vyhliadky na zacinajuce investovanie do nehnutelnosti

[marco]

Ahojte.
Rozhodol som sa registrovat na tomto fore, lebo som tu nasiel zaujimave nazory hlavne v oblasti nehnutelnosti, tak som si par dni niektore temy pozeral a mam v plane postupne trosku prestudovat aj ostatne. Ale k veci

Som student a dostal som pred 2-3 rokmi od stareho otca urcity kapital, mozeme to nazvat "start do zivota", celkovy objem okolo 50 000 E. Zo zaciatku som peniaze mal klasicky na terminakoch, ale po case som zistil, ze len tejto cesty sa drzat nechcem. Aby sme sa nechapali zle, je to pre mna dost penazi, ale snazim sa mat oci otvorene. Drzat peniaze cash predstavuje hlavne slobodu, ze clovek moze cakat na vhodnu investicnu prilezitost a popritom sa vzdelavat. Studovat budem este minimalne 2 roky.


Preco prave nehnutelnosti?
Priblizne pred rokom som realizoval moj uplne prvy obchod - jedna sa o garazovy priestor v novostavbe (BA IV), kde sa developer dostal do exekucie. Vzhladom na trhove ceny v danej lokalite sa jednalo cca o 30% diskont. Garaz som prakticky hned prenajal a teraz mi to robi v cistom takmer 8,5% p.a. Zatial to teda vyzera dobre,.. mozno to skusim onedlho hodit obratom na predaj za "moju" cenu. Ak nebude zaujem, tak podrzim. Temu garazove statia v BA by som mozno v buducnosti rad skusil spracovat a pripadne vytvoril samostatnu temu. Preto oblast nehnutelnosti, lebo ma to jednoducho bavi a vo volnom case analyzujem realitny trh v urcitych lokalitach - tak som nasiel a zrealizoval aj spominany obchod.

Ciel a investicny horizont
Mojim cielom je po ukonceni skoly zacat pracovat na realizacii vlastneho byvania. Momentalne byvam s rodicmi v rodinnom dome, takze cas ma netlaci, ale keby som dovtedy stihol dat dokopy nejake peniaze a mal po skole nejaku stabilnejsiu pracu mozno by som sa snazil vyuzit hypoteku pre mladych s fixom a byt prenajat cca na 2 roky, potom byvat. Spolu s povodnymi prostriedkami by sa nejaky 2izbak v novostavbe realizovat dal (BA IV, Stupava ..)Dalsia moznost je to, ze za domom mame zahradu (necelych 10arov), v susedstve je viacero perspektivnych parciel vyuzivanych ako zahrada (chybaju IS a pristupova cesta).

Moja otazka v pripade dobudovania IS a moznosti stavebneho pozemku znie takto. Isli by ste do stavby mensieho rodinneho domu na vlastnom pozemku s hypo, alebo by ste pozemok predali, kupili si pekny byt a volne zdroje vyuzili na dalsie investicie? Vzdy som sa chcel zadlzit len vtedy, ak by som na tom zarobil .. ale viem, ze predaj pozemku by ma (nas) podla vsetkeho s odstupom casu mrzel. Pozemok bude vzdy hodnota, navyse sa jedna o pomerne lukrativnu lokalitu na okraji BA (cena za m2 s IS priblizne 180-220E).


Moje otazky, resp. predmety diskusie su taketo: Akym sposobom najlepsie zatlacit na vybudovanie IS na pozemku za domom v spolupraci so susedmi (samospravou ?) Aky je podla vas idealny model vyuzitia zdrojov na realizaciu byvania v mojom pripade (pomer vlastne uvedene zdroje, potreba dalsich uspor, hypo) v teoretickej rovine po skole s platom cca 1000-1200 E? Bolo by pre mna zaujimave sa popozerat po lacnejsich nehnutelnostiach v drazbe (mimo BA)v spolupraci s odbornikom - rekontrukcia, prenajom, predaj atd .. ? V sucasnosti mam vacsinu volnych zdrojov na terminovanom vklade, <10% nehnutelnost, nejake zdroje uvazujem dat na realitny fond v tatrabanke, alebo momentalne na fond bankovych vkladov (VUB), mozno by som skusil akcie typu CEZ s par sto eurami (priklad). Som konzervativny, lebo peniaze budem potrebovat a nemozem si dovolit stratu, skor naopak. Cenim si hlavne doveru rodiny, ze mi dali moznost disponovat v ramci veku pomerne velkymi financnymi zdrojmi, nerad by som sklamal. Trading ma fascinuje, ale v sucasnosti este ani len nepomyslam o mojej realizacii v tomto smere. Zakoncim to citatom od Cicera - Setrnost predstavuje velky prijem


Dakujem vsetkym za precitanie a zaujimave postrehy.

[Rokosák]

Nehnutelnosti nie su komodity ako psenica ci zlato. Popri financnej znalosti k nehnutelnostiam patri aj technicka znalost. Takisto, v pripade prenajimania je dolezita aj znalost ludi. To vsetko sa da naucit skusenostami. Preto, pokial Ta to bavi rob co sa Ti najviac paci a nezabudni sa poradit s inymi, co vlastne aj robis. Vela stastia!

[filip glasa]

dovody preco neinvestovat (dnes) do nehnutelnoeti:

1. dlhodoby klesajuci trend
2. relativne dobre pdnienky uverovania byvanie - a uz aj tak ceny padaju. Co sa stane ak uroky stupnu a banky budu poziciavat menej? Pokles sa zrychli?
3. rast cien hnala hlavne uverova expanzia - ak sme uz dne zauverovani na urcitej urovni (priemer EU sme nedosiahli, ale mozno nikdy nedosiahneme), tak ten rast uverov uz nikdy nebude taky rychly ako kedysi
4. vynos z najomneho (priemerny) je velmi nizky co bude tlacit tiez na pokles cien nehnutelnosti

K tomu tvojmu planu - ak si konzervativne naladeny, tak zrovna investicia do nehnutelnosti nie je moc konzerva.

Ale ak chces robit nieco komplikovanejsie - vystavba domceku, vystavba sieti v byvalej zahrade a prerobenie na stavebny pozemok, tak to su celkom dobre napady a mozu vyjst. Ale uz to nie je investicia, ale dost narocny "podnikatelsky zamer". Zozerie to vela casu.
Hypoteka je velmi riskantna pri vystavbe a ty chces nieco konzervativne.
Takze skor vystavba tych sieti na zahradnych pozemkoch. To by si sa to 50 000 mohol zmestit. A tym ze si prace aj material zorganizujes sam, tak dost vela usetris. Ale to je uz klasicka stavebna/inzinierska cinnost.

Otazka je, co sa vyplati "zabijat" cas v odvetvi (stavebny a realitny sektor) kde je klesajuci trend a v ktorom tieto nadobudnute znalosti uz potom nevyuzijes.

A co sa tyka vlastneho byvania - tym ze cakas tak sa k nemu vlastne priblizujes. Ceny bytov klesaju a na terminaku ti peniazky pomalicky pribudaju. O par rokov sa mozno stretnete.

[Rado]

Ja si myslím, že by si mal nechať svoj názor prečítať svojmu starému otcovi a svojim rodičom. Urobil by si im veľkú radosť a boli by na teba isto hrdí. Takto si predstavujem, že raz bude uvažovať môj syn resp. ho k tomu vediem.

Čo sa týka IS, tak to ber ako každý iný obchod. Susedia a samospráva do toho pôjdu, ak im to dobre predáš s výhodami, ktoré získajú. Nebude to, ale nič ľahké a treba dobre porozmýšľať, čo by to mohlo byť. So susedmi sa musíš porozprávať a zistiť, či IS zvýšia hodnotu aj ich pozemku, ktorý plánujú predať alebo si nevedia predstaviť ďalší RD, ktorý im pokazí pekný výhľad. Samospráva pozerá na to iba cez peniaze. Nemá na nič a šetrí, tam to musíš vymyslieť tak, aby finančná komisia odporúčila poslancom schválenie investície. Myslím, že toto vymyslieť bude najťažšie.
Vlastné bývanie pokiaľ nemáš rodinu by som neriešil. Z pohľadu financií je to totálny nezmysel. Z pohľadu osamostatnenia sa je to už iné.
Garáž si realizoval veľmi pekne. Ak si si to dobre ošetril o infláciu, tak budeš mať stále výnos 8,5% p.a. Podobne by si mal pristupovať aj k ostatným investíciám. Kupovať keď máš diskont na svojej strane. Držím ti palce.

[Airmike]

marco

ja by som cely sektor rozhodne nezatracoval, mne sa velmi paci priestor aukcii, drazieb a ak sa rozbehnu exekucie adpredaj bytov bankami, co urcite v nasledujucich rokoch pride. tak vidim dostvelky priestor na slusny profit. rozhodne by som venoval velku pozornost prieskumu trhu. tie informacie ti nikdy na skodu nebudu.

btw: rozhodne prehodnot tie investicie do realitnych fondov, to by mohla byt poriadna chyba.

[marco]

Dakujem vsetkym za reakcie, skusim zareagovat na niektore odpovede.

filip glasa - Dlhodoby klesajuci trend si uvedomujem, preto rozmyslam nad tym, ako by sa dal "upratat" ten pozemok, kedze tam tie poklesy vyrazne nebudu (skor naopak) - lokalita zahorska bystrica.

Rado1 - Ako si napisal, najvacsi problem bude so susedmi. Niektori jednoducho na to nebudu pozerat cez peniaze a ze by mohli mat z toho pekne stavebne pozemky (predaj, pre deti ..), ale jednoducho radsej tam budu pestovat zemiaky este par rokov, ak to takto napisem. Z pocutia viem, ze uz jeden clovek - 2 domy vedla zacal niektore pozemky vykupovat. Pravdepodobne mi vychadza ako najlepsia moznost sa nanho nakontaktovat a jednoducho zistit jeho zamery (otazne je, ci bude mat zaujem). Aby nenastala situacia, ze vykupi nejake parcely a odstavi nas od prijazdovej cesty a podobne. Tu sa trochu obavam, ze vyjednavacia pozicia bude jedneho dna na jeho strane.

Co sa tyka prenajmu garaze, tak som uzavrel rocnu zmluvu. Prislo mi to dostatocne, nakolko dodatky o zvysovani prenajmu pri takej a takej miere inflacie by toho potencialneho zaujemcu mohli aj odohnat Onedlho to bude uz rok, tak bud budeme pokracovat, alebo to hodim do ponuky ako som napisal.

Kupa pri diskonte je zrejme jedina cesta, ako v dnesnej situacii na tomto trhu nieco zarobit. "Zarabat pri kupe a nie pri predaji."

Mika - Realitne fondy TTB som dal ako priklad, zatial som sa nebol blizsie informovat o projektoch, kde investuje. Co zatial viem, jedna sa o komercne priestory, prijem je z prenajmov (osetrena inflacia).

Priestor aukcii a drazieb som sa rozhodol sledovat len nedavno z toho dovodu, ako si napisal. Mam pocit, ze do buducnosti by sa uz nemuselo jednat o "tvrdy biznis ala 90te roky", snad ta oblast bude aj u nas onedlho predmetom serioznych prilezitosti.

[Rokosák]

Kupa pod trhovu cenu neexistuje. Ak je niekto ochotny predat nehnutelnost za X tak to je trh a vsetky podobne nehnutelnosti v tej lokalite a v podobnom stave budu mat hodnotu X.

[marco]

Rokosák - zovseobecnil som to, nakolko "trh" s garazovymi statiami v ramci BA povazujem za pomerne homogenny. Dovolim si tvrdit, aj v ramci SR. Preto sa aj dobre ponuky hladaju tazsie. To je ale moj pohlad, sledujem to nieco vyse roka.

[Airmike]

Rokosák - samozrejme ze kupa pod trhovu cenu existuje. akonahle mas standardny trh, ku ktoremu sa vytvory alternativny. ono totiz vobec nejde o to ci niekto predavat chce alebo nechce , ide o to ci ma na vyber alebo nema. a ked nema tak predava lebo musi a predava pod cenu.

ak mas lokalitu v ktorej sa trebars 3 izbove byty predavaju za 100k Eciek v rozpati v nejakom rozpati 4-5 mesiacov, a je tam byt ktory zabavila banka, popripade je tam nejaka likvidacia , exekucia, . kde rozhoduje cas a nie cena tak cena bytu v urcitych extremoch moze klesnut o 10tky percent, a trhovou cenou sa nazvat neda. mam kamarata ktory si kupoval byt a pol roka na to sa mu pristahoval sused ktory kupil vedlajsi byt s extremnym discountom cca 60% . take veci sa proste stavaju. len o nich treba vediet. mozno to bude otazka par rokov a aj u nas to bude standard.

[peter.cmorej]

marco, taktiez chvalim za prispevok a sposob uvazovania. Ak k tomu este aj dobre vyzeras, tak mam niekolko nezadanych kamaratiek

tie realitne fondy su fakt scheiss, lisia sa len tym ci vacsi alebo mensi

ak budes mast prehlad na realitnom trhu a budes sa vediet hybat aj v oblastiach aukcie, exekucie a vyjednavanie s predavajucimi, tak skus svoje znalosti spenazit. Ked na to clovek ma (rozumovo), netreba sa spoliehat iba na na 1000-1200 Eur od zamestnavatela A vyzera to tak, ze ty na to mas.

[marco]

peter.cmorej - Diky za povzbudive slova, tych 1000- 1200 Eur som myslel v tom pripade, ak by som sa zamestnal po skole na full time. Co by mi nevyhnutne nebranilo, aby som pokracoval v tomto smere. VUB dokonca skoncila ponukat realitne fondy myslim v roku 2010 .. preto som len trochu zistoval o co ide v tej TTB, zatial si necham poradit a necham to tak. Kratkodobo mozem dat volne zdroje do toho konzervativneho fondu bankovych vkladov (ak pridu), resp. terminaky su teraz na tom slusne..

Spenazit znalosti si myslel formou poradenstva, alebo vlastnej realizacie ?

V pripade, ze by som nadalej hladal podobne moznosti v oblasti nehnutelnosti .. myslite, ze by sa mi oplatilo to riesit formou s.r.o ? je na to este asi skoro, ale osobne neviem kde je hranica, kde by to uz mohlo byt povazovane za podnikatelsku cinnost a ako sa to riesi v zmysle FO (dan zo zisku po predaji je samozrejmost, skor ostatne formalne veci). Vyhodou by mohlo byt taktiez uplatnit si suvisiace naklady (auto, pripadne rekonstrukcie atd.)

Pravda je aj ta, ze ma laka internetovy biznis (vzhladom na vek), nakolko pri osobnom vyjednavani sa clovek moze snazit ako chce, jednoducho ta doveryhodnost sa naucit za kratku dobu neda. (onedlho budem mat 21).

[peter.cmorej]

Poradenstvo, spajat ponuku a dopyt .. moznosti je vela

[marco]

Nasiel som link na tento clanok v inej teme:

http://www.fandor.cz/temna-strana-inves ... movitosti/" onclick="window.open(this.href);return false;
"Dobře si před investicí do nemovitostí rozmyslete, jestli vám to za výše uvedené stojí. Pokud do toho chcete jít, doporučuji začít garáží nebo dvěma na vyzkoušení, to je celkem příjemné, byť výnos je v absolutních číslech malý."

Z tohto pohladu mozem suhlasit, zatial sa budem venovat tym garazam (nenarocna analyza trhu, male fixne naklady pri neobsadenosti, takmer ziadna potreba rekonstrukcie, slusna likvidita - BA).


Este by som sa rad vratil k tomu, co som sa pytal vyssie. Tu http://www.pp.sk/6393/Prenajom-nehnutel ... 28529.aspx" onclick="window.open(this.href);return false; sa pise, ze :"2. Prenajímanie garáží s viac ako piatimi vozidlami je živnosťou"

Tolko ich zatial este nemam, ale moze sa to stat .. Mam si to vysvetlit tak, ze to plati aj v pripade 5 roznych garazi v roznych lokalitach ? Ak niekto bude vediet poradit, dakujem vopred. Vedel by som si to osetrit tak, ze v tom pripade by som povedzme 2 napisal na mamu atd .. s vacsim poctom neratam, ale zaujima ma to.

[rmaly]

Ahojte,
na ceskom serveri som narazil na pekny "serial", respektive "reality show" (zohnali ludi co chcu kupit nehnutelnost v Prahe na investovanie a nejaky makler s nimi prejde cely proces od hladania, kupy az po prenajom). Teraz su niekde na zaciatku (3-4 clanky), ale je to take lahke citanie
http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nem ... nemovitost" onclick="window.open(this.href);return false;!

[Rokosák]

K trhovej cene. Povedzme ze cely rok sa byty v dome predavaju za 100 tisic. Zrazu sused z roznych dovodov preda byt za 50 tisic. Dalsi zaujemca vidi cenu predaja a zarucene ponukne okolo 50. To je trhova cena v tom momente. Ak vsak nikto dalsi neponuka za 50, ale chce 100 a najde sa zaujemca ochotny zaplatit 100 tak je nova trhova cena 100. Predpokladam, ze vsetky byty su rovnake a existuju spolahlive informacie o predaji.

[marco]

Poradenstvo, spajat ponuku a dopyt .. moznosti je vela

Spajanie ponuky a dopytu, t.j. z pravneho hladiska realitna cinnost ? Rozmyslam, ze ak by som za rok kupil a predal (prenajimal) povedzme 5 nehnutelnosti a som FO, mohlo by to byt klasifikovane ako podnikanie ? Z hladiska sprostredkovania nesplnam zakonne podmienky na vykonavanie realitnej cinnosti - zatial nemam dokoncenu VS resp. potrebnu prax. Dalo by sa to riesit formou spoluprace so subjektom, resp osobou, ktora opravnenie ma .. samozrejme znizenie potencialneho zisku ..

Ak by som sa nevenoval priamo realitnej cinnosti a rozhodol sa zalozit s.r.o, aky predmet podnikania by to mohol zastresovat ? Nieje to len "narabanie s vlastnym majetkom" ? (nepoznam odborny vyraz z uctovnictva).

Ako to je s formulaciou poradenstva v danej oblasti ?

s.r.o by som teoreticky zakladal aj za inym ucelom (internetove podnikanie, prijem z reklamy, prieskum trhu + bezne predmety podnikania).

Najprv si to samozrejme otestujem, ci to ma perspektivu, ale rad by som to mal vsetko legalne.
Dakujem wink:

[peter.cmorej]

kym zacnes a budes mat prve prijmy tak formu podnikania neries. Na zaciatku to bude ostatny prijem. Az ked sa zacnes nejako propagovat a prijem zacne byt pravidelny, musis vyriesit pravnu formu. Keby si prenajimal vlastne garaze, tak by to bol iba prijem z prenajmu (nakladanie s vlastnym majetkom). Spajanie predavajucich a kupcov by bola realitna cinnost, ale tam je urcite mozne uvazovat nad viacerymi alternativami. Keby islo napriklad o prevadzkovanie nejakej webovej stranky s dobrymi informaciami, ktore by ti tam dotiahli zaujemcov a popri tom by si tam mal inzeraty na kupu/predaj/prenajom a z nich by si mal "nieco", tak by to mohla byt inzertna cinnost. Treba to pravne "osetrit"