Prenájom bytov a hypotéka

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod filip glasa » Pia 11 22, 2013 12:56 am

Zo správy:
Chcela by som si od Vas nechat poradit, uz dlho hladam niekoho na koho by som sa mohla obratit. Momentalne pracujem v zahranici a slusne si zarabam, a uz dlhsie rozmyslam investovat peniaze do nehnutelnosti - do kupy mensich bytovych jednotiek : 2 az 3 za ucelom prenajimania. No ja som povolanim zdravotna sestra a v tomto obore sa nevyznam, ale zaroven ma to laka a uvedomujem si ze potrenujem poradit aby som nerobila zbytocne chyby a neprisla o svoje nasetrene peniaze.
Takze k veci: Planujem kupit na hypoteku postupne 2 az 3 mensie byty: 1 az 2 izb vo vatsom meste : Presov a nasledne ich prenajimat. Chcem sa opytat, do akej vysky si zobrat hypoteku? tak aby mesacna splatka hypoteky bola zahrnuta v najme a splacal mi to najomca?
To by bola asi idealna situacia, je to realne?...mam este vela inych otazok, dufam ze Vas tym nejak nezatazujem.


Reálne to je, otázka však je či sa to vyplatí. Ak sa v bytom nevyznáte, tak ťažko nájdete nejakú super výhodnú kúpu. A pri hrubých výnosoch okolo 3-4% je možno až zbytočné riskovať ešte aj s hypotékou.

Ak by sa zadarilo nájsť byty s výnosom okolo 6-7%, tak je to o inom. Výnos = nájomné za rok v percentách z ceny bytu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11245
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod JUGGLER » Pia 11 22, 2013 1:17 am

Byť v zahraničí a prenajímať byty na Slovensku... to sa mi nevidí. A aká investícia, keď sa to robí cez hypotéku? Teda predpokladám, že 30% sa uhradí v hotovosti a 70% pôjde na hypo... Ja si myslím, že prenajímať viac ako jeden byt, to už by mal byť človek odborník. Jednak na reality samotné a jednak na problémy s tým spojené...vymáhanie od neplatičov, problémy s nájomníkmi, zmluvami, poisteniami a pod.
In the stock market, timing is everything...
“Bull markets are born on pessimism, grow on skepticism, mature on optimism, and die on euphoria.” Templeton
"be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful," Buffett
JUGGLER
 
Príspevky: 6633
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod peter.cmorej » Pia 11 22, 2013 10:32 am

minus dane a odvody
minus opravy
minus neobsadenost
good luck
peter.cmorej
admin
 
Príspevky: 3134
Registrovaný: Pon 10 08, 2007 12:35 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod rabdo » Pia 11 22, 2013 11:27 am

prečo sa nečudujem že presne toto je pán KIYOSAKI ?!! :roll:

vstupovať do businessu o ktorom nič neviem a vôbec mu nerozumiem je vyhodenie peňazí von z okna!!!

ak si chcete zabezpečiť niečo na dôchodok tak si minimálne vložte na terminovaný účet 1/3 úspor a každoročne prikladajte
( a to minimálne myslím fakt vážne že minimálne, najlepšie je čo najviac!!! )

1/3 investujte - tu a teraz do seba, do rodiny - na cestovanie, nákupy, vzdelanie, kozmetiku, masáže, relax, zlepšenie bývania, bezpečnejšie auto - možností je plná kopa...

nebojte sa - keď príde tá správna chvíľa na investíciu tak zrušíte termináky a pôjdete do toho, ale teraz pri kríze v stavebníctve investovať do starých bytov (aj nových) bez záruky dlhodobého nájmu - to určite NIE!

dobré rozhodnute Vám prajem :D

PS: treba si uvedomiť že pán Kiyosaki takto investoval už veľmi dávno a na inom AMERICKOM trhu - čo bohužiaľ (až na pár výnimiek) teraz už neplatí!!!
Obrázok užívateľa
rabdo
 
Príspevky: 309
Registrovaný: Štv 06 02, 2011 1:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Pavel Oravec » Pia 11 22, 2013 11:39 am

Pár čísel:

Pr.
http://www.byty.sk/1054202/1-izbovy-byt ... -34500-eur
cena 35 000 EUR

Nech je 100% kúpnej ceny financovaná hypotékou, dajme tomu s úrokom 3,5% a dobou splatnosti 30 rokov:
mesačná splátka: cca. 160 eur

Prenájom podobného bytu na tej istej ulici:
http://www.byty.sk/1127725/prenajom-byt-1-izb
mesačný príjem: cca. 300 eur s energiami

Teda: 300 - energie (nech je to 80 eur) - splátka (160) = 60 eur mesačne

Daň - do príjmov si zahrniete nájomné a do výdavkov náklady, teda minimálne energie a zrejme aj opravy (niesom odborník na dane), prinajhoršom zaplatíte daň = 24 eur v prepočte na mesiac.

Teoretický výnos na začiatku: 36 eur / mesačne (to Teoretický by som zdôraznil)

Ohrozenia:
- zmena úrokovej sadzby na úvere
- nízka likvidita
- serióznosť nájomcov

Prenajímanie bytu študentom vysokých škôl je napr. dobrý nápad - platia im to väčšinou rodičia.

Tie linky som vyguglil, žiadna reklama. Ak som na niečo zabudol, určite ma niekto doplní.
Pavel Oravec
 
Príspevky: 29
Registrovaný: Pia 10 04, 2013 1:18 pm
Bydlisko: Banská Bystrica

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rokosák » Pia 11 22, 2013 11:55 am

Z ciste financneho hladiska treba urcit na aku dobu by mali investicie do bytov sluzit. Kratkodobo (do 5 rokov), alebo dlhodobo povedzme aj pocas dochodkoveho veku. Ak dlhodobo tak nesmieme zabudnut, ze najomne rastie s inflaciou co je obrovska vyhoda.
Znalosti nie su dolezite. Nadsenie ano. Aj zo zahranicia sa da prenajimanie zvladnut. Staci za 50 Eur najst niekoho spolahliveho, kto by na byty dozeral. O ostatne sa postaraju majstri.
Investing is inherently a lazy man's game. You get no more points for solving a difficult problem than you would for solving a simple one.
Rokosák
 
Príspevky: 1165
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod jogo » Pia 11 22, 2013 1:11 pm

rabdo píše:PS: treba si uvedomiť že pán Kiyosaki takto investoval už veľmi dávno a na inom AMERICKOM trhu - čo bohužiaľ (až na pár výnimiek) teraz už neplatí!!!


Hlavne si treba uvedomit, ze Kyosaki kupoval nehnutelnosti hlavne na "schodoch sudov a exekutorov" tj. od ludi v absolutnej financnej tiesni za velmi vyhodnu(pre seba :) ) cenu.
Jedno z jeho zakladnych pravidiel bolo ponuknut predavajucemu polovicnu cenu z jeho pozadovanej ceny a nasledne cakat, koho financna tiesen donuti pristupit aj na takuto nevyhodnu ponuku.
Kto ma na to zaludok (a svedomie :? ), potom mozno na nehnutelnostiach nadpriemerne zarobi v kazdom case.
Ale snivat o zopakovani sa rokov 2002-2007 asi nebude ten spravny investicny zamer...hoci realny majetok v pripade nestandartneho vyvoja ekonomiky je vzdy istejsi ako papierove peniaze.
Nikto nevie, čo bude. Z toho treba vychádzať.
Len realtime ohlasene obchody maju nejaku vypovedaciu hodnotu.
Korekcie boli, korekcie budu, kym roztraseni investori existovat budu.
jogo
 
Príspevky: 3636
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Mila » Pia 11 22, 2013 5:50 pm

Terminovane ucty uz mam, a nie jeden. Do kozmetiky, masazi a dovoleniek som uz investovala - ale dakujem za radu.
V zahranici uz neplanujem ostat dlho a byty vidim ako dlhodobejsiu investiciu.
Vdaka za vsetky postrehy.
Mila
Mila
 
Príspevky: 3
Registrovaný: Štv 11 21, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod marco » Sob 11 23, 2013 2:30 am

velka cast uz bola napisana. byty niesu tak zaujimave, ako kedysi - dobre investovat sa ale samozrejme stale da. odporucam vnimat to vsetko cez cisla, bez zbytocnych emocii - nekupujte nehnutelnost taku, ktora by vyhovovala vam, alebo vas zvlast zaujala - ale taku, o ktoru je momentalne zaujem a zrejme bude o 5,10,15 rokov... skuste si to napriklad s jednym bytom, mozno sa ukaze, ze to nieje ta spravna cesta. urcite nie 2-3. nedosiahnete ziadne uspory z rozsahu, budete mat cca rovnaky percentualny vynos, ale nasobne viac starosti. ak pracujete v zahranici a mate dobry prijem - smerom do buducna by som sa zaujimal o zabezpecenie slusneho dochodku. to bude coskoro velky problem.

o presovskom realitnom trhu nemam prehlad, preto sa konkretne nevyjadrujem. treba zohladnit veci ako nezamestnanost v regione, priemerny plat, koncentracia obyvatelstva, "problemove lokality", atd.
vela stastia
"Who has a lot of money, can speculate.
Who has little money, must not speculate.
Who has no money, has to speculate."(A. Kostolany)
marco
 
Príspevky: 205
Registrovaný: Pia 05 11, 2012 11:27 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Mila » Pon 11 25, 2013 4:30 pm

Vdaka za radu Marco, skusim jeden byt a uvidim. Nemam ruzove okuliare a monetalne ani dostatocne vedomosti ale zacinam sa o tuto temu viac zaujimat, citat a zhromazdovat info.
Mila
 
Príspevky: 3
Registrovaný: Štv 11 21, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod rmaly » Uto 11 26, 2013 11:46 am

Mila píše:Vdaka za radu Marco, skusim jeden byt a uvidim. Nemam ruzove okuliare a monetalne ani dostatocne vedomosti ale zacinam sa o tuto temu viac zaujimat, citat a zhromazdovat info.


ja sa tiez potykam s podobnym problemom, i ked byt nekupujem, ale uz mam - len sa uvolni a predavat ho nechcem...
Napriek takemu konsenzu na tejto stranke v odpore voci investovaniu do nehnutelnosti :) to ja az tak pesimisticky nevidim.
Podla mna je to ako s kazdou inou vecou v podnikani (ano, prenajom je svojim sposobom podnikanie) - ked je ta vec dobra, kvalitna (na dobrom mieste), tak sa to oplati.
Urcite to nie je plosne pre kazdy byt, ze kupim, prenajmem a zijem z toho, ale moze to tak byt pri kvalitnom byte na dobrom mieste a ked motyka vystreli bol kupeny za lacny peniaz...
rmaly
 
Príspevky: 462
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod filip glasa » Str 11 27, 2013 9:39 am

Ak zoberiem priemerne ceny za byt a priemerne ceny prenajmu, tak su vynosy velmi nizke. Dalej treba brat do uvahy, ze Mila by chcela kupit byt na hypoteku - teda pouzije leverage, co jej znacne zvysi riziko.

Pri tom ceny nehnutelnosti stale klesaju a podla mojho nazoru este klesat budu.

Netvrdim ze sa neda najst byt aj s vynosom nad 10% rocne, ale je ich malicko. Ja osobne by som sa nerad vrtal v trhu, ktory ako celok klesa a ide dolu vodou. Dnes som rad ze sme sa vsetkych nehnutelnosti zbavili za ako tak dobre ceny a rozhodne by som dnes nechcel stracat cas tym, ze budem hladat v kope sena yield nad 10%.
A pritom riskovat ze mi stupnu uroky hypoteky, ze mi klesne cena bytu, ze casom klesne cena prenajmu, atd. atd.

Ked toto forum vzniklo, tak som nehnutelnosti odporucal. Najma obchodne priestory, kde boli vtedy yieldy aj 20%. Dnes sa doba zmenila a vseobecne skor radim nehnutelnosti vynechat a pockat si na lepsie casy (nizsie ceny a vyssie yieldy).
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11245
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod rmaly » Str 11 27, 2013 11:17 am

Ano Filip. Vlastne suhlasim. Asi sa da povedat, ze pred par rokmi to bolo prakticky kup a prenajmi - pre vsetkych... Teraz treba vyberat hrozienka z kolaca
rmaly
 
Príspevky: 462
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod filip glasa » Str 11 27, 2013 1:17 pm

Kedze sú nízke úrokové sadzby na úveroch, tak to čo dnes dáva význam je, že postavím leverage schému tak, aby som mal rozumný risk a rozumný výnos. Požičiam si za 2,5-3,5% a prenajímam za 6-7% a viac ak sa dá. Ale musím vedieť že sa to na konci fixácie môže otočiť proti mne, musím vedieť že aj nájmy môžu klesnúť, že ak mi nájomník odíde, tak nie vždy nájdem ďalšieho hneď, niekedy dokonca musím zaplatiť províziu RK. A pri tom splátku musím platiť stále.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11245
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Mila » Štv 11 28, 2013 2:18 pm

Mam teda dolnujucu otazku: meni sa situacia ak sa byt kupy z hotove, teda ak nebude zatazeny nijakou hypotekou?
Vdaka
Mila
 
Príspevky: 3
Registrovaný: Štv 11 21, 2013 11:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rado » Štv 11 28, 2013 2:43 pm

Kúpiť za hotové a prenajímať ekonomicky zmysel nemá. Zmysel to má, ak využiješ leverage banky. ROI sa počíta iba zo sumy, ktorú zaplatíš.
Ak by stál byt cca 40k€ a ty by si zaplatila napríklad 8000, tak odhliadnuc od výnosov vlastníš byt v takej hodnote, ale dala si zaň len 20%. Ak ti počas splácania po určitú dobu pomôže nájomca a teba hypotéka nebude nič stáť, tak na tom zarobíš.
Čo sa týka Prešova, tak by nemal byť s prenájmom problém. Ja som nemal mesiac kedy by nebol byt prenajatý a to som vystriedal asi 5 nájomníkov za x rokov. Držím palce.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 1843
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod kiikino » Štv 11 28, 2013 5:34 pm

vsak si to prerataj - kupis byt za 40 000, cisty vynos bude trebars 1200 eur rocne co je vynos 3% rocne - takyto vynos sa da dosiahnut aj inymi nastrojmi, napr. dlhopisy
bezny vynos byva okolo 5% pri prenajme bytov, tu uz sa potom iba rozhodnes ci sa ti to vyplati vzhladom na rizika s najomnikmi a podobne, napriklad pri dlhopisoch je tiez kopa rizik a ked si to premyslis zistis ze investovat nie je az take jednoduche ako by sa na prvy pohlad mohlo zdat
kiikino
 
Príspevky: 281
Registrovaný: Štv 08 23, 2012 7:05 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod rabdo » Štv 11 28, 2013 7:14 pm

a netreba zabudnúť že na prenájom nehnuteľností je povinné živnostenské oprávnenie - to znamená ďalšie, minimálne, zdravotné odvody!!!
Obrázok užívateľa
rabdo
 
Príspevky: 309
Registrovaný: Štv 06 02, 2011 1:01 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rado » Štv 11 28, 2013 8:58 pm

Na prenájom živnosť nepotrebuješ a neplatíš zdravotné poistenie. Bolo sa treba registrovať v zdravotnej poisťovni, ale zákon sa zmenil a povinnosť registrácie trvala len mesiac. Jediná povinosť je registrovať sa na daňovom úrade a dostať DIČ.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 1843
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod filip glasa » Pia 11 29, 2013 9:57 am

meni sa situacia ak sa byt kupy z hotove, teda ak nebude zatazeny nijakou hypotekou?

Pri hypotéke je veľké riziko - ak sa zvýšia úroky hypotéky pri najbližšej inflácii, ak sa zníži nájomné, bude väčšia neobsadenosť atď, tak bude treba platiť splátky možno aj zo svojho. Výnos bude teda záporný - strata.

Hypotéka vs. hotovosť nie je o tom či sa to oplatí, ale o tom, či investor znesie to riziko. Pri hypotéke investor aj tak musí hľadať nehnuteľnosť s výnosom 5-7% minimálne, aby mal z čoho platiť splátku. Pri 2-3% výnosu sa neoplatí investovať do bytu ani pri hotovosti ani pri hypotéke (nedá to na splátku).

Pri 5-7% a viac sa teoreticky oplatí aj hypo aj hotovosť. Potom je to už len otázka komu sa chce ísť do ako veľkého rizika a ako veľmi je hladný po vyšších výnosoch.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11245
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rado » Sob 11 30, 2013 10:58 am

Riziko je podľa mňa pri hypotéke menšie ako pri kúpe za hotové. Je to však vec uhola pohľadu. Niekto nemá rád ak je niekde viazaný dlhom. Výška rizika a straty je definovaná podielom vlastných zdrojov. Pri kúpe za hotové je to teoreticky cena bytu. Pri hypotéke stratí menej, ale spolu s kreditom v banke s nálepkou neplatič. Byt sa však stále dá predať a s bankou dohodnúť na výške splátok. Pokiaľ má na to kúpiť v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru. Podstatné bude nastaviť pozitívny cash z investície.

Viac by som sa pri prenájme bál deflácie ako inflácie. V prípade deflácie klesá dopyt po všetkom, ale náklady ostávajú. Inflácia na druhej strane zvyšuje splátky úveru o vyššie úroky, ale tiež to znamená, že byt predám drahšie ako som ho kúpil lebo sa všeobecne zvyšuje dopyt na trhu. (Poloha bytu je alfa a omega) Výška nájomného bude na trhu tiež vyššia vďaka rastúcemu dopytu. Infláciu vie zahrnúť do zmluvy a tak nájomné bude stále pokrývať infláciu a pravdepodobne aj splátky. S neobsadenosťou sa musí vysporiadať každý, ale na trhu kde sa chystá investovať Mila by som sa s tým v dobe najbližších pár rokov netrápil vzhľadom na stav v ponuke bytov.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 1843
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod filip glasa » Sob 11 30, 2013 11:40 am

Pri kúpe za hotové je to teoreticky cena bytu. Pri hypotéke stratí menej


1. Pri hypotéke stratí celú investovanú sumu úplne rovnako ako pri hotovosti - teda 100% investovanej sumy
2. Pri hypotéke môže ísť ešte do mínusu - teda príde o viac než len 100% investície
3. Pri hypotéke znásobuje nie len zisky, ale aj straty - percentuálna strata pri rovnakom pohybe/probléme je pri hypotéke logicky o dosť vyššia.

Keď niekto vidí s leverage a hypotékou nižšie riziko ako pri investovaní s hotovosťou, tak už musí mať fakt riadne klapky na očiach.
Hlavne ak sa bavíme o súkromných úveroch súkromných osôb - hypotékach, kde aj keď ti zabavia nehnuteľnosť, tak prípadný rozdiel predajnej ceny zabavenej nehnuteľnosti a zbytku dlhu, budeš banke tak či tak splácať.

Neviem koľko bytov na hypotéku si už vlastnil Rado, keď tu dávaš takéto rady. Ja osobne niekoľko. A aj riadne zapákovaných, tak dosť dobre viem o čom hovorím. Napriek tomu že som ani na jednom neprerobil, tak v dnešnej dobe by som nikomu kupovanie bytov na hypo a následný prenájom neradil ako menej riskantnú investíciu oproti investícii v hotovosti.

To čo hovoríš by dávalo trochu zmysel pri obchodnej spoločnosti, ktorá úver založila nehnuteľnosťou a ak by išla firma do prčic, tak si banka môže akurát tak vziať tú založenú budovu. Ale nemá dosah na príjmy štatutárov ani spoločníkov v prípade že je nedokáže dobre predať.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11245
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rado » Sob 11 30, 2013 1:51 pm

Len zopakujem svoju vetu. Pokiaľ má na to kúpiť byt v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 1843
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Pette » Sob 11 30, 2013 5:15 pm

Celkovo kupovat jeden, dva byty a cakat, ze sa na tom na horizonte povedzme 15 rokov zarobi je sice mozne, ale podla mna sa vzhladom na venovanu namahu a vlozenu energiu neoplati. Ak si dotycny/dotycna vie odkladat mesacne povedzme 1000 eur a ma uz nejaky balik penazi, stale by som jej poradil otvarat pravidelne terminovane vklady v tej ktorej banke, kde budu najvyssie uroky. Raz za cas ich zjednotit do vacsieho a v medzicase drzat na neviazanych sporiacich uctoch. Ak tak velmi chce nehnutelnost, tak potom nejaky spravovany apartman alebo firmy, ktore riesia kratkodobe prenajmy bytov vo velkych mestach (ako alternativa hotelov).
Kupovat na uver - hypo - uz vobec nie. Brat si uvery aby z nich bol cisty vysledok, to, co uz ma - teda nejake zdanene peniaze neni pre normalnych ludi s inym povolanim dobre. naco splacat uroky?

Vlozena energia je mozno 1/50 voci kupe a sprave dvoch bytov a najomnikov a bezia tam uroky z urokov.
Pette
 
Príspevky: 1220
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod rmaly » Sob 11 30, 2013 5:28 pm

inac na margo urokov - tie sa za urcitych okolnosti daju odpisovat (byt zaradeny do obchodneho majetku)...
rmaly
 
Príspevky: 462
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod jogo » Sob 11 30, 2013 6:27 pm

Rado píše:Len zopakujem svoju vetu. Pokiaľ má na to kúpiť byt v hotovosti, tak vzhľadom na ROI je lepšie ísť do úveru.


Myslim, ze viem, o com Rado hovori. Skoda, ze sa to neda tak lahko aplikovat na dividendove akcie, nakolko banky na nakup akcii take vyhodne uvery neponuknu, ako na nehnutelnosti.
Nikto nevie, čo bude. Z toho treba vychádzať.
Len realtime ohlasene obchody maju nejaku vypovedaciu hodnotu.
Korekcie boli, korekcie budu, kym roztraseni investori existovat budu.
jogo
 
Príspevky: 3636
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Pette » Sob 11 30, 2013 8:13 pm

paka funguje aj smerom hore, aj smerom dole... mas dve mesiace neobsadeny byt, tak platis hypoteku tak ci tak. ak si kupil byt za cash, tak tvoje obetovane prilezitosti su ziskane uroky za dve mesiace. ak na hypo, tak zaplatis za tie dva mesiace banke aj splatku istiny, aj uroky. teda budes dva mesiace minus povedzme 2 x 250 eur, zaporny cashflow. pri nehnutelnostiach je ta vyhoda, ze zvacsa celkova hodnota nepoklesne. pri akciach ti firma moze vyplatit mensiu dividendu, aj ti moze klesnut cena na burze a si vdaka tej pake na tom nasobne horsie.
Pette
 
Príspevky: 1220
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Cinkalinki » Sob 09 23, 2017 11:41 pm

Podla mňa je to super, keď máš tu nemovitosť na hypotéku, nájomca ti ju pekně splácá a ty pak prídeš k bytu takmer zdarma. Máme to takto urobené, kúpili sme na hypotéku dva byty a pak ich dostanú deti. Máme ich v Zlatom krídle v Rači.
Cinkalinki
 
Príspevky: 1
Registrovaný: Uto 09 19, 2017 1:00 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod marcopolo » Ned 09 24, 2017 11:21 am

kupovať dnes byt za týmto účelom je nevýhodné, je plno prepočtov na internete kde si to môžete overiť, iné samozrejme bolo keď ste byt získali v 80. a 90. rokoch, dnes ale vstupuje do hry aj faktor zvyšujúcich sa úrokov a faktor husákových deti ktoré pôjdu do dôchodku, treba myslieť čo to spraví s ponukou a dopytom aby ste o 10rokov keď budete mať splatenú necelú 1/3 hypotéky mali vôbec komu prenajať byt za nájom aspoň vo výške svojich nákladov..
marcopolo
 
Príspevky: 15
Registrovaný: Uto 07 19, 2016 12:51 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rokosák » Pon 09 25, 2017 8:45 pm

Vezmime si priklad s najomnym 500. Hypoteka 400 ostatne vydavky 100. Znamena to zisk 0? Kriticky faktor pri posudzovani vynosnosti je podiel istiny pri splatke hypoteky. Ak to je 50, tak najomnik nielen kryje naklady na hypoteku, ale aj znizuje dlh. Teda v tomto pripade je zisk 50 a nie nula.
Investing is inherently a lazy man's game. You get no more points for solving a difficult problem than you would for solving a simple one.
Rokosák
 
Príspevky: 1165
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod SomPanko » Str 09 27, 2017 8:16 pm

Podľa mňa sa tu treba pozrieť na oveľa viac vecí, ako len splátku a nájomné. Ja som takto kúpil byt pred cca 3 rokmi, keď som bol prvák na výške a ja som do toho šiel hlavne s cieľom zarobiť na raste ceny nehnuteľnosti, čo sa mi aj podarilo. Bral som hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a dostal som fixný úrok na 5 rokov 0,25%. Mne nájomné vynahradilo všetky výdavky počas mesiaca, jediné, čo bolo naviac, boli prvotné investície na vybavenie. Za prvý rok som neplatil vôbec žiadne dane (prípadne veľmi málo do 100e) a druhý rok to už bolo viac, ale skoro celé mi to pokrylo nájomné, pričom sa vyskytli aj nejaké ďalšie nečakané výdavky. Takýto nápad podľa mňa dáva zmysel za niekoľko rokov, ale určite nie teraz, keď sú ceny také prehnané. Je dosť pravdepodobné, že o pár rokov by už tá nehnuteľnosť nemala ani takú hodnotu ako teraz. Treba počkať kým praskne bublina a potom bude rozumné nakupovať za zľavnené ceny :)
Čo sa týka problému s nájomcami a s tým, aby neboli problémovi, tak to mňa chvalabohu obišlo, ale pravdepodobne aj preto, že viem dosť dobre "čítať" ľudí a tak som takých, s ktorými som nebol spokojný vôbec nebral. A nemal som ani raz hluché miesto s nájomníkmi, mal som 2 mesačnú výpovednú lehotu a vždy som už mal minimálne mesiac pred koncom vtedajších nájomcov už vybavených nových :)
SomPanko
 
Príspevky: 14
Registrovaný: Pia 09 01, 2017 4:14 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Bambus » Pia 09 29, 2017 11:08 am

SomPanko píše:Podľa mňa sa tu treba pozrieť na oveľa viac vecí, ako len splátku a nájomné. Ja som takto kúpil byt pred cca 3 rokmi, keď som bol prvák na výške a ja som do toho šiel hlavne s cieľom zarobiť na raste ceny nehnuteľnosti, čo sa mi aj podarilo. Bral som hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých a dostal som fixný úrok na 5 rokov 0,25%. Mne nájomné vynahradilo všetky výdavky počas mesiaca, jediné, čo bolo naviac, boli prvotné investície na vybavenie. Za prvý rok som neplatil vôbec žiadne dane (prípadne veľmi málo do 100e) a druhý rok to už bolo viac, ale skoro celé mi to pokrylo nájomné, pričom sa vyskytli aj nejaké ďalšie nečakané výdavky. Takýto nápad podľa mňa dáva zmysel za niekoľko rokov, ale určite nie teraz, keď sú ceny také prehnané. Je dosť pravdepodobné, že o pár rokov by už tá nehnuteľnosť nemala ani takú hodnotu ako teraz. Treba počkať kým praskne bublina a potom bude rozumné nakupovať za zľavnené ceny :)
Čo sa týka problému s nájomcami a s tým, aby neboli problémovi, tak to mňa chvalabohu obišlo, ale pravdepodobne aj preto, že viem dosť dobre "čítať" ľudí a tak som takých, s ktorými som nebol spokojný vôbec nebral. A nemal som ani raz hluché miesto s nájomníkmi, mal som 2 mesačnú výpovednú lehotu a vždy som už mal minimálne mesiac pred koncom vtedajších nájomcov už vybavených nových :)


Nuz naklady su aj tvoj cas na hladanie ludi, obhliadky, odpisovanie pripadne ak sa zaujemca nieco pyta, samozrejme opravy a podobne...je to vsetko velmi individualne a zavisle od zvolenej ceny, ktoru clovek pyta a od ludi, ktori to uzivaju. Osobne si v sucasnosti pri akútnom nedostatku desiatok tisíc bytov v Bratislave neviem predstavit, ze by bol niekto stratovy. Bytov sa tu stavia tak zalostne malo, ze ani nemozu velmi ovplyvnit vyvoj cien za prenájom. Viac sa to hybe s ekonomickou situáciou v krajine, poctom studentov a pod.

A ako pisal rokosak treba hladiet aj na to, ze aj ked je clovek "na nule" tak kazdou splatkou ziskava cast nehnutelneho majetku (co je dnes asi najvacsia vydavkova polozka, bez hypo vo vlastnom clovek nema problem slusne zit).
Bambus
 
Príspevky: 29
Registrovaný: Pon 06 12, 2017 10:10 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Rokosák » Sob 09 30, 2017 1:27 am

Prenajimanie samozrejme vyzaduje aj cas. Mne to vychadza zhruba na jeden den mesacne na nehnutelnost. A to sa snazim osobne riesit, vratane oprav, sam.
Investing is inherently a lazy man's game. You get no more points for solving a difficult problem than you would for solving a simple one.
Rokosák
 
Príspevky: 1165
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod iceberg8 » Uto 10 03, 2017 9:09 pm

Tak povedzme si uprimne, kde inde ziskam za 1 den svojho casu zlomok byt o hodnote 200-400eur? :)
Robit to s 22 bytmi a o 25 rokov nemusim robit nic, len inkasovat najom z 22 bytov.
Teoreticky, samozrejme :)

Inak, preco je akutny nedostatok bytov v BA ? Kto sa tam este stahuje a za cim ? A preco teraz stavaju vo velkom, tisice bytov rocne, ked o 10 rokov pojdu husakove deti do dochodku ? Kam sa odstahuju z BA ?
My new smartphone: Samsung iPh0n3 SEs 6X LTE 520p
iceberg8
 
Príspevky: 568
Registrovaný: Pia 07 29, 2016 6:18 am

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Istiach » Str 10 04, 2017 10:02 am

Si zober aku cenu ma 22 bytov napr v BA. Teraz si zober kolko by ti to vynasalo v % ak by si mal denne tych 300 euro. Neratal som to, ale mozno by si mal jednoduchsie kupit dlhopisy.
Istiach
 
Príspevky: 1001
Registrovaný: Pia 12 18, 2009 7:20 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod marcopolo » Str 10 04, 2017 2:41 pm

ešte tu je jedna podstatná vec - životnosť socialistických bytoviek, veľmi sa o tom nehovorí ale mnohým bytovkám bude treba oceľovú obruč aby ostali stáť aj ďalšie desaťročia, keď vôbec sa nejaký statik pod to podpíše, o novodobej výstavbe tiež nemám dobrú mienku mnohé bytovky budú tým socialistickým ešte závidieť - šetrí sa maximálne na všetkom a to sa niekde prejaví
marcopolo
 
Príspevky: 15
Registrovaný: Uto 07 19, 2016 12:51 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Fuzata babka » Štv 10 05, 2017 9:16 am

marcopolo píše:ešte tu je jedna podstatná vec - životnosť socialistických bytoviek, veľmi sa o tom nehovorí ale mnohým bytovkám bude treba oceľovú obruč aby ostali stáť aj ďalšie desaťročia, keď vôbec sa nejaký statik pod to podpíše, o novodobej výstavbe tiež nemám dobrú mienku mnohé bytovky budú tým socialistickým ešte závidieť - šetrí sa maximálne na všetkom a to sa niekde prejaví



Toto je presne nieco co mi nejako vrta v hlave. Nevyznam sa vôbec do stavebnictva a nenasiel som zatial nikoho, kto by mi to nejako vysvetlil ze aku vlastne moze mat taka bytovka zivotnost? ... Ako sa pod to mozu podpisat rozne upravy, rekonstrukcie, zateplovania a podobne. Mozno to nema ziaden vplyv, neviem ale ked uz sa to tu nacalo tak by ma to zaujalo ci to niekto nejako objasni
Fuzata babka
 
Príspevky: 9
Registrovaný: Uto 04 25, 2017 7:34 pm

Re: Prenájom bytov a hypotéka

Poslaťod Pette » Ned 10 08, 2017 10:56 am

Zivotnost udrziavaneho panelaku by sa nemala lisit od zivotnosti udrziavaneho tehloveho domu, ktorych su v mestach tisice - a tisice ich su postavene zaciatkom 20. storocia, teda maju cez sto rokov.

Problem je skor moralna zastaranost, ale to ludom zjavne nevadi - preto sa teraz panelaky v BA, KE atd predavaju za neskutocne peniaze.
Pette
 
Príspevky: 1220
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm


Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Bing [Bot] a 1 hosť