Realitné fondy sú rizikovejšie, ako na prvý pohľad vyzerajú Ako-investovat.sk .


Realitné fondy na prvý pohľad vyzerajú lákavo: rozumný výnos pri nízkom riziku. Stačí sa pozrieť na krivky rastu a výnos slovenských realitných fondov a každý sa do nich hneď zaľúbi. Na grafoch nižšie si všimnete, že realitné fondy nemajú extrémne nízku volatilitu. Na prvý pohľad vyzerajú ako veľmi konzervatívne investície. V skutočnosti sú však realitné fondy oveľa rizikovejšie, ako na prvý pohľad vyzerajú. 

 

V tomto článku budeme písať o špeciálnych fondoch nehnuteľností. Starší článok o slovenských špeciálnych realitných fondoch si môžete prečítať tu.

 

Graf vývoja Prvého realitného fondu od IAD:

 

Graf vývoja Nášho realitného fondu od Prvej Penzijnej:

 

Graf vývoja realitného fondu od Tatra Asset Managementu:

 

Čo vidíte v grafoch na prvý pohľad?

 

Že hodnota podielu vo fonde vôbec nekolíše a až na jednu výnimku vôbec neklesá. Hodnota špeciálnych fondov nehnuteľností stále len stúpa. Výnimkou je realitný fond od Tatra Asset Managementu, ktorého hodnota jedenkrát v roku 2009 skokovo klesla. Prečo cez krízu v roku 2009 v ostatných dvoch fondoch hodnota podielu neklesla? Je realitný fond od Tatra Asset Managementu o toľko horší?

 

V skutočnosti je to skôr naopak. Fond od Tatra Asset Managementu bol najférovejší z našich troch realitných fondov. Ako jediný správca sa v krízovom roku 2009 rozohodol, že precení portfólio fondu kvôli kríze na reálnejšiu nižšiu hodnotu:

 

Vyjadrenie Martina Smreka z Tatra Asset Managementu z nášho staršieho článku o TAM Realitnom fonde z roku 2011:

 
Mimoriadne precenenie nehnuteľností v majetku fondu v januári 2009 bolo dôsledkom pretrvávajúcej finančnej krízy, sprevádzanej silnou krízou likvidity. Tá na jednej strane bránila financovaniu nových, ako aj rozpracovaných projektov, na druhej strane dramaticky poklesol dopyt po projektoch zo strany dlhodobých investorov. Tento stav sa spolu s významným nárastom rizikových prémií podpísal pod nárast požadovanej výnosnosti na realitnom trhu, s ktorou súvisel pokles hodnoty nehnuteľností. Precenenia rovnako reflektovali vývoj situácie v maloobchode za posledné dva roky. V snahe, aby hodnota nehnuteľností nachádzajúcich sa v Realitnom fonde čo najvernejšie odzrkadľovala skutočnosť a výrazné zmeny na trhu, došlo k mimoriadnemu preceneniu všetkých nehnuteľností v majetku vo fonde. 
 
Pokles vo fonde bol teda spôsobený rozhodnutím správcu fondu férovo preceniť majetok vo fonde zhruba o 8 % nižšie. Majetok vo fonde neklesol preto, že by fond spravovali zle, ale naopak preto, že správca v roku 2009 konal zodpovedne a férovo uznal, že majetok vo fonde má po kríze nižšiu hodnotu.
 
Prečo ostatné dva fondy neprecenili v krízovom období majetok vo fonde smerom nadol? Zrejme preto, lebo očakávali negatívnu reakciu podielnikov a potenciálnych investorov. Jednoducho sa rozhodli, že si peknú rastovú výnosovú krivku fondu budú kresliť aj naďalej. 
 
Ako vzniká výnos v realitnom fonde?
 
Obkľukou sme sa dostali k otázke, ako vzniká v realitnom fonde výnos. Bežný človek by si myslel, že výnos realitného fondu zodpovedá inkasovanému nájomného z prenájmu nehnuteľností vo fonde. V skutočnosti však výnos v realitnom fonde vzniká precenením aktív vo fonde:
  1. V prvom roku má majetok vo fonde hodnotu 100
  2. V druhom roku sa majetok vo fonde precení na 106
  3. Výnos fondu je teda 6 %

Výnosy realitných fondov teda vznikajú každoročným preceňovaním majetku vo fonde. Ak je nová precenená hodnota vyššia, rastie aj hodnota podielu vo fonde, a teda aj jeho výnos. 

 

Do čoho investujú realitné fondy?

 

Čakali by ste, že špeciálne fondy nehnuteľností budú investovať do nehnuteľností. V podstate je to aj pravda. Ale detailný pohľad skrýva nejaké to ale. V prvom rade nie je možné za každé euro, ktoré príde do fondu, hneď kúpiť nejakú budovu. Fond teda musí držať nejakú hotovosť, prípadne aj dlhopisy a akcie. Väčšinu majetku však má predsa len v nehnuteľnostiach. Nehnuteľnosti však nekupuje priamo fond, ale spoločnosť vytvorená špeciálne na tento účel.

 

Fond založí realitnú spoločnosť (nie realitku), ktorá potom nakupuje konkrétne budovy. Fond nemusí vlastniť 100 % v tejto svojej dcére. Teoreticky môže špeciálnu realitnú firmy založiť aj s tretím subjektom. Fond teda v skutočnosti neinvestuje do nehnuteľností, ale do podielov vo firmách, ktoré držia nehnuteľnosti. Aký je v tom rozdiel?

 

Realitný fond, ktorý drží podiely v špeciálne vytvorených formách, je veľmi podobný fondu, ktorý nakupuje na burze akcie z odvetvia realít. Ani jeden z nich nedrží priamo nehnuteľnosti, ale investuje do podielov vo firmách a až tie nakúpia budovy a pozemky. Rozdiel medzi špeciálnym fondom nehnuteľností a akciovým fondom zameraným na realitné akcie je v oceňovaní majetku vo fonde:

  • Špeciálny fond nehnuteľností oceňuje majetok vo fonde za pomoci znalcov, účtovníkov a audítorov
  • Akciový fond zameraný na realitné akcie oceňuje majetok na základe trhových cien akcií kótovaných na burze

Predstavme si, že máme dva fondy. Jeden je špeciálny fond nehnuteľností a drží podiely vo firmách, ktoré investujú do rôznych budov a pozemkov. Druhý fond nakupuje akcie na burze a tieto akciové spoločnosti povedzme investujú do podobných budov a pozemkov v rovnakom regióne ako prvý fond. Ako budú vyzerať výnosy prvého a druhého fondu?

 

Špeciálny fondy nehnuteľností nebude mať žiadne výkyvy a veľmi nízku volatilitu. Akciový realitný fond sa bude kývať hore-dole podľa toho, ako rastú a klesajú ceny akcií v jeho portfóliu. Fondy v konečnom dôsledku vlastnia veľmi podobné aktíva, ale vykazovali by extrémne rozdielne výsledky. Rozdiel je v tom, že jednému oceňujú majetok  vo fonde znalci a účtovníci a druhému burza.

 

Ako sa oceňuje majetok v špeciálnom realitnom fonde?

 

Špeciálny fond nehnuteľností má väčšinu aktív, ktoré sa neobchodujú na burze. Nie je teda možné stanoviť ich trhovú cenu podľa kotácie na burze. Už sme si povedali, že realitné fondy nekupujú budovy priamo, ale zakladajú špeciálne firmy určené len na tento účel. Ako oceniť podiel vo firme, ktoré nakupuje a prevádzkuje nehnuteľnosti?

 

Opatrenie Národnej banky Slovenska o spôsobe určenia hodnoty majetku vo verejnom špeciálnom podielovom fonde hovorí:

 

Hodnota majetkovej účasti v realitnej spoločnosti v majetku v podielovom fonde, ktorej cenné papiere nie sú prijaté na obchodovanie na regulovanom trhu, sa určí súčinom podielu majetkovej účasti v realitnej spoločnosti a hodnoty vlastného imania realitnej spoločnosti uvedenej v poslednej účtovnej závierke realitnej spoločnosti, upravenej o hodnotu nehnuteľného majetku v majetku realitnej spoločnosti.
 
Inak povedané, kľúčová je hodnota vlastného imania, teda účtovnej hodnoty v špeciálnej realitnej spoločnosti. Fond teda založí špeciálne realitné spoločnosti. Tie nakúpia rôzne budovy a pozemky. V ďalšom roku sa precení hodnota podielu vo fonde na základe účtovnej hodnoty firiem, ktoré fondy drží. Ak účtovná hodnota firiem stúpne o 6 %, fond dosiahne výnos 6 %.
 
A čo výnosy z nájomného?
 
Bežný človek by si myslel, že realitný fond tvorí väčšinu výnosov z nájomného. V skutočnosti tvorí väčšinu výnosu z precenenia majetku. A precenenie majetku je vlastne precenenie účtovnej hodnoty firiem vo fonde. Čisto teoreticky fond nemusí mať žiadny výnos z prenájmu, špeciálne firmy, ktoré založil, môžu mať straty a slabý cash flow, a napriek tomu hodnota fondu rastie a fond dosahuje pekný výnos. Ako je to možné? Podrobne o tom až nabudúce.
 
V krátkosti sa dá povedať, že správcovia a investori spolu hrajú hru, kde sa hrajú na to, že nejde o zisk, cashflow ani trhovú hodnotu, ale len o peknú čiaru na grafe. Investori majú takúto hru radi, lebo neznášajú volatilitu, aká je na burze. A správcovia hrajú takú hru, ktorú majú investori radi.

Ja si myslim, ze ocenovanie realitnych fonodv sa robi metodou diskontovanych cash-flow, ktora rata s buducim najomnym. A na najomne vplyva obsadenost realit.
Takze neviem, ci myslienka, ze cena podielu realitneho fondu je ovplyvnovana iba precenenim samotnej nehnutelnosti asi je spravna.
Ale inak clanok sa mi velmi paci.
Snad by som iba zmienil, ze spravcovia z tych realitnych fondov z toho spravili v podstate penazne fondy (niekolkokrat garantovali cez verejeny prislub cenu spatneho odkupu s vopred urcenym vynosom) Pridal: Mojmir Hojer dňa 24.04.2014 o 10:20

"Čisto teoreticky fond nemusí mať žiadny výnos z prenájmu, špeciálne firmy, ktoré založil, môžu mať straty a slabý cash flow, a napriek tomu hodnota fondu rastie a fond dosahuje pekný výnos. Ako je to možné? Podrobne o tom až nabudúce."

Kedy bude to nabudúce ? Som veľmi zvedavý ako to autor dokáže a budem čakať. Pretože tie fondy musia generovať značný CF. Však ked fond vlastní bytový komplex, budovu tesca, baumaxu a neviem čoho, tak príjem z prenájmu musí mať.

A zároveň, ako autor dokáže, že výnosy fondov sú len z precenenia a nie z prenájmov ? (ako to on tvrdí)

Ak niet vysvetlenia, článok je super zavádzajúci. Pridal: riso dňa 24.04.2014 o 10:32

Zákon hovorí, že znalec ohodnocuje nehnuteľnosti vo fonde výnosovou alebo porovnávacou metódou.
Výnosová metóda bude založená na diskont. cash flow modely. Porovnávacia sa zase použije v prípade keď z nehnuteľnosti neplynie výnos/nájom.

Problém pri oceňovaní je však v tom, že už len pri diskont. cash flow si viem vstupné parametre namodelovať tak, aby mi vyšiel "pekný výnos".

Ďalej treba zobrať do úvahy, že fond nevlastní nehnuteľnosti priamo, ale cez realitné spoločnosti. Fond teda neoceňuje samotné nehnuteľnosti, ale účtovnú hodnotu realitných spoločností, ktoré nehnuteľnosti vlastnia.

Tretí faktor ktorý treba zohľadniť je ten, že fond požičiava peniaze realitnej spoločnosti a plynie mu cash flow z tejto pôžičky, ktorú realitnej spoločnosti poskytol.

Štvrtá vec, ktorú treba zohľadniť je to, že fond nemusí nutne vlastniť len budovy a pozemky, ktoré sa prenajímajú. Fond vlastní aj pozemky, buduje developerské projekty, alebo vlastní nehnuteľnosti, ktoré prenajaté nie sú. A aj tie musím nejako oceniť.

Konzervatívnejší fond bude nakupovať hotové obsadené a zavedené budovy s relatívne predpovedateľným výnosom. Oceňovať bude pomerne konzervatívne, cez krízu nehuteľností precení smerom nadol. Jeho výnos bude preto nízky.

Agresívnejší fond nenakupuje len prenajaté nehnuteľnosti s históriou, ale nakupuje aj pozemky, buduje vlastné developerské projekty, kupuje nehnuteľnosti špekulatívne bez zavedených nájomníkov. Ak má v portfóliu takéto nehnuteľnosti, tak len ťažko môže ohodnocovať nehnuteľnosti v portfóliu len na základe výnosu z nájomného. Pridal: filip glasa dňa 24.04.2014 o 15:33

"Hodnota majetkovej účasti v realitnej spoločnosti v majetku v podielovom fonde, ktorej cenné papiere nie sú prijaté na obchodovanie na regulovanom trhu, sa určí súčinom podielu majetkovej účasti v realitnej spoločnosti a hodnoty vlastného imania realitnej spoločnosti uvedenej v poslednej účtovnej závierke realitnej spoločnosti, upravenej o hodnotu nehnuteľného majetku v majetku realitnej spoločnosti."

Podla postupov uctovania platnych v SR sa dlhodoby hmotny majetok nemoze precenovat smerom nahor, iba smerom nadol (zasada opatrnosti). Z toho dovodu ak plati to co je horeuvedene zatvorkach - tak zvysenie hodnoty v realitnom fonde (ktory nevlastni priamo nehnutelnosti, ale iba realitne spolocnosti) nemoze byt sposobene precenenim (zvysenim hodnoty) nehnutelnsoti ale iba zvysenim hodnoty vlastneho imania realitnej spolocnosti. Pridal: Uctovnik dňa 24.04.2014 o 20:13

Ono je v zasade jedno ci precenujem kazdorocne nehnutelnosti v portfoliu, alebo precenujem podiely vo firmach. Ked sa meni uctovna hodnota firmy (vlastne imanie), tak je to zase len vynos z precenenia podielu v tejto firme. Nie je to vynos z prenajmu.

Cielom bolo ukazat, ze vynos v realitnych fondoch sa nerovna vynosom z prenajmu budov v portfoliu. Na vynos realitneho fondu ma vplyv ovela viac faktorov a vynos z prenajmu je len jeden z nich.

Vynos realitneho fondu dost zalezi na uvahe spravcu - ko je vidiet v pripade TAMu, ktory v roku 2009 zodpovedne a ferove precenil majetok vo fonde smerom nadol. V ostatnych dvoch fondoch sa rozhodli kreslit ciaru nahor - kriza/nekriza.

No a nakoniec - ako ukazuje aj tato diskusia, tak vynos v realitnom fonde velmi zavisi od znalcov, uctovnikov, auditorov, spravcu a predpisov NBS. A to mozno vo vacsej miere ako vyvoj cien na realitnom trhu (ceny na Slovensku od krizy klesaju) alebo vynosy z prenajmu. Pridal: filip glasa dňa 26.04.2014 o 10:09

vyborny clanok aj cela diskusia. k uz uvedenemu dodavam:

- ze vynos fondu nerovna sa najom je jasne a nie je to dane len tym ze fond nikdy nie je plne zainvestovany - z najmu sa odrataju nielen opravnene naklady na spravu budov ale urcite aj rôzne "křoví" ktore znizuje vynos pre podielnikov /zakladanie real spolocnosti,provizie realitkam, odmeny clenov vedenia a pod./
- co sa tyka ceny podielov a vplyvu precenenia nehnutelnosti na NAV- je to vsetko vo virtualnej rovine. komercna budova za 50mil EUR moze byt aj 10 krat rocne ocenena znalcom za pouzitia vynosovej metody - ale jej realna trhova cena je vzhladom na velkost /malost/ slovenskeho trhu viac nez otazna..
- TAM real je sice v SR najtransparentnejsi fond-presne deklaruju co vlastnia, ale tiez je kopa otaznikov a priestoru na pumpovanie podielnikov v prospech spravcu resp.financnej skupiny - prenajimaju cast priestorov sami sebe - viem si predstavit tie debaty o vyske najmu. dalsou oblastou je ulozenie volnych zdrojov fondu - samozrejme v TB a asi na beznom takmer neurocenom ucte /podla udajov z mesacnych reportov/ neviem si predstavit lepsi zdroj lacnej likvidity pre TB. ak si to pozriete spätne fond vzdy uklada volne zdroje vyrazne horsie ako ich môze ulozit bezny investor na nejakom hoci aj kratkodobom terminaku. ved preco by mal fond tlacit svoju matku do nejakych lepsich urokov pre podielnikov ? aj to je jednym z dôvodov priepastneho rozdielu medzi deklarovanym vynosom z realitnej zlozky /cca7% pa/ a celkovej vykonnosti fondu /cca 2% pa/

ako individualny investor do realit /aj podielnik TAM/ uplne suhlasim s hlavnou myslienkou clanku - ze nie je vsetko zlato co sa leskne a rizika su v real fondoch mozno vyrazne vacsie ako v inych aktivach,ktore su aspon denne ferovo ocenene burzou

Pridal: henrich dňa 30.04.2014 o 11:56

Ano TAM tie otazne investicie do budov kde bol nejako zainteresovany. Ale to som ani nespominal, lebo to robia vsetky tri fondy.

A nie len tie - problem s ocenovanim majetku vo fondoch aj hedge fondoch, ktore drzia nelikvidne aktiva je po celom svete (samozrejme aj na zapade). A to jak v realitnych fondoch, tak aj v hocicom inom co nie je ocenovane na likvidnom trhu.

Ak mam vo fonde aktiva, ktore sa nekotuju trhu, tak si ocenovaci model vzdy mozem prisposobit tak, aby som investorom ukazal nizku volatilitu a mierne rastuce pekne vynosy. Pridal: filip glasa dňa 30.04.2014 o 12:06
Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:



7 Komentáre Galéria (3)

Súvisiace články

Realitné fondy na Slovensku - prehľad za rok 2014

monday
14.07.2014
Investície | Martin Gulka

Kapitálový fond Prvej Penzijnej investuje do dlhopisov J&T a Istrokapitálu

monday
19.05.2014
Fondy a ETF | Filip Glasa

Najnovšie články

Je 'Buy and Hold' najlepšiu stratégiou pre Bitcoin?

sunday
06.08.2017
Akcie | Juraj Kišák

Najvyššia vyrubená daň všetkých čias?

thursday
03.08.2017
Akcie | Ing. Marek Šimo

3 dôležité otázky, ktoré vám o virtuálnom sídle prezradia všetko

monday
24.07.2017
Podnikanie | Redakčný článok

Tesla IPO: 7 rokov na zdroji

friday
21.07.2017
Investície | Juraj Kišák

Aké firmy boli najviac kontrolované v roku 2016 zo strany orgánov inšpekcie práce?

monday
17.07.2017
Podnikanie | Ing. Silvia Dutková