poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Cafte,
mam zaludnu otazku. Hladal som na nete (absolutne bezuspesne) nejake hinty a/alebo vzorce, ako ocenit nehnutelnost. Vpodstate nieco ako jednoduchy postup aky pouzivaju odhadcovia nehnutelnosti.
Nehladam nieco 100% a komercne. Len pre vlastnu potrebu (dajme tomu chcem vediet kazdy kvartal, aku cenu ma cca moje portfolio).
Viem (alebo som cital a co som z citaneho vyrozumel), tak odhadcovia pouzivaju sposob, ze najprv ocenia technicku stranku nehnutelnosti (vek, vybavenie, energeticka narocnost), vynasobia to nejakym koeficientom lokality a plus zohladnia ceny nehnutelnosti v okoli.
No a mna by zaujimalo, ci neexistuje nejaky dostupny amatersky vzorcek na to technicke zhodnotenie. Lebo este dajme tomu u bytu si viem akoze porovnat ostatne ceny (viem ako to chodi, kazdy nadhodnocuje), ale napriklad pri dome v blizkosti BA sa to skoro neda. Kazdy dom je iny, pozemok je iny (urcite zavazi) a samozrejme lokalita vramci dediny tiez zavazi urcite.
Domy su napriklad od 170k do 350k kludne (na prvy pohlad skoro rovnake)...
Tak ak tu je nejaky studovany stavbar / odhadca, rad sa necham poucit.
nehnutelnostiam zdar :)
Istiach
Guru Member ****
Príspevky: 1325
Dátum registrácie: Pi 18 12, 2009 6:20 pm

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Istiach »

Ja by som vedal ze ti staci sledovat trh s nehnutalnostami na nete a to by malo na poloamatersku uroven stacit. Ale to ta asi uz napadlo :)
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Istiach napísal:Ja by som vedal ze ti staci sledovat trh s nehnutalnostami na nete a to by malo na poloamatersku uroven stacit. Ale to ta asi uz napadlo :)
no napadlo... lenze je to strasne pracne (ale pri bytoch to viac menej ide)... lenze ti vravim, na dom sa to prakticky neda aplikovat. Tam je ten rozptyl aj 100k (pri byte tak 10k-15k)...

A chcel by som to tak 70:30 (profi:amatersky) :) :)
Istiach
Guru Member ****
Príspevky: 1325
Dátum registrácie: Pi 18 12, 2009 6:20 pm

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Istiach »

Tu som nasiel nejaku diplomovku na temu ocenovania nehnutelnosti. Dole na stranke je aj link a da sa to tam stiahnut:
https://www.vse.cz/vskp/30168_trzne_oce ... nutelnosti" onclick="window.open(this.href);return false;

Abstrakt: Diplomová práca pojednáva o problematike oceňovania nehnuteľností v tržných podmienkach Českej republiky. Problematika je spracovaná tak v teoretickej, ako aj praktickej rovine a vychádza z dostupných literárnych a internetových zdrojov. V úvode teoretickej časti sa autor venuje najdôležitejším a najfrekventovanejším pojmom používaným v oceňovaní, rozdeleniu realitných trhov a vymedzeniu pojmov hodnota a cena. Druhá časť teoretickej časti stručne a prehľadne spracúva metodiku tržného oceňovania a bližšie sa zaoberá porovnávacou metódou a výnosovou metódou. Treťou preberanou problematikou teoretickej časti je spracovanie marketingu predaja nehnuteľnosti, odporúčania pre výber realitného makléra a podstatné náležitosti týkajúce sa kúpnej zmluvy a prevodu nehnuteľnosti. V praktickej časti sa nachádza spracovanie ekonomicko-hospodárskej, sociálnej a realitnej situácie v Královéhradeckom regióne a v Českej republike. V tejto časti sa nachádza aj tržné ocenenie reálnej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kúpeľnom meste Janské lázne prostredníctvom porovnávacej metódy. Na určenie hodnoty nehnuteľnosti je použitá kvalitatívna, kvantitatívna a zmiešaná analýza.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rokosák »

Ziadne vzorce nepomozu bez dat. Co je treba zistit priemernu cenu podobnych domov v lokalite. Podla moznosti predajnu cenu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Rokosak, ale odhadcovia urcite nejdu len podla toho (aj ked mozno maju lepsie a cistejsie data z nejakej databazy NARKSu alebo statistickeho uradu alebo katastra)... ale mna zaujimaju hlavne tie technicke veci... neverim, ze pride chlapik, kukne na barabiznu zvonka, potom na reality.sk a potom vytiahne cenu...
jaja
Gold Member **
Príspevky: 567
Dátum registrácie: Pi 05 11, 2010 12:54 pm
Has thanked: 32 times
Been thanked: 40 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa jaja »

Kdyz kouknes na nejakou verejnou drazbu, byva tam protokol o odhadu nemovitosti - odhadce vetsinou najde v okoli dve podobne prodavane nemovitosti, srovna je s tou v aukci, zapocita ruzne koeficienty opotrebovanosti, bremen a nedostatku a vypocet mu vyplivne cenu.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rokosák »

Trhovu hodnotu urcuje trh. Zbytocne Ti odhadca ohodnoti dom na sto tisic, ak Ti ho nikto za tu sumu nekupi. Dalsi pripad je, ze popytas 110,000 a niekto ho za tu cenu kupi.

Odhadca je pre pripad kupy ci predaja zbytocny. Uzitocny je pri dedicstve a rozvode.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
jaja
Gold Member **
Príspevky: 567
Dátum registrácie: Pi 05 11, 2010 12:54 pm
Has thanked: 32 times
Been thanked: 40 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa jaja »

Ale ty jsi soucasti trhu. Takze pokud chces koupit dum, ktery se prodava za urcitou cenu, mel bys nejak zanalyzovat, zda poptavana cena je adekvatni, nebo se mas poohlednout po necem jinem. To same pri prodeji, abys nechtel prilis a nestravil prodejem a postupnym snizovanim ceny prilis casu nebo naopak abys zbytecne cenu nepodstrelil. No a rozumna metoda je kouknout na podobne nemovitosti a porovnat to. Stejne jako to delaji odhadci pro drazby.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Akurat aj ten odhadca (pre drazbu) "zapocita ruzne koeficienty" a tie ma zaujimaju...
Ja uplne chapem princip dopytu a ponuky, ale rad by som mal nejaky nastroj, ktory by to nejak technicky zhodnotil (napriklad pre poistovnu)... ide o to, ze je rozdiel bungalow 150m2 na 5 arovom pozemku, jeden stoji 170k a druhy 220k... A jeden ma napisane "luxusne zariadeny", druhy nie. A ja verim, ze odhadca (statny, s bumazkou) ma nejake tabulky, kde ma napriklad znizujucu cenu s pribudajucim vekom stavby, s "kvalitou" obkladov napriklad (ci stoji meter 30 eur alebo 12)...
Plus dom je na pozemku, aj tie sa urcite nejak ohodnocuju (rozloha apod, ale tu si myslim, ze je to s privelkou rozlohou klesajuce, kedze urcite nikto nevyvaly 120 eur /m2 nad 10 arov, lebo na to povacsinou nema)

Dalsia vec je, ked sa nepredava vela nehnutelnosti (alebo nie su porovnatelne), tazko sa urcuje co i len priemerna cena z inzeratov...

Takze stale cakam, ci sem chodi nejaky podkuty odhadca :) :)
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

inac toto som nasiel
http://www.zakonypreludi.sk/zz/2004-492" onclick="window.open(this.href);return false;

tak toto, akurat v ludskej reci a zjednodusene... ale ako som to cital, asi sa to moc neda... :(
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

tak neviem, ci ma odpocuvaju, ale na etrende je toto (a teda priamy link na kalkulacku)
http://www.etrend.sk/ekonomika/vyratajt ... s-byt.html" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.institutfinancnejpolitiky.sk ... /index.php" onclick="window.open(this.href);return false;

Hodil som tam nejake svoje nehnutelnosti a nevysla uplan haluz... trosku poddimenzovane, ale ako hruby odhad ok podla mna (treba priratat prirazku terajsieho boomu) :) :)
Marian_BA
Príspevky: 6
Dátum registrácie: Ut 04 02, 2014 5:59 pm

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Marian_BA »

Ahoj, na ocenenie nehnutelnosti sa moze pouzit ukazovatel Capitalization rate. Ide o percentualnu navratnost investicie, ktoru si investor urci, dajme tomu 5,5%. Ak ocenujem 1-izb. byt v Bratislave, pocitam s tym, ze mozem mat rocny cisty zisk z prenajmu napr. 4.000 EUR. Takze ak byt prinesie rocne 4.000 EUR a investor chce mat 5,5% navratnost, byt by mal stat cca 73.000 EUR (4.000/0,055). Ak predavajuci pyta viac, je cena nehnutelnosti z pohladu kriterii investora nadhodnotena.
Pozri clanok: http://realitne-tipy.sk/caprate.html" onclick="window.open(this.href);return false;, tam o tom pisem viac...
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Marian_BA napísal:Ahoj, na ocenenie nehnutelnosti sa moze pouzit ukazovatel Capitalization rate. Ide o percentualnu navratnost investicie, ktoru si investor urci, dajme tomu 5,5%. Ak ocenujem 1-izb. byt v Bratislave, pocitam s tym, ze mozem mat rocny cisty zisk z prenajmu napr. 4.000 EUR. Takze ak byt prinesie rocne 4.000 EUR a investor chce mat 5,5% navratnost, byt by mal stat cca 73.000 EUR (4.000/0,055). Ak predavajuci pyta viac, je cena nehnutelnosti z pohladu kriterii investora nadhodnotena.
Pozri clanok: http://realitne-tipy.sk/caprate.html" onclick="window.open(this.href);return false;, tam o tom pisem viac...
Vdaka, zaujimave citanie. Kedze podla fotky som zistil, ze sedime na jednom poschodi, mozme to niekedy prebrat v kuchynke :) :)
Marian_Con
Príspevky: 3
Dátum registrácie: St 25 05, 2016 1:41 pm

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Marian_Con »

Ahoj, ja ta neviem ta podla nicku identifikovat. Kde na 4. poschodi sedis?
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: poloamaterske ocenenie nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Marian_Con napísal:Ahoj, ja ta neviem ta podla nicku identifikovat. Kde na 4. poschodi sedis?
v PM blizsie info :)
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"