K napísaniu tohto článku ma „vyburcoval“ môj otec svojim tvrdohlavým postojom ohľadom rastu cien nehnuteľností. Je zaryto presvedčený, že ceny na Slovensku, respektíve v Bratislave ďalej neporastú, dokonca že príde k poklesu. A tak som sa rozhodol, pre neho aj pre Vás, spísať dôvody prečo sa škaredo mýli:
Dôvod č.1: Zvyšovanie priemernej mzdy / Inflácia
Tento bod by tu ani nemusel byť, ale keďže sa naň budem ďalej odvolávať, dávam ho sem. Ide o najjednoduchšie a všeobecne známe pravidlo. Mzdy aj ceny sa v čase zvyšujú. Inak sa tomu hovorí aj inflácia alebo ľudovo znehodnocovanie peňazí. To je každému jasné. Nemusíte byť ani veľmi starý, aby ste si pamätali koľko stáli základné potraviny pred desiatimi rokmi a koľko stoja dnes.
Vývoj inflácie Vám síce neponúknem (nechce sa mi ho hľadať), zato vývoj priemernej mzdy áno. Za 15 rokov sa skoro 4-násobila (z 5379 Sk v roku 1993 na 21 131 Sk v roku 2007).
Čo Vám je tiež určite jasné (len si to mnohí možno neuvedomujete), je, že tie vysoké hypotéky, za ktoré si kupujete tie „predražené“ byty, sa budú v čase znehodnocovať presne tak, ako všetko ostatné. Peniaze, ktoré dĺžite, už nebudú mať takú hodnotu, ako keď ste si ich požičiavali, a Vy ich budete mať na svojej výplatnej páske stále viac. Takže v konečnom dôsledku Vám asi polovicu bytu „splatí“ inflácia a rast miezd.
Vrátim sa k téme: Nominálne ceny bytov v čase porastú nech sa deje čo sa deje. Nezáleží či príde nejaký krach alebo nie. Trend je jasný bez ohľadu na krátkodobé výkyvy. Aj keby prišiel nejaký krach, za 5 rokov bude „spravodlivá“ cena nehnuteľností (priemerná cena vzhľadom na priemerné mzdy) vyššia ako je dnes a za 10, 20, 30 rokov ešte vyššia. Časom sa nafukuje akýsi imaginárny vankúš „spravodlivej“ ceny, pod ktorú zrejme ceny nehnuteľností neklesnú, nech sa deje čokoľvek.
To celé len aby sme si ujasnili, že v čase existuje aj akýsi prirodzený a zdravý rast cien (a nie malý !) bez ohľadu na vývoj lokálneho dopytu, ponuky a špekulácií na trhu.
Dôvod č.2: Euro
Pohne zavedenie Eura cenami nehnuteľností ? Samotné precenenie z SKK na EUR nie. Pravdu tvrdia v novinách, v tej našej „eurokampani“, že ide iba o čistú matematickú operáciu. Kto zdvihne ceny z dôvodu precenenia, ten bude zrejme na „čiernej listine“, ako v Slovinsku, alebo sa na neho budeme aspoň škaredo pozerať.
Ale aký bude ďalší vývoj ? Slovenská koruna zanikne, žiadna „slovenská“ základná úroková miera už nebude, NBS stratí pomaly všetky dôležité právomoci. Ako sa teda bude regulovať inflácia ? No, nebude sa regulovať. Pokiaľ bude inflácia v rámci EU v poriadku, naša lokálna situácia bude len náš problém.
A čo sa týka inflačných tlakov. Rast HDP v SR je omnoho rýchlejší ako v Eurozóne. My atakujeme 10 % rast, kým EU sa teší z každej desatinky nad očakávania. (btw. hosp. rast EU sa vďaka problémom v USA ešte spomalí, takže súčasných 2,9 % sa ešte zníži). Doteraz sa náš vyšší hospodársky rast prejavoval posilňovaním koruny. Čo sa však bude posilovať po prijatí EURa keď už koruna nebude ? No nič, bude rásť inflácia. Silnejší hospodársky rast sa musí niekde prejaviť.
Niekde som čítal, že najviac si to „odskáču“ ceny služieb a nehnuteľností (ak má k tomu niekto nejaký slušný zdroj informácií, prosím, dajte mi vedieť). Myslím, že za príklad boli dávané Írsko a Španielsko.
Rast cien nehnuteľností sa navyše nezapočítava do zverejňovanej inflácie (predpokladám, že pre mnohých prekvapivá informácia – viac napr. Pavel Kohout: Inflace, byty a porodnost, http://www.finmag.cz/clanek/1122/). Takže ani naša lokálna „oficiálna“ inflácia nebude v ECB nikoho znepokojovať.
Praktický príklad o mene a inflácii nám dáva aj príklad Lotyšska a Estónska. Tieto krajiny síce nemajú Euro, ale ich meny sú na Euro pevne naviazané. Kam sa pohne Euro, tam sa pohne aj ich lokálna mena. Z tohto dôvodu sa ich vyšší hospodársky rast nemôže prejavovať v posilovaní meny, takže sú prakticky v rovnakej situácií ako budeme za chvíľu my. Inflácia v Lotyšsku a Estónsku atakuje hodnotu 15 %.
Nakoniec jedna kvízová otázka: čo myslíte, vzhľadom na infláciu, aká bude priemerná mzda v SR za 10 rokov ? Vyhodnotenie kvízu až za dekádu. Kto pochopil zatiaľ napísané, ten vie odhadnúť správnu odpoveď.
„Čím viac úverov na bývanie banky poskytnú, tým vyššie pôjdu ceny nehnuteľností“. Áno, aj, presnejšie to však súvisí s menovým agregátom M3, tz. súčtu peňazí, ktoré sa nachádzajú v ekonomike. Konkrétne M3 je súčet peňazí v obehu, vkladov a niektorých krátkodobých pevne úročených cenných papierov. Jednoduchšie: súčet všetkých peňazí, ktoré má ekonomika k dispozícii na „bežné použitie“.
Čím rýchlejšie M3 rastie, tým viac peňazí je v ekonomike a tým viac rastú ceny. Samozrejme ide o postupnosť. Keď do ekonomiky napumpujete peniaze dnes, ceny porastú až zajtra. Rast M3 je však bežný jav, ten cenami nijako výrazne nezakýva. Čo však môže zvýšiť tempo rastu cien, je fakt, že tempo rastu M3 sa medziročne zvyšuje. A to už bežné nie je. Presnejšie by malo byť povedané: určite to zvýši tempo rastu cien.
Viac: opäť Pavel Kohout: Penez bude dost, http://www.finmag.cz/clanek/1825/
Za rastom sa skrýva nielen expanzia úverov na bývanie, ale napríklad aj záchranné operácie ECB voči bankám postihnutých úverovou krízou.
Dôvod č.4: Silné ročníky
Silné ročníky ťahajú dopyt po nehnuteľnostiach. Mladí ľudia sa snažia osamostatniť, zakladajú si rodiny a potrebujú niekde bývať. To je všeobecne známy fakt. Najsilnejšie ročníky sú už ekonomicky aktívne a množstvo silných ročníkov ešte len vychádza zo škôl, respektíve, iba začína študovať na vysokých školách, na čo netreba zabúdať.
Pripomínam to, lebo už som sa stretol s názorom, že efekt silných ročníkov je už vyčerpaný, čo nie je pravda. Extrémne silné ročníky boli aj okolo roku 1985, z ktorých väčšina ešte stále študuje.
Navyše netreba zabúdať, že množstvo mladých ľudí ekonomickú silu potrebnú na zabezpečenie bývania nadobúda až postupom času, takže ich dopyt po bývaní sa odkladá o vopred ťažko určiteľnú dobu. Aký bude priemer tohto „odloženého dopytu“ sa môžeme iba domnievať. Ja odhadujem tak 3 roky.
Na základe uvedeného sa domnievam, že na trhu sa v súčasnosti najsilnejšie prejavuje dopyt silných ročníkov okolo roku 1980, čo znamená, že máme pres sebou ešte asi 10 silných rokov.
Dôvod č.5: „Deti robia deti“
V štruktúre dopytu po nehnuteľnostiach je dlhodobo najvyšší dopyt po malometrážnych bytoch, čo vedie k často až šialeným sumám za meter štvorcový garzóniek a jednoizbákov (v porovnaní s priemerom cien ostatných bytov).
Podstatnú časť tohto dopytu tvoria práve mladí ľudia, ktorý si kupujú svoje „štartovacie bývanie“. Z ekonomického hľadiska ide o úplný nezmysel, keďže, po prvé, často stačí priplatiť iba zlomok zo sumy bytu za byt aj s troj-násobnou rozlohou a po druhé, pri rozrastaní rodiny je skôr či neskôr nevyhnutné nájsť si niečo väčšie. Ale človek je tvor nerozumný, dopredu väčšinou nemyslí, a radšej si ten väčší byt kúpi za niekoľko rokov, keď bude omnoho drahší.
Takže počkajme si až sa tie silné ročníky začnú rozmnožovať, potom si možno výhodne kúpime tri garzónky a prestaviame si ich na pekný trojizbák ;)
Celkovo to však bude ďalší dopyt, ktorý potlačí ceny smerom hore.
Argumenty „nevercov“
1. „Nemôže to ísť donekonečna“
Často nevyslovený „argument“, ktorý z mnohých príspevkov priam dýcha. Ľudia si jednoducho nevedia predstaviť, že bežná cena starého štvorizbáku môže byť 6-7 miliónov.
Tak dva príklady k „nepredstaviteľným“ veciam. Ešte pred štyrmi rokmi sa priemerný američan len usmieval nad tvrdením, že benzín by mohol výrazne zdražieť. „Benzín je krv USA, to sa nikdy nestane“. Vtedy tankovali galón za 1 USD, dnes za cca 3,5 USD, rast o 250 %.
„USD už nemá kam klesať, to sa musí obrátiť“. Toto som počul keď bol dolár 35 Sk, potom keď bol 30 Sk a naposledy keď bol 24 Sk. V takýchto prípadoch mám dobrú radu. Zoberte si papier formátu A4 a čiernou fixkou si naň veľkým napíšte 1 USD = 5 SKK. Papier to znesie.
2. Porovnávanie s Viedňou a Prahou
Mnohí argumentujú, že v Bratislave sú drahšie byty ako v Prahe alebo vo Viedni, čo nie je normálne, však za prvé, sme na „chudobnom“ Slovensku a za druhé, kam sa Bratislava hrabe na Prahu a Viedeň. Dovolím si protirečiť:
Každý štát má prirodzenú metropolu, väčšinou hlavné mesto. Hospodárske, ekonomické a politické centrum, sídlo úradov a najväčších spoločností. Bratislava si je v tomto rovná s Viedňou aj s Prahou. V rámci Slovenska podnecuje rovnaký záujem ekonomicky silných vrstiev zotrvať v centre diania ako v Čechách Praha a v Rakúsku Viedeň.
b) dopravná dostupnosť
Metro nemešká, chodí v krátkych intervaloch a je rýchle. Ak bývate v dostupnosti metra, ste rýchlo mobilný a dostanete sa prakticky všade. Existencia metra výrazne rozširuje okruh lokalít atraktívnych na bývanie.
V Bratislave je metro utópiou. Rýchloelektrička zo Šafárikovho námestia do Petržalky maximálne nahradí niekoľko autobusov, s metrom nemá nič spoločné. Jediné čo vyzerá ako tak nádejne je projekt TGV trate z letiska na Petržalskú stanicu za peniaze z Eurofondov. Avšak stále pôjde len o spojenie dvoch bodov, navyše nie kľúčových. Žiadne prestupovanie do viacerých smerov nebude.
To si už skôr robím nádeje, že raz, za 40 rokov bude „TGV“ trať do Trnavy a do Viedne. Cesta do centra Bratislavy by potom trvala kratšie ako z Rače, Trnávky alebo Dúbravky. Ale predtým budú ešte musieť spraviť lanovku z Dlhých Dielov do Petržalky, aby sa mali ľudia ráno ako dostať z toho kopca :)
Drahšie bývanie v Bratislave ako vo Viedni a v Prahe nie je taký ekonomický nezmysel. Kým Bratislava dosahuje 129 % priemeru HDP v EU, Praha dosahuje 157 % a Viedeň 180 %, čo nie sú až také priepastné rozdiely. V spojitosti s omnoho menšou plochou využiteľnou na bývanie (z pohľadu dostupnosti), sa to nedá považovať ani za anomáliu, ani za nadhodnotenie cien.
3. „To sa z našich platov nedá dovoliť“
Vlastné bývanie nie je dostupné pre každého. Nepovažujem to za správne, ale je to tak. Nie je to však dôvod prečo by ceny bytov mali prestať rásť alebo dokonca klesať. Veľká mzdová nerovnosť síce jednej skupine ľudí znemožňuje zaobstarať si vlastné bývanie, ale druhej skupine umožňuje zabezpečiť si skoro akékoľvek bývanie. Ide len o to, aká je ktorá skupina veľká a kde je hranica medzi nimi.
Treba si uvedomiť, že byt kupujú väčšinou dvaja. Pár, novomanželia, rodina. Ak mladý jednotlivec, tak často s finančnou výpomocou svojej rodiny. Vo všetkých týchto prípadoch môžete príjem, z ktorého sa platí hypotéka zdvojnásobiť alebo splátku hypotéky rozdeliť na polovicu medzi oboch kupujúcich, ako chcete. V takomto prípade, ak zoberieme medián príjmov (suma, ktorú zarába „väčšina“ = priemerný človek), v Bratislava približne 21 000 Sk (odhad), hypotéku splácame z príjmu približne 42 000 Sk. Tento príjem je však hrubý, takže po očistení od odvodov štátu nám ostáva čistý príjem 29 461 Sk.
Splátka hypotéky 1 milión Sk na 30 rokov je približne 6000 Sk. Samozrejme, závisí od úrokovej miery a môžete mať už aj splatnosť 40 rokov, či inú výhodu, ako progresívne splácania alebo „štátny príspevok mladým“, ale snažím sa o čo najreálnejšie čísla. Keď si to spočítate, extrémny príklad je, že taký priemerný bratislavský párik s priemerným platom dostane v banke hypotéku niečo nad 3 milióny (splátka 18 000 Sk, zvyšok pokrýva životné minimum, s inými záväzkami sa neráta), s využitím niektorej zo spomínaných výhod aj viac.
Ešte však pripomeniem, že údaje o platoch sú tak polroka, možno rok staré (zo samej podstaty štatistiky vyplýva, že sú to údaje o minulosti), takže náš priemerný párik na tom bude v súčasnosti ešte o takých 5 - 10 % lepšie.
Ako vidíte, tento hypotetický párik si môže so zaťatými zubami dovoliť aj starší byt veľkej rozlohy. Nepredpokladám, že ceny bytov by v nasledujúcich rokoch mali rásť výrazne rýchlejšie ako mzdy, takže cenová „dostupnosť“ bývania pre priemerný pár bude zrejme naďalej podobná. Myslím, že uvedená dostupnosť platí s menšími odchýlkami pre každý región s ich lokálnymi platmi a cenami nehnuteľností.
Treba ešte porozmýšľať, kde asi sa táto najpočetnejšia skupina s priemerným platom, do ktorej patrí aj modelový párik, nachádza na mzdovej mape Bratislavy. Mzdová nerovnosť je skutočne vysoká, určite nájdeme mnohé pracovné miesta so mzdou blízkou minimálnej, ale na druhej strane, nepoznám asi ani jedného informatika s platom nižším ako 40 000 Sk.
Čo sa týka rastu platov, zaujímavé je vrátiť sa k údajom o HDP. Kým Bratislava dosahuje 129 % priemeru EU, Viedeň 180 %. Vo Viedni je teda HDP na obyvateľa 1,4 násobne vyššie ako v Bratislave. Avšak priemerná mzda je vo Viedni približne 4,5 až 5x vyššia ako v Bratislave. Tento nepomer je abnormálny a bude sa postupom času, ovplyvnený okolnosťami popísanými vyššie, vyrovnávať.
4. Koľko potrebuje Bratislava bytov
Má niekto predstavu aký je reálny počet obyvateľov Bratislavy ? Nemyslím oficiálny údaj, t.z. osoby s trvalým pobytom, myslím aj tie tisícky študentov a pracujúcich (domácich aj zahraničných), bývajúcich buď v podnájme alebo dochádzajúcich zo širokého okolia. Existuje vôbec relevantný údaj, ktorý by hovoril koľko ľudí sa denne pohybuje v Bratislave ? Myslím si, že nie. Môj veľmi hrubý odhad je medzi 1 až 1,5 milióna ľudí.
Odhadujem, že milión z nich potrebuje bývať. Neviem odkiaľ sú údaje prezentované realitnými odborníkmi, že v Bratislave chýba od 30 do 70 tisíc bytov (už som čítal také aj také), ale myslím, že to úzko súvisí s tým čo som načrtol.
Ešte dodám, že tento neoficiálny počet obyvateľov opäť tlačí na problém dopravy. Len tak pre zaujímavosť, v Bratislavských novinách som čítal, že prognózy vývoja dopravy a budúca priepustnosť komunikácií sa plánuje na základe počtu trvalých obyvateľov Bratislavy, čo je cca 430 000 obyvateľov a vraj najbližších 20 rokov majú všetko pod kontrolou.
5. Vyberanie ziskov zahraničnými investormi
Mnohí tvrdia, že ak zahraniční investori začnú hromadne predávať, na trh sa dostane množstvo bytov a „bublina spľasne“. Toto mi tiež nepripadá ako dostatočne dôveryhodný argument. Po prvé, zahraniční investori investujú najmä do bytov vo výstavbe, do čoho sa Slováci veľmi nehrnú (radšej kupujú byty, v ktorých môžu hneď bývať) a po dokončení byty často predávajú, čím realizujú zisk z výstavby a peniaze presúvajú do ďalšej výstavby. Takže počet bytov vlastnených zahraničnými investormi sa nezvyšuje tak ako sa na prvý pohľad zdá. Časť sa skôr obmieňa v iných bytových výstavbách.
Druhým argumentom je kríza trhu nehnuteľností v Británií. Briti vraj začnú vyprázdňovať svoje pozície v zahraničí, aby pokryli straty doma. No neviem, ale mne to veľkú logiku nedáva. Predpokladám, že u nás neinvestujú Briti čo musia obracať v rukách každú jednu libru.
Žiaden dôvod pre hromadný výpredaj bytov vlastnených zahraničnými investormi nevidím.
6. Krachy trhov nehnuteľností
Posledný, veľmi často používaný argument je vývoj na trhu nehnuteľností v iných krajinách, ktoré majú za sebou vysoký rast cien, a to buď Veľká Británia, Írsko, Španielsko alebo USA a jeho hypotekárna kríza.
Najprv k USA a hypotekárnej kríze. Prezraďte mi, je tu medzi Vami nejaký Mexičan, ktorému by v banke dali peniaze na bývanie bez toho aby skúmali jeho príjmy ? Znie to na prvý pohľad neuveriteľne, ale áno, aj toho boli v ostrom konkurenčnom boji schopné niektoré bankové inštitúcie v USA. (pozri napr.: http://www.finmag.cz/clanek/2306/).
Náš trh bývania a úverov na bývanie sa nedá v žiadnom prípade porovnávať s trhom v USA. Navyše zadĺženosť domácnosti na Slovensku je omnoho nižšia ako je priemer EU, nebodaj USA. Niekde som čítal, že kým u nás je zadĺženosť približne na úrovni 25 %, v USA je okolo 100 % !
Hypotekárna kríza v USA sa pre problémy bánk preniesla na akciový trh a to skoro v celosvetovom meradle. Nemá však prečo ovplyvňovať ceny na trhoch nehnuteľností, či už u nás alebo v inej krajine.
V mnohých diskusných príspevkoch pod článkami týkajúcich sa realít sa objavujú tvrdenia o domnelých „krachoch“ trhov nehnuteľností v Británií, Írsku a Španielsku. Neviem ako Vy, ale ja nech pozerám ako chcem, žiadne krachy nevidím. Pokles cien maximálne o 5 až 10 % za krach nepovažujem, to je mäkké pristátie, nie krach. Pod bombastickými titulkami sa skrývajú jedine čísla o znižujúcom sa tempe výstavby, nižšom počte predajov a nižšom počte poskytnutých úverov. Ale to je predsa logické, keď sa trh nasýti.
Pravdupovediac neviem o jedinom prípade v histórií, okrem Japonska (http://www.penize.cz/15903-japonska-krize-v-roce-1990-), kedy by skutočne nastal niekde taký prepad cien nehnuteľností, že by sme to reálne mohli nazvať krachom. V spomínanom Japonsku bol trh nehnuteľností úzko naviazaný na trh akcií a išlo prakticky o krach celej ekonomiky. Dokonca aj tam išlo o dlhodobý proces postupného prepadu cien, nie o jednorázový krach. Také niečo u nás určite nehrozí. Ak niekto viete o niečom ďalšom, prosím poučte ma.
Pokiaľ viem, každý takzvaný „krach“ je v skutočnosti len mäkkým pristaním na určitej cenovej hladine a vyznačuje sa akurát tak veľkou nelikvidnosťou – predaje sa nehýbu. Byt nie je akcia za pár stoviek aby ho človek predal obratom ruky. Predaj bytu zo stratou si každý dobre rozmyslí. Takže čakať na „krach“ a pokles cien maximálne o 10 %, pri doterajšom 20 % ročnom raste, mi nepripadá ako rozumný nápad.
Záver:
Keď zhodnotím, čo môže reálne trhom nehnuteľností zatriasť, tak je to náhly previs momentálnej ponuky nad momentálnym dopytom, napríklad dokončenie niekoľkých veľkých bytových výstavieb v krátkom časovom úseku, čo by mohlo vyvolať neopodstatnené emócie a malý pokles cien. Nič iné cenami dole nepohne.
Vzhľadom na uvedené, ak máte na to a potrebujete bývať, nekúpiť a čakať na pokles považujem za holú špekuláciu. A špekulanti väčšinou nekončia dobre.
Rovnako však považujem za špekuláciu kupovať na dlh len s cieľom zhodnotiť investíciu a v byte pritom nebývať. Prenajať byt je čoraz ťažšie (minimálne v Bratislave), ponuka je vysoká a nájomníci si môžu vyberať, čo negatívne vplýva nielen na mesačný výnos z prenájmu, ale aj na celkovú obsadenosť prenajímaného bytu.
Navyše, len čo sa USA vyhrabe z recesie, do ktorej sa teraz dostáva, nastane trend zvyšovania úrokových sadzieb (kvôli inflácií), čo sa odrazí na splátkach. Dve percentá hore pri 3,5 miliónovej hypotéke na 30 rokov je približne +4000 Sk mesačne na splátke úveru. Tak aby sa tie špekulácie nepredražili.
Dovetok: Prečo ceny obchodných priestorov určite porastú ?
Obchodný priestor s výkladom nepostavíte na 13. poschodí. To je prvý základný fakt prečo sú obchodné priestory vzácne. Ak opomenieme nákupné centrá, obchodný priestor môžete mať iba na prízemiach budov a aj to nie hocikde. Mimo architektonických prekážok, ktoré znemožňujú v mnohých budovách vytvoriť obchodné priestory, je dôležitá aj otázka umiestnenia. Zo samej podstaty obchodného priestoru s výkladom – prilákať okoloidúcich, vyplýva, že obchodný priestor otočený do detského dvora asi nebude vhodný.
Ak je Váš cieľový zákazník navyše „mestský“ človek a nie napríklad iba ľudia bývajúci v blízkom okruhu predajne, výpočet vhodných miest sa zužuje na mestské centrum, často na presne vymedzené ulice.
A mestské centrum sa zvyčajne nerozširuje. To čo sa stane v Bratislave, že centrum sa po dostavaní zóny Pribinova a projektu Twin City zväčší asi trojnásobne, je unikát. Avšak ani to určite nepohne cenami obchodných priestorov smerom dole. Na každý jeden obchodný priestor v novom centre je dlhý zástup záujemcov.
Navyše obchodné priestory sa málokedy vôbec predávajú, často ostávajú v rukách developerov. Prenájom obchodných priestorov ponúka na m2 vyšší výnos ako prenájom bytov a nájomníci sú omnoho stabilnejší, pretože každou zmenou umiestnenia prichádzajú o zákazníkov.
Ak očakávať zníženie cien bytov je nereálne, tak očakávať zníženie cien obchodných priestorov je úplná naivita.
Share
