Prenájom bytov cez s.r.o.

[Adammm]

Zdravím,

poprosím o reakciu len tých, ktorý reálne majú skúsenosť ...
Uvažujem o prenájme bytov cez moju vlastnú jednoosobovú s.r.o. - ako výhodu naproti prenájme cez FO vidím vo väčšom obrate firmy a a tým pádom o lepšom financovaní (výpočet príjmu konateľa sro cez obrat v s.r.o.), lepšie ukončenie prenájmu/podnájmu a pod ... má niekto skúsenosť ? Aké sú +/- ???

[rmaly]

Ahoj. Neviem presne, aky model by si si vybral. Ja som toto zalozil este pred 2014 nez zacal platit zakon o kratkodobom najme ako taky "lifehack"... ako FO majitel bytu prenajimam svojej 1 osobovej srocke byt a ten PODNAJIMAM dalej. Vpodstate podnajomnici maju minimalne prava a cisto FORMALNE (zdvoraznujem formalne) mas jednoduchsie ukoncit podnajom (naprilad tym, ze ukoncis prenajom medzi sebou a sebou... v ten moment prestavaju platit aj podnajomne zmluvy)...
Vopruz je, ze najskor podla zakona by si mal robit transferove ocenovanie na urcenie vysky prenajmu (medzi tebou a sro)... A teda je to taka minimalne grey zone ak nie horsie:
1, samotne to transferove ocenovanie je vopruz
2, modely ake mozes pouzit su take, ze by si sa nemal zvyhodnovat voci konkurencii... lenze to potom nedava zmysel (by si si musel vpodstate prenajimat skoro za trhovu cenu)... V tej dobe este neexistovali firmy, co by to takto robili komercne "pre cudzich" - teda podnajom cudzich bytov, takze sa nedala velmi urcit taka forma TO, ze "ako je na trhu"...

Ja to robim tak, ze som to rozdelil na tretiny (a tym si to skuim nejak obhajit keby doslo na lamanie chleba s FS... ale ktovie ci to obsotji). V style - 600 eur podnajom, 200 si necha sro, 400 posunie FO - mne a ja zaplatim dajme tomu 200 eur spravcovi a energie...

Zatial neprisla kontrola, tak nemohu slouzit, ci by to obstalo... ale obavam sa, ze uplne kosher to nie je...

[iceberg8]

Neplati taka rovnica, ze "ak sa dane platia", tak je FS prakticky "jedno" akym sposobom sa nadobudol zisk? (tj, ci sa zisk prelial do sro alebo na FO)..

[rmaly]

Neplati taka rovnica, ze "ak sa dane platia", tak je FS prakticky "jedno" akym sposobom sa nadobudol zisk? (tj, ci sa zisk prelial do sro alebo na FO)..

v to dufam... Ono naozaj ani nejde o danovu optimalizaciu (kedze vacsia cast ostava u FO, kde mam dan az 25%, u sro len 19%)... teda viac danim tu vacsiu ciastku...

ale zvazujem to inac zrusit (mal som tam nejaky majetok / garaze... tie zhoreli, takze asi to cele exitnem a budem prenajimat " jednoducho" cez ten kratkodoby najom

Vo vseobecnosti lepsie - co sa tyka danovej optimalizacie - je zaradit byt do obchodneho majetku ako FO. Uplne "straightforward" je to v pripade "nakup novej nehnutelnosti na hypoteku a okamzity prenajom"... tam proste uroky z hypo, odpisy a naklady spravia tolko, ze najblizsich 20-40 rokov nikto nebude platit ziadnu dan... a je to krystalovo ciste ako Kristovo lave oko

[osamely chodec]

Ak dobre chapem, pytas sa ci je lepsie prenajimat byty cez s.r.o. alebo FO podnikatel . Naj problem vidim ze ako FO rucis za svoje podnikanie celym majetkom , teda aj hodnotou tych bytov. Do toho by som nesiel. Zasa ako uvadza rmaly , ak byty nie su v obchodnom majetku s.r.o ( co je hlupost) musis ich prenajimat svojej vlastnej s.r.o. a tam nastava problem s transferovym ocenovanim a na to jednoznacne doporucujem skuseneho danoveho poradcu, aby si sa mal o co opriet pri danovej kontrole. Naklady na chod sro su urcite vyssie ako na FO , ale zas na sro je lahsia danovo vydavkova optimalizacia .

[Adammm]

Ahoj. Neviem presne, aky model by si si vybral. Ja som toto zalozil este pred 2014 nez zacal platit zakon o kratkodobom najme ako taky "lifehack"... ako FO majitel bytu prenajimam svojej 1 osobovej srocke byt a ten PODNAJIMAM dalej. Vpodstate podnajomnici maju minimalne prava a cisto FORMALNE (zdvoraznujem formalne) mas jednoduchsie ukoncit podnajom (naprilad tym, ze ukoncis prenajom medzi sebou a sebou... v ten moment prestavaju platit aj podnajomne zmluvy)...
Vopruz je, ze najskor podla zakona by si mal robit transferove ocenovanie na urcenie vysky prenajmu (medzi tebou a sro)... A teda je to taka minimalne grey zone ak nie horsie:
1, samotne to transferove ocenovanie je vopruz
2, modely ake mozes pouzit su take, ze by si sa nemal zvyhodnovat voci konkurencii... lenze to potom nedava zmysel (by si si musel vpodstate prenajimat skoro za trhovu cenu)... V tej dobe este neexistovali firmy, co by to takto robili komercne "pre cudzich" - teda podnajom cudzich bytov, takze sa nedala velmi urcit taka forma TO, ze "ako je na trhu"...

Ja to robim tak, ze som to rozdelil na tretiny (a tym si to skuim nejak obhajit keby doslo na lamanie chleba s FS... ale ktovie ci to obsotji). V style - 600 eur podnajom, 200 si necha sro, 400 posunie FO - mne a ja zaplatim dajme tomu 200 eur spravcovi a energie...

Zatial neprisla kontrola, tak nemohu slouzit, ci by to obstalo... ale obavam sa, ze uplne kosher to nie je...

Ahoj, vďaka za odpoveď...

v podstate som to chcel spraviť tak ako píšeš na konci, proste to čo by som si aj vedel pokryť nákladmi spojenými s prevádzkou bytu, tak takú čiastku by som si z s.r.o. aj vyplácal ...
s.r.o. mám a využívam aj na iné činnosti, čiže tam by problém nebol, napr. nejaké ďalšie náklady s vytvorením a spravovaním + účtovník a pod., vidím v tomto len pozitíva - vyššie obraty, lepšie ukončenie podnájmu ako aj ty píšeš vyššie...
akurát chcem financovať cez obrat v s.r.o. na FO (konateľ) + príjmy z prenájmu a tam sa bojím, že ak uvidí schvaľovateľ všade len tu moju jednoosobovou s.r.o., (z ktorej by mi chodilo to nájomné), že to neprejde

[rmaly]

Ahoj. Neviem presne, aky model by si si vybral. Ja som toto zalozil este pred 2014 nez zacal platit zakon o kratkodobom najme ako taky "lifehack"... ako FO majitel bytu prenajimam svojej 1 osobovej srocke byt a ten PODNAJIMAM dalej. Vpodstate podnajomnici maju minimalne prava a cisto FORMALNE (zdvoraznujem formalne) mas jednoduchsie ukoncit podnajom (naprilad tym, ze ukoncis prenajom medzi sebou a sebou... v ten moment prestavaju platit aj podnajomne zmluvy)...
Vopruz je, ze najskor podla zakona by si mal robit transferove ocenovanie na urcenie vysky prenajmu (medzi tebou a sro)... A teda je to taka minimalne grey zone ak nie horsie:
1, samotne to transferove ocenovanie je vopruz
2, modely ake mozes pouzit su take, ze by si sa nemal zvyhodnovat voci konkurencii... lenze to potom nedava zmysel (by si si musel vpodstate prenajimat skoro za trhovu cenu)... V tej dobe este neexistovali firmy, co by to takto robili komercne "pre cudzich" - teda podnajom cudzich bytov, takze sa nedala velmi urcit taka forma TO, ze "ako je na trhu"...

Ja to robim tak, ze som to rozdelil na tretiny (a tym si to skuim nejak obhajit keby doslo na lamanie chleba s FS... ale ktovie ci to obsotji). V style - 600 eur podnajom, 200 si necha sro, 400 posunie FO - mne a ja zaplatim dajme tomu 200 eur spravcovi a energie...

Zatial neprisla kontrola, tak nemohu slouzit, ci by to obstalo... ale obavam sa, ze uplne kosher to nie je...

Ahoj, vďaka za odpoveď...

v podstate som to chcel spraviť tak ako píšeš na konci, proste to čo by som si aj vedel pokryť nákladmi spojenými s prevádzkou bytu, tak takú čiastku by som si z s.r.o. aj vyplácal ...
s.r.o. mám a využívam aj na iné činnosti, čiže tam by problém nebol, napr. nejaké ďalšie náklady s vytvorením a spravovaním + účtovník a pod., vidím v tomto len pozitíva - vyššie obraty, lepšie ukončenie podnájmu ako aj ty píšeš vyššie...
akurát chcem financovať cez obrat v s.r.o. na FO (konateľ) + príjmy z prenájmu a tam sa bojím, že ak uvidí schvaľovateľ všade len tu moju jednoosobovou s.r.o., (z ktorej by mi chodilo to nájomné), že to neprejde

Jasne, ak tomu spravne rozumiem, ty chces aj kupit nehnutelnost na sro? Teda novu teraz cez uver, ano? Lebo to je potom ine a nejedna sa o podnajom ale regulerny prenajom. Mozno tam figuruje aj iny paragraf (PO ->FO? Neviem... ja som prenajimal ako sro len nebytove priestory / garaze, byty podnajimam)...
Ak to je tak, tak je otazka, aky dostanes uver (PO nedostava hypo, tie su len na r.c.)... Ja mam tie byty v osobnom vlastnictve. Takze otazka ake uroky budu na komercnom uvere, aku vysku dostanes a tak... Neviem, ci by si to vedel riesit americkou hypo, ktoru transparentne pozicias ako FO svojej PO za rovnake uroky... To uz je na dlhsie si sadnut nad excelom a hlavne sa popytat v banke, ci ti to tak prejde (ci dostanes dost na kupu bytu)... Ja som to financoval ako FO z platu.
Zase ti odpadnu trable s transferovym ocenovanim...

[Adammm]

Ahoj. Neviem presne, aky model by si si vybral. Ja som toto zalozil este pred 2014 nez zacal platit zakon o kratkodobom najme ako taky "lifehack"... ako FO majitel bytu prenajimam svojej 1 osobovej srocke byt a ten PODNAJIMAM dalej. Vpodstate podnajomnici maju minimalne prava a cisto FORMALNE (zdvoraznujem formalne) mas jednoduchsie ukoncit podnajom (naprilad tym, ze ukoncis prenajom medzi sebou a sebou... v ten moment prestavaju platit aj podnajomne zmluvy)...
Vopruz je, ze najskor podla zakona by si mal robit transferove ocenovanie na urcenie vysky prenajmu (medzi tebou a sro)... A teda je to taka minimalne grey zone ak nie horsie:
1, samotne to transferove ocenovanie je vopruz
2, modely ake mozes pouzit su take, ze by si sa nemal zvyhodnovat voci konkurencii... lenze to potom nedava zmysel (by si si musel vpodstate prenajimat skoro za trhovu cenu)... V tej dobe este neexistovali firmy, co by to takto robili komercne "pre cudzich" - teda podnajom cudzich bytov, takze sa nedala velmi urcit taka forma TO, ze "ako je na trhu"...

Ja to robim tak, ze som to rozdelil na tretiny (a tym si to skuim nejak obhajit keby doslo na lamanie chleba s FS... ale ktovie ci to obsotji). V style - 600 eur podnajom, 200 si necha sro, 400 posunie FO - mne a ja zaplatim dajme tomu 200 eur spravcovi a energie...

Zatial neprisla kontrola, tak nemohu slouzit, ci by to obstalo... ale obavam sa, ze uplne kosher to nie je...

Ahoj, vďaka za odpoveď...

v podstate som to chcel spraviť tak ako píšeš na konci, proste to čo by som si aj vedel pokryť nákladmi spojenými s prevádzkou bytu, tak takú čiastku by som si z s.r.o. aj vyplácal ...
s.r.o. mám a využívam aj na iné činnosti, čiže tam by problém nebol, napr. nejaké ďalšie náklady s vytvorením a spravovaním + účtovník a pod., vidím v tomto len pozitíva - vyššie obraty, lepšie ukončenie podnájmu ako aj ty píšeš vyššie...
akurát chcem financovať cez obrat v s.r.o. na FO (konateľ) + príjmy z prenájmu a tam sa bojím, že ak uvidí schvaľovateľ všade len tu moju jednoosobovou s.r.o., (z ktorej by mi chodilo to nájomné), že to neprejde

Jasne, ak tomu spravne rozumiem, ty chces aj kupit nehnutelnost na sro? Teda novu teraz cez uver, ano? Lebo to je potom ine a nejedna sa o podnajom ale regulerny prenajom. Mozno tam figuruje aj iny paragraf (PO ->FO? Neviem... ja som prenajimal ako sro len nebytove priestory / garaze, byty podnajimam)...
Ak to je tak, tak je otazka, aky dostanes uver (PO nedostava hypo, tie su len na r.c.)... Ja mam tie byty v osobnom vlastnictve. Takze otazka ake uroky budu na komercnom uvere, aku vysku dostanes a tak... Neviem, ci by si to vedel riesit americkou hypo, ktoru transparentne pozicias ako FO svojej PO za rovnake uroky... To uz je na dlhsie si sadnut nad excelom a hlavne sa popytat v banke, ci ti to tak prejde (ci dostanes dost na kupu bytu)... Ja som to financoval ako FO z platu.
Zase ti odpadnu trable s transferovym ocenovanim...

Prvá časť otázky bol ten prenájom cez s.r.o., kde si ma utvrdil - rozmýšľal som ako ty ... a to že si budem vyplácať také nájomne mojou s.r.o. na FO čo si budem vedieť aj pokryť výdavkami spojenými s užívaním bytu ...

+ v banke ti vedia vypočítať príjem konateľa ako FO (žiadateľ som ja, len príjmy sa počítajú cez s.r.o.) na základe tržieb alebo zisku s.r.o. a tento príjem viem ešte navýšiť platbami za nájomne, ktoré mi chodia na môj súkromný účet od nájomcov ... a druhá otázka znie či o ten vedľajší príjem neprídem ak banka uvidí že mi chodí ,,nejaký takýto príjem" od mojej jednoosobovej s.r.o.

[rmaly]

Prvá časť otázky bol ten prenájom cez s.r.o., kde si ma utvrdil - rozmýšľal som ako ty ... a to že si budem vyplácať také nájomne mojou s.r.o. na FO čo si budem vedieť aj pokryť výdavkami spojenými s užívaním bytu ...

+ v banke ti vedia vypočítať príjem konateľa ako FO (žiadateľ som ja, len príjmy sa počítajú cez s.r.o.) na základe tržieb alebo zisku s.r.o. a tento príjem viem ešte navýšiť platbami za nájomne, ktoré mi chodia na môj súkromný účet od nájomcov ... a druhá otázka znie či o ten vedľajší príjem neprídem ak banka uvidí že mi chodí ,,nejaký takýto príjem" od mojej jednoosobovej s.r.o.

Nerozumiem velmi "vedlajsi prijem o ktory by si mal dojst...." plus teda ohladne toho co banka berie do uvahy a co nie ti asi bude vediet povedat nejaky financny sprostredkovatel. Ale jedna vec je, ze ak chces uver, tak podla mna dnes na kupu bytu potrebujes teda velmi dobre zarabajucu srocku... Tipne radovo "vyplata" pre konatela tak 3-5 tisic mesacne aby si vobec nieco slusne kupil...

Dalsia vec je, ze ked by si prilis optimalizoval naklady a teda nie velmi "transparentne" a "nepriestrelne", tak ta kontrola na teba lahko moze dojst (duplovane, ak to bude srocka s dalsimi prijmami)...