Magazín ako investovať

Investovanie, financie, sporenie

  • Increase font size
  • Default font size
  • Decrease font size

Nehnuteľnosti na Slovensku: padnú, alebo stúpnu? A kam až?

Okolo nehnuteľností a ďalšieho vývoja ich cien vznikli medzi slovenským ľudom rôzne veštby. Obľúbená je najmä tá o trvalom raste a nikdy sa nestrácajúcej hodnote pôdy a tehly. Druhá v poradí obľúbenosti hovoria o zázračnom vplyve výmeny nášho platidla na hodnotu slovenských bytov, domov a chatrčí. Populárne (pekné tretie miesto), aj keď len medzi tými, čo si svoju chatrč ešte nestihli kúpiť, sú aj veštby o blízkom poklese cien realít.

 

Produkcia týchto predpovedí je poháňaná nádejou na zisk pre tých, čo už vlastnia, alebo možnosť kúpiť lacnejšie ako dnes pre tých, čo by chceli vlastniť. Ja veštiť nebudem, ale ak by som musel, tak by veštba nehovorila nič, čo by podporovalo prehnané nádeje jedných alebo druhých.

Popíšem najprv, čo sa stať nemôže:

Hypotekárna kríza na Slovensku: Hypokríza vzniknutá za Atlantikom nejakým spôsobom ovplyvňuje aj našu ekonomiku, ale nemôže tu vzniknúť naša vlastná, slovenská kríza. Aktuálne udalosti v USA nie sú len obyčajným spľasnutím realitnej bubliny (ktorá hrozí v každom kúte sveta a najmä v tých kútoch, kde si demokratická väčšina myslí pravý opak). Kríza, ktorá ochromila finančný sektor, je dôsledkom nielen vývoja cien realít, ale aj sekuritizácie. Sekuritizácia, v tomto prípade balenie rizika nesplácania úverov do pekných darčekových škatuliek s názvom CDO, nie je obľúbená disciplína bankárov z V4-ky. Dokonca naše banky tieto zázračné cenné papiere s vyšším výnosom a nálepkou nízkeho rizika ani nenakúpili. Hypotekárnu krízu s lokáciou medzi Dunajom a Tatrami nečakajme. To ale neznamená, že sa tu nemôže nafúknuť a následne prasknúť celkom obyčajná realitná bublina.

Rast cien slovenských bytov na večné veky: Realitný trh je ako každý iný. Ceny nemôžu donekonečna rásť rýchlosťou desiatok percent ročne. Dostali by si to astronomických výšok a obyvateľstvo s priemernými platmi by sa presťahovalo do oblasti, kde si môžu dovoliť kúpiť (hoci aj na úver) strechu nad hlavou. Reálne sa to nestáva a vysoké úrovne cien môžu trvať len krátkodobo po najbližšiu korekciu. Po niekoľkoročnom dvojcifernom raste príde stagnácia alebo pokles a výsledný priemerný rast cien za celé obdobie bude zaručene jednociferný.

Prijatie eura a z toho plynúci rast cien: Samotná výmena peňazí z koruny na euro neprinesie zvýšenie platov, životnej úrovne ani cien (ničoho vrátane bytov a domov) na európsky priemer. Zvýšenie cien však môže spôsobiť rozdielna potreba brzdenia inflácie v eurozóne ako celku a teoretická potreba jej spomalenia v euroregióne Slovenska. Predpokladám, že Slovensko bude mať vyššiu infláciu ako priemer eurozóny. Európska centrálna banka však stanoví základnú úrokovú sadzbu pre potreby Európskej menovej únie ako celku (dôvod: nižšia inflácia a nižší rast ekonomiky ako u nás). Sadzby budú teda nižšie, ako by ich pravdepodobne stanovila naša centrálna banka v prípade používania koruny. Tento rozdiel v raste našej inflácie a ekonomiky však nemôže spôsobiť niekoľkoročné 20-percentné nárasty cien realít. Terajší zvýšený dopyt pre obavy z rastu cien po zavedení eura ich možno už teraz popredu zvýšil na túto očakávanú úroveň. A to ešte nie je isté, či euro „dostaneme“.

Ceny bytov sú tak vysoko, že musia o mesiac, dva spadnúť: Možno hej. Ale nejaké to percentíčko dole asi nenaplní nádeje vyčkávajúcich. 30- až 50-percentné celonárodné pády sa nekonali ani v krajinách, v ktorých už bublina spľasla. Takto strmý pokles cien sa týkal skôr jednotlivých bytov, projektov alebo maximálne regiónov. Pre ilustráciu uvediem údaje pozbierané na internete: Lotyšsko - 14 %, Estónsko - 6 %, Litva – 0 %, Španielsko, očakávanie pre rok 2008 - 8 %, USA - 11 %, UK - 2 %.

Porovnanie situácie u nás a v najdramatickejšie rastúcom a následne aj padajúcom Lotyšsku:

Lotyšsko:

  1. Minuloročná inflácia dosiahla neuveriteľných 16,7 %. Kurz lotyšského latsu je viazaný na euro. To znemožnilo zmiernenie rastu cien posilňovaním latsu voči euru.
  2. Úroky nových úverov na bývanie sa zvýšili zo 6,7 % v januári minulého roka na 12,4 % v decembri.
  3. V júni 2007 (bod zlomu, keď byty začali klesať) bola priemerná mzda v Rige 648 eur, priemerná cena metra štvorcového bytu 1636 EUR. Na byt s rozlohou 60 m2 potreboval Lotyš 17-násobok svojho ročného platu ( pri cene 98160 Eur).
  4. Výnosy z prenájmu bytov klesli pod 5 % už v roku 2005.
  5. Za 3 roky sa ceny bytov v hlavnom meste Rige zvýšili 3-násobne.

 

http://www.csb.gov.lv

http://www.ober-haus.lv/pages.php/0209

http://www.bank.lv/images/img_lb/financialdata/latvian/excel/2007-2/Table21.xls

Slovensko:

  1. Inflácia za rok 2007 mierne cez 2 %, predikcie na rok 2008 zhruba cez 4 %.
  2. Po prechode na euro mierne zníženie úrokových sadzieb za predpokladu, že ECB nezvýši sadzby na našu dnešnú úroveň (4,25 %). Priemerné úroky hypoték sa v tomto prípade s veľkou pravdepodobnosťou nezvýšia. Ak euro neprijmeme, NBS môže reagovať na vyššiu infláciu zvýšením sadzieb.
  3. Minulý rok bola priemerná mesačná mzda v bratislavskom kraji cca. 28 000, priemerná cena metra štvorcového bytu v poslednom štvrťroku 2007 bola 56 019 korún. Byt s rozlohou 60 m2 (3, 361 mil.) by stál Bratislavčana 10 ročných platov.
  4. Výnosy z prenájmu budú približne na úrovni 5 %. V našom príkladovom 60 m2 byte by to zodpovedalo mesačnému nájmu 14 000.
  5. Ceny sa za posledných 5 rokov zdvojnásobili.


http://www.nbs.sk/

http://www.statistics.sk


Rast cien u nás nebol až taký prudký ako v Pobaltí. Inflácia je v pohode. Úroky hypoték sa tiež nezvýšia na takmer dvojnásobok. Nízke výnosy z prenájmu však indikujú, že väčšina investorov špekuluje na ďalší rast cien bez zodpovedajúceho finančného toku z prenájmu.20-percentné nárasty za rok sa na Slovensku konať nebudú. Investori sú už po skúsenostiach zo sveta opatrnejší, ponuka developerov sa výrazne zvyšuje. Prevaha dopytu nad ponukou sa bude z istotou len zmenšovať.

Staré byty sa aj napriek malým rozdielom v cene oproti novostavbám v minulosti dobre predávali, lebo kupujúci si nemohli dovoliť platiť splátky hypotéky v nedostavanej novostavbe a zároveň prenájom. Dnes je množstvo nových bytov voľných ešte po kolaudácii väčšie a ich počet sa bude s rastúcou ponukou novostavieb zvyšovať. To bude tlačiť na zväčšenie rozdielu v cenách starých a nových bytov.

Predpokladám, že ročná zmena cien smerom nahor, ale aj nadol nebude v najbližších rokoch viac ako 10%. Sú to nižšie čísla ako očakávajú býci aj medvedi, ale 10% pokles/rast cien rozhodne nie je až taká nuda.

 

Diskusia k článku

 

 

Toto je stará verzia webu bežiaca na Joomle. Nové články a nové nástroje pre investorov nájdete na hlavnej stránke: ako-investovat.sk

Asociácia obchodníkov s cennými papiermi

Anketa

Vráti sa Grécko ku drachme?
 


Finkulačka


Finančná kalkulačka
 Eur/měs
%p.a./rok
let
 Eur

podrobne