Fakty totiž v tomto sektore chýbajú, tak nám nezostáva nič iné len sa upnúť viac na intuíciu. Slovenské reality sú opradené mýtmi, ktoré ich stavajú do pozitívneho svetla bez uvedomenia si možných rizík. Najčastejšie sa stretnem s podobnými tvrdeniami:
1. ceny nehnuteľností nikdy neklesajú – reálny majetok - pôda, stavba si vždy drží svoju hodnotu.
2. ceny nehnuteľností dokonca vždy budú stúpať – veď za celú dobu čo si pamätáme len a len stúpali. Nepochybne je to znak toho, že to tak bude navždy.
3. nehnuteľnosti sú bezrizikové a zároveň ponúkajú vždy vysoké výnosy. Známy investoval do nejakých papierikov na burze a po roku 2000 prišiel minimálne o polovicu majetku – pri nehnuteľnosti sa mu to nikdy nemôže stať a ešte aj dobre zarobí.
Ja sa na reality pozerám inak:
1. ceny nehnuteľností môžu klesať, stúpať aj stagnovať. Trpasličí rast a stagnáciu zažívajú v Nemecku a v Rakúsku. Poklesy cien realít zasa v USA , Veľkej Británii a Španielsku.
2. argument o tom, že si nepamätáme že by niekedy ceny klesali, čiže vrchol optimizmu je zároveň aj blížiaci sa vrchol rastu a v horšom prípade blízke splasnutie bubliny. Inak povedané čím vyššie a prudšie aktívum stúpa, tým riskantnejším sa stáva.
3. Vysoký výnos bez rizika jednoducho nie je možný na finančných ani realitných trhoch. Dávať vývoj akcií po roku 2000 do protikladu k nehnuteľnostiam je celkom mimo faktov. V stredoeurópskom regióne sa totiž rovnako dobre akciám aj nehnuteľnostiam. 20-30% výnosy neboli nič výnimočné na akciovom ani na realitnom trhu v našom regióne.
Takže aké sú riziká nehnuteľností?
1. trhové riziko – cenami na tomto trhu hýbe ako všade dopyt a ponuka. Nerovnováha vytvorí rast či pokles cien.
2. starnutie stavby – náklady na údržbu a rekonštrukcie v budúcnosti
3. vyvlastnenie vo verejnom záujme
4. riziko podvodu – celkom bežné na Slovensku ešte pred pár rokmi.
5. stavebné aj spoločenské zmeny v lokalite aj regióne – výstavba diaľnice v blízkosti tichej štvrti, zatvorenie závodu významného zamestnávateľa a podobne.
A ďalšie nevýhody:
1. príliš vysoké sumy – nie je možné podobne ako pri akciách nakúpiť len podiel na podniku rádovo v tisíckach korún.
2. tým pádom nie je pre malého investora možná ani diverzifikácia realitného portfólia.
3. likvidita – nie je možné okamžite speňažiť aktívum v prípade potreby.
4. nie je možné sporiť, využívať poklesy a dokupovať po častiach a tým znižovať trhové riziko.
Samozrejme nehnuteľnosti majú aj svoje výhody?
1. Ak s realitnou investíciou zostaneme na Slovensku, tak odpadá menové riziko. Domáci investor hľadajúci vyšší výnos ako na pevne úročených produktoch obracia na akciové a komoditné trhy v zahraničí čo so sebou nesie aj menové riziko.
2. Psychológia – domy, byty, pozemky sa neobchodujú denne ako akcie. Tým sa samozrejme znižuje likvidita, ale zároveň aj volatilita aktíva. Majiteľ nevidí denne na internete a v správach stúpajúcu a klesajúcu krivku ceny svojho domu. Zároveň nemôže predať svoju investíciu zo dňa na deň, keď mu sused z rodinných dôvodov výhodne ponúkne svoj nádherný harley davidson. To má určite na investora dobrý vplyv.
3. Investor kupuje konkrétnu nehnuteľnosť a nie celý trh. Tento pozitívny argument sa bije s uvedenou nevýhodou – nemožnosťou diverzifikácie. Avšak oproti fondu či konkrétnej akcii podniku dokáže priemerný Slovák lepšie zhodnotiť pozitíva a negatíva investície – stav stavby, cenu prípadnej rekonštrukcie, dopyt v lokalite, porovnať ceny s podobnými aktívami atď. Po kúpe sa dokáže viac investícii venovať, reagovať na zmeny na trhu.
4. Obchodnou obratnosťou vieme získať nižšiu cenu pri kúpe a vyššiu pri predaji než je priemer.
Výhodnosť či nevýhodnosť investície do realít na Slovensku ako celku nijako nerozriešime. Na to máme málo podkladov, ktoré by sa dali analyzovať. Jediné čo nám v tomto prípade zostáva je porovnávanie so zahraničím. Premýšľať o dôvodoch rastu, vytvorenia bublín, poklesov, stagnácie v minulosti aj v súčasnosti vo svete.
Že nehnuteľnosti nemôžu rásť donekonečna potvrdzuje aj Japonská kríza. V 80tych rokoch vyrástli ceny nehnuteľností pri všeobecnom ekonomickom raste a nízkych úrokových sadzbách v krajine 3,5 krát (akcie tiež nezaostávali). V devedesiatych rokoch, po spľasnutí bublín (akciovej aj realitnej), mali japonské nehnuteľnosti polovicu zo svojej ceny na vrchole boomu. Dnes môžeme čakať ako hlboko sa až dostanú nehnuteľnosti v USA, Británii a Španielsku kde tiež zohrali podobné úlohy ako v Japonsku prudké pohyby úrokových sadzieb, dostupnosť úverov a realitná mánia. Kto čaká s kúpou bytu na Slovensku na 50% pokles sa v najbližších rokoch asi nedočká. Na to aby sa vytvorila situácia podobná Japonsku v minulosti či v USA dnes nám chýba patričná dynamika v zmenách úrokových sadzieb. Naviac ani hypotekárna kríza v dnešnom USA nezrazila celonárodne ceny nehnuteľností výrazne dole.
Čo hýbe cenami nehnuteľností? Nie sú to žiadne novinky, ale pre zopakovanie dve základné faktory:
1. úrokové sadzby – nízke úroky zvyšujú dostupnosť úverov a tým zlacňujú investovanie aj bývanie na dlh.
2. ekonomický rast, zamestnanosť, rastúce mzdy – zvyšujú dopyt po bývaní aj realitných investíciách z celkom jasných dôvodov.
Zaujímavý článok o nehnuteľnostiach a štatistikách v USA: http://www.investujeme.cz/clanky/uragan-jmenem-nemovitosti/
Japonská kríza: http://www.penize.cz/15903-japonska-krize-v-roce-1990-
