Reality vs (S&P500) Dilema

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pia 12 13, 2019 3:14 pm

Ahojte

uz cca 2-3 roky uvazujem o predaji garzonky 26m2 Bratislava V. - klasicky panelak (bez hypo to znamena ziadna páka).
Garzonku prenajimame, ta ista najomnicka.

Hodnotu ceny nehnutelnosti sledujem a davam skor konzervativne sumy:

Cena tejto garzonky:
2015: 53000 EUR
2017: 62000 EUR
2019: 77000 EUR
+ prenajom kazdy rok po odratani dane + 1900 EUR

S&P500
Ak by som 1.1.2017 predal garzonku a investoval 62000 EUR do S&P500 dnes by hodnota bola 86900 EUR
Zhodnotenie cca 25000 EUR (40 %)

REALITY
77000-62000 = 15000 EUR
Prenajom: 5700 EUR
Zhodnotenie cca 15000+5700 =20700 EUR (33 %)

--

S&P500
Ak by som 1.1.2015 predal garzonku a investoval 53000EUR do S&P500 dnes by hodnota bola 80800EUR
Zhodnotenie cca 27800EUR (52%)

REALITY
77000-53000= 24000EUR
Prenajom: 9500EUR
Zhodnotenie cca 24000+95000 =33500EUR (63%)


-

Osobne som viac prikloneny k predaju garzonky a postupnemu presunu tejto ciastky do akcii, korporatnych dlhopisov
Priklad:

2020: 2000 eur/mesiac do S&P pocas povedzme 2-3 rokov
2020: Korporatne dlhopisy 1rocna viazanost 20000 EUR (napr. Penta, pripadne poradte ...) nasledne v roku 2021 pojdu do S&P
2020: a ostatne fakt zatial neviem, len nechcem aby mi lezali na ucte


Kupit inu nehnutelnost na prenajom neuvauzujem, nakolko ceny su vysoko a mame uz v nehnutelnostiach zainvestovane.

Ak mate nejaku radu, rad ju prijmem.
Pretoze pri aktualnych cenach akcii a realit ... je to dilema.

Dakujem.
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Rokosák » Pia 12 13, 2019 4:49 pm

Skus porovnat cisla od casu kupy garzonky.
Nielen nehnutelnosti su vysoko, ale aj americke akcie.
Peniaze leziace na ucte su bezpecne, ale podliehaju inflacii, akcie su vystavene moznosti straty.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1618
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Trumpeta1978 » Pia 12 13, 2019 6:04 pm

cico29

neviem co urobi trh zajtra, nie to este o rok, preto ti nebudem hovorit do coho by si mal investovat. Ale co ti radim je - zbav sa panelakoveho bytu.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 687
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod pokus » Pia 12 13, 2019 7:40 pm

Ak by trhy padali poviem predaj, chvilu pockaj a chod do akcii. Teraz by som ale viac rozmyslal o garazach/ garazovych statiach v BA.
pokus
 
Príspevky: 330
Registrovaný: Str 01 06, 2016 7:11 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pia 12 13, 2019 10:27 pm

Rokosák píše:Skus porovnat cisla od casu kupy garzonky.
Nielen nehnutelnosti su vysoko, ale aj americke akcie.
Peniaze leziace na ucte su bezpecne, ale podliehaju inflacii, akcie su vystavene moznosti straty.



Mojim cielom nie je porovnavat dlhodobu investiciu do nehnutelosti a do akcii. Ja sem davam konkretny priklad a pisem o tom ako som rozmyslal a rozmyslam.
a to ze som doposial nepredal garzonku je aj tym ze zhodnotenia ktore som uverejnil vyssie su viacmenej porovnatelne.
Navyse garzonka bola kupovana za ucelom riesenia bytovej situacie mojej manzelky v roku 2006 a nie ako investicia.
To len pre upresnenie.
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pia 12 13, 2019 10:33 pm

Trumpeta1978 píše:cico29

neviem co urobi trh zajtra, nie to este o rok, preto ti nebudem hovorit do coho by si mal investovat. Ale co ti radim je - zbav sa panelakoveho bytu.


mas pravdu keby sme vedeli co sa stane asi by sme sem nevypisovali.
Zbavit sa starej panelovej nehnutelnosti mi radí aj kamarat ktory robi v realitach. A faktom je ze ked porovnam tu garzonku, s garzonkami v novostavbach, ktore sme nadobudli v poslednych 4.rokoch...neviem preco este rozmyslam :-)
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pia 12 13, 2019 10:39 pm

pokus píše:Ak by trhy padali poviem predaj, chvilu pockaj a chod do akcii. Teraz by som ale viac rozmyslal o garazach/ garazovych statiach v BA.



Garazove statie? nemam skusenost.
Laicky vsak pocitam
Cena statia: min 10000
Mesacny prenajom:50
Zhodnotenie: 6%brutto
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod JUGGLER » Pia 12 13, 2019 11:41 pm

Čo sa týka dlhodobého súboja akcií vs. reality, citujem z článku Finaxu:

Najlepšie dlhodobé dáta zozbieral americký profesor Robert Shiller, ktorý analyzoval vývoj cien nehnuteľností v USA od roku 1890. A výsledok? Za posledných 128 rokov rástli ceny po očistení o infláciu len o 0,43% ročne.

https://www.finax.sk/blog/nehnutelnosti ... cia-naozaj

Na konci dám obrázok od nich o situácii v SR.

Konkrétne k prípadu Cico:

Hypoúroky už padli na 0,7%p.a..dokonca aj pod......to je ,,pod cenu,,. Zisky bánk v tomto segmente klesajú, preto chcú poskytnúť čo najviac hypoúverov. Nie je to kríza, ale sú to podobné príznaky ako pri klasickej ekonomickej kríze...ked firmy strácajú tržby, začnú znižovať ceny, aby predali čo najviac...tak vzniká špirála ktorá vedie k recesii, deflácii...

1. Rast počtu hypoúverov klesá... i ked sa o tom na Slovensku nerozpráva, čísla slabnú a NBS teraz sprísnila kritéria..takže bude to slabnúť. Zatial máme šťastie, že developeri nestíhajú stavať ( môže to byť kvôli byrokracii, ktorá predlžuje tento proces na dlhé roky... ). V každom prípade, zatial u nás DOPYT prevyšuje ponuku.

No pozrime sa na bratov Čechov, ktorí boli vždy pred nami o jeden krok:

Hypotekárny trh v Česku prudko klesá

Len za prvých 10 mesiacov došlo k medziročnému poklesu zo 184 miliárd korún.


Čítajte viac: https://ekonomika.sme.sk/c/22269248/hyp ... klesa.html

2. Takže bod 2: signály z Čiech by som nepodceňoval.

3. Idú sa zvyšovať dane z nehnuteľnosti. Vyzerá, že sa to bude týkať celého Slovenska...keďže dopad Ficovej vlády je na rozpočty všetkých miest...Hrubý odhad : zvýšenie daní z nehnutelnosti o 40-50%

Môj názor: Ten byt vám generuje čistý zisk 2,46% p.a. (pri stabilnej cene ) Ja si myslím, že ceny ešte budú stabilné, alebo rásť, takže netreba sa plašiť, ale z hľadiska potencie výnosu už podstupujete riziko, že ten výnos bude zaostávať a takisto, že ceny môžu klesnúť. Ak ten byt nepotrebujete a máš pred sebou investičný horizont 20-30 rokov, tak si myslím, že je dobrý čas na hľadanie dobrého kupca za čo najvyššiu cenu

Ked si porovnáš dalšie faktory....investovanie do akcií je bez starostí, oslobodené od daní ( správa nehnuteľností to sú starosti a byrokracia ) tak akcie by mali zvíťaziť.

Ja by som sa rozhodoval aj podľa toho, či tie peniaze budeš, alebo nebudeš potrebovať. Ak si viete z manželkou tľapnúť, že tými peniazmi chcete riešiť dôchodok, alebo vzdialenú budúcnosť detí...tak určite na dlhodobý horizont by som uprednostnil AKCIE, nie panelákový byt. Jediný faktor, kedy ja by som zvažoval podržať garsónku v BA by mohol byť, keby som mal dieťa, ktorému by som chcel pomôcť osamostatniť sa v krátkodobom horizonte.

P.S. Ja som fanúšik nehnuteľností. Keby si chcel podnikať a špekulovať, tak by som ti radil uprednostniť reality pred špekuláciami na kapitálovom trhu. Ale ked chceš mať pokoj a dosiahnúť dlhodobý výnos, tak akcie = investovanie do podnikania = najlepšia cesta ako ťažiť z podnikania iných bez aktívnej účasti.
Prílohy
Reality vs. akcie.JPG
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 8776
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Rokosák » Sob 12 14, 2019 4:46 am

S&P 500 sa od roku 2006 zhruba strojnasobila. O kolko narastla cena garsonky? Pripocitaj vynos z prenajmu a porovnaj.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1618
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pon 12 16, 2019 2:42 pm

Rokosák píše:S&P 500 sa od roku 2006 zhruba strojnasobila. O kolko narastla cena garsonky? Pripocitaj vynos z prenajmu a porovnaj.


Rokosak mas pravdu S&P500 je uspesnejsie v porovnani s nehnutelnostami, ak by sa to pocitalo od roku 2006.
A rozumiem na co chces poukazat.

Avsak, to by musela mat manzelka v roku 2006 volnych 53000 EUR, co nemala. (Garzonku brala na uver).
nasledne v roku 2008 by sa nesmela zlaknut a predat vsetky akcie ked ich hodnota klesla na 38 300 EUR
atd, atd ...
A este k tomu by musela vediet co je to investovanie a S&P 500 :-)


Preto to nechcem porovnavat z rokom 2006. Je to v mojom pripade irrelevante.
Nemozem pozerat do minulosti co by bolo, keby ...
Verim, ze mi rozumies.
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod cico29 » Pon 12 16, 2019 2:52 pm

Juggler pekne zhrnutie

Ano to su aj dovody preco zvazujem predaj. Len musim hned vediet kam umiestnit peniaze.


PS: Ak by tu bol potencionalny zaujemca o kupu, predam garzonku aj s "najomnickou". (zmluva o kratkodobom najme uzavreta do konca augusta 2020) .


JUGGLER:
kedze ja mam ucet v Lynx, a ty mas v IB.
Ako je to s urocenim cashu v IB. Myslim, ze tam je tebe tam nabiehaju uroky ?
cico29
 
Príspevky: 63
Registrovaný: Str 05 16, 2018 11:35 am

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Trumpeta1978 » Pon 12 16, 2019 4:54 pm

mas pravdu keby sme vedeli co sa stane asi by sme sem nevypisovali.
Zbavit sa starej panelovej nehnutelnosti mi radí aj kamarat ktory robi v realitach. A faktom je ze ked porovnam tu garzonku, s garzonkami v novostavbach, ktore sme nadobudli v poslednych 4.rokoch...neviem preco este rozmyslam :-)[/quote]

- panelaky maju vyrazne obmedzenu zivotnost, nie kazdy si to ale uvedomuje.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 687
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod JUGGLER » Pon 12 16, 2019 5:07 pm

cico29 píše:JUGGLER:
kedze ja mam ucet v Lynx, a ty mas v IB.
Ako je to s urocenim cashu v IB. Myslim, ze tam je tebe tam nabiehaju uroky ?


Najdôležitejšie je mena v ktorej je vedený účet. U mňa to bolo vždy USD.


Platia plný úrok na účty nad 100 000 USD a adekvátne menej na menšie účty.

Clients should note, accounts with a Net Asset Value (NAV) of USD 100,000 (or equivalent) or more will be paid interest at the full rate for which they are eligible. Accounts with NAV of less than USD 100,000 (or equivalent) will receive interest at rates proportional to the size of the account. For example, an account with a NAV of USD 50,000 will earn credit interest at a rate equal to one-half the rate paid by IBKR to accounts with a NAV of USD 100,000 or more.

Treba dávať pozor, lebo to sa týka USD účtov, keďže američania majú pozitívne úrokové sadzby.
Na EUR cash môžu aplikovať negatívne sadzby.

Tu je linka a kalkulačka na ÚROKY ktoré IB vypláca :
https://www.interactivebrokers.com/en/i ... p=schedule

Ked dobre vidím, na sumy nad 10 000 je pozitívna sadzba +1,05% p.a. pri USD a negatívna -0,8% pri EUR


Opačne je to, keď si požičiavaš od brokera. Ten ti účtuje úrok, ktorý môže byť pri EUR v tvoj prospech:

However, customers should also note that carrying a large credit balance in certain currencies may also be subject to paying credit interest fees due to the negative benchmark rates currently imposed by several central banking systems. Our current rates, including the applicable benchmarks, are available on the Interest & Financing page of our website.

Linka a kalkulačka ÚROKY ktoré IB účtuje:
https://www.interactivebrokers.com/en/i ... p=schedule
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 8776
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Rokosák » Uto 12 17, 2019 3:23 am

Trumpeta1978 píše:- panelaky maju vyrazne obmedzenu zivotnost, nie kazdy si to ale uvedomuje.


Ak drevena konstrukcia americkeho domu vydrzi 300 rokov, tak panelak by mal vydrzat aspon 150.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1618
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Trumpeta1978 » Uto 12 17, 2019 7:00 am

Rokosak
Vies v com je v pripade panelakov problem? Nie v betone, ten vydrzi velmi dlho. Panely pri stavbe boli navzajom k sebe prizvarane a tieto ocelove roxory maju zivotnost podstatne nizsiu lebo podliehaju korozii aj v pripade ze obvodovy plast bol zatepleny .
Trumpeta1978
 
Príspevky: 687
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Hawk » Uto 12 17, 2019 10:38 pm

bezne bola stanovena zivotnost na 80rokov, mozno po zatepleni sa to trochu navysi kedze nieje vystaveny poveternostnym vplyvom
Hawk
 
Príspevky: 67
Registrovaný: Pon 05 14, 2012 7:31 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Rokosák » Uto 12 17, 2019 11:06 pm

Hawk píše:bezne bola stanovena zivotnost na 80rokov, mozno po zatepleni sa to trochu navysi kedze nieje vystaveny poveternostnym vplyvom

Islo o uctovnu zivotnost nie technicku.
Co sa tyka hrdzavenia ocele su na to rozne nazory. Osobne sa k tomu neviem vyjadrit, lebo som tematiku nestudoval.

Podla mna najvacsim nebezpecenstvom pre panelaky ako investicia je rapidne bohatnutie Slovace a Slovenska vo vseobecnosti. Nieco na urovni Nemecka, ktore si mohlo dovolit panelaky burat. U nas neburame, s vynimkou toho Presovskeho. Namiesto burania panelaky urazame, kritizujeme a opovrhujeme nimi uz 30 rokov. Stale v nich vsak byvame lebo trh ich zatial drzi pretoze novostavby su pre obyvatelstvo drahe a je ich malo.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1618
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod JUGGLER » Str 12 18, 2019 2:04 am

Pred 100 rokmi sa stavali pekné a kvalitné byty. Komunisti postavili paneláky, ktoré nemajú úroveň. Raz budú strácať na hodnote, lebo v nich ľudia nebudú chcieť bývať. Je to zrejme ešte ďaleko, ale nejde mi dokopy, že ľudia sa vozia v pekných autách, ale sú ochotní bývať v škaredých bytoch, kde všetko počuť a pred ktorými sa nedá parkovať.

V súvislosti s výbuchom plynu v Prešove ma zaujalo, že do nových viacposchodových bytoviek sa už plyn s bezpečnostných dôvodov nezavádza. Čiže k tomu neštandardu v starom paneláku by som ešte pridal pocit strachu, že môže nastať výbuch, alebo požiar.
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 8776
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Rokosák » Str 12 18, 2019 5:25 am

Pred 100 rokmi, za prvej CSR a Slovenskeho statu sa stavali byty zo slabsim vybavenim ako v panelakoch. Architektura bytoviek bola takisto stroha, ale bez infrastruktury, zelene a parkov pre deti. Sudiac podla mojho bytu v panelaku bolo v sidlisku miesto aj na rekreaciu, siroke chodniky ba aj miesta na parkovanie. Samozrejme nie na pocet aut dnes.

Parkovanie je priserne a niektori ludia musia parkovat na obchodnych parkoviskach, pripadne platenych. Za 30 rokov sa vsak nic nepodniklo na zlepsenie parkovania. Pritom na nasej ulici je priestor na dostatok parkovania. Staci ubrat 75 cm z chodniku a podobny priestor zo zelene. Na to vsak nemame peniaze, takze auta ukradnu vyse polovicu chodnika. Nepomohlo pristavanie 12 bytov samozrejme bez miesta na parkovanie.

Na byt rovnakej velkosti v novostavbe ludia nemaju peniaze a kupit dom v lokalite bez skol, prace, infrastuktury a prijatelnou cestou do prace nie je ziadna vyhra. Preto bude o panelaky zaujem dalsie desatrocia. Tak ako to na Slovensku chodi obyvatelia panelakov sa budu musiet uskromnit a prisposobit podmienkam. Pomoze ak sa auta zbavia a objavia verejnu dopravu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1618
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod pokus » Str 12 18, 2019 6:47 am

Skuste niekedy zavitat do novopostavenych kralikarni v okoli BA, nedavno som v Troch vodach v Malinov a citil som sa tam ovela horsie nez v Petrzalke. Mozno aj preto, ze tam neboli ani len tie chodniky.
pokus
 
Príspevky: 330
Registrovaný: Str 01 06, 2016 7:11 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod Trumpeta1978 » Str 12 18, 2019 12:27 pm

V Ndr sa vo velkom burali panelakove sidliska preto, ze po znovuzjednoteni znacna cast obyvatelov sa prestahovala do Zapadnej casti Nemecka kde bola a stale je vyssia priemerna mzda. Na Svk je situacia ina. Panelaky su sice dispozicne z hladiska dnesnych narokov nedostatocne ale da sa to riesit napr spajanim viacerych bytovych jednotiek do jedneho.
Trumpeta1978
 
Príspevky: 687
Registrovaný: Uto 03 28, 2017 9:05 pm

Re: Reality vs (S&P500) Dilema

Poslaťod jogo » Štv 05 21, 2020 7:02 pm

Pri pohľade na tento graf mam pocit, že ceny USA nehnuteľnosti sú rovnako volatilné ako SP500. :)

Obrázok

https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%8 ... ller_index
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4499
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm


Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 1 hosť