Investovanie do nehnuteľností - sú výnosy z prenájmu atraktívne? Ako-investovat.sk .


V tomto článku si ukážeme ako sa vyvíjali ceny nehnuteľností na bývanie v jednotlivých krajoch, aké sú ceny nehnuteľností v jednotlivých krajských mestách a aký výnos by nám v súčasnosti mohol vygenerovať prenájom zakúpenej nehnuteľnosti.

 

Ako prvé si teda ukážeme vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov. Ide o štatistiku NBS, ktorej problémom je to, že táto štatistika podľa krajov nerozlišuje, či ide o domy, vily, jednoizbové byty, dvojizbové byty, atď., ale priemeruje ceny všetkých nehnuteľností na bývanie. Problémom je aj to, že štatistika nezohľadňuje, či ide o novostavby, nerozlišuje veľkosti nehnuteľností, stav nehnuteľností, nerozlišuje lokalitu a iné dôležité faktory.

 

Táto štatistika nám však poslúži aspoň na odsledovanie si trendu vývoja cien. Z nižšie uvedeného grafu vývoja cien nehnuteľností podľa krajov môžeme vidieť, v ktorom kraji sú nehnuteľností najdrahšie, v ktorom sú najlacnejšie, ďalej môžeme vidieť kedy ceny nehnuteľností na bývanie v jednotlivých krajoch rástli, kedy klesli a kedy stagnovali.

 

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov:

 

Na prvý pohľad je zrejmé, že najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji, čo nie je nič prekvapivé. Zaujímavejšie je to, že posledné 4 roky ceny nehnuteľností vo všetkých krajoch stagnujú. Nevykazujú teda žiadne výraznejšie pohyby smerom hore, alebo dole. Takže, aj keď je Bratislavský kraj pre bývanie asi najatraktívnejší, tak ten dopyt už nie je taký silný ako kedysi. Tí, ktorí bývanie riešili začiatkom 21. storočia, sa už zabývali a možno aj zadlžili, ale ďalšia skupina ľudí (mladí ľudia od 20 do 30 rokov), ktorá by mala byť ďalšou vlnou dopytu po nehnuteľnostiach, by sa rada zabývala, ale nemajú začo. Takže pokiaľ si títo ľudia nebudú môcť zaobstarať bývanie, taký dopyt po nehnuteľnostiach ako bol do roku 2008 nemá kto vytvoriť. 

 

Ešte na doplnenie tejto štatistiky uvediem, ako by možno vyzeral váš výnos, ak ste si nehnuteľnosť kúpili v roku 2002 a predali ju na konci roka 2013. Ale opäť zdôrazňujem, že výpočty vychádzajú z priemerných cien nehnuteľností podľa krajov, takže odchýlky (možno aj výrazné) sú samozrejmosťou.

 

Výnosy počítané z vývoja cien nehnuteľností na bývanie podľa krajov:

 

Ak by ste si teda kúpili v roku 2002 nejakú nehnuteľnosť na bývanie v Bratislavskom kraji, tak ku koncu roka 2013 by jej cena (v €/m2) mala byť dvojnásobná. To predstavuje nominálny ročný výnos 10,3% p.a. a po očistený od inflácie by výnos činil len 6,49% p.a.. To nie je zlé, ale počas životnosti investície by bolo určite potrebné nehnuteľnosť udržiavať a niekoľkokrát zrealizovať aj nejaké opravy a možno aj rekonštrukciu. Všetky tieto náklady by dosť výrazne znížili tento náš potenciálny ročný kapitálový výnos. 

 

Aby som však nepísal iba o nie veľmi presných číslach, pokúsil som sa zostaviť si vlastnú aktuálnu štatistiku, na základe ktorej som chcel zistiť, koľko by som ročne asi zarobil na tom, ak by som teraz kúpil byt a hneď by sa mi ho podarilo prenajať.

 

Táto štatistika už ale nie je zameraná na kraje, ale len na krajské mestá.  Ako štatistický súbor som si zvolil dvojizbové byty a štatistickými znakmi budú priemerná cena bytu a priemerné ročné nájomné.

 

Takže na základe štatistiky portálu Trh.sk som si najprv zistil priemernú cenu (v €/m2) dvojizbových bytov v jednotlivých krajských mestách. Následne som si teda vypočítal, koľko asi stojí taký priemerný dvojizbový byt (55 m2) v jednotlivých mestách. Takže som zistil, že ak by som chcel investovať takým spôsobom, že si kúpim dvojizbový byt v Nitre, tak by som si nato musel vyčleniť zhruba 55 tis. EUR.

 

Ďalej ma zaujíma, za koľko by sa mi asi podarilo tento môj byt niekomu prenajať. Podľa aktuálnych ponúk na trhu (výberový súbor), by sa mi takýto dvojizbový byt v Nitre mohlo podariť prenajať za 447 € na mesiac. To predstavuje ročný príjem vo výške 5 364 EUR. Rentabilita mojej investície by teda za týchto podmienok bola 10%. Presne tieto informácie o nehnuteľnostiach ostatných krajských mestách môžete vidieť v nižšie uvedenej tabuľke.

 

Prehľad aktuálnych cien 2i bytov, priemerných ročný nájmov a ročných výnosov z prenájmu v jednotlivých krajských mestách:

 

Súdiac podľa už zmienenej rentability investície by sa v súčasnosti najviac oplatilo dvojizbový byt kúpiť a prenajať v Nitre. Podobné výsledky rentability by sme dosahovali aj v Banskej Bystrici, v Prešove, v Košiciach a v Žiline. Paradoxne, najnižšia rentabilita investície by bola práve v Bratislave. Ale súhrnne tieto výnosy môžeme ohodnotiť ako veľmi dobré.

Treba si však uvedomiť, že v tabuľke uvedený ročný výnos z prenájmu môže negatívne ovplyvniť ešte niekoľko faktorov:

  • ide o ponukové ceny nájmu z inzercie. Reálne dohodnuté ceny môžu byť nižšie
  • v nájomnom je často započítaná aj cena energií. Čistý výnos by bol nižší
  • v prípade, že prenájom sprostredkovávate cez realitnú kanceláriu, treba počítať aj s odplatami pre RK
  • výnos znižuje aj prípadná neobsadenosť
  • z dlhodobého hľadiska výnos znižuje aj údržba a obnova zariadenia bytu.

to vyzera zaujimavo ale este to treba ocistit o dan z prijmu a myslim ze sa platia aj zdravotne odvody + plus nepocital by som z 12 mesiacmi ale z 11 z dlhodobejsieho hladiska je to skor ku 11 mesiacom.
a potom asi dopracujeme k nezaujimavemu zisku plus treba pocitat svoj cas s hladanim najomnikov (ano mozme to dat realitke ale ta nebude stracat cas da to prvemu zaujemcovi kdezto ja ako rentier by som si trochu zvazil komu to dam ) Pridal: a dňa 18.02.2014 o 14:22

Mne to pravdu povedať moc zaujímavé nepríde. Hlavne čo sa týka likvidity a "vecí" okolo nájomcov.
Kedysi sme rozmýšľali nad týmto druhom investície ale teraz máme peniaze na majetkovom účte v Lichtenštajnsku, zhodnotenie cca 10% p.a., dostupnosť peňazí do 3 prac. dní, môžem si z toho nechať vyplácať aj rentu a nemôže mi na to siahnuť Fico a ani exekútor. Takže odporúčam všetkým čo chcú mať kľud, rentu a prachy v bezpečí. Lepšiu vec som zatiaľ nenašiel. Pridal: Peter Fedor dňa 18.02.2014 o 16:06

Hm to znie zaujimavo a co je za banku ? ako je kryte riziko krachu ? osobne mi to pride ten urok nejaky vysoky ? co je to za produkt ? Pridal: a dňa 18.02.2014 o 17:05

pochybujem, ze 10% p.a. je nejaky "obycajny" sporicaci ucet.asi sa to len tak tvari, ale vo finale za tym bude nieco ine... Pridal: peto dňa 19.02.2014 o 10:22

Nehľadajte za tým nič zložité.. sú to len kvalitné podielové fondy ale s jedným veľkým rozdielom a to je ten že obchádzam zbytočných prostredníkov ako sú banky, poisťovne atď, účet tam mám vedený priamo na svoje meno preto z toho plynú vyššie uvedené výhody...inak povedané som majiteľ a nie veriteľ... a čo sa týka krachu, muselo by skrachovať niekoľko stoviek veľkých firiem v jeden deň aby som prišiel o peniaze... Pridal: Peter Fedor dňa 19.02.2014 o 21:32

:D tak to mi pripomina E&S :D jasne, ten vykon tam mas nie preto, ze sa danemu podielovemu fondu dari, ale preto, ze obchadzas prostrednikov :D ked sa fondu darit nebude, tak z 10%p.a. bude -10% p.a. ani sa nenazdas. takze ziadny majetkovy ucet.su to podielove fondy. vdaka za info. Pridal: peto dňa 20.02.2014 o 13:37

No dobre tak mi poraď ako mám teda výhodnejšie investovať? Tak to je jasné, že výkon záleží od fondu a že môže ísť aj do mínusu a nech aj kľudne ide nakúpim viac, času mám dosť :) Žiadny majetkový resp. depozitný účet? Tak čo to mám podľa teba v tom Lichtenštajnsku? Vkladnú knižku? :)
Pridal: Peter Fedor dňa 20.02.2014 o 19:15

ale ved ja ti neradim, ako mas vyhodnejsie investovat. my sme sa ta pytali, co ma byt ten tvoj majetkovy ucet za produkt. lebo mne ked niekto napise "mam majetkovy ucet s vynosom 10% p.a" tak to pre mna znamena ucet, kde dam peniaze, a mam garantovany vynos (ok, dajme tomu "x% a viac", takze nemusi to byt nevyhnutne 10, ale ide o to, ze nemozem dojst do stavu, ze budem mat na ucte menej penazi, ako som vlozil). Takze tvoj majetkovy ucet znamena len to, ze si investoval do fondov, a na ucte nemas peniaze, ale podiely vo fondoch.Ok, mozno sa len tahame o slova. Ale ja aj "a" sme to pochopili tak, ze sa jedna o penazny ucet, kde mas stale peniaze k dispozicii a mas staly urok.a toto teda vobec nie je ten pripad. Ohanaj sa nejakym Lichtenstajnskom ako chces. To pre stav tvojho "majetku" vobec nie je podstatne. A PS. ano, ja by som radsej mal vkladnu knizku s takym vynosom.A nemuselo by to ani byt v Lichtenstajnsku. Pridal: peto dňa 21.02.2014 o 10:32

Dobrý deň.
Úrok 10% pri trojdňovej výpovednej lehote sa mi zdá trochu mimo. A keď nič nieje nemožné. Dajte link na ten fond nech si aj iný pozrieme.
Osobne investujem do nehnutelnosti, ktoré si veľmi tvrdo vyberám. Min.ročné zúročenie beriem 10% čistého. Aj keď pravda keď som začínal uspokojil som sa aj S 7 % :) . Taktiež je rozdiel či investujete do novostavby, obytnej nehnuteľnosti, alebo skladov.
Možno Vám pomôže článok http://realfinn.sk/investujeme-do-nehnutelnosti Pridal: Peter dňa 30.08.2015 o 21:21
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:



9 Komentáre Galéria (3)

Súvisiace články

Vývoj úverov na bývanie na Slovensku od roku 2002 - komplexná analýza

tuesday
12.08.2014
Reality | Martin Gulka

Zadlženosť slovenských domácností rastie, stále je však nižšia ako v euro zóne

thursday
13.03.2014
Financie a poistenie | Martin Gulka

Úroky hypoték máme stále drahšie ako priemer eurozóny

wednesday
05.03.2014
Reality | Martin Gulka

Ceny nehnuteľností na Slovensku mierne klesajú, objem hypoték stále rastie

wednesday
12.02.2014
Reality | Martin Gulka

Ceny nehnuteľností v Bratislave

tuesday
15.10.2013
Reality | Tlačová správa

Najnovšie články

Investovanie s najlepšími - SEQUOIA Fund

wednesday
15.02.2017
Investície | Dávid Súkeník

Analýza trhu akciových otvorených podielových fondov v SR za rok 2016

wednesday
08.02.2017
Akcie | Dávid Súkeník

N26 – banka v mobile

saturday
04.02.2017
Financie a poistenie | Ing. Marek Šimo

Podielový fond s garantovným výnosom

saturday
28.01.2017
Fondy a ETF | Juraj Kišák

Najväčší hedžový fond nahrádza manažérov umelou inteligenciou

monday
23.01.2017
Hedge fondy | Ing. Marek Šimo




Prihláste sa na odber
noviniek od ako-investovat.sk

E-mail:

Nájdi si finančného poradcu

Chcem investovať
Chcem sa poistiť
Katalóg poradcov a finančníkov


Ďalšie články tejto kategórie

Finančná kalkulačka

Vklad: €/mes.
Úrok: % p.a./rok
Obdobie: rok(ov)