Realitné fondy na Slovensku - prehľad za rok 2014

• Článok
• Komentáre (5)
• Galéria (2)

Realitné fondy sú jednou z alternatív ako investovať do nehnuteľností. Priama investícia do nehnuteľnosti je pre niektorých nemožná a už vôbec neuvažujúc o investovaní do viacerých nehnuteľností. Avšak práve realitné fondy sú možnosťou ako možno participovať na raste cien nehnuteľností a na výnosoch z prenájmu. Podľa štatistických údajov NBS vzrástli aktíva realitných fondov medziročne až o 77% (ku koncu 2013Q3). Nižšie graficky uvedený vývoj aktív investičných fondov zobrazuje, že o realitné fondy začal byť značný záujem najmä od roku 2011. Kým dovtedy sa aktíva realitných fondov pohybovali zhruba na rovnakej úrovni, od roku 2011 začala hodnota aktíva realitných fondov značne narastať.

Zdroj: NBS

Viac o všeobecných charakteristikách realitných fondoch si môžete prečítať v tomto článku, avšak v rýchlosti zhrniem tie najdôležitejšie veci, ktoré o realitných fondoch treba vedieť:

• Nehnuteľnosti v realitnom fonde oceňujú nezávislí znalci aspoň raz za mesiac;
• Likvidita nehnuteľností vo fonde je podstatne nižšia ako vo fondoch investujúcich do finančných aktív. S výplatou podielu by však nemal byť problém, keďže fondy neinvestujú všetok majetok do realít;
• Realitné fondy môžu využiť na nákup nehnuteľností aj úvery (max. do výšky 50% z majetku fondu).

Realitné fondy na prvý pohľad vykazujú atraktívne a stabilné ročné zhodnotenia, no treba si uvedomiť, ako takýto výnos v realitnom fonde vzniká. Viac k tejto problematike sa môžete dočítať v článku Filipa Glasu.

Ďalšia vec, s ktorou treba pri investíciách do realitných fondov počítať je to, že podielnik v prípade redemácie podielov môže dostať svoje peniaze až o niekoľko mesiacov (max. 12), čo realitné fondy uvádzajú aj vo svojich štatútoch. Ide však iba o zabezpečenie sa správcov na problémové situácie a s výplatou podielov by za normálnych okolností nemal byť žiadny problém.

V súčasnosti na slovenskom trhu pôsobí 5 realitných fondov (slovenskí správcovia):

• IAD – Prvý realitný fond
• PP – Náš prvý realitný
• PP – Náš druhý realitný
• SPORO – Realitný fond
• TAM – Realitný fond

IAD – Prvý realitný fond

Všeobecné informácie

Správca fondu: IAD Investments, správ. spol., a.s.

Referenčná mena: EUR

Dátum vzniku fondu: 23.11.2006

Čistá hodnota majetku: 71 967 269 EUR

Minimálna investícia: 100 EUR (následná 16 EUR)

Vstupný poplatok: 3% (pre kumulatívnu investíciu do 16 597 EUR)

Výstupný poplatok: 0%

Správcovský poplatok: 1,5%

Depozitársky poplatok: 0,15%

Tento fond investuje do nehnuteľností prostredníctvom majetkových účastí v špeciálnych realitných spoločnostiach, to znamená, že v majetku fondu nie je žiadna nehnuteľnosť. Avšak pre potenciálnych investorov je zverejnené portfólio nehnuteľností, ktoré fond nepriamo vlastní.

Nehnuteľnosti v portfóliu:

• Administratívna budova Bratislava – Staré mesto, nadobudnuté v 2007
• Polyfunkčná budova s fitness centrom Bratislava – Devínska Nová Ves, nadobudnuté v 2007
• Bytový komplex Nová Nitra, nadobudnuté v 2008
• Logistický areál Bratislava – Nové mesto, nadobudnuté v 2010
• Fotovoltalické elektrárne v obci Iža, nadobudnuté v 2011, 2012
• Holidaypark Kováčová, nadobudnuté v 2012
• Wellness hotel Patince, nadobudnuté v 2013
• Tulipan Park Ostrava, nadobudnuté v 2013

PP – Náš prvý realitný

Správca fondu: Prvá penzijná správ. spol. Poštovej banky

Referenčná mena: EUR

Dátum vzniku fondu: 2007

Čistá hodnota majetku: 410 748 863 EUR

Minimálna investícia: 165 EUR (následná 30 EUR)

Vstupný poplatok: 2,50%

Výstupný poplatok: 0%

Správcovský poplatok: 1,80%

Depozitársky poplatok: 0,10%

Aj tento fond nekupuje nehnuteľnosti priamo, ale cez majetkové účasti v realitných spoločnostiach. Konkrétne portfólio nehnuteľností síce fond nezverejňuje, ale na základe správy o hospodárení fondu je možné zistiť, v ktorých realitných spoločnostiach má fond podiely. Ide o realitné spoločnosti FORESPO a fond PP – Náš prvý realitný vlastní majetkové účasti až v 22 takýchto realitných spoločnostiach (podľa poslednej správy o hospodárení fondu). Vzhľadom na čistú hodnotu majetku je PP – Náš prvý realitný najväčší slovenský realitný fond.

PP – Náš druhý realitný

Pre tento fond je minimálna investícia 200 000 EUR.

SPORO – Realitný fond

Správca fondu: Asset Management Slovenskej sporiteľne

Referenčná mena: EUR

Dátum vzniku fondu: 2.5.2007

Čistá hodnota majetku: 14 611 720 EUR

Minimálna investícia: 500 EUR

Vstupný poplatok: 3,00%

Výstupný poplatok: 0%

Správcovský poplatok: 1,50%

Depozitársky poplatok: 0,20%

SPORO Realitný fond je vzhľadom k čistej hodnote majetku najmenším realitným fondom. Ani tento fond nekupuje nehnuteľnosti priamo, ale na základe zverejňovaných dokumentov vieme, že fond investuje do fondov, prevažne realitných. To znamená, že SPORO Realitný fond je skôr fond fondov. Prihliadajúc na túto skutočnosť, ako aj na výšku poplatkov, nie je tento fond pre investora ničím zaujímavý.

TAM – Realitný fond

Správca fondu: Tatra Asset Management

Referenčná mena: EUR

Dátum vzniku fondu: 2.4.2007

Čistá hodnota majetku: 254 400 000 EUR

Minimálna investícia: 150 EUR

Vstupný poplatok: 0,00%

Výstupný poplatok: 5,00% (po 3. roku 0%)

Správcovský poplatok: 1,40%

Depozitársky poplatok: 0,27%

TAM – Realitný fond je jediným slovenským realitným fondom, ktorý vlastní nehnuteľnosti priamo. Priame realitné investície predstavujú na celkových aktívach až 80%. Zvyšok tvoria peňažné a dlhopisové investície. Známe je aj portfólio nehnuteľností.

Portfólio realitného fondu:

• Južanka Trenčín, nadobudnuté v 2007
• Rozadol Bratislava, nadobudnuté v 2008
• Tesco Senec, nadobudnuté v 2008
• Priemyselný park Ilava, nadobudnuté v 2008
• Regionálne obchodné centrum Košice, nadobudnuté v 2011
• Regionálne obchodné centrum Banská Bystrica, nadobudnuté v 2011
• BauMax Bratislava, nadobudnuté v 2011
• Priemyselný park Sučany, nadobudnuté v 2013
• Central Bratislava, nadobudnuté v 2013
• City Business Center Bratislava, nadobudnuté v 2014

Skúmaním slovenských realitných fondov sme zistili, že skutočným realitným fondom je iba jeden. Je to TAM – Realitný fond, ktorý ako jediný priamo investuje do nehnuteľností. Ostatné realitné fondy nekupujú nehnuteľnosti priamo, ale cez špeciálne spoločnosti, tzv. realitné spoločnosti. Osobitným prípadom je SPORO – Realitný fond, ktorý nekupuje ani nehnuteľnosti, ani nevytvára realitné spoločnosti, ale investuje do realitných fondov.

Portfólio nehnuteľností zverejňujú iba dva realitné fondy. Sú to IAD – Prvý realitný fond a TAM – Realitný fond. Tieto fondy pravidelne zverejňujú svoje realitné portfólio a investor presne vie, ktoré nehnuteľnosti daný fond vlastní. V prípade PP – Náš prvý realitný konkrétne portfólio nehnuteľností zistiť nevieme, ale vieme, v ktorých realitných spoločnostiach vlastní majetkové podiely.

Pre každého potenciálneho investora sú dôležité aj poplatky, ktoré si daný fond účtuje. Nižšie uvedený graf zobrazuje porovnanie vstupných a správcovských poplatkov u jednotlivých realitných fondov. Z tohto pohľadu sa ako najvýhodnejší javí TAM – Realitný fond, ktorý si pýta iba 1,40% p.a. za správu portfólia a neúčtuje si žiadny vstupný poplatok. Tento fond si však účtuje výstupný poplatok, ale ak vo fonde zotrváte aspoň 3 roky, tak tento poplatok je nulový.

Najvyšší správcovský poplatok si účtuje PP – Náš prvý realitný, a to vo výške 1,80% ročnej čistej hodnoty majetku vo fonde. IAD a SPORO si za správu ročne účtujú 1,50%.

Porovnanie poplatkov realitných fondov: