Magazín ako investovať

Investovanie, financie, sporenie

  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size

Investice do nemovitostí se nevyplatí

Poslední dvě desetiletí jsme byli svědky v podstatě nepřetržitého růstu cen residenčních nemovitostí. Pod vlivem Kiyosakiho začali i u nás někteří kupovat byty jako investici. Vidina pravidelného příjmu z pronájmu na pozadí nepřetržitého růstu tržní ceny bytu je pochopitelně velmi lákavá. Avšak nic neroste věčně a bezdůvodně. Převis poptávky postupně přešel v převis nabídky, tudíž ceny bytů začaly klesat a mají před sebou pravděpodobně ještě dlouhou cestu dolů. Na růst nad inflací můžeme na dobrých dvacet let zapomenout. Rentabilita nájmu je velmi nízká. Řeči o bezpečnosti a výhodnosti investic do nemovitostí jsou jen mýtus. Co bylo včera, už dnes neplatí.

Když investor kupuje nemovitost, činí tak zpravidla ze dvou důvodů: chce inkasovat nájemné nebo profitovat na růstu tržní hodnoty nemovitosti, v ideálním případě jde o kombinaci obojího. V tomto směru se investice do nemovitostí velmi podobají investicím do akcií, kde investor také spekuluje na růst tržní hodnoty a namísto nájemného chce podíl na zisku ve formě dividendy.

Nemovitostní bublina postupně splaskává

Momentálně se nacházíme v situaci, kdy po celém světě postupně splaskává nemovitostní bublina. Kořeny této bubliny vedou z dlouhého období „levných peněz" (nízkých úrokových sazeb). V České republice navíc začaly zakládat rodiny silné ročníky „Husákových dětí", což drželo po dobu několika let poptávku po bydlení velmi vysoko. K tomu se přidala spekulativní poptávka ze strany investorů spojená s očekáváním růstu cen nemovitostí v souvislosti se vstupem ČR do Evropské unie. Trochu oleje do ohně přilila i změna daně z přidané hodnoty.

Výsledek? Na trhu se několik let držel převis poptávky nad nabídkou. Stavební boom se rozjel na 120%. Tržní ceny bytů a jiných residenčních nemovitostí vyšplhaly do bláznivých cifer. Až zákonitě musel přijít zlom. Poptávka českých babyboomers vyhasíná. Investoři se drží zpátky. Úroky u hypotéky stouply. A na trhu se objevují nové a nové byty, do kterých najednou nemá kdo jít bydlet. Výstavba nových bytů odpovídala krátkodobě zvýšené poptávce, avšak absolutně nereflektovala dlouhodobě udržitelné tempo. Na trhu nemovitostí tak převzal vládu převis nabídky nad poptávkou.

Minimálně 20 let budou české nemovitosti zaostávat za inflací

Nuže, co nás čeká a nemine v letech následujících? Trh se musí vypořádat s nadprodukcí, podobně jako je tomu například u automobilového průmyslu. Na nějakou dobu se de facto zastaví výstavba nových bytů. Stavební firmy a realitní agentury čekají hubená léta. Po mnoha zavedených značkách za pár let ani pes neštěkne. Ceny residenčních nemovitostí buď čeká strmý pokles dolů, nebo delší období pozvolného poklesu. Co je však ještě důležitější, pohádky o dlouhodobém růstu cen nemovitostí jsou minulostí. Doba se změnila. Žádná 3% nad inflaci, jak tvrdí nedávná studie společností Hyposervis a Deloitte. Čeká nás v České republice a v podstatě v celé Evropě minimálně dvacet let, kdy vývoj cen residenčních nemovitostí bude zaostávat za inflací.

Odvážné tvrzení? Ano, ale stačí používat selský rozum a dojdete ke stejnému závěru. Na trhu nemovitostí platí totožné principy jako na trhu s jakýmkoliv jiným statkem dlouhodobé spotřeby (např. auto). Residenční nemovitosti mají pouze dvě specifické vlastnosti: každý potřebuje bydlet a jejich životnost je delší než život člověka. Rovnovážný stav trhu nastává tehdy, když nabídka odpovídá poptávce. Pokud je nabídka nedostatečná, cena roste, pokud je naopak nabídka příliš velká, cena klesá. Tak funguje trh. A tak funguje také trh nemovitostí. Neberu při tom v potaz inflaci. Inflaci chápejme jako automatický růst ceny v důsledku růstu objemu peněz v oběhu, tedy poklesu kupní síly peněz. Pokud by trh byl v rovnovážném stavu, pak by ceny rostly rovnoměrně s inflací.

Jaký je stav na českém nemovitostním trhu? Máme za sebou několik let rekordní výstavby nových bytů, přičemž mnoho jich bude dostaveno ještě v průběhu tohoto roku. Již dnes nejdou nové byty na odbyt, zhruba třetina jich zůstává neobsazená. K tomu je třeba připočíst, že minimálně 10% bytů (možná i více) bylo kupováno jako investice za účelem pronájmu, jinými slovy nad rámec vlastní potřeby bydlení. Co to znamená? Na trhu je daleko více bytů, než kolik by bylo potřeba, aby byly uspokojeny bytové potřeby všech domácností. Developeři budou muset jít s cenou bytů dolů, aby se našel kupec. Ten při tom za sebou zanechá starší byt, čímž bude vznikat převis nabídky také na trhu se staršími byty. Postupně tak pokles postihne v podstatě všechny typy residenčních nemovitostí, včetně stavebních parcel a rodinných domů.

Vymíráme, pro růst cen nemovitostí není důvod

A jaké jsou vyhlídky do budoucna? Tady všichni odborníci přes dlouhodobý růst cen nemovitostí zapomínají na základní fakta. Jestliže je na trhu více bytů, než by bylo potřeba, pak existují pouze dva způsoby, jak situaci změnit. Buď se musí snížit počet bytů, nebo rozrůst počet obyvatel. Snížit počet bytů lze např. zbouráním starších panelových domů, nebo je může spláchnout záplava, či zničit válka. Odhlédneme-li od krizových situací typu válka, ve kterých stejně na ceně bytu záleží až v poslední řadě, pak reálně může přijít hromadná demolice starších panelových domů nejdříve za 20-30 let. Počet obyvatel těžko může růst při průměrné porodnosti 1,24 dítěte na ženu. Pro rok 2009 počítá CIA v ČR s negativním přírůstkem obyvatel ve výši -0,094% (průměr ve světě +1,19%), a to nebýt imigrace, tak je číslo zhruba dvojnásobné. Česká populace stárne - medián věku 40,1 let (průměr ve světě 28,4) a pomalu ale jistě vymírá. (Se stejným problémem se potýká v podstatě celá Evropa.) Změna by mohla přijít s další vlnou babyboomers, na ty si však musíme také dobrých 20-30 let počkat.

Pakliže tedy někdo očekává růst cen nemovitostí nad úrovní inflace, pak buď nechápe základní principy fungování trhu, nebo nemá něco v pořádku v hlavě, případně ve svém svědomí, protože se nám jen snaží namluvit něco, čemu sám nevěří. Nebo vy snad stále věříte, že ceny nemovitostí mohou bezdůvodně dlouhodobě růst jen proto, že tomu tak doteď bylo? Pak se zeptejte Japonců na jejich zkušenosti. Od roku 1990 tam ceny nemovitostí klesaly 14 let v řadě po sobě a dodnes jsou zhruba 40% pod úrovní z roku 1990. Proč? Vytvořila se tam v předcházejících desetiletích obrovská cenová bublina. A hádejte co ještě. Japonsko se potýká se stejnými demografickými problémy jako Evropa, pouze má o pár let náskok.

Rentabilita nájmu je neefektivní

S aktuálně vysokou cenovou hladinou nemovitostí úzce souvisí nízká rentabilita nájmu. Hrubé roční nájemné se pohybuje okolo 5% pořizovací ceny bytu. Z toho musí pronajímatel hradit údržbu, pojistné a další náklady. Čistá rentabilita nájmu se tak aktuálně pohybuje zhruba v rozmezí 3-5% ročně, což je srovnatelné s výnosem do splatnosti u státních dluhopisů. Přitom investice do státních dluhopisů je bezpochyby časově efektivnější a méně riziková (uvažujeme-li držení dluhopisu až do splatnosti, tedy odhlédneme-li od kolísání tržní hodnoty dluhopisu.)

A tak ani Kiyosakiho metoda generování pravidelného cashflow při použití cizích peněz už dnes není a na dlouho nebude efektivní, minimálně co se českého trhu týče. Tato metoda spočívá v tom, že si investor na koupi bytu půjčí peníze a z nájemného splácí úroky plus jistinu úvěru. Cílem je, aby nájemné pokrylo minimálně úroky a další náklady a ještě zbyla alespoň část nájemného jako čistý okamžitý zisk. Aby investor vytvořil zisk, musí tedy čistá rentabilita nájmu (výnos z nájemného po odečtení nákladů na údržbu apod.) být vyšší než úroková sazba hypotéky. To samo o sobě ještě neznamená kladné cashflow, k tomu by nájemné muselo pokrýt i splátku jistiny.

Najít takovou příležitost je v dnešní situaci umění a obávám se, že v následujících letech to bude ještě těžší. Aktuálně proti investorovi hraje vysoká cena bytu, respektive nízká rentabilita nájmu. V letech 2009 a 2010 sice očekávám pokles cen residenčních nemovitostí a současný mírný růst rentability nájmu, ovšem to bude s velkou pravděpodobností posléze vykoupeno na opačné straně rovnice - pakliže bude druhá dekáda jednadvacátého století ve znamení vyšší inflace, čeká nás zároveň období vyšších úrokových sazeb. Opět tak bude obtížné najít investiční nemovitost, jejíž rentabilita nájmu bude vyšší než úroky u hypotéky. Najít nemovitost, u které pronájem pokryje také splátku jistiny, je takřka utopie.

Pokud nemovitosti, tak ne v Evropě

Krátkodobý ani dlouhodobý výhled není pro české nemovitosti příznivý. V podobné situaci se nachází prakticky celá Evropa. Ceny jsou nafouklé a krátkodobě lze očekávat pokračující pokles. Dlouhodobý potenciál růstu chybí, neboť pomalu ale jistě vymíráme. Chcete-li dlouhodobě investovat do residenčních nemovitostí, pak se poohlížejte raději po Spojených státech nebo Austrálii (v obou zemích roste počet obyvatel ročně zhruba o 1%). Není třeba spěchat, na nákupy je zde čas, ceny nemovitostí mohou ještě mírně poklesnout a několik let stagnovat. Největší potenciál pak dlouhodobě nabízí rychle se rozvíjející ekonomiky s vysokým přírůstkem obyvatelstva, případně migrací do velkých měst za prací. Z investičně dostupnějších lze doporučit Indii, Filipíny, Mexiko, Turecko nebo Jihoafrickou republiku. A nebo je zde druhá varianta, zapomeňte na residenční nemovitosti a zauvažujte třeba o zemědělské půdě, nebo o zcela jiných typech investic (z dlouhodobého hlediska se například daleko atraktivnější jeví akcie).

Jan Traxler
FINEZ Investment Management

www.finez.cz

 

Diskusia k článku

 

Toto je stará verzia webu bežiaca na Joomle. Nové články a nové nástroje pre investorov nájdete na hlavnej stránke: ako-investovat.sk

Asociácia obchodníkov s cennými papiermi

Anketa

Vráti sa Grécko ku drachme?
 


Finkulačka


Finančná kalkulačka
 Eur/měs
%p.a./rok
let
 Eur

podrobne