Zrejme najväčším problémom, ktorý momentálne Číne hrozí, je možnosť prasknutia jej realitnej bubliny. Ceny nehnuteľností za posledných 10 rokov nepretržite rástli, a to hlavne kvôli zvyšujúcemu sa množstvu peňazí v obehu, rozvoju hypoték (ktorých počet je však v porovnaní s vyspelými štátmi stále nízky) a tiež prílevu zahraničných investorov a fondov skupujúcich nehnuteľnosti.
Očistené o infláciu vzrástli ceny nehnuteľností v Číne podľa Čínskeho národného štatistického úradu od začiatku roka 2007 do polovice roka 2010 o 140%, teda takmer 30% ročne. To malo za následok, že pomer cien k priemernému ročnému príjmu sa napríklad v Pekingu zvýšil na 18,5. Priemerný obyvateľ Pekingu teda musí pracovať vyše 18 rokov na to, aby splatil svoju nehnuteľnosť. V prípade bubliny na trhu nehnuteľností v USA mal tento ukazovateľ hodnotu 12 a v prípade Írska, ktoré tiež realitnou bublinou značne utrpelo, iba niečo vyše 5. Ceny najviac rastú vo veľkých mestách ako Hong Kong, Šanghai, Peking, či Guangzhou.
Rast cien nehnuteľností v Číne podľa Národného štatistického úradu v Číne, Zdroj: Morgan Stanley
Veľmi zaujímavý je aj pohľad na vzťah medzi hodnotou všetkých nehnuteľností v krajine a HDP. Podľa údajov HSBC je aktuálna trhová hodnota nehnuteľností v Číne takmer 3,5-krát vyššia než ročný hrubý domáci produkt krajiny. Z porovnania vidíme, že Čína má v tomto smere oveľa väčšiu bublinu než USA a v súčasnosti začína v tomto ukazovateli atakovať úrovne, ktoré dosiahlo Japonsko pred kolapsom koncom 80. rokov.
Pomer hodnoty rezidenčných realít k HDP
Jednou z príčin tak masívneho nárastu cien nehnuteľností je aj rastúce zadĺženie. Objem hypoték v roku 2009 vzrástol o 40% a objem úverov poskytnutých developerom vzrástol za to isté obdobie o 26%. Úverové riziko je sústredené hlavne u developerov, keďže pri hypotékach v Číne platia pomerne prísne pravidlá s tým, že je bežné, že záujemca musí mať pri žiadosti o úver k dispozícii v hotovosti aspoň 40% ceny nehnuteľnosti. Hypotekárna kríza podobná tej americkej by teda hroziť nemala. Naproti tomu úvery poskytnuté developerom sú pomerne rizikové, pričom mnohé firmy využívajú pomerne vysoký pákový efekt, a teda môžu v budúcnosti viesť k stratám pre banky.
Ďalšou významnou príčinou raketového rastu cien nehnuteľností je to, že ich Číňania využívajú ako investíciu, ktorá ich chráni pred infláciou. Najpopulárnejšie sú pritom luxusné apartmány vo veľkých mestách, ktorých ceny rástli najrýchlejšie. Tieto však z veľkej časti po predaji zostávajú prázdne. Priemerný Číňan si totiž zo svojej mzdy takýto luxus nemôže dovoliť kúpiť, a tak všetok dopyt tvorí úzka vrstva niekoľkých miliónov bohatých Číňanov a ďalej rôzni zahraniční špekulanti, fondy a podobne. Možnosti investovania v Číne sú pritom silno obmedzené, keďže vyvážať kapitál za hranice je zakázané, úroky v bankách sú oveľa nižšie než inflácia a akciový trh je silno volatilný. Preto Číňania svoje úspory veľmi radi vkladajú do nehnuteľností. Tie pritom často nechávajú prázdne, pretože nájomné je oproti cene bytov pre nich zanedbateľné a je pre nich teda pohodlnejšie nenaťahovať sa s nájomníkmi, ale radšej nechať byty prázdne. Prevažuje tu myslenie podobné tomu, ktoré pred pár rokmi prevládalo v USA alebo aj u nás na Slovensku – že cena nehnuteľností predsa nikdy nemôže klesnúť a dlhodobo je každá nehnuteľnosť výbornou investíciou. Tento predpoklad sa však už predtým ukázal ako mylný v Tokiu, Amerike či Dubaji a podobný osud čaká aj Čínu. Už teraz je však v Číne množstvo "miest duchov", kde sa nachádzajú celé sídliská plné luxusných apartmánových komplexov, v ktorých nikto nebýva. Takým je napríklad mesto Ordos, ktoré bolo postavené vo Vnútornom Mongolsku a mať podľa plánu niekoľko miliónov obyvateľov. V postavených bytoch však vo väčšine prípadov nikto nebýva a na kilometer štvorcový tu je v tomto meste iba 17 obyvateľov, pričom napr. v New Yorku je to 160, v Dubaji 400, v Madride 5200 a v Pekingu dokonca 11 500. Podľa odhadov ekonómov z Čínskej akadémie vied je pritom v celej Číne až 64,5 milióna bytov neobsadených a nakúpených ako investícia.
Bublina sa však netýka iba bytov. Skvelým príkladom je obchodné centrum Golden Resources Mall v Pekingu, ktoré je najväčším obchodným centrom na svete. Má 6 poschodí a jeho rozloha je takmer 560 000 štvorcových metrov. Napriek tomu aj šesť rokov po jeho otvorení zostáva z asi 90% prázdne.
Čínska vláda sa nakupovanie bytov za účelom investície snažila obmedziť administratívnym obmedzením maximálneho počtu bytov, ktoré môže osoba vlastniť a tiež pohrozila zavedením dane z nehnuteľností. Posledné správy z krajiny pritom naznačujú, že snahy politikov by mohli byť úspešné, keď ceny nehnuteľností v Číne v decembri 2010 klesali už štvrtý mesiac za sebou.
Čo sa stane ak bublina praskne?
Realitná bublina v Číne začína vďaka zvyšovaniu úrokových sadzieb v prvej polovici roka 2011 a administratívnym opatreniam a obmedzeniam vlastníctva nehnuteľností obyvateľstvom postupne praskať. Mnohí developeri v Číne majú svoje financovanie z veľkej časti založené na úveroch. Zvýšené úrokové sadzby tlačia ich náklady na financovanie smerom nahor a tiež zhoršujú ich cashflow. Na dokončenie už rozostavaných projektov budú firmy potrebovať ďalšiu hotovosť, ktorú však bude aj vďaka zníženiu plánu na poskytnutie nových úverov do ekonomiky (v Číne o objeme poskytnutých úverov rozhoduje plánovacia komisia) stále ťažšie zohnať. Preto budú tieto firmy nútené predávať už postavené nehnuteľnosti a keďže budú peniaze chcieť rýchlo, budú musieť znížiť ceny. To už sa bude väčšina zahraničných realitných fondov snažiť svojich nehnuteľností v Číne horúčkovito zbaviť. Ako poslední si prasknutie bubliny cez pokles cien uvedomia individuálni investori a prestanú kupovať. To bude mať za následok ešte väčšie problémy pre developerov. Podobne ako na Slovensku. Medzibankové úroky sa začali výrazne zvyšovať tesne po začiatku roka 2011 v dôsledku reštriktívnych opatrení prijatých vládou pred koncom minulého roka. Shibor (úrokový benchmark v Šanghaju, podobný ako LIBOR v Londýne) od začiatku roka 2011 výrazne stúpol, čo signalizuje, že úrokové náklady developerov sa čoskoro zvýšia.
Ktoré firmy sú najviac ohrozené?
Väčšina developerských aktivít a novopostavených komplexov je pritom sústredená vo veľkých mestách na juhozápade Číny, teda v ekonomicky najsilnejších regiónoch. Problémom je, že práve pre tieto regióny sa očakáva najvýraznejšie spomalenie rastu aj podľa štúdie HSBC o budúcom vývoji Čínskej ekonomiky.
Na začiatku bude mať prasknutie bubliny najväčší dopad na developerov, ktorí pôsobia v týchto oblastiach. Osobitne na tých, ktorí majú veľkú časť svojho portfólia ešte nedostavanú. Pod tlak sa dostanú firmy, ktoré využívajú na svoje financovanie veľa cudzích zdrojov – teda bankových pôžičiek. Pri raste úrokových sadzieb sa práve takéto spoločnosti dostávajú do veľkých problémov - a podobne ako niektorí slovenskí developeri budú musieť svoje nehnuteľnosti rozpredávať na rýchlo a pod cenu. Akcie developerských spoločností obchodované na burze v Hong Kongu sú pritom stále pomerne drahé. Na prvý pohľad sa síce zdá, že ukazovatele ako P/E sú pomerne priaznivé, ale iba do momentu, kým sa pozrieme bližšie na účtovníctvo týchto firiem. Napríklad u Hongkongských firiem je bežné, že si do zisku započítavajú aj zvýšenie sa odhadovanej hodnoty ešte nedokončených stavieb (ak sa zvýšia ceny nehnuteľností v krajine, spoločnosť si vypracuje nový odhad ceny svojich budov a rozdiel zaúčtuje ako zisk). Po zohľadnení tohto faktu sa z P/E 10 razom stane dvojnásobná hodnota. Podobne zavádzajúce praktiky firmy používajú napríklad aj v prípade, keď si dostavané ešte nepredané budovy zaraďujú do krátkodobých aktív. A príkladov je ešte viac.
Po developeroch budú zrejme ďalšími obeťami bubliny budú realitné agentúry a potom hlavne firmy vyrábajúce stavebný materiál ako cement či železo a tiež firmy realizujúce samotnú stavbu. Tu bude dopad však závisieť od toho, či bude čínska vláda ochotná nahradiť výpadok dopytu po službách a výrobkoch týchto firiem prostredníctvom začatia výstavby infraštruktúrnych projektov. Podľa najnovšieho 5-ročného plánu má byť pritom práve rozvoj infraštruktúry v regiónoch strednej a západnej Číny jednou z hlavných priorít.
Postoj vlády k realitnej bubline
To, že na Čínskom realitnom trhu je bublina sa už berie ako fakt. Čínski vedúci predstavitelia si formujúcu sa bublinu a nebezpečenstvo, ktoré pre ekonomiku predstavuje, tiež veľmi dobre uvedomujú. Byty vo veľkých čínskych mestách už stoja porovnateľne ako v New Yorku či Londýne, pričom priemerná mzda tu je mnohonásobne menšia. Čínska vláda sa snažila brzdiť rast cien zavedením administratívneho obmedzenia na počet bytov, ktoré môže jedna osoba vlastniť ako aj zvyšovaním povinných minimálnych rezerv. Tak by sa vyhla zvyšovaniu úrokových sadzieb a ochránila by aj existujúcich developerov aj hypotekárnych dlžníkov. Táto politika postupne začína prinášať svoje ovocie.
Možno namietnete, že v tak regulovanej a centralizovanej krajine akou je Čína, vláda prasknutie bubliny nedopustí, pretože by to znamenalo jej pád. Čínska vláda skutočne robí všetko preto, aby udržala ekonomický rast v krajine, ktorý zvyšuje spokojnosť obyvateľov s režimom a je vlastne jediným dôvodom, ktorý vláde dodáva legitimitu. Hoci je stavebníctvo ťahúňom čínskej ekonomiky, vláda má aj iné možnosti ako dosiahnuť rast HDP, resp. nahradiť jeho výpadok v prípade prasknutia realitnej bubliny. Môže napríklad vo zvýšenej miere začať realizovať infraštruktúrne projekty a pokračovať v rozvoji infraštruktúry vzdialenejších provincií, v ktorých je infraštruktúra stále v porovnaní s vyspelými krajinami zaostalá. Tiež si treba uvedomiť, že v developerských spoločnostiach, ktoré vlastnia ohrozené realitné projekty, majú podstatný podiel aj zahraniční akcionári, ktorých vláda rozhodne ochraňovať nebude. Práve naopak, pozvoľné prasknutie bubliny by mohlo Čínskej vláde dokonca vyhovovať, keďže by zvýšilo dostupnosť bývania v mestách pre širšie vrstvy.
Hedge fondy útočia
Problémov Číny sú si dobre vedomí aj manažéri veľkých hedge fondov. Napríklad Jim Chanos, ktorý predtým úspešne predpovedal krach Enronu a aj vypuknutie hypotekárnej krízy, sa verejne priznal k tomu, že predáva Čínske akcie nakrátko a očakáva, že Čínu postihne podobný osud ako v 90. rokoch Japonsko. Ako argumenty uvádza to, že až 60% čínskeho HDP pochádza z činností závislých od investícií do fixných aktív – čo je suverénne najviac na celom svete. Pre porovnanie, v Dubaji, ktorý zaznamenal veľké problémy po prasknutí tamojšej realitnej bubliny v roku 2008, to bolo len 30%. Chanos je presvedčený, že po kolapse realitného trhu Čínu čaká stratená dekáda a možno aj revolúcia.
Okamžite po zverejnení jeho vyhlásení sa na Chanosa zniesla až neobvykle silná spŕška kritiky zo všetkých strán a množstvo argumentov o tom, prečo sa mýli. Je to pochopiteľné, pretože to, aby Čína hlboko spadla, si na svete želá skutočne málokto. Všetky krajiny sa totiž spoliehajú na to, že Čína ako lokomotíva ekonomického rastu potiahne svetovú ekonomiku k prosperite. Hlavne exportne orientované krajiny ako Nemecko by po ekonomickom kolapse Číny mali veľký problém nájsť si nové odbytové trhy pre svoje výrobky. Napríklad nemecký priemysel už v súčasnosti do veľkej miery exportuje svoje výrobky do Číny. Okrem toho úlohu hrajú určite aj obavy z toho, že by sa mohol opakovať špekulačný útok hedge fondov podobný tomu, ktorý začala skupina fondov vedená Georgom Sorosom na začiatku ázijskej krízy koncom 90. rokov.
Hrozí Číne nedostatok pracovných síl?
Rapídny rozvoj čínskej ekonomiky a stále zvyšovanie produkčných kapacít prostredníctvom vysokých investícií do fixných aktív vytvára prináša okrem iného aj problém nedostatku pracovníkov. Nedostatok pracovníkov je podľa Morgan Stanley už v súčasnosti realitou v niektorých rozvinutých regiónoch na východnom pobreží Číny. Kým doteraz výrobcovia ťažili z lacnej pracovnej sily, hrozí, že už to také jednoduché mať nebudú.
Z grafu vidíme, že dopyt po pracovnej sile na východe Číny je vyšší než jej ponuka. To má za následok tlak na rast miezd. V roku 2010 sa zvyšovali minimálne mzdy až v 23 provinciách a tlak sa bude s ďalším ekonomickým rastom len zvyšovať. Hovorí sa aj o zákone, ktorý by naviazal zvyšovanie miezd na rast národného príjmu. To bude tlačiť na rast inflácie a spôsobí, že čína prestane byť zdrojom dezinflácie pre západné krajiny.
Situáciu nezlepšuje ani demografická situácia, podľa ktorej počet Číňanov v produktívnom veku bude v nasledujúcich rokoch klesať. Podľa Main First Bank to bude mať za následok spomalenie tempa rastu Čínskej ekonomiky na najviac 6% ročne. Čo je však horšie, rast miezd v Číne by spôsobil zvýšenú infláciu nielen v Číne, ale hlavne v Európe a USA, ktoré importujú množstvo hlavne na lacnej pracovnej sile založených výrobkov. Otázkou je, či by sa v tomto prípade našla iná krajina, ktorá by takéto výrobky dokázala dodávať lacnejšie. V prípade, že nie, mohlo by to v extrémnom prípade znamenať stagfláciu – kombináciu vysokej inflácie a nízkeho rastu pre celý Západný svet.
Čínska vláda sa snaží bojovať s nedostatkom pracovníkov podporov migrácie z vidieku do miest, čo sa stalo aj prioritou jej nového 5-ročného plánu. Otázne však zostáva, či sa podarí migrantov nájsť, keďže počet mladých Číňanov, ktorí sa do miest sťahujú najčastejšie, má v ďalších rokoch rapídne klesnúť. Navyše, veľká časť z nich sa už do miest presunula.
Čínska ekonomická dilema v roku 2012
Čínska vláda dnes stojí pred veľkou dilemou. Čelí stále rastúcej bubline nehnuteľností, rastúcej inflácii a dlhodobo podhodnotenej mene. Problémom sú tiež rastúce sociálne rozdiely hlavne medzi obyvateľmi miest a vidieckym obyvateľstvom. Na druhú stranu však začína rast čínskej ekonomiky pomaly spomaľovať.
Obmedzenie inflácie prostredníctvom zvyšovania povinných minimálnych rezerv, zatiaľ neprinieslo výrazné zníženie inflácie. Na druhú stranu však spomaľovanie ekonomiky spôsobuje, že čínski lídri sú čoraz viac náchylní k ďalšiemu ekonomickému stimulu - čo naznačujú aj vyjadrenia čínskeho premiéra o opatreniach na podporu ekonomického rastu. Obrat kurzu signalizujú aj opatrenia PBOC, ktorá koncom decembra znížila úrokové sadzby. Napriek tomu praskanie realitnej bubliny v krajine už začalo.
V roku 2012 sa čínska vláda bude musieť rozhodnúť, či pôjde cestou umelého navyšovania hospodárskeho rastu prostredníctvom vládnych stimulov ako to bolo v roku 2009, alebo nechá ekonomiku spomaliť. Prípadné prudšie spomalenie by pritom mohlo svet uviesť do celosvetovej ekonomickej recesie, nakoľko Čína je od začiatku krízy hlavným motorom svetového ekonomického rastu.
Súvisiace články:
Čínske akcie a ich obchodovanie
Share
