Reality opäť mátajú banky

29.03.2023  /  Saxo Bank

Podľa údajov Eurostatu sa od prvého štvrťroka 2014 zvýšili ceny nehnuteľností v Európe v dôsledku roky trvajúcich nízkych úrokových sadzieb v priemere o viac ako 50 %. V krajinách ako Švédsko bol nárast dokonca vyšší, bližšie k 65 %. Zvýšenie úrokových sadzieb zo strany ECB v niekoľkých krokoch spôsobilo prudký pokles nových pôžičiek na bývanie. Mnoho developerov zaznamenalo pokles nových objednávok až o 75 – 80 %. „Akcie realitných spoločností klesli od decembra 2021 o 43%. Vyššie úrokové sadzby totiž znižujú hodnotu ich aktív, zvyšujú ich náklady a zhoršujú ich prevádzkové cash-flow,“ hovorí akciový stratég Saxo Bank Peter Garnry. Realitný Index STOXX Europe 600 Real Estate poklesol za posledných päť rokov o 31 %, kým širší európsky akciový trh v rovnakom období vzrástol o 31%. Investície do nehnuteľností teda neboli podľa Garnryho tým zosilňovačom návratnosti, v ktorý mnohí investori dúfali.

Realitný index STOXX 600 vs STOXX 600 | Zdroj: Bloomberg

Predstavujú nehnuteľnosti pre banky ďalšie riziko?

33 realitných spoločností zastúpených v indexe STOXX Europe 600 Real Estate majú hodnotu 138 miliárd EUR a disponujú s aktívami za 526 miliárd EUR. Tieto hodnoty aktív však už podľa odborníka Saxo Bank neodrážajú skutočnú hodnotu. Pomer trhovej ceny a účtovnej hodnoty klesol v odvetví na 0,7-násobok, čo bude mať za následok sprísnenie podmienok pre nové úvery. „V bankovom systéme prebieha vkladová „hra“, ktorá v prípade SVB Financial spôsobila nútený výpredaj jej majetku na uspokojenie výberov, ktorý sa nakoniec skončil jej krachom. Realitné firmy sa môžu ocitnúť v rovnakej situácii, ak banky budú chcieť, aby znížili úroveň svojho dlhu. Za posledných 12 mesiacov minulo týchto 33 realitných spoločností približne štvrtinu svojho prevádzkového cash-flow na zaplatenie úrokov, čo je dôkazom, že sú zatiaľ schopné svoj dlh splácať,“ hovorí Peter Garnry.

Na druhej strane podľa nedávnych vyjadrení niekoľkých švédskych bánk schopnosť švédskych realitných firiem splácať dlhy sa zhoršila a budú sa ďalej zhoršovať.

Peter Garnry, akciový stratég Saxo Bank