INVESTOVANIE DO BYTU V NOVOSTAVBE S ODPOCTOM DPH

[petrana]

nema niekto z vas skusenosti z investovanim do novostavby? mam rezervovane dva malometrazne byty, ktore planujem mat v minimalne 5-rocnej drzbe. blizi sa termin ich vyplatenia a ja som sa doteraz nerozhodla ci ich mam kupit na r.c. alebo
ico - platca dph

[filip glasa]

ak to budeš mať ako platiteľ DPH ( teda ako firma), tak nebudeš mať úľavu z dane z príjmu po 2 resp, 5 rokoch. Rovnako moc nepomôžeš budúcemu majiteľovi, lebo ten bude na 99% nepodnikateľ a DPH zaplatí.

§ 9
Príjmy oslobodené od dane
Na začiatok

(1) Od dane je oslobodený príjem

a) z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem
1. príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
2. príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku,
b) z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
c) z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov okrem nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje oslobodenie od dane podľa písmena a), ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
d) z predaja hnuteľnej veci okrem príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, a to do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku; za hnuteľnú vec sa na účely tohto zákona nepovažuje cenný papier,
e) z predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, 3) prijatý touto osobou,
f) z predaja majetku zahrnutého do konkurznej podstaty38) a z odpisu záväzkov pri konkurze a vyrovnaní vykonaných podľa osobitného predpisu, 38) vrátane odpisu záväzkov voči veriteľom, ktorí v konkurze alebo vyrovnaní neuplatnili svoje pohľadávky voči daňovníkovi; obdobne sa postupuje aj pri odpise záväzkov u daňovníka, ktorý sa zrušuje zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, a u daňovníka, ktorý sa zrušuje zrušením konkurzu z dôvodu, že majetok úpadcu nepostačuje na úhradu výdavkov a odmenu správcu konkurznej podstaty,
g) prijatý v rámci plnenia vyživovacej povinnosti podľa osobitného predpisu, 39)
h) podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a), ak nejde o príjmy, z ktorých sa daň vyberá zrážkou, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima39a) platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia (ďalej len "platné životné minimum"); ak takto vymedzené príjmy presiahnu päťnásobok sumy platného životného minima, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom,
i) z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom,

[petrana]

ahoj filip,
to co si mi napisal legislativne ovladam. to, ze ak sa rozhodnem tie byty predat,tak to na 99% bude na r.c. mi je tiez jasne. cena bytov, ktore kupujem je nemenna. rozdiel je iba v tom, ze ak to kupim ako platca dph, mozem si pocas tych rokov uplatnovat odpocty dph a pri r.c. to mozne nie je. v tom je jadro problemu. stretla som sa z nazorom, ze v rovnakej novostavbe je tretina bytov kupena na odpocet dph a preto som nad tym zacala v tejto rovine uvazovat

[Pette]

petrana - davaj si este pozor, ci byty budu sluzit na ucel, ktory Ta opravnuje na odpocet dph a nato, ci si ho uplatnujes len v tom obdobi... Nie je vsetko tak jednoduche ako sa zda, aj ked to vacsina ludi robi takto - keby sa potom tvrdo slo, vyzera to inak.

[petrana]

pette, co to znamena " ucel, ktory Ta opravnuje na odpocet dph "? znamena to, ze dalej to budem moct iba prenajimat so zahrnutim dph? to mi je jasne a sucasne myslim,ze aj viem,ako by som to poriesila ak by koncovy nebol platca dph. v com nemam uplne jasno je vstup. ekonomika. rc kontra ico a casovy horizont 5 rokov

[filip glasa]

no musíš s tým bytom podnikať, keď ho máš v obchodnom majetku. Čiže k nájmu príde aj DPH. Tu budeš drahšia (alebo nižší zisk) Keď to budeš o päť rokov predávať, tak ti môže byť jedno že je koncový neplatca DPH. On tú DPH aj tak zaplatí vždy. Len pri rovnakej koncovej cene ( s dph) to pre teba ako platcu bude predstavovať nižší zisk ako keby to predával neplatca.

[Bebe]

..Čiže k nájmu príde aj DPH. Tu budeš drahšia (alebo nižší zisk)..

Nájom a podnájom je oslobodený od dph, tzn. že nájomné neobsahuje dph a teda sa neodvádza. (sú výnimky pri ubytovacích službách a miestach na parkovanie)

§ 38
Dodanie a nájom nehnuteľnosti

(1) Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, 19) na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania stavby; platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane.

(2) Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa na jeho dodanie odsek 1.

(3) Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou

a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby),
b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
d) nájmu bezpečnostných schránok.

(4) Na účely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.

(5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť inému platiteľovi, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane.

(6) Odseky 3 až 5 sa vzťahujú aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Otázkou je, či sa pri predaji po 5-tich rokoch vôbec dph účtuje (odsek1)

Pokiaľ budú byty v obchodnom majetku, je možné uplatniť na ne aj odpisy, ktoré znížia základ dane, vhodné by bolo použiť v tomto prípade zrýchlené odpisovanie.

Ďalej treba dať pozor na niektoré ustanovenia daňového zákona. Pre plátcu dph fyzickú osobu, tuším neplatia niektoré ustanovenia napr. o paušálnych výdavkoch stanovených percentom z príjmov, výdavky možno uplatniť iba v skutočnej výške.

Všetko si treba prepočítať a porovnať, prípadne konzultovať s daňovým poradcom, ktorý sa v uvedenej problematike skutočne vyzná.

[petrana]

"Nájom a podnájom je oslobodený od dph, tzn. že nájomné neobsahuje dph a teda sa neodvádza"

ak by som si tie byty kupila na s.r.o., ktora by bola platcom dph, musela by som aj ja uctovat dph pri prenajme. ak by bol konecny klient neplatca dph, riesi sa to v praxi vstupenim medziclanku

"Všetko si treba prepočítať a porovnať, prípadne konzultovať s daňovým poradcom, ktorý sa v uvedenej problematike skutočne vyzná."

bebe, samozrejme, ze som toto uz absolvovala. uprimne - po stretnuti s nim som bola este zmatenejsia ako pred nim. ja som velka kamaratka s cislami. ocakavala som,ze mi to bude vysvetlene - variant A - taka a taka matematika. variant B - onaka matematika

vsimla som si sirokospektralny zaber tohto fora a tak ma napadlo, ze niekto z vas uz v praxi mohol riesit podobnu problematiku

[Bebe]

..ak by som si tie byty kupila na s.r.o., ktora by bola platcom dph, musela by som aj ja uctovat dph pri prenajme. ak by bol konecny klient neplatca dph, riesi sa to v praxi vstupenim medziclanku..

..uprimne - po stretnuti s nim som bola este zmatenejsia ako pred nim..

No vieš, my tu sme skôr investori-amatéri a špekulanti-profesionáli a keď Ti tu aj poradíme, je dobré si to ešte overiť zvlášť veci ohľadom daní. Ak si z toho bola zmätená, tak možno ten poradca o tom počul prvý raz a preto Ti to patrične nevysvetlil, lebo takéto veci sa neriešia každý deň a naša legislatíva potrebuje vykladačov zákona.

Neviem, kto by mal byť ten medzičlánok a čo by vyriešil. Ak je odberateľ plátca dph, dá sa dohodnúť, či bude faktúra obsahovať dph, či nie. Ak je neplátca suma na faktúre obsahovať dph nesmie a fakturujúca firma tak má príjmy aj bez dph a bude musieť svoju daňovú povinnosť (dph) prepočítavať koeficientom. (dosť nepríjemná záležitosť)

[filip glasa]

medzičlánok - dáš tam sama seba (svoju firmu) ako neplatcu. Tomuto neplatcovi predáš / prenajmeš bez zisku (s minimálnym), tým aj DPH bude minimálne? Neviem o aké veľké sumy ide, aby stým nebolo viac starostí ako úžitku, ale to si posúdiš sama.

Mne osobne to pri novostavbe nevyšlo lepšie na platcu dane, ale mal som aj iné dôvody ako úsporu.

ešte by som to skúsil riešiť na porade:
http://www.porada.sk/t59398-kupa-bytu.html
http://www.porada.sk/t49913-zivnostnik- ... t-dph.html
http://www.porada.sk/t18443-podnikanie- ... a-dph.html
http://www.porada.sk/t13197-dph-pri-nov ... -bytu.html

[petrana]

ano,s tym medziclankom si to vynikajuco pochopil. tak sa to riesi v praxi.
ake ine dovody na usporu si si este nacitaval ty?

[Bebe]

Rovnako chápem funkciu medzičlánku, ale ak je ten neplátca, tak faktúra na neho tiež nesmie obsahovať dph, takže kôli dph je tento úkon zbytočný.

[filip glasa]

petrana: lepšie mi vychádzala kúpa na hypoúver a ten ako podnikateľ (tak výhodný) nedostanem.

[petrana]

ak však máš nehnuteľnosť, na ktorú dostaneš potrebné množstvo financií, aj keď formou americkej hypotéky, máš finacie stále za výhodnejších podmienok ako pri podnikateľskom úvere

[filip glasa]

zakladal som kupované

[filip glasa]

http://www.porada.sk/t88500-kupa-bytu-v ... a-ico.html

poraďák smith niečo poradil. Inak ten nadpis témy je zle zvolený. Ak by so napísala, že ide o DPH, tak by všetkým bolo jasnejšie čo sa pýtaš. IČO kontra RČ nedáva moc zmysel.

[JUGGLER]

nema niekto z vas skusenosti z investovanim do novostavby? mam rezervovane dva malometrazne byty, ktore planujem mat v minimalne 5-rocnej drzbe. blizi sa termin ich vyplatenia a ja som sa doteraz nerozhodla ci ich mam kupit na r.c. alebo ico - platca dph

Keď to kúpiš na seba a budes tam mať trvalý pobyt 5 rokov - tak po predaji nemusíš platiť daň zo zisku. Samozrejme, nemôžeš mať trvalý pobyt na viacerých miestach, ale keď máš spolahlivých členov rodiny, tak sa to dá zariadiť pre viac bytov. To je jediná tutovka v tejto republike ako môžeš každých 5 rokov urobiť zisk a neplatit s toho žiadnu daň ani odvody.
Samozrejme, druhá vec je, či dokážeš na tých bytoch vyprodukovať zisk. Ak Ti ide o zisk z predaja, tak ja by som v tomto období byty nekupoval a už vôbec nie malometrážne. Sú svinsky drahé - drahšie ako v Amerike, drahšie ako v Budapešti, Prahe - kam sa hrabe také mestečko ako BA (predpokladám, že píšeš o BA). V ponuke je 12 000 nových bytov, s toho ešte asi 8 000 nepredaných. A ceny už stagnujú.
Novostavby majú šancu ísť hore v dlhšom horizonte, ale čo keď sa národ začne sťahovať z malometrážnych kutíc do priestornejších bytov? Možno s toho bude prebytok kutíc v novostavbách i panelákoch a ceny budú roky stagnovať.
Píšem asi od témy, ale nevadí. Ja uvažujem vždy o zisku z predaja a tu bude asi hlavný dôvod investovať a zarábať na prenájme. Rentiérstvo je tiež pekný druh špekulácie. Držím palce a dobrú noc.