Analýza – úvery na nehnuteľnosti opäť rastú

20.05.2015  /  Martin Gulka
rodinny dom - financovanie

Trh úverov na nehnuteľnosti opäť prekvapil. V marci 2015 sa poskytlo historicky najviac úverov na nehnuteľnosti (vo forme nových zmlúv), a to až 699 923 tis. EUR pri priemernej úrokovej sadzbe 3,04 %. Stav úverov na nehnuteľnosti ku koncu marca 2015 predstavoval 19 449 379 tis. EUR, čo je medzimesačný nárast o 0,85 %. Inak povedané, na Slovensku je stále silný dopyt po týchto úveroch, a to najmä zo strany obyvateľstva.

Hypotekárne úvery tvoria len jednu štvrtinu z celkového stavu úverov na nehnuteľnosť

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že hypotekárne úvery budú predstavovať najväčšiu časť z celkových úverov na nehnuteľnosti. Podľa štatistík NBS to však nie je pravda. Ku koncu marca 2015 bol celkový stav úverov na nehnuteľnosti poskytnutý slovenskými bankami až 19 449 379 tis. EUR, čo v pomere k HDP predstavuje objem vo výške približne 25,6 %. Z tohto celkového stavu úverov na nehnuteľnosti až takmer 65 % tvoria tzv. iné úvery na nehnuteľnosti, čo sú jednoducho bankové úvery založené nehnuteľnosťou. Hypotekárne úvery tvoria len jednu štvrtinu z celkového stavu úverov na nehnuteľnosti. Ich podiel je preto tak nízky, lebo s hypotekárnymi úvermi sú spojené mnohé zákonné obmedzenia, ktoré spôsobujú značnú neaktraktívnosť tohto produktu ako pre banky, tak aj pre klientov. Napríklad, ak hypotekárna banka chce poskytnúť skutočnú hypotéku, musí najprv emitovať HZL a tie predať na trhu a až z výťažku emisie môže poskytnúť hypotekárny úver. Pre klientov je zas hypotéka neatraktívna v tom, že sa s ňou spája zákonná obmedzenosť na LTV (výška úveru k cene nehnuteľnosti). Skutočnú hypotéku vám banka môže poskytnúť len do výšky 70 % ceny nehnuteľnosti.

Štruktúra úverov na nehnuteľnosti k marcu 2015:

Zdroj: NBS, vlastné spracovanie

Slovensko ako jedna z krajín s najväčším tempom nárastu úverov na nehnuteľnosti

Slovensko sa spomedzi krajín eurozóny zaraďuje medzi krajiny s najsilnejším tempom nárastu úverov na nehnuteľnosti. Stav úverov na nehnuteľnosti poskytnutých domácnostiam sa ku koncu decembra 2014 medziročne zvýšil až o 13 %, čo nás zaraďuje na druhé miesto. Náš “hypotekárny” trh je proste ešte stále “mladý” a stále tu existuje silný dopyt po týchto typoch úveroch. Najviac medziročne narástol stav úverov na nehnuteľnosti v Belgicku, a to až o 20 %. Na druhej strane, v eurozóne možno evidovať aj také krajiny, ktorých stav úverov na nehnuteľnosti sa medziročne znížil, čo znamená, že splátky úverov prevýšili novo poskytnuté úvery, alebo v daných krajinách nastalo určité odpísanie nesplácaných úverov. Z grafického zobrazenia je jasné, že medzi takéto prípady sa zaraďujú práve také krajiny, ktoré mali alebo majú určité ekonomické problémy ako Írsko, Španielsko, Portugalsko, Francúzsko, či Grécko. V týchto prípadoch možno hovoriť aj o nasýtení trhu úverov na nehnuteľnosti, kedy už jednoducho veľká časť domácností je zadlžená a disponuje nehnuteľnosťou alebo si nemôže dovoliť sa zadlžiť, čo zas môže byť prípad práve krajín s vysokou nezamestnanosťou.

Medziročná zmena stavu úverov na nehnuteľnosti v krajinách eurozóny:

Zdroj: ECB, vlastné spracovanie

My si však môžeme dovoliť sa zadlžovať

Pri pohľade na stav úverov na nehnuteľnosti v pomere k HDP to vyzerá tak, že Slovensko sa zaraďuje medzi štáty s relatívne najnižšou zadlženosťou. Je síce pravdou, že každá ekonomika má inú hranicu udržateľnosti zadlženosti, no v prípade Slovenska tvoria úvery na nehnuteľnosti v pomere k HDP len 23,4 %, čím sme v porovnaní s inými krajinami eurozóny piatou krajinou s najnižšou zadlženosťou z pohľadu úverov na nehnuteľnosti. Najzadlženejšou krajinou z pohľadu úverov na nehnuteľnosti je Cyprus, ktorej stav úverov na nehnuteľnosti predstavuje až 66,8 % v pomere k HDP. 

Stav úverov na nehnuteľnosti v pomere k HDP v jednotlivých krajinách eurozóny:

Zdroj: ECB, Eurostat, vlastné spracovanie

Sú naše úvery drahé, či lacné?

Naše úvery na bývanie sa však v rámci eurozóny stále zaraďujú medzi tie najdrahšie. To však platí iba v prípade porovnania priemerných úrokových sadzieb s fixáciou do 1 roka. Pri detailnejšom pohľade na štruktúru úverov z pohľadu začiatočnej fixácie úrokovej sadzby zistíme, že na Slovensku sa poskytujú najmä úvery s fixáciou od 1 do 5 rokov, preto je vhodnejšie porovnať jednotlivé štáty aj z pohľadu tejto kategórie. V tejto kategórií sa už slovenské úvery na nehnuteľnosti nezaraďujú medzi najdrahšie, ale naopak, sú siedme najlacnejšie spomedzi sledovaných 16 krajín eurozóny (u 3 krajín uvedená úroková štatistika nebola dostupná).

Porovnanie priemernej úrokovej sadzby úverov na nehnuteľnosti v krajinách eurozóny:

Zdroj: ECB, vlastné spracovanie

Naše banky poskytujú najväčšiu časť úverov na nehnuteľnosti práve s fixáciou od 1R do 5R, takže ak sa chceme porovnávať s inou krajinou, mali by sme porovnávať úrokové sadzby práve týchto úverov. Lenže bankový sektor v každej krajine je iný. Z grafického zobrazenia môžeme napríklad vidieť, že v Lotyšsku sa úvery s fixáciou do 1R poskytujú pri sadzbe 3,05 %, ale už pri fixácií od 1R do 5R je priemerná úroková sadzba takmer trojnásobná! To jednoznačne svedčí o tom, že v Lotyšsku sú najpreferovanejšie práve úvery s fixáciou do 1R, resp. variabilné úrokové sadzby. To isté platí aj pre Slovinsko, či Estónsko.

Naopak, pri Slovensku môžeme vidieť takú zaujímavosť, že priemerná úroková sadzba pri dlhšej fixácií je nižšia ako pri kratšej fixácií, pričom všeobecne platí pravidlo, že čím dlhšia fixácia, tým vyššia úroková sadzba, pretože banka pri dlhšej fixácií musí počítať s vyššou rizikovou prirážkou. Je to opäť len odzrkadlenie toho, že u nás banky preferujú určité fixácie, kdežto v krajinách ako Lotyšsko, Slovinsko, či Estónsko banky preferujú variabilné úrokové sadzby čo sa týka úverov na nehnuteľnosti.  

ako-investovat.sk

Európska únia

Ako-investovat.sk