Ako-investovať - diskusia

Plot Number: G209 (48.5 m2) €97,377 > prepokladám že je to 100 000 eur čiže asi 3,3 milióna korún. To by si ten apartmán musel ponúkať v priemere za 1800/noc a mať 50% obsadenosť aby si z toho dostal hrubý výnos 10%. To je bez upratovania, poplatkov prevádzkovateľovi prípadne cestovkám a agentúram, bez energií, nákladov na nábytok, a budúce rekonštrukcie.

tie ich výpočty sú tu:
http://www.silverresort.net/sk/the-inve ... anagement/

počítať pri apartmánoch s 50% obsadenosťou zvyšujúcou sa v čase až na 70% je trošku prehnané. mesiace mimo sezóny by som radšej odhadol na 10% v zimemožno k 90%, ale leto max. na 60%. Počítajú s cenou okolo 4000/noc pre ten ich 3i apartmán.

inak tá cena 60 000/m2 je veľmi blízko Bratislavy.

s tymi apartmanmi, si zober, ponukat 1800 v hlavnej sezone, to by bolo trocharcenie, tam by si 3000,mozno aj viac dostal v hlavnej sezone predpokladam..si zober, 3 izby apartman, to sa vyrovna celkom slusne hotelu, ked si zoberies ceny v tatrach,silne vynosy v zime, slabe v lete..
keby som aj musel rocne nejake drobne doplacat na pripadnu splatku hypoteky, stale tam vidim vyssiu navratnost ako v bratislave..a po par rokoch(rad by som tak do 10 rokov to videl) je apartman Tvoj..otazkou je, ci banke staci zmluva s prenajimatelom na poskytnutie uveru.

zaujimal som sa este o byty v bulharsku a podobnych krajinach,ale nedavny pokles litvy ci lotysska ci kde to bolo ma dost odradza..predsa len, doma je doma..

1800 som uviedol ako priemernú celoročnú cenu za 180 dní v roku - 50% obsadenosť.

Pri apartmánoch by som bral do úvahy najmä obsadenosť a cenu. To že budeš mať v zime vyššiu je ti nanič ak mimo sezóny nebudeš obsadený. Navyše si zober, že každá slabá zima, upršané leto a zmena preferencií turistov ti urobí pokles výnosov. Oni tam kalkulujú maximum čo sa dá, ale to bude platiť len v dobrých časoch. Hypotéku budeš mať na 20-30 rokov. Vôbec nedokážeš predpokladať koľko apartmánov, hotelov a penziónov sa v tatrách ešte postaví za tú dobu. Tiež nevieš predpokladať počty turistov. Atď., atď.,.
treba si to veľmi dobre zvážiť a radšej počítať s podsatne nižšou obsadenosťou a o pár orkov aj nižšou cenou/noc - určite vyrastie v tarách kopec konkurenčných projektov.
Pozri ako to vyzerá s hotelovým biznisom:


http://relax.etrend.sk/121259/hotely/ho ... kto-strati

noo,to hej,to som cital..ale beriem to tak, ze:

pri cene 3,3 mil a cene za noc povedzme priemernej 1,800 skk, keby ziskovost bola na urovni niekde okolo 80%, tak priemerne povedzme ze to hodi 1,440 skk za noc zisku..to je 525,600 za rok, cize sa to vrati za 6 rokov, pridam povedzme 2 roky na poplatky pre spravcu,ktore sa mi nechcelo nejak vycislovat presnejsie..cize za 8 rokov predpokladam, ze apartman bude splateny z prenajmu..keby to hned bolo aj slabsie a bolo by to 10 rokov,stale je to celkom slusne..

teoreticky, kym na trhu nie je moc apartmanov, predpokladam tak 2-3 roky, ak by prijmy z vynosov boli vysoke, mohol by som dovtedy vytvorit dostatocnu financnu zasobu na dalsie, horsie obdobia..aj ked uprimne, na trhu nehnutelnosti ocakavam okrem ba stabilitu,pripadne mierne zvysenie, rozhodne ziadne znizenie..teda dufam v to..)

ja by som to počítal radšej takto:

1800(noc) x 180 (nocí) - v hrubom 324 000 čo je cca 10% z investovanej sumy.
Nie je to zlé ak to tak bude.

hej,keby to tak bolo..ono zase na druhej strane treba byt optimista, slovaci to su lyziari, o zimnu sezonu by som sa nebal,niektore tie projekty budu ponukane aj v zahranici, co sa leta tyka, tak to by som mozno riesil ako skyeurope, na zaciatok cenu,co pokryje naklady na prevadzku,pripadne splatku uveru..ak by som mal hypoteku povedzme na 15 rokov, tak mesacne by som to nevidel na nejaky velky problem to zaplatit, ta vytazenost by mohla byt o dost nizsia..uz som v kontakte s par spolocnostami, tak cakam na dalsie detaily ako poplatky spravcovi, atd atd..ale aj tych 324 za rok, to je desatina nakladov, to mas za 10 rokov splatene..potom cista ryza..))

ako všetko z výnosom 10% - aj priemer na akciách

Ak by to malo byť 10% p.a., tak by musel vždy rásť aj výnos o trošku aby sa to podobalo zloženému úročeniu. To by snáď mal vynahradiť rast ceny apartmánu.

jj, to hej, tu vidim ako pozitivum pripadnu zmluvu so spolocnostou o prenajme..ak by tam bolo nieco zagarantovane...tak by mali v podstate oni to riziko a povinnost, zhanat ludi..aj ked zase, dat v lyziarskom stredisku 60-70 eur, to nie je ziadna hroza za 3izbovy apartman..pretoze ten prenajom nie je urcite robeny primarne pre domacich ludi,ak optimisticky zvazime zvysenie atraktivnosti a zvysenie sluzieb v tatrach...len ta garancia tam nejaka musi byt..potom by to mohlo byt zaujimave..

zlozene urokovanie jj,..ale navratnost za 10 rokov, presunutie rizika prenajmu na spolocnost, to vidim ako velke plus..ak by to tak bolo..) veru,musim si to pozistovat konkretnejsie..

silno pochybujem o tom, že to tak bude. Treba si dobre prezrieť zmluvu a hlavne časť o garanciách.

jj, na tie zmluvy este cakam..))

http://ekonom.ihned.cz/c1-23587640-najemni-luxus



toto by sa dalo porovnávať s teoretickými cenami za krátkodobé ubytovanie v eurovee či river parku ak chcel niekto tam chcel niekto kúpiť byty na kšeft.

s tým silver resortom je tu pes zakopaný:


Čiže garancia len na prvé 2 roky.

na porovnanie:

http://michalkova.blog.sme.sk/c/147376/Ponukame-na-predaj-posledne-apartmany.html ..aj takto sa dá

DENNÍK BLAVÁKA.
(...alebo ako som zainvestoval na slovenskom vidieku)

12.augusta.
Nasťahovali sme sa do nášho nového domu na Orave. Som taký šťastný. Je tu tak krásne! Hory sú nádherné. Neviem sa dočkať, kedy ich uvidím pokryté snehom.

14.októbra
Najkrajšia krajina na svete! Lístie sa sfarbilo všetkými tými krásnymi odtieňmi žltej a oranžovej farby. Cestou som videl zopár jeleňov. Sú také pôvabné. Sú to najkrajšie zvieratá na svete. Toto tu bude raj. Milujem Oravu!

11.novembra.
Čoskoro sa začne lov na jelene. Nemôžem pochopiť ako niekto môže zabíjať tak nádherné zvieratá. Dúfam, že čoskoro napadne sneh. Je tak nádherne...

2.december.
Tejto noci napadol prvý sneh. Vstal som a uvidel všetko prikryté bielou prikrývkou. Je to ako na najkrajšej pohľadnici. Vyšli sme von, očistili schody a prístupovú cestu a potom sme sa guľovali (ja som vyhral). Keď prešiel snežný pluh, museli sme znovu odhrnúť sneh spred brány. Aká krásna krajina. Milujem Oravu!

12.december.
V noci znovu sneh. Znovu prešiel pluh a nahrnul sneh pred bránu. Ale je tu naozaj krásne.

19.december. V noci znovu sneh. Nemohol som vyjsť s autom a ísť do práce. Je tu naozaj krásne, ibaže som už trosku unavený z lopatovania. Znovu prešiel ten pluh.

22.december.
Tie biele hovná znovu padali celú noc. Už mám mozole od lopaty a aj chrbát ma bolí. Ten sviniar s pluhom akoby sa skrýval za rohom a čakal kedy ja odhrniem sneh spred brány. Sviňa jedna!

25.december.
Veselé posrané a odporné Vianoce! ...a zase ten posraný sneh.
Ak sa mi niekedy dostane do rúk ten buzerant s pluhom tak ho zabijem! Šľak aby ich trafil! Prečo nesypú viac soli na cesty, aby sa ten drbnutý sneh skôr roztopil!?

27.december.
V noci znovu sneh. Už tri dni nevychádzam z domu. Iba aby som odhrnul sneh zakaždým, keď prejde pluh. Nemôžem nikam ísť, auto zapadlo do kopy snehu pred bránou a je aj chladno. Hovoria, že tejto noci napadne nových tridsať centimetrov tých hovien.
Do RITI...

28.december.
Predpoveď nevyšla. Napadlo pol metra. Ak to takto bude pokračovať, neroztopí sa ani do leta. Už aj pluh zapadol a ten buzerant si prišiel odo mňa pýtať lopatu !!! Povedal som mu, že sa mi zlomilo už šesť lopát pri odhrabovaní toho bordelu spred brány, ktoré tam on nasral. Málo chýbalo tomu, aby som mu poslednou lopatou nerozbil hlavu. MAGOR jeden...

4.január.
Konečne som sa dostal z domu. Bol som v predajni kúpiť trochu jedla. Keď som sa vracal, zrazil som autom jeleňa. Na aute je škoda za tridsaťtisíc. Tá posratá háveď by mala byt pobitá! Všade ich je ako hnoja. Čo ich všetkých nepostrieľali na jeseň?!
Hajzli poľovnícki...

5.január.
Mám depresiu... zamrzla aj slivovica...Som na práškoch...

3.mája.
Bol som s autom v servise. Neuveriteľné ako zhrdzavelo od tej humusovej soli, ktorú tí chuji všade rozsýpajú...
Do PRDELE aj so soľou...

10.mája.
SEREM na to, sťahujem sa nazad do Blavy!
Nemôžem pochopiť, ako niekto normálny môže žiť na tejto posratej Orave.

Toto som uz raz cital, len vtedy to bolo o nadhernom zivote v Kanade

Luxusné hotely? Už sú na predaj
http://living.hnonline.sk/clanky/hnreal ... -na-predaj

A divia sa? Ak su ceny rovnake ako v New Yorku a Shanghai.

Prázdne izby, prázdne kasy
Developerom sa prejedla prepálená výstavba hotelov
http://www.etrend.sk/trend-archiv/rok-2 ... -kasy.html

Btw, grand hotel stary smokovec a spol maju obsadenost 4 percenta. (mimo zamestnancov JT a klientov JT banky).