Magazín ako investovať

Investovanie, financie, sporenie

  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size

Reality ako ochrana proti inflácii?

Sú reality dobrou ochranou proti inflácii? Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností vzhľadom na výšku inflácie? Spôsobuje vysoká inflácia rast cien nehnuteľností, alebo práve naopak?

Na úvod ešte drobnú technickú poznámku pre českých čitateľov: nehnuteľnosti sú česky nemovitosti, čiže v tomto článku píšem o nemovistostech, ak spomínam reality aj nehnuteľnosti.

Investícia do realít sa všeobecne považuje sa dobrú ochranu proti inflácii. Hlavné dôvody na túto domnienku sú tieto:

  1. Vysoký rast cien nehnuteľností po páde komunizmu spojený s vysokou infláciou nám ukázal, že by nás takáto investícia pred infláciou ochránila.
  2. Inflácia je medziročné zvyšovanie cenovej hladiny. Logicky vyzerá argument, že ak rastú ceny tovarov a služieb, tak musia rásť aj ceny domov a bytov, keďže tie sú postavené práve z týchto tovarov a pomocou týchto služieb.

Na čo sa však zabúda, je hlavná hybná sila na všetkých trhoch, a tou je vyváženie ponuky a dopytu. V dnešnej dobe vrcholí takmer globálny realitný boom, ktorý trval zároveň vo viacerých štátoch a na viacerých kontinentoch. Začiatky ani konce lokálnych realitných boomov sa neprekrývali presne, ale ich spúšťače aj brzdy boli podobné, ak nie rovnaké. Skúsme sa teda poobzerať na dva aktuálne príklady realitných boomov a vývoja inflácie pred aj po ich vyvrcholení.

USA

Podľa indexu S&/Case - Shiller Home Price Indices rástli ceny domov v Spojených štátoch od začiatku 90. rokov až po rok 2001. Nasleduje ročná korekcia a vyvrcholenie boomu v roku 2005; odvtedy už len pokles až do dnešných dní.

Zaujímavé na tomto grafe je, že sa až príliš podobá na vývoj hlavného amerického akciového indexu S&P 500. Samozrejme, vrcholy aj korekcie sú oproti S&P 500 posunuté. Prečo sa ceny domov pohybovali podobne ako ceny akcií a ktoré udalosti ich spoločne ovplyvňovali?

Úrokové sadzby sú kľúčovým faktorom na akciovom aj realitnom trhu. Výška úrokových sadzieb ovplyvňuje investorov v akciách aj v realitách takto:

  1. Úvery - nízke úrokové sadzby pumpujú do obehu cez lacné a dostupné úvery veľké množstvo peňazí.
  2. Zároveň nízke úroky vkladov v bankách navnadia investorov na investície s potenciálne vyšším výnosom.
  3. Nízke sadzby povzbudzujú nielen domácnosti a investorov, ale aj podniky a celú ekonomiku. Znižovanie úrokových sadzieb je jeden s nástrojov, ktorým je možné posilniť ekonomický rast.

Dostupnosť úverov, nízke úročenie vkladov v bankách a ekonomický rast majú za následok spoločný rast cien akcií aj realít. Na prelome 80. a 90. rokov boli sadzby v USA na úrovni 8 - 9 % a inflácia cez 5 %. S nižšou infláciou a s postupným znižovaním sadzieb až na 3 % v roku 1993 sa začal rast cien realít a akcie tiež nezostávali pozadu. V roku 2000 vyvrcholila technologická akciová bublina, úrokové sadzby boli na niekoľkoročných maximách (6,24 %). Akcie začali padať, spomalil sa ekonomický rast, reality tiež zažili korekciu. V roku 2003 odštartovalo zníženie úrokov až na 1 % ďalší býčí trh v akciách aj realitách. Nízke sadzby povzbudili ekonomiku, zvýšili dopyt po akciách na trhoch, ale hlavne zvýšili objem hypoték. Kto by si pri takých nízkych úrokoch nezobral hypotéku? Ďalej ten príbeh dosť dobre poznáme a netreba ho obsiahlo popisovať. Americká centrálna banka "znormálnila" situáciu a zvyšovala sadzby až na úroveň 5 %. Splátky hypoték v Amerike tým narástli aj niekoľkonásobne. Reality začali klesať už v roku 2005 a akcie o dva roky neskôr.

Dnes má centrálna banka zase potrebu povzbudiť ekonomiku, udržovať likviditu v dobe finančnej krízy, pomôcť trhom, a to všetko zase pomocou znižovania úrokových sadzieb. Úrokové sadzby však nie sú iba nástroj na riadenie ekonomického rastu a trhov. Ich hlavnou úlohou je riadenie inflácie. Táto úloha je však aktuálne v USA potlačená a napriek hrozbe vyššej inflácie drží centrálna banka (FED) sadzby nízko. Po tomto odbočení sa vrátim k hlavnej téme článku, k inflácii a realitám: momentálne napriek očakávanej vyššej inflácii reality v USA naďalej klesajú, prípadne stagnujú. Ak by sa FED rozhodol neskôr po vyriešení krízy bojovať s infláciou a zvýšiť úrokové sadzby, nehnuteľnosti v USA by ďalej stagnovali alebo klesali. Inflácia by americké domy a byty nevytrhla z letargie, práve naopak.

Česká republika

V príklade Česka prejdem priamo k najzaujímavejším zmenám v diskontnej úrokovej sadzbe vyhlasovanej ČNB a inflácie:

rok......sadzba......inflácia

1998.......11,5 %......10,7

1999.......6 %............2,1

2001.......4,25 %.......4,7

2003.......1 %...........0,1

2006.......1,5 %........2,5

2008.......2,5 %........6,1 (8/2008)

V skratke vidíme súvislosť: nízka inflácia = nízke sadzby, vyššia inflácia = vyššie sadzby. Podľa nasledujúceho grafu ČNB očakáva ešte vyššiu infláciu.

Spolu s rastom sadzieb ČNB a rastom inflácie stúpajú aj úroky hypoték. Aktuálne banky ponúkajú hypotéky s úrokmi 4,66 až 6,84 %, pričom v roku 2005 banky v reklamách lákali klientov na úroky 3,33 %.

Z grafu je vidno, že v najhoršom prípade mohli úroky (a teda aj splátky) hypoték stúpnuť takmer dvojnásobne. To okrem iných faktorov negatívne vplýva na ceny bytov a domov v Českej republike. Jednak sa nájdu výnimočné prípady, keď klienti nie sú schopní splácať splátky svojho bývania alebo investori do realít už z nájomného nestačia financovať svoje úvery a zvažujú predaj investičných realít. Samozrejme sa k tomu pridá aj nižší dopyt, keď kvôli vyšším úrokom je menej ľudí schopných dostať hypoúver na bývanie. Aj tento nárast splátok (ktorý sa ešte nemusel kvôli fixáciám prejaviť naplno) prispel k zastaveniu rastu a dokonca aj k poklesu cien bytov a domov v niektorých regiónoch Česka. Do budúcnosti môže Česko očakávať stagnáciu a pokles cien realít a zároveň vyššiu infláciu.

Investícia do realít by v tomto ani predchádzajúcom roku nezachránila pred dvojcifernou infláciou ani obyvateľov Litvy a Lotyšska. Ceny bytov totiž súčasne s rastúcou infláciou klesali tiež dvojciferne.

Dôvody, prečo sa nehnuteľnosti aj akcie napriek týmto príkladom označujú za dobrú ochranu proti inflácii, sú tieto:

  1. lepšie ako dlhopisy: z bežne dostupných aktív majú nižšiu zápornú koreláciu (opačnú súvislosť) s infláciou ako dlhopisy (vidieť to aj vo vzťahu inflácie ku komoditám v tomto článku),
  2. výnosy sú vyššie ako rast cien: ich dlhodobá výnosnosť je vyššia ako dlhodobá inflácia, a to napriek tomu, že v krátkodobých a strednodobých trendoch môžu ísť ceny akcií a realít voči inflácii proti sebe.

Investícia do realít ani akcií nie je spôsob, ako zarobiť na vysokej inflácii. V prípade hyperinflácie nám síce môžu akcie aj reality pomôcť, keďže peniaze aj dlhopisy strácajú cenu, ale pri "bežne" zvýšenej inflácii nie je pravidlom, aby ceny realít a akcií kopírovali vývoj inflácie.

V tejto súvislosti som si spomenul aj na vyhlásenia o tom, že ceny novostavieb budú vďaka inflácii zaručene rásť, aj keď staré paneláky už v dnešnej dobe klesajú. Môj názor je, že ceny novostavieb viac ovplyvní výrazne zvýšená ponuka novopostavených bytov v budúcom roku a sčasti už zasýtený, ba aj znížený dopyt kvôli horšie dostupným hypotékam. PS: prijatie eura nám úroky nezníži, aj keby ECB držala sadzby nižšie ako NBS (momentálne je rovnaká, a to 4,25 %).

Údaje k USA:

inflácia: ftp://ftp.bls.gov/pub/special.requests/cpi/cpiai.txt

S&P 500: http://finance.yahoo.com/q?s=%5EGSPC

S&P/Case-Shiller Home Price Indices http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,3,0,0,0,0,0.html

Úrokové sadzby USA http://www.federalreserve.gov/releases/h15/data/Annual/H15_FF_O.txt

Údaje k ČR:

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/mp_nastroje/#historie

http://www.hypoindex.cz/

Diskusia k článku

 

Toto je stará verzia webu bežiaca na Joomle. Nové články a nové nástroje pre investorov nájdete na hlavnej stránke: ako-investovat.sk

Asociácia obchodníkov s cennými papiermi

Anketa

Vráti sa Grécko ku drachme?
 


Finkulačka


Finančná kalkulačka
 Eur/měs
%p.a./rok
let
 Eur

podrobne




Súvisiace články