Realitným investorom aj záujemcom o kúpu bytu na bývanie odpovie rok 2009 na niekoľko vzrušujúcich a zaujímavých otázok. Prijatie eura a finančná kríza je to, čo ľudia najviac spájajú s vývojom cien bytov domov a pozemkov u nás. Ako euro a kríza pohne nehnuteľnosťami v nasledujúcom roku?
V prvom rade treba povedať, že euro ani kríza nespôsobujú samotný rast či pokles cien našich realít. Prijatie eura samo osebe nikdy nemohlo spôsobiť rast cien bytov ani ničoho iného nehnuteľného. Zmena meny neznamená, že sa ihneď musia vyrovnať ceny či platy so zvyškom eurozóny. Na rast cien bytov je potrebný zvyšujúci sa počet kupujúcich a ten veľmi s eurom nesúvisí. Príchod eura na Slovensko nie je dôležitý pre vývoj cien realít, s krízou či bez krízy.
Hypotekárna a následne finančná kríza (kríza likvidity), priviata z Ameriky, tiež nie je tým základným faktorom vplývajúcim na ceny nehnuteľného majetku v našej republike. Kríza v Amerike a Západnej Európe je len urýchľovačom toho, čo by sa vo Východnej a Strednej Európe muselo stať tak či tak. Stromy nerastú do neba a ceny bytov tiež nie.
Po roku 1989 boli impulzom rastu cien nehnuteľností prechod od komunizmu do kapitalizmu a s tým súvisiaca normalizácia cien (umelo nízkych za socializmu), vznik realitného trhu a bezproblémového súkromného vlastníctva nehnuteľností, a vyššia atraktívnosť štátov bývalého východného bloku a majetku v nich nadobudnutého pre zahraničných investorov.
Posledné roky, povedzme že od prelomu tisícročí, sa východné štáty a hlavne nové trhy zdali zaujímavými nielen blízkym a už zavedeným Rakúšanom a Nemcom, ale aj geograficky vzdialenejším štátom a hlavne ich podnikom a investorom. Nebývalý záujem „západných“ investorov a podnikov o nové trhy po celom svete, globálny ekonomický rast, zastihol v období rokov 2003 - 2007 aj nás. Mimochodom, toto obdobie je obdobím rastu takmer všetkého a takmer všade: rástli HDP, akciové trhy, komoditné trhy, realitné trhy, rast spotreby a úverov, a to po celom svete. Je to zároveň aj obdobie relatívne nízkych úrokových sadzieb, čo minimálne podporovalo, ak nie spôsobovalo tento globálny ekonomický rast. Úrokové sadzby, a teda aj úroky hypoték sú hlavným motorom rastu cien nehnuteľností.
U nás v tomto období rástli ceny nehnuteľností tempom 20 - 30 % ročne. Šialene vysoký rast cien zovšednel, pripadal nám už nudný a počítali sme s ním navždy. Teda hlavne investori. Tehla si svoju cenu vždy udrží vždy - tak to mnoho ľudí vidí ešte aj dnes. Je to dané tým, že ľudia po skončení socializmu vlastne nikdy pokles cien nezažili. A v tejto idylke (pre majiteľov, nie pre kupcov) si žijeme už takmer 20 rokov. „Normálny“ dlhodobý rast cien nepoznáme, ale mal by sa pohybovať niekde okolo 6 % ročne. Uvediem príklad, prečo je 25-percentný ročný rast nenormálny:
Pri raste 25 % ročne by byt kúpený za 1 mil. v roku 2000 mal o 30 rokov (teda v roku 2030) cenu vyše 807 miliónov!
Takýmto tempom by museli rásť aj platy, aby sa vôbec našiel záujemca, ktorý by si mohol dovoliť kúpiť byt. A ako vieme, bez kupcov ceny nerastú. Ak teda niekoľko rokov ceny rastú šialeným tempom poháňané vysokým dopytom, tak sa nejakým spôsobom zase musia dostať do normálu. Rast cien sa musí dostať na dlhodobú úroveň 5 - 10 % ročne a pomer platov k cene bytu niekde k úrovni, keď priemernému Slovákovi stačí na kúpu bytu približne 5 - 10 ročných platov.
Musí teda prísť bod zlomu, kedy počet kupcov prestane rásť a ceny sa otočia alebo zastavia. Takto budú ceny stagnovať alebo klesať tak dlho, kým sa nestanú pre bežného obyvateľa znova atraktívnymi. Jednoduchou matematikov prídeme na to, že to nebude ľahšia korekcia smerom nadol počas 1 - 2 rokov. Buď budú ceny stáť (dobehne ich rast platov), prípadne pomaličky klesať viac ako desaťročie, alebo to teda bude trvať kratšie, ale zahučia dole o desiatky percent naraz.
Prečo ceny rásť nebudú?
Kríza urýchlila to, čo sa muselo aj tak stať. Našťastie prišla a zastavila možno ešte väčšiu bublinu na slovenskom realitnom trhu.
- Banky sú opatrnejšie a úvery pre realitných podnikateľov aj domácnosti sa nebudú rozdávať za takých výhodných podmienok ako doteraz.
- Byty sú už príliš drahé na to, aby si ich mladí ľudia masovo kupovali na hypotéky. Teda bez ohľadu na to, že u nás byty chýbajú (oproti európskemu priemeru), záujem pri súčasných cenách nemôže byť rovnaký ako pred niekoľkými rokmi.
- Podmienky pre úvery sa oveľa viac ako u nás zhoršili v zahraničí. Teda zahraničný drobní ani veľkí realitní investori u nás kupovať byty v Bratislave ani apartmány v Tatrách už nebudú.
- S rastúcimi cenami nerástli rovnako rýchlo aj nájmy a reality stratili atraktívnosť pre investorov hľadajúcich príjem z prenájmu. Dnes je výhodnejšie uložiť úspory na termiňák, ako za ne kúpiť a následne prenajímať byt.
- Nízky výnos z prenájmu, ale aj potreba realizovať zisk domácich aj zahraničných investorov do bytov a realít spôsobí výpredaj nehnuteľností kupovaných za účelom investície. To zvýši ponuku, ale kupcov nepribudne.
- Developeri pre nedostatok peňazí od bánk stopli nové projekty. Lenže rozostavané novostavby sú bremenom pre banky aj developerov a tie bude treba dofinancovať a predať. A to takmer za každú cenu. Toto je ďalší balík bytov na predaj v budúcom roku, ktorý pri aktuálnych cenách nenájde dostatok kupcov.
Môj názor na ďalší vývoj je takýto:
- Pokiaľ chcete investovať do nehnuteľnosti, tak to odložte o niekoľko rokov. Vyhnete sa tak stagnácii cien a možno kúpite lacnejšie. Nájomníka za rozumnú cenu (výnos) budete hľadať len ťažko. Voľných bytov totiž pribudne, ale nájomníkov (zahraniční zamestnanci veľkých investorov, domáci týždňovkári) kvôli recesii vo svete a spomaleniu ekonomiky u nás ubudne.
- Investícii do apartmánov v rekreačných strediskách sa vyhnite úplne. Apartmány na tom budú horšie ako byty. Apartmánové domy, penzióny aj väčšie hotely rástli vďaka nízkym úrokom a priazni bánk voči developerom na Slovensku ako huby po daždi. Toto vytvorilo ešte väčšiu konkurenciu v aj tak nevyťažených ubytovacích zariadeniach. Zároveň treba myslieť na to, že turizmus veľmi závisí od aktuálnej módy a žiadne turistické letoviská sa netešia priazni cestoviek a turistov naveky. Príklad: ruskí turisti tento rok už vymenili drahé a nekvalitné slovenské zjazdovky za Rakúsko. Okrem toho majú doma tento rok o dosť horšiu ekonomickú situáciu ako my.
- Pokiaľ chcete kúpiť byt na bývanie alebo stavať, tak sa tiež oplatí vyčkať, ak vás nové bývanie nesúri. Pokiaľ je to súrne, určite dnes treba zjednávať a hľadať výhodnejšie podmienky a cenu nielen pri starých bytoch, ale aj u developerov novostavieb, v stavebninách a stavebných firmách.
- Pri kúpe novostavby od developera kupujte až po kolaudácii. Doba, keď sa predalo všetko ešte počas výstavby, je dávno preč. Ak zaplatíte časť ceny bytu pred kolaudáciou a hladkým prevodom nehnuteľnosti, vystavujete sa riziku krachu developera. Pri jeho krachu sa s najväčšou pravdepodobnosťou k vopred zaplateným zálohám nedostanete. Pre developerov bude v niektorých prípadoch výhodnejšie nechať zbankrotovať dcérsku spoločnosť zastrešujúcu konkrétny projekt výstavby, ako dokončiť stavbu s vysokou stratou. Vzhľadom na nízky podiel vlastných zdrojov developera on neriskuje takmer nič, ale vy riskujete všetky peniaze. Veľké a známe meno zahraničnej spoločnosti v tomto prípade nič neznamená. Tento rok skrachovali aj naozajstní giganti a finančné problémy majú aj domáce skupiny private equity (žraloci). Ak nutne potrebujete rezervovať vyhliadnutý byt už pred kolaudáciou, tak sa s developerom dohodnite na úschove zálohy u notára alebo na vklade vinkulovanom v banke až do kolaudácie a prevodu nehnuteľnosti.
Kedy dáva význam kúpa nehnuteľnosti za účelom investície? Na ďalší rast ceny sa nespoliehajme. Výnos z prenájmu je to, na čo sa treba v dnešnej situácií zamerať. Povedzme že považujeme 7 – 10 % ročný výnos za normálny. To odvodzujem od takmer bezrizikového a bezprácneho výnosu na termínovanom vklade (4 – 5 %) plus riziková prémia. Takýto výnos však stále nezahŕňa prácnosť prenájmu, náklady na údržbu a rekonštrukcie v dlhodobom horizonte, ale hlavne neobsadenosť počítanú v mesiacoch pri výmene nájomníkov, náklady na provízie pri zmene nájomníka, možné nižšie nájomné v budúcnosti atď. Odporúčam hľadať reality s potenciálom hrubého výnosu z prenájmu 15 – 20 % ročne pri dnešných cenách.
Foto: river park, prevzaté z etrend.sk
Share
