Vývoj úverov na bývanie na Slovensku od roku 2002 - komplexná analýza Ako-investovat.sk .


Nasledujúci článok je plnou verziou analýzy, ktorá bola spracovaná pre SME.

 

Úvery na nehnuteľnosti sa v súčasnosti poskytujú za historicky najnižšie úrokové sadzby. V júni 2014 si klienti bánk požičiavali na nehnuteľnosti pri priemernej úrokovej sadzbe 3,45%.V júni 2014 poskytli banky úvery na nehnuteľnosti vo výške 634 614 tis. EUR, čo je historické maximum. Nikdy doteraz banky neposkytli takto vysoký objem úverov na nehnuteľnosti za jeden jediný mesiac.

 

Nové obchody vs. Stav úverov (celkový objem úverov)

 

Pre bližšiu analýzu situácie úverovania nehnuteľností si treba ozrejmiť pojmy ako nové obchody a stav úverov. Nové obchody predstavujú nové úverové zmluvy uzavreté medzi bankou a klientom a stav úverov predstavuje hodnotu všetkých úverov (celkový objem úverov), ktoré boli poskytnuté a nie sú ešte splatené. Ak rastú nové obchody, tak v rovnakom objeme nemusí rásť aj stav úverov (celkový objem úverov), pretože novo poskytnuté úvery mohli byť použité na refinancovanie starších úverov.

 

Celkový stav úverov na nehnuteľnosti je v súčasnosti dvanásťnásobne vyšší ako stav ku koncu roka 2002. Medziročné zmeny v stavoch úverov vypovedajú o tom, akým tempom stav úverov na nehnuteľnosti narastal. Do roku 2008 zaznamenávame tempá rastu vo výške 30% až 49%, no od roku 2009 sa tempo rastu úverov na nehnuteľnosti podstatne spomalilo, avšak do roku 2013 sme stále rástli vysokým tempom 9-11%. V zadlžovaní už nerastieme v desiatkach percent ako do roku 2009, ale v porovnaní so západom je rast zadlženia sta dopytu po úveroch na bývanie stále vysoký.

 

 

Vplyv úverovania na ceny nehnuteľností na bývanie

 

Silný dopyt po úveroch na nehnuteľnosti do roku 2008 musel automaticky znamenať aj silný dopyt po nehnuteľnostiach. Najväčší boom v cenách nehnuteľností na bývanie sme zažili od roku 2002 do roku 2008, kedy ceny týchto nehnuteľností rástli v priemere 17% ročne. Kdežto od roku 2008 zaznamenávame vo vývoji cien nehnuteľností na bývanie len medziročné poklesy. Každým rokom sú však tieto poklesy menšie a v poslednom roku je pokles nižší ako -1%, čo možno označiť za stagnáciu. Tak ako v období do roku 2008 expanzívne narastal stav úverov na nehnuteľností, tak expanzívne narastali aj ceny nehnuteľností. Výnimkou bol iba rok 2005, kedy bol v cenách nehnuteľností zaznamenaný medziročný pokles, lebosa nesplnili očakávania o náraste cien po vstupe do EÚ.

 

 

Úvery na nehnuteľnosti, to nie sú len hypotéky

 

Úvery na nehnuteľnosti zahŕňajú hypotekárne úvery, stavebné úvery, medziúvery a tzv. iné úvery na nehnuteľnosti (spotrebné úvery na nehnuteľnosti). Do roku 2006 mali z celkových úverov na nehnuteľnosti najväčší podiel klasické hypotéky, no od roku 2007 začal objem tzv. iných úverov na nehnuteľnosti (úvery založené nehnuteľnosťou) značne narastať a prevyšovať stav poskytnutých hypoték. Túto situáciu zobrazuje nasledujúci graf:

 

 

Od roku 2007 začal objem tzv. iných úverov na nehnuteľnosti narastať a iné úvery na nehnuteľnosti tvorili stále väčší a väčší podiel na celkových úveroch na nehnuteľnosti. Ku koncu júna 2014 predstavovali iné úvery na nehnuteľnosti z celkových úverov na nehnuteľnosti až 63,88%, pričom klasické hypotéky predstavovali z celkových úverov na nehnuteľnosti len 23,90%. Pre banky je výhodnejšie poskytovať spotrebné úvery založené nehnuteľnosťou ako klasické hypotéky, pretože ak chce banka poskytnúť hypotéku, musí najprv zo zákona emitovať a predať. Inak povedané, poskytovanie hypoték je pre banky náročnejšie. 

 

 

Prečo sa v súčasnosti poskytujú také veľké objemy nových úverov ?

 

Podľa aktuálnych štatistických údajov NBS sa v júni 2014 poskytli úvery na nehnuteľnosti vo výške 634 614 tis. EUR, čo je historické maximum. Doteraz bolo najviac novo poskytnutých úverov na nehnuteľnosti poskytnutých v máji 2014, kedy sa poskytlo 582 643 tis. EUR.

 

 

Novo poskytnuté úvery, resp. nové obchody, nemusia nutne znamenať len nový dlh/nové zadlženie, ale môže ísť aj o refinancovanie starších úverov, čo znamená, že klient v čase skončenia fixácie splatí starší drahší úver novým a lacnejším. To, v akom rozsahu sa na novo poskytnutých úveroch podieľa nový dlh a v akom rozsahu sa na novo poskytnutých úveroch podieľa refinancovanie, zistíme z porovnania novo poskytnutých úverov a absolútnej medziročnej zmeny v celkovom stave úverov. V nasledujúcom grafe sú vidieť dve veci. Prvou je to, že v roku 2013 sa poskytlo historicky najviac úverov na nehnuteľnosti a druhou skutočnosťou je to, že nový dlh sa v posledných štyroch rokoch podieľal na nových úveroch asi len v štvrtinovom zastúpení. Celý zvyšný objem (nové úvery – nový dlh) predstavoval refinancovanie starších úverov. Banky v súčasnosti poskytujú veľké objemy úverov na nehnuteľnosti, no značná časť z týchto poskytnutých úverov sa použije na splatenie starších a drahších úverov, čo znamená, že nový dlh nerastie paralelne s poskytovanými objemami. Ľudia (aj firmy) jednoducho využívajú súčasné nízke úrokové sadzby k znižovaniu si svojich nákladov na dlh a tak refinancujú svoje staršie a drahšie úvery novými a lacnejšími. 

 

 

Ktorá banka poskytuje najviac úverov ?

 

Ďalšou zaujímavou štatistikou je podiel jednotlivých bánk na celkovom objeme poskytnutých úverov na nehnuteľnosti. V júni 2014 poskytla najviac úverov na nehnuteľnosti Slovenská sporiteľňa, ktorá poskytla až 26,74% z celkového poskytnutého objemu úverov na nehnuteľnosti. Ďalšími bankami, ktoré sa najviac podieľajú na poskytovaní úverov na nehnuteľnosti sú VÚB a Tatra banka. Tieto tri banky poskytli v júni 2014 skoro 60% z celkového objemu úverov na nehnuteľnosti. Z tabuľky nižšie môžeme vidieť aj podiely bánk na jednotlivých typoch úverov. Najviac hypotekárnych úverov poskytla VÚB banka, ktorá sa na celkovom objeme poskytnutých hypotekárnych úverov podieľala až 42,95%-tami. Najviac iných úverov na nehnuteľnosti poskytla Slovenská sporiteľňa, a to až 36,72% z celkového poskytnutého objemu iných úverov na nehnuteľnosti.

 

Pozn.: vyššie uvedené údaje zahŕňajú iba úvery poskytnuté sektoru obyvateľstva

 

Úrokové sadzby a RPMN

 

V júni 2014 si klienti bánk (nie len obyvateľstvo, ale aj nefinančné spoločnosti, či verejná správa) požičiavali na nehnuteľnosti pri priemernej úrokovej sadzbe 3,45%, zatiaľ čo v januári 2013 si klienti bánk požičiavali na nehnuteľnosti pri priemernej úrokovej sadzbe 4,39%. Úvery na nehnuteľnosti teda za posledných 18 mesiacov zlacneli skoro o 1% a nie je vylúčené, že v blízkej budúcnosti budú úrokové sadzby úverov na nehnuteľnosti ešte nižšie. 

 

 

Zaujímavý je aj pohľad na historický vývoj priemerných úrokových sadzieb nových úverov na nehnuteľnosti. Tento vývoj zobrazuje úrokové sadzby, za ktoré banky v priemere požičiavali (na nehnuteľnosti) v danom roku. Od roku 2008 zaznamenávame stále nižšie a nižšie priemerné úrokové sadzby úverov na nehnuteľnosti, preto niet divu, že v súčasnosti ľudia vo veľkom využívajú možnosť refinancovať svoje staršie a drahšie úvery novými a lacnejšími. 

 

 

Domácnosti (obyvateľstvo, živnostníci a neziskové inštitúcie slúžiace domácnostiam) si požičiavali pri ešte nižšej priemernej úrokovej sadzbe. V júni 2014 si táto skupina klientov požičiavala na nehnuteľnosti pri priemernej úrokovej sadzbe 3,42%, zatiaľ čo v januári 2013 si domácnosti požičiavali na nehnuteľnosti za 4,68%. Okrem priemernej úrokovej sadzbe je potrebné prihliadať aj na tzv. ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN). RPMN je väčšinou vyššia ako úroková sadzba, pretože RPMN predstavujú celkové náklady spojené s úverom. Do výpočtu RPMN sa zahŕňa nielen výška úrokovej sadzby, ale všetky ostatné náklady, ktoré sú s daným úverom, alebo pôžičkou spojené. Preto, ak chceme hovoriť o skutočných celkových nákladoch spojených s úverom, musíme hľadieť na RPMN, ktorá bola v júni 2014 na úrovni 3,66%. Z nižšie priloženého grafu môžeme vyčítať, že v prípade úverov na nehnuteľnosti bol rozdiel medzi priemernou úrokovou sadzbou a RPMN za posledných 18 mesiacov minimálny.

 

 

Slovenské úvery na bývanie druhé najdrahšie v Eurozóne

 

Naše úvery na bývanie sú v rámci Eurozóny druhé najdrahšie. Drahšie úvery na bývanie ako na Slovensku sú už len na Cypre. Treba si však uvedomiť, že uvedená štatistika sa vzťahuje k úverov na bývanie s pohyblivou sadzbou a sadzbou fixovanou do 1 roka. Takýchto úverov bolo na Slovensku v júni 2014 poskytnutých len 17% z celkového objemu úverov na bývanie. Pre Slovensko sú podstatne relevantnejšie úvery s fixáciou od 1 do 5 rokov, ktorých sa na Slovensku najviac poskytuje (v júni 2014 až 78%). Avšak metodika NBS nám pre všetky krajiny eurozóny umožňuje porovnávať len úvery na bývanie s variabilnou sadzbou a sadzbou fixovanou do 1 roka. 

 

Pozn.: priemerné úrokové sadzby úverov na bývanie s pohyblivou sadzbou a sadzbou fixovanou do 1 roka

 

Dôvody, prečo sú naše úvery na bývanie druhé najdrahšie v Eurozóne, môže byť niekoľko. Náš hypotekárny trh stále rastie. Na Slovensku je stále silný dopyt po hypotékach (o čom svedčí medziročný nárast stavu úverov), a preto banky nie sú nútené tlačiť úrokové sadzby smerom dole. Dôvod vysokých úrokových sadzieb na hypotékach však môžeme hľadať aj na strane ponuky. Ako sme mohli v tabuľke poukazujúcej na podiely jednotlivých bánk na predmetných typoch úverov vidieť, tak náš trh s úvermi na bývanie ovládajú kvázi 3 banky.

 

Pri pohľade na historický vývoj úrokov na bývanie na Slovensku a v eurozóne vidíme, že naše úvery boli vždy drahšie ako je priemer úrokových sadzieb členských štátov eurozóny. Najširšie rozpätie medzi priemernou úrokovou sadzbou na Slovensku a priemernou úrokovou sadzbou eurozóny bolo najmä v roku 2009. V poslednom období sa však toto rozpätie znižuje a v súčasnosti sú slovenské úvery na bývanie len o 0,72% nad priemerom eurozóny.

 

Meno:
E-mail
(nebude zverejnený):
Komentár:
Antispam:
Počet dní v roku:



Okomentuj článok Galéria (12)

Súvisiace články

Analýza - úvery na nehnuteľnosti opäť rastú

wednesday
20.05.2015
Trhy a makro | Martin Gulka

Investovanie do nehnuteľností - sú výnosy z prenájmu atraktívne?

monday
17.02.2014
Reality | Martin Gulka

Ceny nehnuteľností na Slovensku mierne klesajú, objem hypoték stále rastie

wednesday
12.02.2014
Reality | Martin Gulka

Úroky hypoték máme druhé najdrahšie v eurozóne

friday
28.06.2013
Reality | Martin Gulka

Objem nových hypoték rástol aj vďaka refinancovaniu starých úverov

wednesday
26.06.2013
Reality | Martin Gulka

Najnovšie články

Máte zamestnancov, ktorí vykonávajú rizikové práce? Zbystrite pozornosť – práve prebieha ďalšia akcia ŠKRTIČ.

tuesday
19.09.2017
Vzdelanie | Ing. Silvia Dutková

Je Nordstrom ďalším predmetom záujmu Amazonu a Wal-Martu?

saturday
09.09.2017
Akcie | Juraj Kišák

Čo si na nás pripravili centrálne banky do konca roka

thursday
07.09.2017
Trhy a makro | Ing. Marek Šimo

Shortovanie trhu pomocou ETF

wednesday
06.09.2017
Fondy a ETF | Juraj Kišák

Ako generovať investičné nápady?

monday
04.09.2017
Investície | Dávid Súkeník




Prihláste sa na odber
noviniek od ako-investovat.sk

E-mail:

Nájdi si finančného poradcu

Chcem investovať
Chcem sa poistiť
Katalóg poradcov a finančníkov


Ďalšie články tejto kategórie

Finančná kalkulačka

Vklad: €/mes.
Úrok: % p.a./rok
Obdobie: rok(ov)