Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Chris » Sob 01 12, 2019 10:46 pm

v AT ti urcite nedaju hypo na nehnutelnost v SK a opacne

btw. som jediny komu to pripada prepakovane ako svina ? Trosku mojich odhadov a vypoctov

ved ak tuto diskuter kupuje len nove 4i, teda 200k+, ak este pred stavanim tak za 180k+, avsak treba zariadit tak je to 200k+.
pri 1% je to mesacne v prima je to na 4 roky viazanost (30 rokov), 644e + poistka nejaky 10e mesacne, teda 654e. Celkovo preplati 231,5k. Za predpokladu, ze ma 20%, teda 40k cash.

Ak je to 4i so spojenou obyvackou s kuchynou a teda oddelenie stenou, nepocitam cenu prerabky :)

Teda ak ma teoreticky 4 nepriechodne izby, tak ich vie prenajat po 200-250e, teda ak nechce 2ludi do jednej izby :roll: , teda cca 800-1000e prijem.
naklady: spravcovske, elektrina, plyn, kurenie su mozno 200-250e ( 4 rozlicny ludia asi nevaria spolu, ale kazdy osobitne, sprchuju a ziju svoj zivot) cize 250e vzhladom na novostavbu a maly spravcovsky fond.

Teda najhorsi scenar 800e - 250e - 20e (internet) = 530e. Zisk
(ak neratame poruchy el. spotrebicov, ich obnova a ine nepredvidatelne vydavky).
Teda prijem ma asi viac ako 35k, teda mesacne na preddavkoch je to 530e x 0,19e = 132,5e.

teda netto 397,5cca

Teda Netto Prijem pri:
2 x byt 795e
3 x byt 1192,5e


Teda pri 1192,5e netto prijmu z prenajimania 3 bytov a teda manazovania prenajmu 12 izieb, min 12 ludi a uverov za 600k (3x 200k) ? :mrgreen: (rocne 14310e prijem z 600k = 2,385%, teda 2,4% pri stasti a stalom prenajme a pake ako svina)

A kolko bytov ? do 2016-2017 je 8 nasobok rocneho prijmu, teda ak by teoreticky zarbal 4k mesacne, 48k rocne brutto.
Teda 2,8k netto/mesiac. 33,6k x8 (8nasobok DTI) teda 268k. Teda 1 byt

Ak by aj zarabal 6k brutto, 4k netto, 48k rocne netto =, 8nasobok = 384k.

Cize preto podla mna ani 7k prijem nedas dokopy :)

_________________________________________________________________
Teda ak si v minulosti mr. Bennes zobral max 2-3 byty, tak tipujem, ze pri refinance mas problemy, alebo tie 2-3 byty co si pred niekolkymi rokmi zobral, boli stare komunisticke, teda pamatam si este v Petrzke/Dubravke 4i po 80k a teraz si kupil posledny novy, tym ze si dal 20% zalohu.

Ale rad sa necham poucit :)
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Obrázok užívateľa
Chris
 
Príspevky: 594
Registrovaný: Str 08 17, 2011 10:43 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Ned 01 13, 2019 2:44 pm

Kamaratka robi vo viedni a v pohode jej dala VUB teraz uver na Slnecnice. Tiez som si myslel predtym ze to nejde.

Prepakovane to na prvy pohlad pride kvoli dovodom :
1) inej reality a tvojich odhadov co sa tyka prenajmov, na strane prijmov aj vydavkov :) To je ta mensia cast
2) praca s trochu anomalnejsim prijmom ako bezna praca. Vacsia cast preco tam nie je taka paka ako to vyzera.

Co sa teda tyka 1) vypoctov, par prikladov rozdielov v tvojom odhade a realita:
ved ak tuto diskuter kupuje len nove 4i, teda 200k+, ak este pred stavanim tak za 180k+, avsak treba zariadit tak je to 200k+.

pekne zariadis 4 izbak v pohode za 15. kuchyna so spotrebicmi 5, nabytok do 4 izieb 4(4x postel, matrac, stol, stolicka, skrina po 1)
Zaluzie, svietidla, pracka, vysavac, vybavenie kuchyne(par hrncov, panvic, salok priboru), stol v kuchyni, stolicky v pohode sa zmestis do 6

pri 1% je to mesacne v prima je to na 4 roky viazanost (30 rokov), 644e + poistka nejaky 10e mesacne, teda 654e. Celkovo preplati 231,5k. Za predpokladu, ze ma 20%, teda 40k cash.

https://www.primabanka.sk/kalkulacky/hypokalkulacka
200 si tam hodil, aj tvoj cierny scenar s 200k cenou bytu, 40k svojimi tj 160 uver je splatka 514, nie 644 :) 644 je z 200

(Rozdiel oproti praxi, hypo su brane ovela nizsie ako 80%, k tomu trosku viac napisem nizsie ze ako)

Ak je to 4i so spojenou obyvackou s kuchynou a teda oddelenie stenou, nepocitam cenu prerabky :)

sadrokartonova stena so vsetkym(malovanie, premiestnenie vypinacov) vyjde 800, dvere so zarubnou 130.

Teda ak ma teoreticky 4 nepriechodne izby, tak ich vie prenajat po 200-250e, teda ak nechce 2ludi do jednej izby :roll: , teda cca 800-1000e prijem.
naklady: spravcovske, elektrina, plyn, kurenie su mozno 200-250e ( 4 rozlicny ludia asi nevaria spolu, ale kazdy osobitne, sprchuju a ziju svoj zivot) cize 250e vzhladom na novostavbu a maly spravcovsky fond.

ludia su po samom v kazdej izbe, prijem vyjde tesne pod 1000(v byte aj s parkovanim pekne nad 1000). Izby davam podla velkosti, mensia najlacnejsia, najvacsia s balkonom najviac.
K jednemu som nechcel parkovanie ze nebude treba ked je to len na prenajom, budu ludia po skole co vacsinou nemaju auto, ale o tyzden od developera volali ze ak sa to spravi tak ze 80% zaplatis pred kolaudaciou, 20% potom a nie naopak, daju parkovanie za polovicu, tj parkovanie bolo za 5500. Na urokoch som vyse roka teda platil o cca nejakych 90e viac, prenajimam parkovanie za 80 teraz(z toho 9 su poplatky, fond oprav a energie. Vynosnost z parkovania je 15% teda.

Mesacne naklady su 200, aj s netom a elektrinou.Opat zbytocne konzervativny odhad.
Net 20? Zase zbytocne nadcenene:) . Net uplne staci 15Mb/s, vsetko nad bezny uzivatel ani nepociti, a taky net je za 10-11e.
Ako su to takto male sumy, ale ked vsade takto priradas dost velku konzervativnu prirazku, vyzera to nerentabilne. Ano je lepsie byt pri odhadoch konzervativny, ale v praxi je takmer mala sanca ze vsetko zo si pocital konzervativne sa splni. Ked to clovek realne robi, zisti ze realita nie je taka cierna.

Jediny nepredvidatelny vydavok v novych bytoch bol zatial ze baba dala prilis vela bund v skrini na plastovy drziak vesiakov, a zlomilo sa to:) Oprava tak 2-3e(kovove drziaky z obi namiesto plastoveho)

Teda pri 1192,5e netto prijmu z prenajimania 3 bytov a teda manazovania prenajmu 12 izieb, min 12 ludi a uverov za 600k (3x 200k) ? :mrgreen: (rocne 14310e prijem z 600k = 2,385%, teda 2,4% pri stasti a stalom prenajme a pake ako svina)

Preco si teraz zahrnul uvery 200k, ked predtym sam pises ze minimalne 20% je zo svojho, cize uver mensi? :)

Teda najhorsi scenar 800e - 250e - 20e (internet) = 530e. Zisk
(ak neratame poruchy el. spotrebicov, ich obnova a ine nepredvidatelne vydavky).
Teda prijem ma asi viac ako 35k, teda mesacne na preddavkoch je to 530e x 0,19e = 132,5e.

Neratal si do nakladov urok + odpisy, odpisujes 40 rokov, tj cena nehnutelnosti/40/12.
Pri cene 180k su mesacne odpisy 375
Urok pri 1% cca 100-200. Tj dan vyjde relativne mala.


A druhy teda rozdiel preco to nie je prepakovane ako v odhade:

Praca, ktora je trosku anomalia prijmom oproti inym pracam, na zivnost v IT je v zahranici manday rate v pohode 400-800/den.
https://www.reed.co.uk/jobs/it-contractor

Na SK tak cca 200-400/den
https://www.titans.sk/sk/freelanceri/pracovne-ponuky

Ako juniornejsi clovek som chodil prec, na tyzdnovky(po-stv prec, kde su tie junior rates vyssie ako na sk, teraz som na sk, kde prisla dobra ponuka a ucim sa nove dobre technologie s ktorymi mozem ist potom opat von za vyssi rate

Praca je o neustalom uceni sa, zvladania trochu stresu, deadliney a pod., ale na druhu stranu tie prijmy su tam na inej urovni ako bezna praca.
Hlavny rozdiel preco to nevychadza je teda v tomto a v prijmoch ktore su dane do bytov. Aj som pisal vyssie ze celkove uvery su teraz pod 50% z hodnoty cien bytov a toto je prave dovod.

Skusal som predtym tie prijmy davat do akciovych fondov a tak, to nebolo nejake dobre, preto som presiel k bytom.
Uz teraz ako osoba zijem z rozdielu prijmy -vydavky z bytov, prijem z prace ide cely do savings a to sa potom dava do bytov a predcasnych splatok, anuita pada rychlesie, uroku je menej a celkovo sa to cele multiplikuje.
Pri prvom byte je to pomale, kazdy dalsi proces dost zrychluje.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Ned 01 13, 2019 2:57 pm

V podstate co som tu pisal nemal byt navod ako mat vela bytov, zaklad je skor praca, a tam je to o nauceni sa toho co firmy potrebuju.
Firmy maju vela penazi, ale daju to len vtedy ked musia, tj ked vezmes absolventa ktoreho vec naucis za mesiac, staci ked mu das 1000 brutto, ked je za tym viac rokov ucenia sa a skusenosti + nedostatok ludi na trhu, firma musi dat viac.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Chris » Ned 01 13, 2019 11:54 pm

Tak zhrnutie:

tak teda 514.62e (z toho vychadzaju 70e uroky priemerne pri 1% a preplateni 25264e)
+ 10e poistky teda 525e + 10e internet = 535e
ak aj prijem je 900-1000e ako pises, ale dajme stred 950e

Neratal si do nakladov urok + odpisy, odpisujes 40 rokov, tj cena nehnutelnosti/40/12.
Pri cene 180k su mesacne odpisy 375
Urok pri 1% cca 100-200. Tj dan vyjde relativne mala.


Nepocital som s tym, ze si tie byty zaradis do obchodneho majetku, kedze si to ani nepisal, teda neplanujes ich uz vobec nikdy predat ? :) Teda ak o 40 rokov ?

Ale pocitajme ak zaradis do majetku:
200k, odpisy 416e/mesacne.

950e - 10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 416e = 443e
25% z 443e = 110,95e dan.

Teda z 950e -10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 110,95e - 200e (aj ked sa mi to zda malo naklady) = 548.85e/mesacne zisk
rocne 6586,2e z 200k = 0,0329% ak zohladnime tvoju paku 40k cash a 160e pocicane , teda pri pake 1:5.

Preco si teraz zahrnul uvery 200k, ked predtym sam pises ze minimalne 20% je zo svojho, cize uver mensi?


Ved pisem vyssie, je to 0,0329% pri 1:5 pake, alebo ak to pocitas z tych tvojich 40k, tak to mas 16,5%, lenze ak nebudes splacat, tak banka ti nevrati 40k, ale preda v nevyhodnej drazbe + poplatky atd :).

Kamaratka robi vo viedni a v pohode jej dala VUB teraz uver na Slnecnice. Tiez som si myslel predtym ze to nejde.

btw. ved ak ma prijem v AT, tak ti VUBcka da hypo. Dokonca u slovenskej to ide lahsie, kvoli Erste Bank.
Ale rakuska banka ti neda hypo na nehnutelnost v SK a pod.

U teba by bola asi jedina moznost, rucit nejakym vacsim majetkom, aby ti dali dalsiu hypo :)
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Obrázok užívateľa
Chris
 
Príspevky: 594
Registrovaný: Str 08 17, 2011 10:43 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 14, 2019 2:23 am

Nie nepisal som o zaradeni do OM.
Ciel je po splateni bytov skoncit v praci - venovat sa cestovaniu/rodine/inym projektom. Mat slobodu.
Cize ano, v plane je to nikdy nepredat.
(jedina vynimka vsetko sa teoreticky pokazi a nebude na splatky)

950e - 10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 416e = 443e
25% z 443e = 110,95e dan.

Teda z 950e -10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 110,95e - 200e (aj ked sa mi to zda malo naklady) = 548.85e/mesacne zisk

Preco pocitas naklady na spravu bytu a energie do toho co ukroji zisk, ale nasledne uz nie do nakladov?:)
Samozrejme ked vytvaras zaklad dane odpocitas aj spravu a energie, tj 200.

rocne 6586,2e z 200k = 0,0329% ak zohladnime tvoju paku 40k cash a 160e pocicane , teda pri pake 1:5.

40k cash a 160k uver si najprv pocital v tvojom priklade ty, potom uz nie, preto som dal take cislo.
Realne je nizsie.

lenze ak nebudes splacat, tak banka ti nevrati 40k, ale preda v nevyhodnej drazbe + poplatky atd

S takouto moznostou ako pravdepodobnou velmi neratam, ako som pisal uz predtym, nechavam rezervu na 2-3 roky platenia hypo aj energii aj keby nemam ani zamestnanie ani 1 najomnika nikde.
Ak za 2-3 roky nenajdem ani pracu ani najomnika(co nie je velmi pravdepodobne myslim) niektory z bytov sa preda, a z rozdielu cena-hypo sa daju platit ine uvery a energie dalsich x rokov aj bez prace a najomnika.


200e (aj ked sa mi to zda malo naklady)

:) Sranda kolko nedovery mas :)
no cudujem sa sam sebe ale posielam ti do posty screen :) Aby sme to nejak dokoncili.

Naklady su teda 150(predpis bytu), 8,31(parking), 10 (net), 30 elektrina.
Z nakladov bol posledny rok trochu nedoplatok, z el. preplatok, celkovo zhruba 0. Skusenosti su, ze takyto prenajaty byt so 4 ludmi spotrebuje rocne 1.1 - 1.2 mwh el, tj tak 15e mesacne, ale davam platby 30, aby ak je inde nedoplatok platilo sa to z toho.
Plyn sa do novostavieb uz ani nezavadza(resp. nestretol som sa s tym nikde), varenie je na indukciach, tj elektrina


U teba by bola asi jedina moznost, rucit nejakym vacsim majetkom, aby ti dali dalsiu hypo :)

tu nepochodim, skusal som, rucit mozes kadecim, ak nemas prijem nepomoze to :(
Rovnako americka hypo, kym nemas dost prijmu, nedaju uver.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pia 01 18, 2019 4:13 pm

https://svet.sme.sk/c/22031977/taliansk ... l?ref=njct

co tak dom na sicilii? za 15k, je to polhodinu autom od mora. To by nemuselo byt zle na vlastnu dovolenku + prenajimanie turistom/airbnb:)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Pia 01 18, 2019 5:15 pm

http://www.comune.sambucadisicilia.ag.i ... %202/6.pdf

daleko, mafia, hrozny stav, nevies jazyk, nepoznas pomery...
rmaly
 
Príspevky: 609
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pia 01 18, 2019 7:37 pm

doletis, mytus, opravis, naucis sa, spoznas :D
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 04 18, 2019 11:23 am

Este dam update k tejto situacii, co som riesil ako vyriesit problem s DTI.

Nakoniec v pohode pojde zobrat podnikatelsky uver na existujucu IT zivnost(s rozsirenim zivnosti na prenajom nehnutelnosti) na kupu nehnutelnosti.
takze nie je potrebne zakladat s.r. o, prehadzovat na to byty FO a vytvarat tam prijem

co je dobra sprava, nebude sa to tak komplikovat Potrebujem len uzavriet tohtorocne uctovne obdobie aby som mohol zobrat uver v januari.

Nevyhoda je vyssia sadzba uveru, ked to bude okolo 2.5-2.7% s kratsou splatnostou, cize splatka vyssia, nizsia vynosnost ale ak sa budu davat predcasne splatky nebude to az tak vadit.

Vyhoda ze tymto sposobom uz nebude problem s DTI, prenajom bude zvysovat prijem zivnosti a teda clovek moze teoreticky brat x bytov.

Takze vyzera to do buducnosti cele fajn :)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Štv 04 18, 2019 12:25 pm

No, len si zabudol na tu DPHcku, ked to skombinujes aj z prijmami z IT, ak uz teraz nie si, tak sa stanes platcom DPH. Neviem ci teraz vyuzivas pausalne vydavky 60% v IT zivnosti. Tak o ne prides...
cryptotrader
 
Príspevky: 124
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 04 18, 2019 1:11 pm

no prvy rok to vyslo tak natesno, este som nebol platca ale tesne pod limitom, takze tam boli pausalne.

Teraz nedavno som skoncil projekt, dali ma na iny full 100%, zaroven medzitym zmenili scope toho prveho, tak sa ma pytali ci to mozem potiahnut naraz, toho druheho je menej, tak robim naraz 2 a fakturujem viac ako pocet pracovnych dni v mesiaci, tak tam to uz bude urcite cez limit a budem platca tak ci tak, takze tam to uz jedno.

Je to velky bi/dwh reporting projekt, to bude tak na dlhsie, uzivatelia furt vymyslia daco nove co by tam chceli :D Takze uz by som nebol platca ani buduci rok, ze toto nevadi.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 04 18, 2019 1:29 pm

ked tak nad tym rozmyslam, mozno vznikne paradoxna situacia ze clovek robi viac a bez pausalnych vydavkov mu ostane menej :)
ale tak kluc v posuvani sa dalej,projektovo, moznostami aj manday rate je stale ucit sa technologie a cim viac clovek robi tym viac vie.
Tak som to zobral aj ked financne to bude mozno z kratkodobeho hladiska menej vyhodne. Ako neratal som to presne, ale kvoli tym vedomostiam je taku vec vzdy dobre zobrat.
(ked teda nema rodinu, co nemam..)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Štv 04 18, 2019 2:18 pm

ALe ty si spomenul len to jedno negativum DPH. To co ti ovplyvnuje priamo IT prijem, ale to druhe sa tyka prave prenajmu. Budes o 20% drahsi alebo opacne, budes mat o 20% nizsi prijem z prenajmu. Vacsina ponuk su prenajmy bez dph a vacsina klientely su fyzicke osoby. Zas ale na druhej strane, novostavby budes kupovat bez DPH.
cryptotrader
 
Príspevky: 124
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 04 18, 2019 2:29 pm

jaj tak, ano to je pravda.
Ked som to cca kedysi ratal tak ked si odpocitas DPH pri kupe novostavby, 20-30 rokov(podla hodnoty bytu) ti to pokryje naklad z najmu co platis s DPH.
Co by som radsej bez dph, a zaplatil plnu cenu za novostavbu, ale co uz no, asi nie je ina cesta.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Predchádzajúci

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 1 hosť