Realitné fondy sú rizikovejšie, ako na prvý pohľad vyzerajú

23.04.2014  /  Admin
fondy-a-etf-ako-investovat

Realitné fondy na prvý pohľad vyzerajú lákavo: rozumný výnos pri nízkom riziku. Stačí sa pozrieť na krivky rastu a výnos slovenských realitných fondov a každý sa do nich hneď zaľúbi. Na grafoch nižšie si všimnete, že realitné fondy nemajú extrémne nízku volatilitu. Na prvý pohľad vyzerajú ako veľmi konzervatívne investície. V skutočnosti sú však realitné fondy oveľa rizikovejšie, ako na prvý pohľad vyzerajú. 

V tomto článku budeme písať o špeciálnych fondoch nehnuteľností. Starší článok o slovenských špeciálnych realitných fondoch si môžete prečítať tu.

Graf vývoja Prvého realitného fondu od IAD:

Graf vývoja Nášho realitného fondu od Prvej Penzijnej:

Graf vývoja realitného fondu od Tatra Asset Managementu:

Čo vidíte v grafoch na prvý pohľad?

Že hodnota podielu vo fonde vôbec nekolíše a až na jednu výnimku vôbec neklesá. Hodnota špeciálnych fondov nehnuteľností stále len stúpa. Výnimkou je realitný fond od Tatra Asset Managementu, ktorého hodnota jedenkrát v roku 2009 skokovo klesla. Prečo cez krízu v roku 2009 v ostatných dvoch fondoch hodnota podielu neklesla? Je realitný fond od Tatra Asset Managementu o toľko horší?

V skutočnosti je to skôr naopak. Fond od Tatra Asset Managementu bol najférovejší z našich troch realitných fondov. Ako jediný správca sa v krízovom roku 2009 rozohodol, že precení portfólio fondu kvôli kríze na reálnejšiu nižšiu hodnotu:

Vyjadrenie Martina Smreka z Tatra Asset Managementu z nášho staršieho článku o TAM Realitnom fonde z roku 2011:

Výnosy realitných fondov teda vznikajú každoročným preceňovaním majetku vo fonde. Ak je nová precenená hodnota vyššia, rastie aj hodnota podielu vo fonde, a teda aj jeho výnos. 

Do čoho investujú realitné fondy?

Čakali by ste, že špeciálne fondy nehnuteľností budú investovať do nehnuteľností. V podstate je to aj pravda. Ale detailný pohľad skrýva nejaké to ale. V prvom rade nie je možné za každé euro, ktoré príde do fondu, hneď kúpiť nejakú budovu. Fond teda musí držať nejakú hotovosť, prípadne aj dlhopisy a akcie. Väčšinu majetku však má predsa len v nehnuteľnostiach. Nehnuteľnosti však nekupuje priamo fond, ale spoločnosť vytvorená špeciálne na tento účel.

Fond založí realitnú spoločnosť (nie realitku), ktorá potom nakupuje konkrétne budovy. Fond nemusí vlastniť 100 % v tejto svojej dcére. Teoreticky môže špeciálnu realitnú firmy založiť aj s tretím subjektom. Fond teda v skutočnosti neinvestuje do nehnuteľností, ale do podielov vo firmách, ktoré držia nehnuteľnosti. Aký je v tom rozdiel?

Realitný fond, ktorý drží podiely v špeciálne vytvorených formách, je veľmi podobný fondu, ktorý nakupuje na burze akcie z odvetvia realít. Ani jeden z nich nedrží priamo nehnuteľnosti, ale investuje do podielov vo firmách a až tie nakúpia budovy a pozemky. Rozdiel medzi špeciálnym fondom nehnuteľností a akciovým fondom zameraným na realitné akcie je v oceňovaní majetku vo fonde:

Predstavme si, že máme dva fondy. Jeden je špeciálny fond nehnuteľností a drží podiely vo firmách, ktoré investujú do rôznych budov a pozemkov. Druhý fond nakupuje akcie na burze a tieto akciové spoločnosti povedzme investujú do podobných budov a pozemkov v rovnakom regióne ako prvý fond. Ako budú vyzerať výnosy prvého a druhého fondu?

Špeciálny fondy nehnuteľností nebude mať žiadne výkyvy a veľmi nízku volatilitu. Akciový realitný fond sa bude kývať hore-dole podľa toho, ako rastú a klesajú ceny akcií v jeho portfóliu. Fondy v konečnom dôsledku vlastnia veľmi podobné aktíva, ale vykazovali by extrémne rozdielne výsledky. Rozdiel je v tom, že jednému oceňujú majetok  vo fonde znalci a účtovníci a druhému burza.

Ako sa oceňuje majetok v špeciálnom realitnom fonde?

Špeciálny fond nehnuteľností má väčšinu aktív, ktoré sa neobchodujú na burze. Nie je teda možné stanoviť ich trhovú cenu podľa kotácie na burze. Už sme si povedali, že realitné fondy nekupujú budovy priamo, ale zakladajú špeciálne firmy určené len na tento účel. Ako oceniť podiel vo firme, ktoré nakupuje a prevádzkuje nehnuteľnosti?

Opatrenie Národnej banky Slovenska o spôsobe určenia hodnoty majetku vo verejnom špeciálnom podielovom fonde hovorí:

ako-investovat.sk

Európska únia

Ako-investovat.sk

Ostatné články evidované pod administrátorom webu, autorsky nezaradené. Máš chuť prispievať aj ty? Neváhaj nás osloviť.