Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod tomecsek » Uto 12 27, 2016 1:58 pm

Zdravím,

1,5 roka bývam v prenajatom byte a rozmýšľam, či si vziať hypotéku a ísť do vlastného...
Za posledné roky ceny bytov v BA výrazne vzrástli - ako čo si tak pamätám, pred 3 rokmi by som si 3 izbový byt kúpil cca aj o 20 000 eur lacnejšie ako v súčasnosti. (hrubý odhad)

Zaujímal by ma váš názor na nasledovné:
K zvyšovaniu cien napomohli aj lacné hypotéky, ktoré vyvolali vysoký dopyt po nehnuteľnostiach a strašne veľa ľudí si teraz kupuje byt. Myslíte si, že tento trend bude pokračovať aj v nasledujúcich rokoch alebo môžeme očakávať nejaké spľasnutie bubliny, t.j. zníženie cien bytov?
Nie som odborník, ale čítal som rôzne články, že hypotéky majú zdražieť (netuším kedy a o koľko) čo by ten ošiaľ okolo hypoték mohlo zastaviť/pribrzdiť + väčšina ľudí čo doteraz váhala s kúpou, tak práve teraz nakupuje, čo môže znamenať, že v blízkej dobe tých kupcov ubudne a to tiež môže stlačiť ceny smerom dole..... no neviem

Neviem sa rozhodnúť či by bolo rozumnejšie ten byt kúpiť pre seba už teraz alebo risknúť a počkať ešte rok/dva. Ročné nájomné ma vychádza na 2660 eur..

Díky.
tomecsek
 
Príspevky: 2
Registrovaný: Ned 02 01, 2015 11:54 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Rokosák » Uto 12 27, 2016 3:45 pm

tomecsek píše:Nie som odborník,


Ze nie si odbornik, je fajn, vzhladom na to, ze k odpovedi na Tvoju otazku potrebujes vidiet do buducnosti. A to nedokazu ani odbornici ani nikto na tomto fore.

Ak si spokojny s prenajimanym bytom tak... neviem a teda nepoviem. Potrebujes sa rozhodnut sam.
Investing is inherently a lazy man's game. You get no more points for solving a difficult problem than you would for solving a simple one.
Rokosák
 
Príspevky: 1054
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Leon » Uto 12 27, 2016 5:29 pm

neboli tu nedávno prognózy, že kvôli zrušeniu 100 percent hypo by aspoň kvôli tomu mohli ísť trocha ceny bytov dole?
Leon
 
Príspevky: 91
Registrovaný: Pia 01 09, 2015 2:21 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod iceberg8 » Uto 12 27, 2016 8:44 pm

220 najomne v BA ? to mas 1 izbu ?

trochu mojej nezmyselnej uvah.. (tam je y alebo i? tak myslienkoveho pochodu)
aj keby kupis byt a potom padne jeho cena o 20%, co to znamena? trageia, katastrofa, hrozna kupa? podla mna zhola nic. pretoze kazdy jeden byt potom priblizne padne o 20% cize jeho relativna hodnota zostala rovnaka, vymenis ho za iny ktory tiez klesol o 20%. ty ten byt nepotrebujes na investiciu, ale na byvanie a tym padom nemozes hodnotu bytu brat ako "mam 140 tisic, som na tom dobre" ale "mam strechu ktora ma nejaku hodnotu tu a teraz". jedine ak ho planujes do 1-2-5 rokov predat, potom ma zmysel uvaha.. ono ma zmysel aj ked sme tesne pred padom o tych 20%, lebo naklady na hypo by boli o 20% menej, no zalezi ci ho potrebujes, alebo nepotrebujes.. pri 220 najomnom, to asi nemas sancu ziskat drahsi byt ako 50 tisicovy.. ked to porovnam k hypoteke.. pri 0,5% na vela rokov je to tak 50 tisic hypo, ale neviem, nikdy som hypo nemal, to len z pocutia.. neber ma velmi vazne, len ako nazor laicky...

samozrejme, treba byt chladnokrvny. ja som tiez nekupil byt najstastnejsie v najlepsom meste... clovek sa uci.. bud ma stastie, alebo smolu, neda sa to predpovedat tak precizne podla mna..
iceberg8
 
Príspevky: 386
Registrovaný: Pia 07 29, 2016 6:18 am

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Chris » Str 12 28, 2016 1:58 am

otazka ci mas daky cash alebo nemas nic a chces sa 100% vykupit a este na tom zarabat...
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Obrázok užívateľa
Chris
 
Príspevky: 416
Registrovaný: Str 08 17, 2011 10:43 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod peter.cmorej » Štv 01 05, 2017 2:21 am

Stane sa maximalne to iste co v 2008-9. Ked raz uroky vyrazne stupnu .. ale vyrazne, nie ze o 0,5% ... tak trh zamrzne, ceny nehnutelnosti zacnu stagnovat, ale klesat nebudu. Resp. klesnu iba mierne. Tesne pred minulou krizou som napisal toto a vraj som sa nemylil :) http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... j-porastu-
peter.cmorej
admin
 
Príspevky: 3057
Registrovaný: Pon 10 08, 2007 12:35 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Rokosák » Štv 01 05, 2017 2:31 pm

Urokova miera je iba jednym z faktorov ovplyvnujuci trh s nehnutelnostami. Okrem toho realitny trh je lokalny. Ruzomberok nie je Ruzinov. Na Slovensku podporuje cenu do velkej miery aj nizka ponuka sposobena tym, ze developeri nestavali, ludia sa nestahovali a zakladanie novych rodin sa oddalovalo.
Investing is inherently a lazy man's game. You get no more points for solving a difficult problem than you would for solving a simple one.
Rokosák
 
Príspevky: 1054
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod iceberg8 » Sob 01 07, 2017 1:45 pm

peter.cmorej píše:Stane sa maximalne to iste co v 2008-9. Ked raz uroky vyrazne stupnu .. ale vyrazne, nie ze o 0,5% ... tak trh zamrzne, ceny nehnutelnosti zacnu stagnovat, ale klesat nebudu. Resp. klesnu iba mierne. Tesne pred minulou krizou som napisal toto a vraj som sa nemylil :) http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... j-porastu-



no teda... paradna trefa..
ked niekto nebude vediet predat, tak jednoducho prenajme, alebo ani nie ? neviem ake ROI by ziskal, no moj laicky nazor, ked vypyta rozumnu ciastku, a nutne nepotrebuje predat..
aj ked, v clanku pises
Rovnako však považujem za špekuláciu kupovať na dlh len s cieľom zhodnotiť investíciu a v byte pritom nebývať. Prenajať byt je čoraz ťažšie (minimálne v Bratislave), ponuka je vysoká a nájomníci si môžu vyberať, čo negatívne vplýva nielen na mesačný výnos z prenájmu, ale aj na celkovú obsadenosť prenajímaného bytu.

jeden znamy teraz hladal prenajom a dost dlho ho hladal, ale potom nasiel za 300eur v ruzinov garzonku na prizmi, co dost ziram... este aj zmluvu ma a plati mu na ucet, cize nelegalne to asi nebude.. takze neviem.. pocitat ROI by bolo nanic, bez konkretneho pripadu.. (ta garzonka moze mat hodnotu 80-85tisic? neskor mozem zistit, spravcovi ide tak 100eur, potom je ciste roi pod 3%)
iceberg8
 
Príspevky: 386
Registrovaný: Pia 07 29, 2016 6:18 am

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod peter.cmorej » Sob 01 07, 2017 2:07 pm

v tej casti som sa podla mna mylil, aj nemylil. Pri sucasnej cene nehnutelnost je ROI prenajimania mizerne (plus tie opletacky), tz. plati co som napisal. Ale ak niekto v 2008 kupil nieco malo metrazne, tak voci aktualnej cene urcite slusne zarobil, len nie na najme, ale na raste ceny. Pokial si pamatam, tak vtedy sa malometrazne byty predavali za max 2000/m2 a teraz sa predavaju v Ruzinove aj za 3000/m2. To samozrejme pisem extremy na tu dobu, aj na dnes.
peter.cmorej
admin
 
Príspevky: 3057
Registrovaný: Pon 10 08, 2007 12:35 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Satan » Ned 02 05, 2017 8:41 pm

Odpovedz si na nasledujúce otázky:

1. KDE chcem kúpiť byt? (v Sabinove, či v Bratislave - ty vravíš BA)
2. AKY byt chcem kúpiť? (s dispozíciou a polohou na prenajímanie? novostavbu ktorú dostavajú o 2 roky? v centre a blízkom centre alebo na konci sveta?)
3. ZA AKÝM ÚČELOM ho chcem kúpiť? (investičný byt alebo v ňom budeš bývať? ak budeš bývať prenájmeš izbu? chceš ho predať o rok, 3 roky, 5rokov chceš si ho nechať ako dôchodkový pilier?)

Jednoducho jedna odpoveď neexistuje. Ak si myslíš, že ceny bytov poklesnú lebo bude menší dopyt kvôli tomu, že úroky pôjdu hore, tak ťa asi sklamem. Ekonomika EU čelila v posledných 10tich rokoch masívnym problémom od finančnej krízy, cez Grécko, cez utečencov, konflikt na Ukrajine, Brexit atď atď. Centrálna banka robila to čo musí a čo jej cieľ, snažila sa udržať infláciu medzi 0-2%. Znížila sadzby začala kvantitatívne uvoľňovať. Skupovala zlé štátne dlhopisy aby stlačila ich ceny a dokonca aj korporátne aby podporila ekonomiku. Viac už spraviť skutočne nemôže. Zachránila eurozónu a dala čas európskym ekonomikám sa zotaviť a prijať opatrenia.

Avšak zo strany europskych ekonomík k ničomu nedošlo. Namiesto toho aby robili systémové a štrukturálne zmeny ekonomík, aby ozdravili svoje rozpočty a znížili dlhové zaťaženie sa vlády v EU vybrali presne opačným smerom. Síce všetky refinanacovali dlhy za lepšie úroky, ale taktiež pokračovali v presieraní dlhových peňazí na sprostosti a téma utečencov kompletne zahubila akékoľvek reformné snahy a dostala do politiky ľudí neschopných viesť hospodrásku politiku.

Prečo toto všetko píšem. No preto, že sadzby v EU hore proste nepôjdu tak skoro. Neexistuje na to objektívny dôvod. Minimálne do 2020 určite veľké zmeny nenastanú. Bude úspech ak sa EU podarí naštartovať aspoň zdravú infláciu. Čo dlžníkom pomôže. Takže hypotéky úprimne povedané nemajú prečo zásadne dražieť, ale zatiaľ ani lacnieť. A scenár, že pôjdu ešte dole nie je vôbec vylúčený. Alebo budú stagnovať. Obe tieto možnosti sú oveľa pravdepodobnejšie ako že budú zásadne rásť.

Ak kupuješ byt v BA, tak ti môže byť šuma fuk aké sú podmienky pre hypotéky od NBSky. Tam to na ceny mať vplyv veľmi nebude. V BA sú na tom ľudia platovo lepšie. A to že sa zabrzdia 100%tné hypotéky nikoho veľmi páliť nebude, lebo reálne dnes mohlo byť takých 15 zo 100 a od marca ich bude 10 zo 100, a to je úplne že o ničom vplyv. Takže sa neraduj. Banky zavedú poplatky a budú šaškovať, len aby ich v zápatí mohli znížiť. Vždy budú vytvárať situáciu, že je bud čas zlacnovania a preto do toho treba ísť alebo situáciu, že sa ide zdražovať a tak do toho treba ísť.

Ak máš v bratislave byt, kde budeš bývať, má dispozíciu, že sa dá v prípade potreby dobre prenajať, má dobrú polohu tzn. že nie je niekde rovno na šancovej, karadžičovej alebo inej sakra hnusnej ceste plnej smradu a tisícov aut a zároven nie je tak v háji, že ráno trvá hodinu kým sa dostaneš do centra, tak tieto byty si udržia svoje svoje ceny aj ked úroky pojdu hore. Možno nebudú rásť, ale určite nie klesať. Voči západu sú naše ceny za meter vs disponibilný príjem stále v pohode. Rakúšan vo viedni kúpi m2 zo svojho platu ťažšie než bratislavčan. V paríži, či prahe detto.

Ja osobne si myslím, že na trhu nehnuteľností v BA neexistuje arbitráž a zbytočne ju budeš hľadať. Trhová cena bytov je len teoretická záležitosť. Skutočný cash máš vždy až keď byt realizuješ. Takže to že niekto kúpil pred 4 rokmi dobre jednoizbáčik v ružinove, ktorému stúpla cena o 20tísíc je proste nepodstatné pokiaľ ho nepredá a peniaze nerealizuje. Ak ho realizuje a predá, tak super má cash. Ale ak ho utopí v tom, že si kúpi väčší byt, ktorý stúpol rovnako ako ten jeho, tak je tam kde bol.

btw. neboj sa, všetci rozmýšľajú rovnako ako ty, nemaj o sebe mienku, že ty si mimo trhu a šialenci nakupujú a ty vidíš za roh, nie v ba nenakupujú šialenci, ale ľudia s rovnakými potrebami ako ty.. bratislava ma stále silné prisťahovalectvo, a ročnínky nových ľudí dospievajú a chcú zakladať rodiny, tu bude dusno dovtedy kým sa regionálne rozdiely v rámci slovenska nezačnú zásadne znižovať.. a úprimne, všetci vieme, že to sa nestane tak skoro, ak vôbec niekedy..
Satan
 
Príspevky: 1
Registrovaný: Ned 02 05, 2017 8:03 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod iceberg8 » Ned 02 05, 2017 10:17 pm

no zakladat rodinu.. som 10 rokov po strednej skole. len 1 z 33 ma dieta. (gymnazium)
ale zas, istotne su triedy, kde po 10 rokoch ma dieta polovica ludi.
inak dobre citanie, Satan...

Vies dat cisla, z kolko platov kupi byt niekto napr v Prahe, ci Viedni ? Aj ked toto je narocnejsia tema, lebo ked to ratame objektivne, tj. plat minus nevyhnutne zivotne naklady, tak kazdy z danej krajiny odlozi inu sumu, by usetril na byt... 600-700eur co je v BA cisty priemer neustri na byt nikdy, pokial ma fixne naklady na zivot 400-500eur.. ale to iste moze platit pre Prahu a Vieden, ak tam zarobia 30 tisic a fixny naklad je 25 tisic, pripadne 3000 vo Viedni a fixny naklad ma 2700... ale kedze fixny naklad oblecenie, strava, cestovanie je rovnaky alebo +-20% tak to mzoe vyjst velmi zaujimavo v neprospech BA, podla mojho nazoru... ale mozno sa mylim :)
iceberg8
 
Príspevky: 386
Registrovaný: Pia 07 29, 2016 6:18 am

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod Pette » Uto 02 07, 2017 9:32 am

Ak najdes byt, ktory sa ti paci, je v dobrej lokalite a bude sa ti tam pocitovo dobre byvat, tak ho kup.

Nic horsie ako to, ze ho za par rokov predas sa ti stat nemoze a kvalita zivota pocas toho obdobia bude ovela lepsia, ako byvat v prenajatom.

Simple as that.
Pette
 
Príspevky: 1196
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod rmaly » Uto 02 07, 2017 11:42 am

Pette píše:Ak najdes byt, ktory sa ti paci, je v dobrej lokalite a bude sa ti tam pocitovo dobre byvat, tak ho kup.

Nic horsie ako to, ze ho za par rokov predas sa ti stat nemoze a kvalita zivota pocas toho obdobia bude ovela lepsia, ako byvat v prenajatom.

Simple as that.


Absolutny suhlas. Byt kupovat na vlastne byvanie sa oplati prakticky hocikedy (ked na to mas)... respektive to "oplati" sa neriesi velmi. Ano, na kseft je to ina pesnicka...

A najmy su teraz tiez dost vysoko a mam pocit, ze rastu, tak to je prast ako uhod
rmaly
 
Príspevky: 435
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Kúpa bytu BA - teraz alebo počkať

Poslaťod jogo » Uto 02 07, 2017 12:42 pm

iceberg8 píše:no zakladat rodinu.. som 10 rokov po strednej skole. len 1 z 33 ma dieta. (gymnazium)



Budem sa ja zas vadit... :roll:
Nikto nevie, čo bude. Z toho treba vychádzať.
Len realtime ohlasene obchody maju nejaku vypovedaciu hodnotu.
Korekcie boli, korekcie budu, kym roztraseni investori existovat budu.
jogo
 
Príspevky: 3552
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm


Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Bing [Bot] a 1 hosť