Magazín ako investovať

Vývoj objemu hypoték a úverov na bývanie ukazuje zmeny nálad na realitnom trhu. Od cenového vrcholu, v polovici roku 2008, klesli ceny realít na Slovensku o 16%. Za necelé dva roky. Padli už ceny na dno, alebo je to ešte len začiatok? Neviem, ale pokusím sa zanalyzovať minulý vývoj v tejto časti seriálu začnem úvermi: 

Slovensko zažilo v posledných rokoch dramatický rast objemu úverov na bývanie. Aj s pomocou dostupnejších hypoték (a ďalších úverov na bývanie) začali Slováci nakupovať byty viac ako dlhé roky pred tým. Takmer zastavená výstavba nových bytov sa znova prebudila. Úvery na jednej strane umožnili ľuďom kúpiť si svoj prvý byt, ale na druhú stranu výrazne zvýšili dopyt po bývaní. Nárast kupujúcich spôsobil, celkom samozrejme, nárast cien bytov aj domov.

Celkový objem poskytnutých úverov na bývanie, nárast v percentách oproti minulému roku a priemerný úrok na poskytnuté úvery:

Tabuľka zobrazujem objem úverov na bývanie (hypotéky, stavebné úvery, medziúvery). Za necelých osem rokov sa objem úverov na nehnuteľnosti zvýšil osem krát. Medziročné tempo rastu úverov od roku 2002 do roku 2009 bolo vždy dvojciferné. 6 rokov po sebe rástli úvery enormne rýchlo (30-50%). Spomalenie a znormálnenie tempa rastu nastalo až v roku 2009 - 2010. V tabuľke je vidieť aj pozvoľný pokles úrokov na poskytnutých úveroch. Nominálne úrokové sazby hypoték boli hlavne spočiatku vyššie, ale reálne ich vylepšilo dotovanie cez štátny príspevok k bežnej sadzbe banky.

Celkový objem poskytnutých úverov na bývanie v tis. EUR

Posledný bod grafu, nárast o 2,5% od konca minulého roka, je k 31.5.2010 (posledný dostupný údaj v dobe písania článku). Vysoký rast úverov sa zákonite musí dostať do pomalšieho tempa. Z neexistujúceho trhu hypoték sme sa dostali na 12 miliárd EUR poskytnutých úverov. Ak už má hypotéku "takmer každý" je celkom prirodzené, že sa  rýchlosť rastu úverov zmierni. A to aj bez krízy.

V nasledujúcom grafe je lepšie vidieť trend celkovo poskytnutých úverov až po 31.5. tohoto roku:

Na sledovanie "nálady", oživenia a ochladenia realitného trhu je lepšie pozorovať zmeny v novoposkytnutých úveroch vždy za jeden mesiac:

Na grafe sú zobrazené novoposkytnuté úvery vždy v jednom mesiaci. Prudký pokles úverovania začal v polovicu roku 2008 spolu s poklesom cien nehnuteľností. V roku 2010 sa však nové úvery na nehnuteľnosti výrazne vyšvyhli bez problému vyrovnali "zlý" rok 2009. V máji tohoto roku sme dokonca prekonali maximum zo septembra 2008, keď bolo poskytnutých 378 863 tis. EUR na úvery na nehnuteľnosti a hypotéky. Za máj 2010 bolo poskytnutých 382 984 tis. EUR nových úverov a oproti máju 2009 vzrástli nové úvery o 68%.

V tomto prípade však nepoháňali úvery cenový nárast realít. Ceny bytov a objem úverov si vymenili úlohy. Nízke ceny realít a dostupnejšie bývanie spôsobili záujem nové úvery. A to spolu s lepším financovaním bánk a o trošku nižšími úrokmi.

Mesačné dáta nových úverov odzrkadlia okamžité zmeny na trhu, ale nevidno na nich dlhodobý trend. Preto ešte uvádzam graf a tabuľku s nárastom voči rovnakému obdobiu (máju) v predchádzajúcom roku:

V grafe je vývoj nových úverov na bývanie za máj jednotlivých rokov:

Ešte lepší obrázok o dlhodobom trende ukazuje celoročný súhrn nových úverov podľa jednotlivých rokov:

V tabuľke je uvedený aj priemerný úrok na nových hypotékach, stavebných úverov a medziúverov za daný rok. Dohodnutý úrok na nové úvery je o niečo nižší ako pri celkovo poskytnutých úveroch (prvá tabuľka v článku).

Na grafe už nevidíme ako to bude vyzerať v roku 2010. Každopádne dynamika nových úverov zostane v desiatkach %, tak ako už naznačuje začiatok roka. A celkový rast objemu úverov na bývanie zostane dvojciferný ako v minulom roku.

V pokračovaní seriálu sa pozriem na výnos z realít (nájomné), hrubú mzdu (pomer platov a cien bytov), infláciu a samozrejme ceny realít ako také.

Diskusia k článku

Podrobnejšie grafy k úverom a cenám nehnuteľností nájdete tu:

http://ako-investovat.sk/index.php/grafy 

Tweet