdný a nemá nič spoločné s logikou. Napriek tomu ho čatokrát používajú zamestnanci bánk a dokonca aj niektorí riaditelia pobočiek. 
 
Príklad:
Pred 15 rokmi som si zobral úver na 50 000 eur a priemerná úroková sadzba na mojom úvere za 15 rokov bola 5%. Prichádzam do obdobia konca 5 ročnej fixácie a moja banka mi ponúka naďalej úrok 5% so splátkou je 268,41 EUR.
Dnes, po 15 rokoch sa táto moja splátka skladá zo splátky úrokov vo výške 141,95 EUR a splátky istiny vo výške 126,46 EUR. Zostatok na mojom úvere je 33 942 EUR.
 
Mám možnosť tento úver prefinancovať úrokovou sadzbou vo výške napr. 3,5%, fixovanou na 5 rokov. Keďže som v období refixácie, môžem túto zmenu spraviť bez poplatku. Teda výška refinancovaného úveru bude naďalej 33 942 EUR.
Pri úrokovej sadzbe 3,5% bude moja splátka 242,65 eur/mesačne. Táto splátka sa bude skladať zo splátky úrokov vo výške 99 EUR a splátky istiny vo výške 143,65 EUR.
 
Vidíte ten rozdiel? Týmto spôsobom splácam o viac ako 40 eur mesačne menej na úrokoch ako som splácal doteraz.
Tak aké splácanie úrokov znova od začiatku?
 
Ešte inak:
Ak dám na podobnú krčmovú "téoriu o splácaní úrokov na začiatku" a pripravím sa o možnosť refinancovať úver v čase keď je to výhodné, tak v mojom prípade budem ďalej splácať v 5 ročnej fixácii pri 5% a zostatok na mojom úvere po týchto piatich rokoch bude 25 306,13 EUR.
Ak to zrefinancujem s úrokovou sadzbou 3,5%, tak po piatich rokoch budem banke dlžný 24 537,93 EUR.
 
 
Záver:
Nad ponukou akéhokoľvek refinancovania sa treba zamyslieť. Na jednej strane častokrát prináša mesačnú úsporu a úsporu na preplatení keď sa urobí v správnom čase, na strane druhej treba veľmi zvážiť akékoľvek vyplácanie úveru mimo fixácie a jeho dopady na nákladovosť.
Vhodné je preštudovať si tiež podmienky novej banky pri využívaní iných produktov - je pekné, že ušetríte na splátke 20 eur mesačne ak Vaša nová banka Vám spoplatní služby na bežnom účte, ktoré ste doteraz boli zvyknutí využívať zadarmo.
 
P.S.
Doteraz sme sa bavili o prípade tzv. "čistého refinancovania", teda refinancovania jedného úveru s cieľom platiť a preplatiť menej. V praxi sa však častokrát stretávam s tým, že ľudia potrebujú vyplatiť súčasne niekoľko spotrebných úverov, kreditných kariet, kontokorentných úverov a úverov nebankových spoločností.
V tomto prípade ušetria mesačne až niekoľko stoviek eur (rekord u mňa bol 720 eur na mesačných úverových nákladoch) a niekedy naozaj nehľadia na vedľajšie náklady,  pretože sú nútení hasiť aktuálnu situáciu.
V tomto prípade je skôr témou riešenie príčiny vzniknutej situácie a následnej neopakovateľnosti.

Nesuhlasim s tym, ze by banke vzdy viac vyhovovalo mat menej rizikovych klientov. Je to skor o tom, aku marzu si na nich moze dat - napriklad taka Postovka si berie vyslovene subprime s tym, ze sice bude mat najvyssi NPL rate, zaroven aj najvyssi net interest margin - ktory jej straty z defaultov viac nez vykryje. To tlacenie refinancovania je skor shanou ziskat market share na ukor konkurencie. Pridal: Lobista dňa 11.09.2013 o 15:31

Suhlasim, ze tlacenie refinancovania je ziskanie podielu, vsak o tom pisem. A prave preto - napr. CSOB dnes dokaze ist na hranicu nulovej marze pri hypo len aby klienta ziskala. Pretoze vie, ze casom mu ponukne kreditku, PPU, a ostatne. A natom zarobi viac.
Co sa tyka tej rizikovosti - otazka je, kde je hranica zlomu - do akej hranice zisk nahradza defaulty. A co ked sa tento bod prekroci.
Ale co sa tyka refinancovania uverov na byvanie, tak si naozaj myslim, ze je pre mna ako banku lepsie ak mi pride overeny klient, ktory splaca uver v inej banke a ja mu dam sadzbu trebars 3,4% napriek nizkej marzi. Ako novy klient so 100% LTV so sadzbou 3,7%. O tom som pisal. Pridal: Pavel Oravec dňa 11.09.2013 o 15:52
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:


2 Komentáre

Súvisiace články

Najzaujímavejšie otázky o hypotékach

thursday
19.09.2013
Reality | Tlačová správa

Bankári klamú I.

monday
17.06.2013
Blogy | Bc. Pavel Oravec

Najnovšie články

Koniec WSM robotov? Kubíčka si odviedli policajti. Pred podvodom sme varovali.

friday
24.03.2017
Investície | Redakčný článok

Rozhovor o fonde Infinity Enhanced Equity

thursday
23.03.2017
Hedge fondy | Redakčný článok

To najlepšie z rozhovoru s Petrom Bálintom

sunday
19.03.2017
Hedge fondy | Redakčný článok

FED zvýšil sadzby

wednesday
15.03.2017
Trhy a makro | Ing. Marek Šimo

Warren Buffett – list akcionárom 2

friday
10.03.2017
Akcie | Dávid Súkeník




Prihláste sa na odber
noviniek od ako-investovat.sk

E-mail:

Nájdi si finančného poradcu

Chcem investovať
Chcem sa poistiť
Katalóg poradcov a finančníkov


Ďalšie články tejto kategórie

Finančná kalkulačka

Vklad: €/mes.
Úrok: % p.a./rok
Obdobie: rok(ov)