Urokove sadzby pri hypouveroch

[mato1981]

Ahojte,

potreboval by som poradit. Momentalne mam hypouver na 3mil korun, na 30 rokov, s rocnou fixaciou. Aktualny urok na tento rok mam 5,29%.

Ako je vhodne efektivne splacat hypouver? Je lepsie si nechat 30 rocnu lehotu, popri uvere setrit a raz za 2-3 roky predcasne splatit dajme pomu 100-200 tisic alebo si navysit splatku a znizit si lehotu na 20 rokov?

Dalej by som sa chcel popytat ako vidite urokove sadzby dobuducna. Vela bank ponuka zaujmavu fixaciu na 3-5 rokov, nepredpokladam, ze by to robili z lasky ku klientom, ale skor zo spekulacie, ze dobuducna by mali urokove sadzby klesat.

Prosim o radu ohladne splacaia hypouveru a tiez dlzky fixacie.

Dakujem,
mato

[filip glasa]

neviem prečo by sadzby klesali. Vstupom do eurozóny klesne sadzba centrálnej banky o 0,25%. To ale neznamená, že banky pôjdu dole so sadzbami. Obdobie nízkej inflácie a z toho plynúcich nízkych sadzieb je už za nami. To sa týka EMU aj celého sveta. EMU nemá prečo ísť so sadzbami dole. Z dlhodobého hľadiska skôr naopak.

Čo sa týka 30 ročnej vs. 20 dĺžky splácania úveru, tak mám na to dva pohľady:

1. Ak mám 30 rokov a platím o trošičku menej, tak nemám tak strašne našponovaný rozpočet. To mi umožní v prípade osobnej krízy lepšie manévrovať. Ale zase v prípade, že sa mi ako tak darí, potrebujem dostatočnú disciplínu na to, aby som ušetrené peniaze (z nižšej splátky) neminul.

2. Nižšia doba splácania a vyššia splátka ma síce v prípade problémov môže zlomiť ( budem musieť ísť do banky vyjednávať zmenu podmienok úveru), ale je to lepšie ak osm nedisciplinovaný. Vyššia splátka mi totiž neumožňuje míňať zbytočne peniaze.

[jozef.puchon]

Ahoj,

urcite sa ti tu vyjadri viac poradcov,ale mozem zacat.

urokove sadzby do buducna
Zacnem ty co si sa pytal,ci banky nepredpokladaju znizovanie urokovych sadzieb a preto lakaju ludi na dlhsie fixacie.
1.1.2009 zacne platit nas euro a postupne sa bude klucova urokova sadzba Slovenska priblizovat k europskej. Momentálne je naša sadzba 4,25 % a europska 4,0 %.
Europska unia zaviedla dost striktnu menovu politiku a uz dlhsie dobu sadzbu nemenila a ani sa vacsi posun nepredpoklada. To znamena, ze nase urokove sadzby by mohli trochu klesnut,ale ziadne rapidne poklesy ocakavat nemusis.

tvoj urok
Tvoj úrok 5,29 % na jedno rocny fix povazujem za jeden z nizsich. Nespominal si banku,ale najnizsia urokova miera na 1-fix je v Tatrabanke prave na tejto urovni. Urcite sa da na trhu zohnat aj nizsi(predpokladam na zaklade tvojho 1-roc fixu, ze tvoje primy sa pohybuju na strednych a lepsich urovniach) ,ale bud za podmienok dlhsich fixacii alebo riaditelskych vynimiek(vyhoda dobreho finacneho poradcu),alebo ako to ja nazyvam uver v "alternativnych bankach" V Dexii, OTP atd. by urcite tuto sadzbu daleko podliezli, ale musis radat s rizikom, ze nasledne o rok pri prehodnodzovani 1-fix moze dojst k znacnemu navyseniu.

tvoja fixacia
Tvoja jednorocna fixacia ma vyhody plus sa da povedat, ze si viac nakloneny riziku zmeny urokovych sadzieb. Vyhodou 1-fixacie je, ze k vyrociu mozes splati uver bez sankcii,co pri dlhsich nie je mozne(az k vyrociu fixacii). Riziko,ktore som spominal je, ze sadzby sa mozu menit a v pripade, ze klient chce mat jasny cash-flow na najblizsich 5 rokov a nechce sa vystavovat zmenam uprednostnujem fixaciu na 5 rokov. Je to o vstahu klienta k riziku a a moznosti predcasneho splatenia uveru

Splacanie
Tvoja splatka sa pohybuje okolo 16 500 korun. Tvoja otazka ci znizit lehotu na 20 rokov. Tvoj uver v case sa znehodnodzuje, co hovori pre 30 rocne splacanie. Pri 20 rocnom horizonte sa tvoja splatka navysi na 20 200 Sk. Ak tvoj vstah k riziku je kladny a mas moznost setrit mimo uveru, tak najlepsia variata je peniaze investovat a dosiahnut na trhu vyssie zhodnotenie ako je 5,29% a v buducnosti s tymito prostriedkami uver splatit.
Ja osobne som skor k riziku averzny a v pripade dlzob sa ich radsej zbavujum, a v pripade averzii voci riziku,by som ti odporucil, cast uveru vzdy precasne splatit(samozrejme k vyrociu a bez sankcii).Dovtedy by som peniaze sporil na sporiacich uctoch, penaznych fondoch(priemer 3,5%)

Kedze som prvy, tak urcite ti ostatni poradia aj ine varianty, pripadne ma poopravuju ,opravujem uz druhy

[Bebe]

Hypotéka má tú vlastnosť, že na začiatku obdobia splatíš väčšinu úrokov a aby si to vykompenzoval, je vhodné popri hypotéke odkladať aspoň 50% výšky splátky hypotéky na investície. Úrokovú sadzbu týchto investícií porovnávať s aktuálnou výškou hypotéky a podľa toho sa rozhodnúť, či splatiť úver predčasne, alebo ju nechať dobehnúť. Investícia pôsobí opačne ako hypotéka a rastú výnosy z výnosov, naviac vyššia suma je predpokladom k vyššiemu výnosu, teda aj nad úrok z hypo.

S očakávaním zníženia úrokových sadzieb by som bol opatrný, pretože tie sa odvíjajú od úrokových sadzieb NBS a po prijatí eura ECB. Očakávaná inflácia bude pôsobiť proti znižovaniu úrokov centrálnymi bankami.

Pri 30ročnej hypo. by som nevolil menšiu ako 5ročnú fixáciu, možno iba v prípade, že môžem odložiť min.75% splátky hypo. na investície. Pozor, banky lákajú klientov na nízkoúročné ročné fixácie, pretože predstavujú pre banku nižšie riziko. Z toho dôvodu ponúkajú dotované úrokové sadzby, ktoré po roku zdvihnú na trhovú úroveň.

Neurobili zle tí, ktorí zobrali pred rokom-dvomi eurohypotéku, alebo europôžičku. Centrálna parita klesla, koruna posilnila a tým aj splátka takýchto hypoték čo do výšky splátky po prepočte na Skk.

[jozef.puchon]

Neurobili zle tí, ktorí zobrali pred rokom-dvomi eurohypotéku, alebo europôžičku. Centrálna parita klesla, koruna posilnila a tým aj splátka takýchto hypoték čo do výšky splátky po prepočte na Skk.

Bebe ak by si mi poradil takto pred dvoma rokmi,tak by som ta chcel ako dozivotnehho finacneho poradcu
Jedna moja klientka, ktora nema asni sajn o finaciach zobrala euro-hypoteku pri 38,00 celkom fajn sa nato teraz pozera.
Ak by toto dokazali finacni poradcovia tak klobuk dole, tomu sa hovori pridana hodnota

[filip glasa]

eurohypotéka: no myslím, že to vtedy bolo dosť bežné a poradcovia to aj bežne radili.

[Bebe]

Poradcovia to radili, samozrejme, že tí lepší, ale riziko zostávalo na klientovi. Kto však toto riziko na seba zobral, neprerobil. Banky na druhej strane ale nedávali také nízke úrokové sadzby, ako vtedy mohli a tak nútili klientov znášať menové riziko za cenu veľmi podobnej výšky splátok. Ak sa ale ešte pamätáte pred dvomi rokmi, nebola politická situácia nahrávajúca vysokému posilňovaniu koruny, takže aj poradca je len človek a žiadny neomylný vizionár.

[jozef.puchon]

eurohypotéka: no myslím, že to vtedy bolo dosť bežné a poradcovia to aj bežne radili.

je pravda, ze vtedy som este bol len student,ale neviem ako u inych poradcov...ale u mna to ma jediny klient z 5 co poznam a brali hypoteku pred 2 rokmi.

[filip glasa]

tak zas nedávala to každá banka a u tej jednej si nemusel splniť podmienky a tak podobne.

[peter.cmorej]

Este doplnim co uz bolo napisane:

najlepsou variantou je uver na 30 rokov (resp. s co najnizsou splatkou) + sporenie. Keby si si porovnal svoju vyslednu bilanciu pri uvere na 20 rokov verzus uver na 30 rokov + sporenie sumy rovnajucej sa rozdielu v splatkach medzi 20 a 30 rocnou hypo + predcasne splatenie uveru po 20 rokoch, tak s najvacsou pravdepodobnostou rovnajucej sa istote budes na tom lepsie s tou druhou moznostou. Neplatilo by to, keby bol priemerny vynos sporenie nizsi ako 4-5 %. To je vsak velmi malo pravdepodobne.

Kombinacia 30 rocna hypo + sporenie ma este jednu vyhodu, ktora tu nebola spominana. Nielenze nemas natolko nasponovany rozpocet (nizsia splatka), ale sporenim si vytvaras aj "bezpecnostny vankus" keby bolo v buducnosti fakt zle.

Takze nie sporenie 2-3 roky a potom cast predcasne splatit, ale sporit radsej dlhodobo. Uroky z urokov robia divy. A treba sporit vhodnym sposobom, nie IZP, ani 18. tatrabankacky fond zaisteny z juhu, severu aj vychodu a ani sporiaci ucet, ak to bude dlhodobe sporenie. Tam by si sa cez 4 % nedostal.

Uroky: suhlasim so vsetkym co bolo napisane a este dodam, ze klientom davam v poslednej dobe 5 rocny fix. Tiez je to svojim sposobom bezpecnostna poistka. A co je zaujimave, banky nie su jednotne v odhadoch vyvoja urokovych sadzieb. V niektorych bankach sa urok spolu s dobou fixacie zvysuje a napr. v SLSP maju rovnaku sadzbu aj pri 1 rocnom aj pri 5 rocnom fixe.

Keby si chcel poradit, kludne sa ozvi.

[xtrader]

no protoze je to ted trend a chteji to zavadet vsichni. srovnat na jednu hladinu fix na 1 nebo 5let.

[mato1981]

Ahojte,

dakujem za rady. Skusim to zhrnut, ci som spravne pochopil:
1. Ostat pri rocnom fixe (som v tatrabanke a okrem vysokych poplatkov ma obcas aj milo prekvapia) na dobu 30 rokov.
2. Rozdiel medzi 20 rocnou a 30 rocnou hypo splatkou (cca 4000 Sk) investovat mesacne napr na horizont 10 rokov.
3. Pokial hovorime o investovani, tak aka komodita ? Dopredu vravim, ze som v praci aj mimo prace dost vytazeny a nemam kedy studovat analyzy vyvoj akcii a trhov. Predpokladam ze podielove fondy. V pripade fondov, ma stoji za nieco EUR alebo USD akciovy fond?
4. Kedze teraz je dolar dost nizko, je uz ten spravny cas zacat kupovat akciove podielove fondy v USD ?

Dakujem za rady.

mato

[peter.cmorej]

ad 1. odpoved nie je jednoznacna, ale ja osobne som skor za "nie", ked ti daju dobru sadzbu tak radsej 5 rokov
2. radsej rataj s dlhsim horizontom (20 rokov), budes si moct dovolit vyssi podiel volatilnejsich ("rizikovejsich") investicii - velmi zjednodusene povedane
3. ak chces pocut konkretne odporucanie kam, obrat sa na financneho poradcu (kludne aj na mna). Ten vyriesi aj tvoj problem so zaneprazdnenostou. Vysledkom budu podielove fondy, ale nie len jeden fond. Vysledne odporucanie mozes skonzultovat s ostatnymi tu na webe. Avsak predtym ako ti da financny poradca konkretne odporucanie (nielen ja), musi vediet viac informacii.
4. Dolar je dost nizko uz niekolko rokov. Nikto ti nezaruci, ze za par rokov nebude este nizsie. Ja preferujem EUR a lokalne meny.

[filip glasa]

http://blogy.etrend.sk/filip-glasa/zlac ... 36058.html

[filip glasa]

k téme:
http://financie.blog.sme.sk/c/151338/Po ... oteka.html

[seven]

diskusia o urokoch je sice zaujimava, ale postavena na vestení z krystalovej gule.
Kazdemu sa hodi nieco ine. Mne sa hodí 1 rocny fix pri 20-rocnom horizonte, lebo chcem predist riziku dlhsej fixacie pri vysokých urokoch. Napr. Ak si teraz zoberiete hypoteku s 5 rocnym fixom a za 5 rokov budu sadzby kulminovat na vysokej urovni a potom zacnu klesat, tak budem mat druhú 5-rocnicu s vysokym urokom.

spekulovat na rast/pokles urokovych sadzieb na dlhsie obdobie je iba stavka, alebo nahoda. Teraz sice vsetko naznacuje na koniec poklesu resp. na rast ur. sadzieb v EU a USA, ale co bude za 2-3 roky nevie nikto.

[filip glasa]

no 1ročný fix je hlavne marketingový ťah bánk. Nepoznám veľa ľudí čo im banka v prípadne 1 ročného fixu znížila úroky hypotéky. Má to význam len pre prípadné bezpoplatkové predčasné splateni eúveru n akonci fixu (záleží od banky ako to rieši).
Fix na 5 rokov je štandard a fix na 10 rokov je ak niekto potrebuje istotu.
Čo sa týka zvyšovania sadzieb, tak to nie je až také veštenie z gule. Inflácia vyššia než v posledných rokoch je "garantovaná" na obdobie dlhšie ako len 2-3 roky.
Na obdobie 20-30 rokov to naozaj neviem, ale také fixácie asi ani nie sú.

[peter.cmorej]

diskusia o urokoch je sice zaujimava, ale postavena na vestení z krystalovej gule.
Kazdemu sa hodi nieco ine. Mne sa hodí 1 rocny fix pri 20-rocnom horizonte,

Uz som to ratal asi milion krat a vzdy vysla najlepsie 30r. hypo (resp. co najnizsia splatka) + sporenie, a pripadne predcasne splatenie zo sporenia

[jozef.puchon]

diskusia o urokoch je sice zaujimava, ale postavena na vestení z krystalovej gule.
Kazdemu sa hodi nieco ine. Mne sa hodí 1 rocny fix pri 20-rocnom horizonte, lebo chcem predist riziku dlhsej fixacie pri vysokých urokoch. Napr. Ak si teraz zoberiete hypoteku s 5 rocnym fixom a za 5 rokov budu sadzby kulminovat na vysokej urovni a potom zacnu klesat, tak budem mat druhú 5-rocnicu s vysokym urokom.

spekulovat na rast/pokles urokovych sadzieb na dlhsie obdobie je iba stavka, alebo nahoda. Teraz sice vsetko naznacuje na koniec poklesu resp. na rast ur. sadzieb v EU a USA, ale co bude za 2-3 roky nevie nikto.

toto vobec neberiem:
1. Nemyslim si ze spekulovanie na rast/pokles urokovych sadzieb je nahoda. 100% to povedat nikto nemoze,ale predikcie sa robit daju a daju sa aj fundamentalne dolozit.Rozdiel je s kym sa o tom bavis. Nemusis vidiet 20 rokov dopredu ani 3 mesiace dopredu ale vidiet na 3,4,5 rokov, schopnejsi analytik/fundamentalista ,vie podat hodnotovu a pravedpodobnu predikciu
2. Ak aj neplati prvy bod, tak prave volba fixacie podla volby rizika, istoty a buducich finacnych tokov klienta je zakladnym kamenom nastavenia hypoteky.
3. Kazda banka sa sprava k fixaciam rozdielne,rozne vlastnosti..moznot celkoveho splatenia bez/s poplatkom, nemoznost menit fixaciu, ci splatenie nezavislo od fixacie, co tiez vplyva na nastavenie fixacie.

[jozef.puchon]

no 1ročný fix je hlavne marketingový ťah bánk. Nepoznám veľa ľudí čo im banka v prípadne 1 ročného fixu znížila úroky hypotéky. .

Toto nie je celkom tak pravda. Ak je niekto dobry v hypotekach a vie dobre manevrovat s ponukami, ma schopneho poradcu,ktory je sikovny a neberie prvu ponuku a hlavne ide o bonitneho klienta da sa dostat velmi relevantne znizenie. Presvecil ma pripad,kde som sa dokazal dostat pod najnizsiu urokovu sadzbu obchodovatelnu v Tatra banke a pri tom prva verzia bola, pod to sa nedostane ani sam papez

[seven]

Vidím , že ste naozaj presvedcení o vyvoji urokovych sadzieb. Mne zatial vychadza priemerna ur. sadzba pri 1-rocnom fixe 5,1%. Hypo som si bral cca pred 3 rokmi, ked mi ponukali 5 rocny fix za 5,6%. Nemyslim si , ze sa s priemerom dostanem nad tych 5,6%. Aj ked urokove sadzby budu stupat, ale hadam nie tak dramaticky, pretoze je tu stale strasiak recesie. Aj ked pre Tricheta sa zda byt dolezitejsia inflacia. Ale Trichet je vymenitelny.

Filip, tiez mam podobny nazor, ale s tou istotou by som to neprehanal. Vyssia inflacia v EU ( vyssia = rozumej do 5%) moze trvat 3 roky, potom moze byt problem konjuktura, ktovie.

Ok, ked ste si takí istí , povedzte mi , aka urokova sadzba bude v EU za 5 rokov?

[filip glasa]

no tipovať sadzbu nemusíme, ale smer je jasný. Nie je dôvod aby išli dole.

[seven]

Urokove sadzby za obdobie 20-30 rocnej hypoteky budu stupat a klesat niekolko krat. Teraz je smer na sever viac menej jasny. Ale viac menej jasne je aj, ze pride obdobie, ked smer na juh bude jasny.
Suma sumarum ak by sme chceli porovnavat podla fixu, koho vyjde hypoteka najlacnejsie po 20-30 rokoch, víťaza si nedovolím určiť. V takom časovom horizonte je totiž príliš veľa premenných.

[jozef.puchon]

Vidím , že ste naozaj presvedcení o vyvoji urokovych sadzieb. Vyssia inflacia v EU ( vyssia = rozumej do 5%) moze trvat 3 roky, potom moze byt problem konjuktura, ktovie.

Ok, ked ste si takí istí , povedzte mi , aka urokova sadzba bude v EU za 5 rokov?

cital si niekde slovo presveceni? Ja nie. Mna ani tak nezaujima urokova sadzba EU ale skor Slovensko. Urokove sadzby budu naviazane na urokove sadzby europskej unie, ale to este neznamena, ze Slovensko nebudu niekde uplne inde. Marze, inflalacia a dalsie faktory to mozu posunut riadne hore.
Smer je jasny, strop EU by som videl pri 5 %(toto je odhad, vzdy je pre mna dolezitejsi trend a naladu na trhu, na fundamenti tu mame urcite lepsich expertov a ja sa zatial budem len prizerat)

[seven]

..Na nikoho neutocim, chcem len vyvolat diskusiu, kazdy ma nejaky nazor...

To Otaznik: preco ta zaujima skor Slovensko? Sme v EU, konkurencia je velka, myslim , ze by nemal byt problem v buducnosti zobrat si hypoteku v nejakej banke vo Villachu v Rakusku, alebo hocikde inde, kde budu pre mna najvyhodnejsie podmienky. Preco by som mal platit vysoke marže alebo ine rizikove priplatky nejakej banke na Slovensku?

[jozef.puchon]

Slovensko ma zaujima hlavne preto,ze tu pracujem a hlavne tu mam klientov
A ano ak Rakusko poskytne lepsie podmienky, bude informacna dostupnost, racionalita vyberu,tak ano Rakusko moze byt moznost.

[filip glasa]

No jasné, že s pohľadu 20-30 rokov sa nič predpovedať nedá. Fix máme zatiaľ na 1, 5, 10 rokov. Ročný možno nie je zlý pore toho, kto má chuť každý rok sa dojednávať s bankou o tom, že keď neznížia (alebo zvýšia príliš), tak odíde ku konkurencii. Ja toto nerobím a keby to za mňa robil poradca, tak snáď to má význam.

[peter.cmorej]

mBank je pri takychto prechodoch hodne flexibilna. Ak ma clovek vysoku sadzbu a dlhu fixaciu, oplati sa switchnut.
Inak fixacie ma kazda banka inak, niektore maju aj 3 roky, ine 1,2,3,4 a 5 rocnu, aj 15 mali niektore (neviem ci stale maju)