Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod JUGGLER » Pon 02 04, 2019 1:34 pm

Treba si uvedomiť, že kým u nás neprišlo 21 storočie, tak žiadne hypoúvery neexistovali. Nikto sa nemohol financovať hypoúverom. Zmenilo sa to až po roku 2000 ked ministerka Smognerová za prvej vlády Dzurindu spravila bankovú reformu.
Pôvodné postsocialistické banky, vyrabované privatizérmi a zruinované ku krachu boli odlžené a sprivatizované...Odvtedy začal bankový sektor fungovať normálne... Takže si zoberte, že trh sa z NULY pomaly nasycoval hypoúvermi, ale brzdila ho inflácia na úrovni 5-7%, takže tie boli drahé... K skutočnému rozmachu hypoúverov došlo až po kríze 2008/2009 ked úroky padli. To zachránilo trh nehnuteľností pred nejakým výrazným prepadom. V krízovom období u nás nemohol nastať pád z nesplácania hypoúverov, lebo tých bolo málo. Druhým faktorom bol dopyt. Na západe je trh nasýtený dostatkom nehnuteľností, u nás bol stav dlho nezmenený ...s fungovaním bánk ožili developeri a skutočný boom stavebníctva začal pred krízou...potom bol zmrazený....a ožil až s nízkymi úrokmi.Dnes je podľa mňa ešte stále nedostatok bytov...ale záujem sa presunul od starých nevyhovujúcich na novostavby. Kým bude stav ekonomiky dobrý a úroky nízke...stále bude dopyt po novostavbách, ktorý momentálne ani nevedia developeri uspokojiť. A to drží ceny hore - hlavne v mestách.

Zhruba ako to bolo s privatizáciou bánk:

Ide o najdôležitejšiu reformu prvej vlády Mikuláša Dzurindu. Ozdravenie slovenských komerčných bánk má na svedomí ekonómka Brigita Schmögnerová. Ako povedala na diskusii so študentmi fakulty ekonómie a podnikania Paneurópskej vysokej školy, tento proces nebol mysliteľný bez práce tímu vedeného vtedajším štátnym tajomníkom Ministerstva financií SR Viliamom Vaškovičom a ekonómom Jurajom Renčkom. Ten neskôr viedol reformu verejných financií a našiel uplatnenie nielen na Slovensku. Spolupracuje so Svetovou bankou a inými inštitúciami, ktoré sa snažia dať dokopy verejné financie v krajinách strednej a východnej Európy.
Prečo bolo treba zachraňovať Všeobecnú úverovú banku, Slovenskú sporiteľňu a Investičnú banku? Tieto banky mali veľa úverov, ktoré neboli splatené. Nielen to. Situácia v bankovom sektore na Slovensku v tom čase zomrelo niekoľko komerčných bánk – Devín banka, Priemyselná banka, Dopravná banka a Priemyselná banka. Vznikli na základe smiešneho predpokladu: čím budeme mať viac bánk, tým budeme mať viac zdrojov financovania a tým bude väčšia konkurencia. Všetky zo spomínaných bánk boli závislé od toho, ktorý politik, ktorému vedeniu banky prikáže, aby pomohol kamarátovi politickej strany. Vďaka politickej protekcii sa v slovenskej ekonomike objavili priemyselno-finančné skupiny karpatského typu. V štátom kontrolovaných bankách boli aj úvery, ktoré v nich zostali ako výsledok skončenia zbrojnej výroby v mnohých slovenských strojárskych podnikoch. Ďalšia skupina pôžičiek boli úvery bytovým družstvám. Posledná skupina úverov boli pôžičky poskytnuté slovenským privatizérom. Tí neskôr podniky predali zahraničným majiteľom. Štát to asi nevedel predať priamo. Vedel, ale nechcel.

Pred ozdravením komerčných bánk sa objavil jeden ekonomicky chorý koncept. Jeho autori prišli za Jurajom Renčkom a navrhovali mu, aby banky skrachovali a predali sme ich za korunu. Jeho autori mali asi veľmi vysokú horúčku, alebo halucinácie. Neviem si predstaviť, že ak by skrachovala Všeobecná úverová banka, kde mali účty všetky slovenské podniky, čo by sa dialo? Nič, len chaos. Neviem si predstaviť, že by niekto kúpil nefungujúcu banku, z ktorej utiekli klienti, vklady a aj myši z trezorových miestností. Ďalšia skupina ekonómov, ktorí nemajú horúčku, ale možno vážnejšiu chorobu, horekuje, že to zaplatili slovenskí občania, ktorí platia dane. Správne, mali by sa na to poskladať japonskí občania. Okrem toho akcionárom spomínaných bánk bol štát. Ten môže mať peniaze len vďaka daniam, alebo predaju majetku.

Aj dnes sa objavujú hlasy, že to stálo veľa. Bolo to 108 miliárd korún. Súdruhovia čo tvrdia, že to stálo veľa, chýbali na konferencii Svetovej banky venovanej zhodnoteniu ozdravenia slovenského bankového sektora. Na nej Juraj Renčko prezentoval nepriame efekty ozdravenia bánk. Len za päť rokov, od roku 1999 do roku 2003, slovenská ekonomika ušetrila na úrokoch 33,5 miliardy slovenských korún. Súdruhom, ktorí nemajú kalkulačku, venujem. Ak by nevedeli s tými onými, narábať s gombíkmi, môžem požičať počítadlo nazývané ščot. Sú to drevené biele a čierne guľôčky na kovových paličkách v drevenom rámiku. Pomocou tohto zariadenia pokladníčky v Sovietskom zväze obchodoch kontrolovali, či mechanická alebo elektronická pokladňa neklame. Ščot by bolo treba zabudovať aj do niektorých slovenských hláv. Ukázal by im, že slovenský bankový sektor nemal počas svetovej krízy žiadne problémy a nebude mať ani po nej.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7272
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod jogo » Pon 02 04, 2019 2:19 pm

JUGGLER píše: Druhým faktorom bol dopyt. Na západe je trh nasýtený dostatkom nehnuteľností, u nás bol stav dlho nezmenený ...s fungovaním bánk ožili developeri a skutočný boom stavebníctva začal pred krízou...potom bol zmrazený....a ožil až s nízkymi úrokmi.Dnes je podľa mňa ešte stále nedostatok bytov...ale záujem sa presunul od starých nevyhovujúcich na novostavby. Kým bude stav ekonomiky dobrý a úroky nízke...stále bude dopyt po novostavbách, ktorý momentálne ani nevedia developeri uspokojiť. A to drží ceny hore - hlavne v mestách.




Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 3996
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod rmaly » Pon 02 04, 2019 3:05 pm

jogo píše:Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.


Len je otazka, aka kriza pride... Lebo napriklad zdvihnutie urokov moze znamenat, ze cast ludi, aj ked bude mat zamestnanie, tak nezvladne splacat nejaky vyssi uver za dom alebo velky novy byt, ale pracovat tu bude stale. Tak isto aj keby prisla kriza, tak sa sem skor ludia natlacia, urcite nepojdu do "hladovych dolin", lebo budu hladovejsie este...
V tomto pripade sa kludne moze stat, ze byty priamo BA budu este drahsie (alebo prenajmy), lebo ludia zo satelitov nebudu mat na splacanie domu, ale byvat budu musiet/ chciet.

Ak by prisla kriza taka, ze skrachuju firmy, tak to je otazka.

Na margo "bubliny"... Videl som grafy, ze bublina ako taka asi nie je. Byty stoja v priemere tolko co v 2007/2008 (pred krizou), akurat priemerny plat je o 30% vyssi a uroky asi tak 3-4x nizsie.

Vpodstate si myslim, ze ako pojde hore priemerna mzda, tak pojdu hore ceny bytov. Korigovane v case nedostatkom bytov / krizami.
rmaly
 
Príspevky: 558
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod andre » Pon 02 04, 2019 3:46 pm

jogo píše:
Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.


Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre 6,176.19 € (5,000.00-8,000.00)
Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre 3,865.22 € (3,000.00-4,700.00)
https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Vienna

Average Salary €46847 zdroj https://www.payscale.com/research/AT/Lo ... nna/Salary
andre
 
Príspevky: 92
Registrovaný: Štv 07 02, 2015 11:43 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod JUGGLER » Pon 02 04, 2019 3:59 pm

sofware developer in Vienna: €36,480...
...náš Betruger 3300 x 12 = 39600 € (on v hrubom, dúfam, že aj Viedeň je v hrubom ) :)


...cena bytu za 240 000 v Rači = 2623 za m2
...cena bytu vo Viedni 2-3 x drahšia

Tu ale treba porovnať, čo je centrum Viedne..porovnať to s polohou Rače v BA....lokalita je hlavné cenové kritérium...aj ceny v New Yourku v centre sa nedajú porovnávať s priemerným príjmom...Priemerný človek si vo velkom meste nemôže dovoliť bývať za nadpriemerné ceny v centre.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7272
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 6:16 pm

vo vyspelych (a nejuznych hura krajinach typu ita, spa, gre) tie pady tiez neboli v 08/09 nejake vyrazne:
https://www.businessinsider.com/the-pos ... -bubble-10

Ze nemyslim ze nejak mohla za svk stabilitu v tych rokoch vynimocna situacia, ked bola podobna situacia aj inde.

Podla mna sa prilis strasi krizou
(pisem ako clovek co ma 3 hypo)
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 6:22 pm

Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.

Podla KPMG Vieden/BA cca rovnako:
https://finweb.hnonline.sk/ekonomika/10 ... -v-regione

Pocet rokov v praci(cisty plat) potrebnych na kupu bytu

Praha 12,1
Mníchov 9,9
Budapešť 9,7
Bratislava 9,6
Viedeň 9,5
Hamburg 6,7
Berlín 6,4
Varšava 6,1
Kolín nad Rýnom 5,9
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 6:35 pm

Len je otazka, aka kriza pride... Lebo napriklad zdvihnutie urokov moze znamenat, ze cast ludi, aj ked bude mat zamestnanie, tak nezvladne splacat nejaky vyssi uver za dom alebo velky novy byt, ale pracovat tu bude stale. Tak isto aj keby prisla kriza, tak sa sem skor ludia natlacia, urcite nepojdu do "hladovych dolin", lebo budu hladovejsie este...
V tomto pripade sa kludne moze stat, ze byty priamo BA budu este drahsie (alebo prenajmy), lebo ludia zo satelitov nebudu mat na splacanie domu, ale byvat budu musiet/ chciet.

Ak by prisla kriza taka, ze skrachuju firmy, tak to je otazka.

Na margo "bubliny"... Videl som grafy, ze bublina ako taka asi nie je. Byty stoja v priemere tolko co v 2007/2008 (pred krizou), akurat priemerny plat je o 30% vyssi a uroky asi tak 3-4x nizsie.

Vpodstate si myslim, ze ako pojde hore priemerna mzda, tak pojdu hore ceny bytov. Korigovane v case nedostatkom bytov / krizami.

Aj ked clovek pride o pracu pocas krizy, stale ma moznosti ako z toho vyjst.
Predat byt a ist docasne byvat do mensieho, predat byt a ist do najmu.

Ludia co v 08/09 prichadzali realne o byty a boli exekuovane, boli skor ludia co si nevedeli spocitat ze radsej predam byt sam ako dat ho do exekucie, pripadne kombinacia strata prace a zdravie v p. Ale takych nebolo mnoho.

Cize ani nejaky extremny tlak na banky nebol co sa tyka nesplacania, ani nejake riziko v ekonomike.

Info cerpam z diskusii z for v dobe 08/09 a rozhovorov z ludmi co situaciu zazili nejak blizsie a na zaklade toho som si spravil nazor, samozrejme, nemusi to byt tak :)
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod JUGGLER » Pon 02 04, 2019 7:28 pm

Tá kríza pre nás ani nebola krízou. Bola zvládnutá, ale nástroje na jej zvládnutie zo strany politikov a ECB sú vyčerpané.

Kríza 2008/2009 bola dlhovou krízou, kde hrozil globálny finančný kolaps, lebo to pobabrali v Amerike.
Sekundárne mali problém banky v EU lebo vlastnili toxické assets...kopy dlhu a všetkým hrozil kolaps likvidity..

U nás sa kríza dotkla hlavne výroby automobilov..ked sa pametáte, tak obmedzili výrobu...riešili to šrotovným a nejak sa to ustálilo...Sekundárne zmrzli aj iné sektory..pametám si stavebníctvo...dalo sa lacno stavať, lebo ceny materiálov išli dole...nebol odber, zmrzli projekty..

To, čo mňa straší je, že ako sa to vyriešilo. Marx keby žil tak by chrochtal úžasom...lebo on predpovedal kolaps kapitalizmu a tvrdil, že posledné štádium bude štátnomonopolistické....že keď bude narušená voľná súťaž súkromných firiem , tak štát svojími zásahmi ešte udrží systém, ale naruší princíp voľného trhu a konkurencie a to sa bude prejavovať čoraz horšími krízami...

A to sa aj stalo. Miesto toho, aby neschopné banky skrachovali a trh sa vyčistil....politici vymysleli ,,too big to fail ,, a zachraňovali banky znárodnením ( kúpou akcií za peniaze daňových poplatníkov) ...Centrálne banky natlačili ďalšie tony peňazí a skupovali dlh z bánk...další umelý zásah...a tretí: nulové sadzby, ktoré máme v EU doteraz ( 10 rokov ! ). Všetko sa potom dostalo do normálnych koľají. FAJN.

Operácia sa podarila, ale čo pacient? Prežije trh s takými zombíkmi ako sú niektoré gigantické banky, ktoré sa doteraz neozdravili? Budú sa zvyšovať zisky firiem tak ako rástli ceny ich akcií?...To sa týka hlavne v USA....vývoj na európskych burzách ukazuje stagnáciu. Neviem čo bude dalej ťahať kapitalizmus v EU, ked sa všade štrajkuje a Európa začína byť čoraz viac sociálnejšia ...Všetko doteraz ťahalo Nemecko a Británia. Teraz to ostáva už iba na Nemecku. A Nemecku znížili odhad HDP z 1,8 na 1%. Zmráka sa.

Nechcel som o tom filozovať...len proste sadzby sú v EU nulové, peniaze sú natlačené a k máni takmer ZADARMO, ECB skúpila maximum dlhu, nezamestnanosť je OK....niet už čo zlepšovať...Ale nie je ani čím bojovať s krízou keby teraz prišla.
A ona príde...nemusí prísť z USA ako naposledy...EU sa môže rozkladať sama ...zvnútra....stačí aby prišla recesia. Ked sme posledných 5 rokov nemali takmer žiadnu infláciu, tak v recesii je deflácia na 100% istá... A ja si myslím, že ECB to vie...preto vznikla taká disproporcia, že v USA išli sadzby hore, ale v EU nie...
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7272
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 8:18 pm

neviem nevidel by som to tak cierne. Po krize sa zaviedol basel iii, kde sa zvysili pravidla kapitalovej primeranosti, likvidity a leverageu bank. Taktiez banky si interne zmenili pravidla poskytovania uverov. Takze aj na potencialne problemy su banky dobre pripravene.

Ohladom dostupnych najstrojov pre ecb, skoncilo QE, co je najsilnejsi nastroj, a v pripade krizy sa moze opat lahko zaviest.

Napr. z makroekonomickeho hladiska, ohladom zamestnanosti, medzitym sa zvysili cinske platy a predbehli stredoeuropske.

"The average monthly salaries for select Chinese cities in the first quarter of 2017 were: Beijing: 9,942 yuan ($1,440) Shanghai: 9,802 yuan ($1,420) Shenzhen: 8,892 yuan ($1,288)May 5, 2017"

Jednak to zastavi odliv prace do ciny, a tiez fabriky sa mozu zacat vracat do eu.

Ohladom neozdravenia bank, posledne roky maju europske banky velke zisky: https://www.statista.com/statistics/443 ... me-europe/

Ozdravene z toho su viac ako dostatocne. 3 najvacsie slovenske banky robia priemerne 150-200 mil. oficialneho zisku rocne.
Keby su okolo 0 nepoviem ze to nie je rizikove, ale takto to je obrovsky vankus, ktory sa kludne moze minut.


A aj keby hypoteticky kriza je, znamena to v podstate len to, ze ludia sa zacnu bat, budu menej minat na nie az tak potrebne veci, to sa zmultiplikuje a bla bla, menej zamestnanosti co vytvori zase menej minania atd. Nevyhnutne veci sa budu kupovat stale dalej.
Vysledok je, ze par % klesne hospodarstvo, to potrva par rokov, 1-2 a zase sa to rychlo vrati kde to bolo.

Ludi co kupili nejaky byt sa to prilis nedotkne, nerobil by som z krizy nejakeho strasiaka, ze vsetko skonci a posledny zhasne svetlo :) Ako mi to pride ako sa to casto opisuje.

Nic take strasne zase nehrozi.
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 8:46 pm

ok mozno som to trochu zlahcil, samozrejme cez krizu desattisice ludi stratia pracu, ale tam sa da na to tiez nejak zhruba pripravit, kym ludia neziju fakt ze od vyplaty k vyplate. Tychto ludi kriza postihne najviac.
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod JUGGLER » Pon 02 04, 2019 9:27 pm

Nevidím to čierno, len viem že kríza skôr či neskôr príde a Betruger sa nemusí s nákupom ponáhľať. Teraz keď niet bytov a ceny sú hore, tak nie je ani výber, ani radosť z nákupu. Ked to príde, všetci budú predávať a kupujúci bude pán - bude si vyberať.

Najľahšie zarobené peniaze sú tie, čo ušetríš ked ako kupujúci dokážeš stlačiť cenu na minimum. Momentálne je to naopak: najľahší zárobok majú developeri v BA, lebo ked nie sú byty v novostavbách, tak ľudia im zaplatia maximum.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7272
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 9:47 pm

len ta kriza nemusi dlho prist, z okolia mam plno rovesnikov co rataju ze uz uz bude kriza, ceny bytov nemozu ist vyssie a medzitym za 4-5 rokov sli ceny bytov 40% hore.

ja myslim ze to dole este dlho nepojde a keby nie som obmedzeny dti, kupil by som byt teraz.
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod JUGGLER » Pon 02 04, 2019 10:19 pm

Tie bankové štatistiky beriem z rezervou:

HSBC led the ranking in Europe, with a net income of nearly 13 billion U.S. dollars. Banco Santander followed with just over seven billion U.S. dollars in net income...

HSBC akcie od krízy -50% a Santander -70%. Barclays -80%..Citigroup -86%...Lloyds a RBS viac ako -90%...Pozri na Deutsche bank...pred krízou 108 dnes 8,50...dám graf len od 2011 a hned máš prehľad.

Áno tým naším picibankám sa darí. využívajú negramotnosť obyvateľstva. na hlúpych sa dobre zarába...Cicajú ľudí v nezmyselných fondoch a stupídnych produktoch...spolufinancujú developerské projekty...a úroky na spotrebitelských úveroch majú nad 10%, na kreditkách aj 18%, prečerpanie účtov 16%....ľudia platia, ani o tom nevedia.
Prílohy
DB.png
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7272
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod andre » Pon 02 04, 2019 10:28 pm

Bennes píše:vo vyspelych (a nejuznych hura krajinach typu ita, spa, gre) tie pady tiez neboli v 08/09 nejake vyrazne:
https://www.businessinsider.com/the-pos ... -bubble-10

Ze nemyslim ze nejak mohla za svk stabilitu v tych rokoch vynimocna situacia, ked bola podobna situacia aj inde.

Podla mna sa prilis strasi krizou
(pisem ako clovek co ma 3 hypo)



no tie prepady boli vyrazne:
irsko - By late 2011, house prices in Dublin were down 51% from peak and apartment prices down over 60%. https://en.wikipedia.org/wiki/Irish_property_bubble
spanielsko - In the period of 2007-2013, Spanish house prices had fallen by 37% https://en.wikipedia.org/wiki/Spanish_property_bubble

Dam ti aj 1 priklad z BA - v 2012 som kupil od developera nepouzivany apartman v novostavbe za 174tis. ktory v 2009 ponukali za 296tis. Celkovo trh samozrejme klesol vyrazne menej, ale dali sa spravit aj taketo obchody.

Samozrejme nikto neviem co sa stane. Ale ako pisal JUGGLER - ekonomika bezi na plno - nezamestnanost uz velmi nema kam klesat.. je len otazka casu kedy prijde k recesii, a ci to bude aj "kriza" na ktoru mnohi cakaju sa uvidi.

A k tym bankam, Slovenske su na tom celkom ok. Ale si pozri vysledky talianskych, greckych.. tam je a bude problem.
andre
 
Príspevky: 92
Registrovaný: Štv 07 02, 2015 11:43 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 10:58 pm

ekonomika bezi na plno - nezamestnanost uz velmi nema kam klesat.. je len otazka casu kedy prijde k recesii, a ci to bude aj "kriza" na ktoru mnohi cakaju sa uvidi.

prave ked je zamestnanost vysoko, ludia maju pracu, minaju, firmy investuju, stat vybera vela dani, banky zarabaju na uveroch, vsetko funguje podla mna laicky nie je dovod aby sa nieco zmenilo. Aby sa to len tak prerusilo z nicoho nic.
Ok podla nejakych ekonomickych teorii a pouciek je to koniec cyklu, ale ten cyklus sa moze na vrchole drzat dlho.

Az kym nepride nejaky spustac v podobe americkych prestrelenych MBS ako `08 a pod. A ten nemusi dlho prist.

Spomalenie moze sposobit strasenie krizou, ked ludia zacnu rozmyslat pri minani, ale do nejakych velkych padov bez vacsieho spustaca to podla mna nema preco ist.


Ale si pozri vysledky talianskych, greckych


https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_banks_in_Italy


Unicredit 3.7mld
https://en.wikipedia.org/wiki/UniCredit

Intesa 7.3 mld
https://en.wikipedia.org/wiki/Intesa_Sanpaolo

CDP 2.9 mld
https://en.wikipedia.org/wiki/Cassa_Depositi_e_Prestiti

tieto 3 banky maju zisk bliziaci sa k prijmom celeho svk rozpoctu.


Prve 3 grecke mimo centralnej nevyzeraju nejako zle
https://corporatefinanceinstitute.com/r ... in-greece/

kumulativne cisla nie az tak velmi daleko od slovenskych




Len pre zaujimavost, aku ma byt co si kupil cenu teraz?
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Pon 02 04, 2019 11:07 pm

JUGGLER píše:Tie bankové štatistiky beriem z rezervou:

HSBC led the ranking in Europe, with a net income of nearly 13 billion U.S. dollars. Banco Santander followed with just over seven billion U.S. dollars in net income...

HSBC akcie od krízy -50% a Santander -70%. Barclays -80%..Citigroup -86%...Lloyds a RBS viac ako -90%...Pozri na Deutsche bank...pred krízou 108 dnes 8,50...dám graf len od 2011 a hned máš prehľad.

Áno tým naším picibankám sa darí. využívajú negramotnosť obyvateľstva. na hlúpych sa dobre zarába...Cicajú ľudí v nezmyselných fondoch a stupídnych produktoch...spolufinancujú developerské projekty...a úroky na spotrebitelských úveroch majú nad 10%, na kreditkách aj 18%, prečerpanie účtov 16%....ľudia platia, ani o tom nevedia.

tak deutsche po trochu pozviechani sa po krize prisli problemy a ksa dobre pamatam kvoli nejakym vysokym pokutam od americkym uradov, preto boli na tom tak zle.


Inak tie zisky bank nevyzeraju zle:
Citigroup za `18 18mld zisk
https://en.wikipedia.org/wiki/Citigroup

Barclays 0.9 mld

Lloyds 16 mld za `16
https://en.wikipedia.org/wiki/Lloyds_Bank

RBS `17 1.4mld
https://en.wikipedia.org/wiki/Royal_Ban ... land_Group

HSBC spominanych 13 a Santander 7.


Skor by som zdravie bank posudzoval cez zisk ktory dokazu tvorit, ako cenou akcie, ktoru ovplyvnuje skor psychologia a sentiment trhu.
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod MartinPillar » Pon 02 04, 2019 11:37 pm

Banky sú chodiace mrtvoly s leverage 30-40:1
V kríze pôjdu všetky dole a nikto ich zachraňovať nebude, preto ich nikto nechce.
MartinPillar
 
Príspevky: 669
Registrovaný: Uto 11 11, 2014 5:07 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod andre » Pon 02 04, 2019 11:41 pm

Bennes píše:Len pre zaujimavost, aku ma byt co si kupil cenu teraz?

Okolo tych 300t. by to mohlo byt. Cize sa to vratilo na cennikovu cenu v 2009tom.

Ohodnotit banku je problem. Mal som nejake akcie bank, tak som to sledoval par rokov. Zisk je len 1 cislo co nikomu nic nepovie, lebo ho vies uctovnymi operaciami ovplyvnit. Ked uz tak pozri vyvoj zisku aspon za 10 rokov.

Pri ocenovani je tam kopec problemov - kazda robi trochu iny biznis, velke banky posobia sucasne aj v desiatkach krajin od EU, US, Latinsku ameriku, aziu.. V kazdej krajine je ina regulacia, ine problemy.. Hlavne tie z talianska, grecka, cypru maju velke % nesplacanych uverov..

Treba spravim komplexnu hodnotovu analyzu a aj tak ta casto nieco prekvapy
andre
 
Príspevky: 92
Registrovaný: Štv 07 02, 2015 11:43 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Betruger » Uto 02 05, 2019 1:24 am

Chris píše:By som musel asi riadne fetovat pozerat 3i na konci Race s 90m2 za 240k :-)


Hovoril som si, že keď sa objaví nejaký dobrý byt, ktorých je momentálne ako šafránu, tak kupujem, lebo taká príležitosť sa už nemusí tak skoro naskytnúť. Potom som však vytriezvel a už rozmýšam inak.

Bennes píše:betruger este dobra volba ak vam staci momentalne mensi byt, 2i, ze zobrat teraz 2i, posetrit, posplacat ho trochu, potom kupit vacsi 3 iz, mensi prenajat a ten ostane ako prijem ked sa splati hypo, neskor moze ostat detom napr.


Toto je momentálne pre mňa asi najreálnejší scenár. Veľmi neočakávam, že sa objaví rozumný trojizbák za prijateľnú cenu. A ak aj áno, môže sa stať, že bude mať oň záujem desať ľudí a kto dá viac, ten berie. Cena teda aj tak vystúpa. Že vraj sa to tu deje bežne. Nakoniec aj pri byte, ktorý som mal ja rozbehnutý, bol ďalší záujemca ochotný platiť v hotovosti. Ja som bol síce prvý v poradí, ale realiťáčka vravela, že ak bude viac záujemcov a ľudia budú chcieť prihadzovať, pôjde sa do rozstrelu a berie ten, kto dá viac.

JUGGLER píše:Náš softvérový vývojar možno za pár rokov nebude chodiť do práce, ale bude robiť z domu, takže so svojou rodinkou a ratolesťami sa z bytu presunie rovno do rodinného domu v dostupnej vzdialenosti od BA... :wink:

Veľa šťastia Betruger :D


Áno, takto nejak by som sa raz rád videl v budúcnosti :) Vďaka.

andre píše:A k veci, urcite treba zvazit teraz kupit mensi byt, alebo pohladat iny. Za 240t. urcite vies v BA kupit 3izbak aj v novostavbe v minimalne v podobej lokalite dalej od centra.

Ako si pisal ide o tvoje priority, ci chces/potrebujes byt hned, alebo si ochotny pockat par mesiacov, ci je pre teba dolezita konkretne lokalita (kvoli dochadzaniu do prace..).. Skus si tie priority spisat podla dolezitosti pre teba a na zaklade toho vies hladat dalej.


Vlastne som si povedal, že sa nemám kam ponáhľať, Síce vyhadzujem peniaze do nájmu momentálne, ale viem aj dosť ušetriť a o to, čo ušetrím, si viem následne zobrať menší úver. Z vyššieho úveru sú vyššie úroky, čoho výsledkom by mohlo byť jedine to, že hypotéku preplatím viac, ako teraz vyhodím do nájmu.

A presne ako vravíš. Návšteva tamtoho bytu bola výborná skúsenosť, kedy som napríklad zistil, že už nie som ochotný akceptovať takú vzdialenosť do centra, aká z konca Rače je.

JUGGLER píše:sofware developer in Vienna: €36,480...
...náš Betruger 3300 x 12 = 39600 € (on v hrubom, dúfam, že aj Viedeň je v hrubom ) :)


...cena bytu za 240 000 v Rači = 2623 za m2
...cena bytu vo Viedni 2-3 x drahšia


Pozor, daný plat nie je pre senior developera. Už mám nejaké roky praxe a porovnával by som skôr so seniorskym platom a ten je €53,201.
Betruger
 
Príspevky: 7
Registrovaný: Str 03 07, 2018 11:50 am

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod andre » Uto 02 05, 2019 10:15 am

Este ma napadlo, ze sme tu neprebrali ten vyvoj cien nehnutelnosti. Vela ludi si neuvedomuje, ze ceny nehnutelnosti nekopirovali ani v krize ceny akcii.

Ceny nehnutelnosti klesali neskor a ovela pomalsie a dlhsie, ako to ukazuju priklady z irska a spanielska, ktore som uviedol vyssie ale aj slovenske data. napr. https://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje ... dla-krajov a rovnako to je aj v US, kde su dostupne statistiky za desiatky rokov spatne. A napriklad internetova bublina v US nesposobila vyrazny pokles cien domov.

Cize dno nehnutelnosti bolo tak v 2011-2014, podla regionu. Takze teoria, ze ak prijde kriza za rok, dva budu byty vyrazne lacnejsie zrejme nevyjde.
andre
 
Príspevky: 92
Registrovaný: Štv 07 02, 2015 11:43 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod jogo » Uto 02 05, 2019 10:24 am

Bennes píše:
Pocet rokov v praci(cisty plat) potrebnych na kupu bytu

Praha 12,1
Mníchov 9,9
Budapešť 9,7
Bratislava 9,6
Viedeň 9,5
Hamburg 6,7
Berlín 6,4
Varšava 6,1
Kolín nad Rýnom 5,9


Jeden český američan, ktorý investuje do nehnuteľnosti v USA, uvádzal, že cena nehnuteľnosti by mala byť tak 2 až 4 násobok priemerného ročného platu v danej oblasti. Zhruba mu to sedelo aj v takom drahom meste ako je Las Vegas.

Asi si musíme zvyknúť na to, že v USA majú vyššie ocenené akcie merané pomerom P/E a v Europe máme zas drahšie nehnuteľnosti merané pomerom cena nehnuteľnosti/priemerný ročný plat.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 3996
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Uto 02 05, 2019 1:17 pm

Vanhara? :)

Nepamatam si zeby to niekde na blogu pisal :)
Ale moze byt.

Ono podla mna ak mas v hlavnom meste plno starych stbakov s firmami, ktore su nejakym sposobom napojene na stat a cicaju ho + vela beznych zamestnani, ktore sa robia na zivnost(IT) kde je ten prijem nasobkom oficialneho priemerneho, a nepocitaju sa do oficialnej statistiky priemerneho platu, ti ludia sa nasledne o byty na trhu biju a moze ten pomer vyskocit na 10 nasobok.

V takom las vegas to tak nie je pravdepodobne.

Ze toto moze byt 1 z faktorov, okrem dalsich co na to vplyvaju.
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod jogo » Uto 02 05, 2019 1:55 pm

Hej Vanhara str.122 https://www.podnikanivusa.com/wp-conten ... _v_USA.pdf


Jak poznat, kde jsou nemovitosti předražené? Ekonomové používají různé chytré pomůcky, jejichž prostřednictvím mohou bez dlouhého přemýšlení rychle analyzovat a rozhodovat. Sám stejné pomůcky používám. Když posuzuji nějakou nemovitost předtím, než do ní investuji, zjistím si, kolik mi vydělá na nájmu za měsíc (např. $ 1 000). A pak se podívám, jaká je kupní cena (třeba $ 100 000). Kupní cenu vydělím nájmem a dostanu číslo, v mém případě 100. Když vyjde číslo 100 a menší, tak vím, že to je velmi dobrá koupě. Když je číslo větší než 100, tak vím, že se jedná o špatnou koupi. Je to jednoduché a v podstatě to velmi dobře funguje (funguje to i v korunách, takže to můžete použít i mimo USA). Nedávno jsem narazil na jinou pomůcku, podle níž se dá posoudit, zda jsou domy v určité oblasti předražené. Počítá se na základě průměrného příjmu (ten je v každé oblasti jiný) a cen nemovitostí. Cenu domu vydělíte ročním příjmem. V USA dostanete většinou číslo mezi 2 až 4. Čím nižší číslo, tím lépe.


123
Když je číslo větší než 5, tak to znamená, že domy jsou v oblasti předražené a pro většinu lidí je problém si je koupit. V době psaní tohoto textu byl v Las Vegas průměrný příjem $ 45 000 a průměrná cena domů $ 200 000. Vydělením těchto dvou hodnot dostaneme číslo 4,4. Las Vegas tedy není úplně nejlevnější. Když jsem v Las Vegas začínal, průměrná cena domů byla kolem $ 150 000. V té době podíl vycházel 3,3. V roce 1999 to bylo dokonce 2,7. A ekonomové věří, že se to zase musí vrátit na původních 2,7. To je docela zajímavá informace. Je logické, že příjmy ovlivňují ceny nemovitostí a že se časem tedy poměr příjmů a cen musí dostat do normálu. Tento výpočet je sice velmi zjednodušený pohled na věc, ale já mám taková zjednodušení rád. Člověk se může od něčeho odpíchnout, když přemýšlí nad investicemi a zvažuje, co dává smysl.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 3996
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Poslaťod Bennes » Uto 02 05, 2019 2:18 pm

jaj v jeho knihe :)

blog citam, knihu som nie.

Keby sa to pouzije na ba, clovek nekupi nikdy nic :)
Bennes
 
Príspevky: 43
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Predchádzajúci

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 1 hosť