Na Slovensku sú najdrahšie hypotéky v rámci európskej menovej únie, teda euro-zóny. Nie sú najdrahšie v rámci Európy ani Európskej únie. Porovnávať však môžeme len úrokové sadzby v štátoch s rovnakou menou.
V Maďarsku majú samozrejme drahšie hypotéky ako u nás, ale na ich forinte sú aj vyššie úrokové sadzby. Preto môžeme porovnávať len úrokové sadzby hypoték štátov, ktoré majú euro.Od roku 2008, keď sa slovenská koruna pripravovala na vstup na euro-zóny, až po rok 2010 sme boli v euro-zóne favoriti vo výške úrokov na hypotéky. Bližšie sa na úroky môžete pozrieť v týchto grafoch: http://ako-investovat.sk/index.php/uroky-hypotek-eurozona-vs-slovensko .
Ilustračný graf priemerných úrokov od roku 2008 - 2010 štátov euro-zóny a pristupujúcich štátov:
Prečo sú u nás úroky najvyššie aj keď už máme spoločnú menu? Naviac ak základná úroková sadzba ECB je stále extrémne nízka? Slovenskí bankári zvyknú odpovedať takto:
- slovenské banky sa financujú drahšie ako nemecké
- slovenský klient je rizikovejší
- vyššia nezamestnanosť
- nižšie príjmy
- horšia ekonomická situácia Slovenska v porovnaní napríklad s Nemeckom
- likvidita slovenského trhu s nehnuteľnosťami
Fajn, ak porovnávame s Nemeckom a Rakúskom, tak môžeme dať bankám za pravdu. Prečo však majú nižšie úroky hypoték aj problémové krajiny ako Grécko, Španielsko, Portuglasko a Írsko? Argumenty, použité v prospech drahých hypoték u nás, platia aj na tieto štáty:
- banky aj štáty PIIGS sa financujú draho
- klienti bánk v krajinách PIIGS sú rizikoví
- nezamestnanosť je tam vysoká
- príjmy klesajú
- makroekonomická situácia je v týchto štátoch horšia ako na Slovensku
- s likviditou nehnuteľností v týchto krajinách to nebude najlepšie
- ceny nehnuteľností tam spadli hlbšie ako u nás
- počet zlyhaných úverov u nás vôbec nie je kritický oproti štátom PIIGS
- štáty aj obyvateľstvo je viac zadlžené ako Slovensko
- niektoré štáty PIIGS, firmy aj ich obyvateľstvo sú pred bankrotom
Kde je potom rizikovejšie poskytovať hypotéky?
Pozrime sa ešte na štáty podobné Slovensku. Malé Slovinsko, ktoré prijalo euro o rok pred nami a Estónsko, ktoré prijalo euro tento rok. Estónsko malo pred prijatím svoju menu naviazanú na euro. Obe krajiny sú malé ako my, majú mladý hypotekárny trh, sú závislé na exporte do zahraničia, majú nižšie príjmy ako priemer EMU a pred 20 rokmi v nich bol socializmus ako u nás. A napriek tomu majú nižšie úroky na hypotékach. Estónsko si ešte k tomu zažilo aj hlboký prepad realitného trhu a recesiu silnejšiu ako my. Napriek tomu je v hypotékach lacnejšie.
Kde je teda hypotekárny pes zakopaný?
Najsilnejším dôvodom prečo sú slovenské banky drahé je to, že si to môžu dovoliť vďaka silnému dopytu po hypotékach. Keď v krajinách PIIGS aj v Pobaltí majú problémy so splácaním úverov, zabavovaním nehnuteľností, tak na Slovensku hypotekárny trh stále rastie. Aj v krízovom roku 2009 celkový objem úverov na bývanie rástol dvojcifernými číslami. V roku 2010 opäť objem úverov na bývanie narástol viac ako o 10%. A objem nových úverov rástoldokonca v desiatkach percent. Dopyt po hypotékach je teda silný. Bankám stačí znížiť úroky hypoték len nepatrne a úvery rastú. Nemusia ísť na svoje minimum a testovať dno - o hypotéky je záujem aj bez toho. Grafy rastu objemu hypoték si môžete pozrieť tu:
Jeden však dám aj sem: Celkový objem úverov na bývanie 2002 - 2010
Čo sa týka konkurencie, tak pre hypotéku si nemôžete ísť za hranice. Spoľahnúť sa môžete len na slovenské banky. A to hlavne na veľkú trojku (SLSP, VÚB, TATRA) , ktoré držia najväčšie trhové podiely. Malé banky by sa mohli teoreticky o klientov pobiť, ale z veľkej trojky klientov získajú len veľmi draho. Vstup nových bánk na malý slovenský trh je zase nerentabilný. Špekulácie o kartelovej dohode vôbec nemusia byť až tak pritiahnuté za vlasy, keďže na dohodu stačí dať dohromady pár hláv v Bratislave. Možno stačia len náznaky a symboly, nahliadnutie do cenníkov a sadzobníkov a netreba sa ani stretávať. Asi už zostaneme navždy najdrahší.
Share
