Nemovitosti budou dlouhou dobu zaostavat za inflaci

[Jan_Traxler]

Dle meho nazoru nas jednak ceka jeste pokracovani poklesu cen nemovitosti, ale predevsim ocekavam, ze dobrych 20 let budou residencni nemovitosti zaostavat za inflaci. Situaci na Slovensku tak dobre neznam, ale v CR to vidim jasne.
Nedavno jsem se na toto tema rozepsal v clanku Investice do nemovitosti se nevyplati.

[filip glasa]

Poslední dvě desetiletí jsme byli svědky v podstatě nepřetržitého růstu cen residenčních nemovitostí. Pod vlivem Kiyosakiho začali i u nás někteří kupovat byty jako investici. Vidina pravidelného příjmu z pronájmu na pozadí nepřetržitého růstu tržní ceny bytu je pochopitelně velmi lákavá. Avšak nic neroste věčně a bezdůvodně. Převis poptávky postupně přešel v převis nabídky, tudíž ceny bytů začaly klesat a mají před sebou pravděpodobně ještě dlouhou cestu dolů. Na růst nad inflací můžeme na dobrých dvacet let zapomenout. Rentabilita nájmu je velmi nízká. Řeči o bezpečnosti a výhodnosti investic do nemovitostí jsou jen mýtus. Co bylo včera, už dnes neplatí.

Suhlasím a na slovenské pomery to platí tiež. Akurát ten horizont 20 rokov by som si ani náhodou netrúfal predpovedať. Teda vôbec neviem ako s časom. Akurát určite nebudú platiť tvrdenia typu - "počkajte a o dva roky to bude zase rásť". Takto dnes radí každý kto má niečo s predávaním bytov. Bohužiaľ to kupujúci vidia úplne rovnako - "počkáme a o dba roky bude ešte lacnejšie"

Ono o dva roky možno skončí to čo vnímame ako krízu (možno nie), ale skončenie krízy vôbec nemusí súvisieť s otočkou v nehnuteľnostiach.

PS - Kiyosakiho zohral nejakú úlohu, ale asi nemal taký vplyv ako to vyzerá z úvodu článku
V našich končinách je proste tradícia v tom, že sa majetku v "tehlách a pôde" pripisuje väčšia atraktívnosť a takmer absolútna istota oproti iným investíciám.
A hlavne pri výnose z prenájmu sa z nejakého dôvodu oveľa častejšie a ľahšie premýšľa v absolútnych číslach ako v percentách.
Každého zaujíma že z prenájmu dostane 20 000/mesačne a vôbec ho netrápi, že je to povedzme len 2-3% výnos.
Paradoxne na termínovanom vklade by sa im 2-3% zdalo málo

ešte úryvok:

iž dnes nejdou nové byty na odbyt, zhruba třetina jich zůstává neobsazená. K tomu je třeba připočíst, že minimálně 10% bytů (možná i více) bylo kupováno jako investice za účelem pronájmu, jinými slovy nad rámec vlastní potřeby bydlení. Co to znamená? Na trhu je daleko více bytů, než kolik by bylo potřeba, aby byly uspokojeny bytové potřeby všech domácností. Developeři budou muset jít s cenou bytů dolů, aby se našel kupec. Ten při tom za sebou zanechá starší byt, čímž bude vznikat převis nabídky také na trhu se staršími byty. Postupně tak pokles postihne v podstatě všechny typy residenčních nemovitostí, včetně stavebních parcel a rodinných domů.

[BLINKY2]

Zabúdate na jednu maličkosť. Ak investujem 300K do termiňáku na 3%, tak po 30 rokoch tam mám zhruba 728178 ceteris paribus. Ak investujem 300K do nehnuteľnosti + 700K mi požičá banka, tak po 30 rokoch vlastním nehnuteľnosť v hodnote 1M ceteris paribus. To je tak veľmi primitívne povedané jeden z rozdielov medzi termiňákom a nehnuteľnosťou.

[filip glasa]

rozdiel medzi vkladom v banke a bytom v tomto smere nie je žiadny.

Rovnako by si mohol dať na termiňák 300 000 a mesačne ďalej sporiť nejakú sumu (ako pri splátke hypotéky) a tiež sa dostaneš k tomu číslu.

V oboch prípadoch musíš buď:

a) dotovať hypotéku alebo sporenie
b) snažiť sa získať výnos vyšší ako je úrok úveru na investíciu

keď je momentálne voľných nepredaných bytov toľko a toľko a zvýši sa ten počet na dvojnásobok (dostavajú sa rozostavané projekty), tak to s prenájom nebude ani také ružové ako doteraz. Väčšina špekulantov bude musieť svoje "investičné hypotéky" dotovať. A to isté môžeš s nižším rizikom urobiť aj na bankovom vklade = počiatočný vklad + mesačné úložky.

Napr. oveľa ľahšie nájdeš akcie s dividendou 7-10% ako byt s týmto výnosom z prenájmu. Pritom oba tie výnosy sú asi rovnako (ne)predvídateľné.


No a ešte v tom príklade počítaš s tým, že cena 1 mil. za tvoj byt bude aj o 30 rokov rovnaká- može byť vyššia aj nižšia. Minimálne 2x za toto obdobie v ňom budeš robiť rozsiahlu rekonštrukciu potrebnú na to, aby si ho udržal v podobne atraktívnom stave ako pri kúpe.

[Jan_Traxler]

Cekal jsem bourlivou diskuzi, ale je tu nejak ticho.

Zatim kdykoliv jsem se snazil nekomu vysvetlit, ze investice do nemovitosti je dnes "nevyhodna"... a to nejen kratkodobe, protoze jsou byty drahe, ale zejmena dlouhodobe, protoze je na trhu previs nabidky nad poptavkou, ktery muze zmizet jedine silnym rustem populace... vsichni na me hledi jako na pitomce. Nikdo si nedokaze predstavit, ze by ceny nemovitosti dlouhodobe nerostly. Nikdo nechape, ze rust byl spojen s previsem poptavky. Jelikoz populace rostla a rostla, bytu bylo stale malo a musely se stavet nove a nove. Previs poptavky hnal cenu nahoru. Posledni roky extremne. Ale to platilo po cela staleti, dokonce tisicileti. Proto jsme zvykli, ze ceny nemovitosti dlouhodobe neustale rostou.
Avsak pristich minimalne 20 let toto u nas podle me platit nebude. Kazdy rust ma sve priciny v situaci na trhu a ta se zmenila. Misto previsu poptavky, na ktery jsme byli odjakziva zvykli, tu nyni mame previs nabidky. Budeme si muset zvyknout na novou realitu. A s tou bude souviset dlouhodoby pokles realnych cen (=po zohledneni inflace) residencnich nemovitosti.

[peter.cmorej]

Tak ja prispejem svojou troskou:

- som presvedceny, ze vdaka dnesnemu tlaceniu penazi bude svet celit vysokej inflacii. Obavam sa, ze bude dvojciferna. Nehnutelnosti budu podla mna jedny z mala aktiv, ktore dokazu inflacii ako tak vzdorovat. Tym vsak netvrdim, ze ich vynos bude vyssi ako inflacia.
- podla mna nie je spravne tvrdit, ze existuje previs realne postavenych bytov nad dopytom odvodenym od demografie. Urcite sa to da povedat o urcitych oblastiach, ale asi tazko je to mozne vydavat za vseobeny stav. Je taky stav v Bratislave ? nedovolim si povedat, ze ano
- vo vseobecnosti sa vsak zhodujem s nazorom, ktory Pavel Kohout prezentoval vo svojej "vizii" Monika odchazi do penze - bytov bude v buducnosti nadbytok a o najomnikov bude nudza

Zhrniem to: ak dnes niekto vlastni nehnutelnost a nehrozi mu, ze ho "pochovaju" splatky hypoteky, nepredaval by som. Rovnako by som vsak nehnutelnost ako investiciu uz dnes nekupoval. Situacia je, ze predavajuci nechcu zlacnit a kupujuci nechcu zaplatit pytanu cenu.
Rovnako by som vsak na nehnutelnost nepozeral ako na zabezpecenie staroby prostrednictvom inkasovania najmu v horizonte 20 a viac rokov. Nadbytocnu nehnutelnost by som zrejme predal pri najblizsom boome, ktory bude sprevadzany uz skrotenou inflaciou. To vsak bude este peknych par rokov.

Takze na nehnutelnosti sa dnes pozeram nie ako na investiciu, ale ako prostriedok ochrany kapitalu.

[Jan_Traxler]

Takze na nehnutelnosti sa dnes pozeram nie ako na investiciu, ale ako prostriedok ochrany kapitalu.

Vzhledem k velikosti bubliny a potencialni hrozbe poklesu cen klidne az o 30-50% mi to moc neprijde jako "ochrana kapitalu". Ale to je vzdy vec nazoru - ocekavani dalsiho vyvoje.
Pokud jde o vyuziti nemovitosti jako investice na duchod - renta z pronajmu - myslim, ze to prave momentalne a v dalsich 20 letech nebude moc efektivni, domnivam se, ze vyssi rentu by clovek ziskal napr. z dividend.

[osamely chodec]

Urcite cena nehnutelnosti na byvanie sa bude odvijat od dopytu a ten je zavislý na demografickom vyvoji.Nevidel som presne statistiky, ale myslim si,ze Slovaci pomali vymieraju cize viac umiera ako sa narodi a to nam este porodnost zvysuje jedna skupina obyvatelstva, ktora vsak nie je potencialny buduci vlastnik nehnutelnosti. Ponuka bude prevysovat dopyt.Len kvalita si mozno udrzi cenu.

[peter.cmorej]

kocinavi, ked hovoris o demografii v spojitosti s momentalnym dopytom po nehnutelnostiach, tak to by si mal skor pozerat na rocniky, ktore sa stavaju produktivnymi, nie na celkovu porodnost

dopyt po nehnutelnostiach je podmieneny dvoma faktormi:
a) zamestnanost a platove podmienky v ekonomike,
b) uverovou dostupnostou.

Ak tieto dva faktory nie su priaznive, dopyt je vyrazne tlmeny, aj keby prirodzeny ("demograficky") stale bol. A ak je dopyt tlmeny dlhsiu dobu, tak pri opatovne priaznivych podmienkach je mozne ocakavat, ze bude o to silnejsi, dokonca aj keby preto nehovorila demografia. A btw. nemyslim si, ze konkretne v BA bol uz dopyt nasyteny. Rocniky od 82 vyssie este "nebyvaju" a tie boli tiez pomerne silne.

[peter.cmorej]

Pokud jde o vyuziti nemovitosti jako investice na duchod - renta z pronajmu - myslim, ze to prave momentalne a v dalsich 20 letech nebude moc efektivni, domnivam se, ze vyssi rentu by clovek ziskal napr. z dividend.

dividendy uz tiez nemusia byt to co byvali

[JUGGLER]

Je to veľmi zaujímavá téma a často o nej rozmýšlam.
Podľa toho, čo sledujem, tak teraz jednoznačne ponuka prevažuje nad dopytom, ale nie v každom segmente.
Dolu vodou idú paneláky, sídliská, staré - nezrekonštruované byty i domy.
Cenu si držia novostavby (tam kde nenasadili prehnanú cenu), zrekonštruovaná tehla a dobrá lokalita.
Super pozemky dokonca idú hore. A pôjdu hore i naďalej.

Takže ja to vidím takto:
Dlhodobo môžu ísť ceny dole, alebo ísť dole a potom stagnovať u panelákov, na sídliskách, na vidieku, u starých chátrajúcich nehnutelností, v neatraktívnej lokalite...atd.
Tam sa podľa mňa nafúkla bublina NEPRIMERANÁ kvalite, úrovni a príjmom obyvateľstva.
A bude dlho sfukovať...resp. po sfúknutí sa už nenafukovať.

Ale tam, kde je hodnota v lokalite a kvalite, tam podľa mňa to bude najprv stagnovať a potom to znova porastie.
Rátam, že s vyššou životnou úrovňou bude stárnuce obyvatelstvo zvyšovať tlak na kvalitu a lokalitu.
A ceny kvality a lokality porastú.

Voľakedy sa to tu hemžilo starými škodovkami, ladami, trabantami a pod. Dnes chce každý nové a kvalitné auto a tak to vyzerá aj na uliciach.
Predpokladám, že raz nikto nebude chcieť bývať v zlej lokalite, v chátrajúcom paneli, v nevyhovujúcej architektúre...
Spoločnosť sa polarizuje - a tak ako narastá rozdiel medzi bohatstvom a chudobou - tak podla mna bude narastať rozdiel medzi cenami realít.
Ceny v jednom segmente budú klesať a ceny v inom segmente budú stúpať.

[peter.cmorej]

Vzhledem k velikosti bubliny a potencialni hrozbe poklesu cen klidne az o 30-50% mi to moc neprijde jako "ochrana kapitalu".

este jedna technicka poznamka: cena je vtedy cenou, ak su na trhu predavajuci, ktori za tu cenu predavaju a kupujuci, ktori za tu cenu nakupuju. Podla mna sa neda hovorit o poklese cien, ked su ocakavania oboch skupin rozdielne a trh je nelikvidny. Vtedy ide o rozdielne nazory na hodnotu, nie o realny pokles cien.

A teraz si predstavte niekoho kto kupil byt za 4 miliony. Myslite, ze ho zajtra preda za 2 ? Nie ak nebude s prepacenim uplne v prdeli. Ceny nehnutelnosti nepadaju ako ceny akcii. Pokial si spravne pamatam, tak aj v Japonsku to trvalo niekolko desatroci kym padli o 50% (fakt sa mi teraz nechce hladat graf ) A este pripominam, ze Japonsko bolo snad cely cas v deflacii / stagflacii, takze cenova hladina prakticky nerastla. A nas vyrovnana cenova hladina na 99% necaka.

[osamely chodec]

kocinavi, ked hovoris o demografii v spojitosti s momentalnym dopytom po nehnutelnostiach, tak to by si mal skor pozerat na rocniky, ktore sa stavaju produktivnymi, nie na celkovu porodnost

dopyt po nehnutelnostiach je podmieneny dvoma faktormi:
a) zamestnanost a platove podmienky v ekonomike,
b) uverovou dostupnostou.

Ak tieto dva faktory nie su priaznive, dopyt je vyrazne tlmeny, aj keby prirodzeny ("demograficky") stale bol. A ak je dopyt tlmeny dlhsiu dobu, tak pri opatovne priaznivych podmienkach je mozne ocakavat, ze bude o to silnejsi, dokonca aj keby preto nehovorila demografia. A btw. nemyslim si, ze konkretne v BA bol uz dopyt nasyteny. Rocniky od 82 vyssie este "nebyvaju" a tie boli tiez pomerne silne.

Mal som na mysli horizont 20 rokov nie momentalny stav.

[Jan_Traxler]

kocinavi, ked hovoris o demografii v spojitosti s momentalnym dopytom po nehnutelnostiach, tak to by si mal skor pozerat na rocniky, ktore sa stavaju produktivnymi, nie na celkovu porodnost

dopyt po nehnutelnostiach je podmieneny dvoma faktormi:
a) zamestnanost a platove podmienky v ekonomike,
b) uverovou dostupnostou.

Ak tieto dva faktory nie su priaznive, dopyt je vyrazne tlmeny, aj keby prirodzeny ("demograficky") stale bol. A ak je dopyt tlmeny dlhsiu dobu, tak pri opatovne priaznivych podmienkach je mozne ocakavat, ze bude o to silnejsi, dokonca aj keby preto nehovorila demografia. A btw. nemyslim si, ze konkretne v BA bol uz dopyt nasyteny. Rocniky od 82 vyssie este "nebyvaju" a tie boli tiez pomerne silne.

To mate pravdu. Ovsem ty nejsilnejsi rocniky "Husakovych deti" zakladajici rodiny jsou postupne za nami, nyni prave prichazi na radu dlouhe obdobi, kdy mladych paru zakladajicich rodiny bude mene, nez zacnou rodiny zakladat "deti Husakovych deti", ale to uz take nebude tak silna vlna.
Z demografickeho hlediska vidim trend, kdy prazdnych bytu po zesnulych bude vice nez poptavka po bytech z rad nove zakladanych rodin.

[Jan_Traxler]

dividendy uz tiez nemusia byt to co byvali

Jak to myslite?
Tady podle me vzdy zalezi na schopnosti firmy generovat stabilni zisky a z nich vyplacet stabilni dividendy.
Uhrnem za cely trh asi budou dividendy nekolik let nizsi nez v letech 2006 a 2007. U mnohych firem ale zustavaji dividendy stabilni, nebo lze nyni (spise slo v breznu) koupit nektere akcie za cenu, pri ktere budou za par let dividendove vynosy dvojciferne.
Pro jistotu upozornuji, od bankovnich titulu se drzim na mile daleko. U nich by teoreticky tento potencial byl nejvyssi, ale to bych musel umet odhadnout ty spravne a na to si v bankovnim odvetvi netroufam.

[filip glasa]

Uhrnem za cely trh asi budou dividendy nekolik let nizsi nez v letech 2006 a 2007

to áno v absolútnych číslach, ale percentuálne k cene akcii, teda výnos z dividend sa skôr zvýšil oproti minulosti.

[Jan_Traxler]

[quote=peter.cmorej]este jedna technicka poznamka: cena je vtedy cenou, ak su na trhu predavajuci, ktori za tu cenu predavaju a kupujuci, ktori za tu cenu nakupuju. Podla mna sa neda hovorit o poklese cien, ked su ocakavania oboch skupin rozdielne a trh je nelikvidny. Vtedy ide o rozdielne nazory na hodnotu, nie o realny pokles cien. [/quote]

Nevim jak Vy, ale ja za smerodatnou povazuji cenu, za kterou jsem schopny aktivum okamzite prodat.
Ta se muze lisit od hodnoty, kterou aktivu prisuzuji. Muzu klidne aktivum drzet jen z toho duvodu, ze verim, ze ma vyssi hodnotu nez jaka by byla aktualni cena na trhu. Ale kdyz mam "merit" hodnotu sveho kapitalu, tak vzdy kalkuluji s cenou, kterou bych v danem momente za aktivum dostal, ne s hodnotou, za jakou bych ho rad prodal.

Ten rozdilny nazor na hodnotu vlivem nizke likvidity zpusobil prevaznou vetsinu problemu bank v poslednim roce, ktere vedly k opakovanemu navysovani kapitalu, nucenym vyprodejum aktiv, ruznym ucetnim opravkam a odpisum atd.
Takze pohledem Vasi filozofie vlastne realne k poklesu cen nedoslo a cela financni krize je jen virtualni diky rozdilnym nazorum na hodnotu aktiv.

[peter.cmorej]

Nevim jak Vy, ale ja za smerodatnou povazuji cenu, za kterou jsem schopny aktivum okamzite prodat.
Ta se muze lisit od hodnoty, kterou aktivu prisuzuji. Muzu klidne aktivum drzet jen z toho duvodu, ze verim, ze ma vyssi hodnotu nez jaka by byla aktualni cena na trhu. Ale kdyz mam "merit" hodnotu sveho kapitalu, tak vzdy kalkuluji s cenou, kterou bych v danem momente za aktivum dostal, ne s hodnotou, za jakou bych ho rad prodal.

To mate samozrejme pravdu, lenze ziadny pohlad nie je mozne hnat do extremov. Ten pohlad na hodnotu majetku je vzdy relativny. Najma v dobe, ked sa panika stala mozno najdolezitejsim makroekonomickym faktorom, ktory hybe trhmi. Vsak prave panika aj Vam umoznuje robit stock picking extremne lacnych akcii, ktore pre svoju cenu nemaju fundamentalne opodstatnenie.

Ak nieto potrebuje likviditu v najblizsej dobe, tak ho samozrejme zaujima sucasna cena, za ktoru je schopny predat. Ak ma vsak niekto investicny horizont niekolko rokov, pripadne niekolko desiatok rokov, tak logicky by ho mal viac zaujimat predpokladany vyvoj ako sucasny stav, ak dane aktivum mieni drzat.

Len jeden priklad z Japonska, ktory som uz davnejsie cital na Bloombergu. Japonska centralna banka vymyslela ako jeden z protikrizovych opatreni nasledovny sposob ako zvysit kapital v bankach. Ponukli bankam, ze vykupia z ich portfolii akekolvek akcie firiem, vsetky za sucasnu trhovu cenu. Ak by sa banky snazili drzanych akcii zbavit sami na burze, tak masivny predaj by samozrejme tlacil ceny dole a banky by si pripisali pri predaji dalsie straty. Teoreticky kazdu jednu predanu akciu by predali za stale horsiu cenu. Naopak, centralna banka im navrhla, ze od nich odkupy vsetko za rovnaku cenu.

Plan sa skoncil absolutnym neuspechom. Ani jedna banka na ponuku centralnej banky nereflektovala. Japonske banky neboli ochotne zbavit sa svojich akcii za sucasne ceny, pretoze o ich hodnote maju uplne inu predstavu. Len trh ju prave neakceptuje.

Takzpohledem Vasi filozofie vlastne realne k poklesu cen nedoslo a cela financni krize je jen virtualni diky rozdilnym nazorum na hodnotu aktiv.

Nieco ine su realne hodnoty a nieco ine fiktivne hodnoty v kdejakych derivatoch. Objem virtualneho bohatstva, ktore nema za sebou ziadnu realnu hodnotu sa musi znizit. Naopak, realne hodnoty by bud nemali byt vobec poskodene alebo naopak, mali by rast na cene. Panika vsak nerozlisuje. Panika tu vsak nebude naveky.

[peter.cmorej]

dividendy uz tiez nemusia byt to co byvali ......Jak to myslite?

ak nas caka obdobie kedy bude znizena dostupnost uveroveho kapitalu, firmy budu musiet hladat ine zdroje financovania svojich potrieb, respektive rozvojovych planov. Samofinancovanie je hned prva prirodzena cesta, ktora sa firme ponuka. Firmy, u ktorych boli akcionari doteraz zvyknuti na vyplacanie stedrych dividend mozu prehodnotit svoju dividendovu politiku a zisk radsej pouzit pre potreby firmy. A to sa moze stat v kazdom jednom sektore.

[filip glasa]

kratučká úvaha k téme:
http://reality.etrend.sk/realitny-bizni ... 72310.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[rambajs]

Pan Traxler,tu nerekl nic noveho,vychazi z holych faktu,ktere jsou znamy kazdemu,kdo se pohybuje v trhu realit.Nicmene,jeho nazor nereflektuje zadluzeni obyvatel,a velmi efektivni praci nasich centralnich bank,rozjet hyperinflaci.Samozrejme ze navenek vas krmi kydy,ktere hrozi deflaci,a strasnou bidou.Ve skutecnosti je deflace jedina cesta ven z krize-tedy popadaji nepripraveni,zadluzeni,a slendryani,vcetne pijavic,a zbydou pripraveni,zdravi,a chutivsi ziti poctivi-kde se na nejaky cas shromazdi prevazna moc nad kapitalem!
To by ovsem oligarchove nesmeli mit navrazen svuj kapital v korporatech ktere jdou ke dnu-nizssi spotrebou,a v bankach ktere by skrachovaly uz minule stoleti! Tohle nesmi nikdy dopustit!
To je cele jadro pudla,proc se cpou vase! budouci hmotne vydelky do techto bezednych der!
V pripade,ze prijde "hyposka" bude vam prd platne zlato,ale lepsi bude byt.
V cihle zlata najemnika neumistite,ale v byte,za naturalie ano...
Ve vysledku muze propuknout dalsi nemovitostni bublina! Penize totiz nebude kam dat.
Cela situace je jiste daleko polemictejsi a slozitejsi (tak jak si ji kdo udela)...
Kdo chce znat ,jak napr.nemecko docililo hyposky,at si precte Remarka,neco zminmek tam najde.
Proste tiskli kdyz nemeli,akcie stoupaly jak dive,a vubec vse od penez na hony vzdalene....
A ted rad Traxlere...napad byl dobrej,ale vsichni vime prd co bude zitra,natoz za 20cet let...
A kdo vi,ze nevi,je na tom urcite nakonec lip nez ten kdo si mysli ze vi...
At se dari...

[filip glasa]

v prípade hyperinflácie by sedelo to čo píše rambajs. Ale pri "iba" zvýšenej inflácii ( povedzme medzi 5-10%) by ten rast cien realít asi nebol až taký ružový. Stalé je to voľba medzi defláciou, bežnou infláciou, vysokou infláciou a hyperinfláciou. Každá z nich má iné dôsledky a iné spôsoby ako na nej "zarobiť". Teda aspoň individuálne zmierniť jej dopady.

[experience]

Musím povedať, že v tejto diskusií a aj samotnom článku sa vyskytli naozaj zaujímavé a rôznorodé pohľady na vec. Autor článku teda neodporúča investovať do nehnuteľností, uprednostňuje skôr akcie, či pôdu ale ako keby nebral do úvahy to, že naša spoločnosť (mám na mysli Slovákov) je ekonomicky značne nevzdelaná a po zážitkoch s nebankovkami aj značne nedôverčivá a opatrná. Očakávať, že sa bežní obyvatelia masovo vrhnú na obchodovanie s akciami je dosť naivné. My sme veľmi konzervatívni a pochybujem, že sa to v najbližších rokoch nejako zmení. Väčšina ľudí, ak má voľné peniaze, si ich odloží doma (čo sa ale pomaly snáď vytráca), ďalší ich hodia do banky, pri väčšom množstve kúpia byt/dom, ale investovať do akcií, to je sci-fi. A najmä po zážitkoch s nebankovkami ľudia prestali dôverovať oblastiam s vysokým možným výnosom, resp. tam, kde to nereguluje štát a nedrží nad nimi akú-takú ochrannú ruku.

Veď aj ja dnes uvažujem, kde správne vložiť peniaze, najmä aby boli chránené proti inflácií a niečo aj prihodili. Ale do akcií by som sa určite neodvážil! A to sa nepovažujem za nejakého "nevzdelanca" (ale zas nie som ekonóm). Proste mám len zopár možností a medzi nimi je okrem banky ešte nehnuteľnosť a takto uvažuje značná časť populácie. Takže tvrdiť, že by o nehnuteľnosti prestal byť záujem, nepovažujem za príliš pravdepodobné, lebo väčšina bežných ľudí v tom vidí budúcnosť a najmä, ak ako tu mnohí píšete, rozbehne sa inflácia a potom aj banka prestáva byť istotou. Zaujímavá je aj otázka, čo bude s panelákmi za pár desaťročí? Ako to zatrasie s nehnuteľnosťami?

Spomenutá je aj investícia do pôdy, ale opäť je to trochu naivné. Aby na nej zarobil, musí byť v dobrej lokalite, resp. by musel poznať dlhodobé záujmy samospráv a hlavne developerov a tieto subjekty si tieto pozemky ustrážia, aby na nich zarobili vyvolení a bežný človek sa k nim asi sotva dostane. Už vidím, ako nejaký Jano z obce na východnom Slovensku, ktorý pracuje ako skladník (neberte o prosím ako urážku, ale ako realitu dnešnej doby) ide kupovať pôdu v centre BA za lacný peniaz pod plánovaným obchodno-administratívnym centrom a potom ju strelí za desaťnásobok. Veď to je nezmysel. A na pôde, ktorú si reálne môže kúpiť, veľa nezarobí.

Takže tu ešte dlho bude platiť nehnuteľnosť v podobe bytu/domu = istota. Čiastočne aj pôda, získaná však hlavne dedením a nie kúpou za účelom špekulácie. Môj pohľad, budem rád, ak ma poopravíte...

[experience]

A ešte jedna vec, k tomu dlhodobému výhľadu na desaťročia - nechcem tu spochybňovať rôzne odhady, ale kto by napr. v roku 1980 predpovedal, že za 20 - 25 rokov budeme súčasťou NATO, EÚ, budeme na prahu hospodárskej krízy, vystriedame niekoľko mien, prežijeme rôzne prírodné katastrofy, prežijeme hyperinfláciu apod. To isté je aj vývoj s ropou, koľko sa už predpokladá ropný vrchol, od 80-tych rokov? Takisto aj kolísanie cien tejto komodity, kto predpokladal, že ropa niekedy bude stáť and 100$? Netušíme, aké technológie budú objavené, aké klimatické zmeny nás čakajú, ľudia začnú migrovať, nehovoriac o vojnách, alternatívnych zdrojoch energie, sociálne otázky (zvyšovanie veku, ale aj rómsky problém, ktorý môže tiež zakývať s ekonomikami v EÚ), čo budú robiť vlády, centrálne banky, či zažijeme hyperinfláciu, ďalšie krízy (hospodárske, sociálne, ekologické...), či sa k moci nedostanú extrémisti - proste je tu kopec premenných. Podľa mňa povedať, že akcie a z nich plynúce dividendy majú lepšiu DLHODOBÚ budúcnosť ako nehnuteľnosti, no neviem, podľa mňa dnes je isté len to, že možné je všetko.

[JUGGLER]

Načo sa zapodievať prognózami na desaťročia, keď análi nie sú schopní odhadnúť ani vývoj na 1 rok dopredu?
Mimochodom - pred pár mesiacmi tu väčšina odhadovala, že ceny nehnuteľnosti budú ešte klesať, resp., že není dôvod na rast.
A ja som tvrdil, že budú rásť, prinajhoršom ešte nejakú dobu môžu stagnovať.
A teraz - keďže sledujem trh - lebo chcem sám niečo predať - môžem za Košice potvrdiť, že ceny od leta začínajú rapídne stúpať. Ceny nehnuteľností , ktoré sledujem sa zvýšili za posledný kvartál v priemere o 5-10%.
Netvrdím, že to musí platiť pre celé Slovensko, ale ako obchodník môžem spokojne vyhlásiť: A JEDEME ! ( to je môj bojový pokrik, keď sa obchod konečne pohne žiadaným smerom . )

P.S. Je možné, že to súvisí aj so zmenami v zdaňovaní. Trh sa pohol, ožil. A ešte jednu vec si všímam. Ožívajú služby a vyzerá to na rast cien. Pred pár mesiacmi, keď sme polemizovali o inflácii -deflácii, resp. stagflácii, či hroziacej hyperinflácii...tak dnes môžem vyhlásiť, že sa to všetko u mňa nakláňa k inflácii ( s potencionálnou hyperinfláciou! )

[filip glasa]

keď chceš predať, tak veríš na rast a hľadáš argumenty prečo by mali ceny rásť.

Inak dobre sám vieš, že kvartálna zmena 5-10% v tebou sledovaných domoch nemusí znamenať nič významného z pohľadu rokov a celého trhu.
To že sa teraz pohlo 7 domov o 5-10% nehovorí nič o tom kde bude cena o rok a ani o tom kde bude cena o rokoch v celých Košiciach v priemere.

Čo sa týka toho Traxlerovho článku, tak hlavným mottom je, že s klesajúcim počtom obyvateľov nemôže rásť dopyt po realitách. A na demografický pokles myslím veríme všetci.

[experience]

Čo sa týka toho Traxlerovho článku, tak hlavným mottom je, že s klesajúcim počtom obyvateľov nemôže rásť dopyt po realitách. A na demografický pokles myslím veríme všetci.

Ten argument sa nedá neakceptovať, lebo to je fakt. Ale dávať rady bežným ľuďom, aby začali nakupovať reality v Ázií, či Afrike, začať uvažovať o akciách, no neviem si to predstaviť, aspoň najbližšie roky, aj keď tie rady majú asi racionálny základ, ale skôr sú určené ľuďom, čo sa týmto profesionálne živia.

Ja by som rád ale vedel, čo bude s bytmi v panelákoch? Za 10 - 20 rokov budú najstaršie panelové domy potrebovať rekonštrukcie, ďalšia vec je, či za 20 rokov bude stredná trieda vo veľkom ochotná bývať na týchto sídliskách, ktoré už dnes majú obrovské problémy napr. s parkovaním (a to úroveň vybavenia automobilmi u nás nie je ani zďaleka na úrovni vyspelejších krajín), nedostatkom zelene atď. Nezvýši sa potom záujem o novostavby (resp. byty mimo týchto sídlisk) a panelákových bytov sa ľudia budú chcieť zbavovať? V globále (ak sa neudeje nič nepredvídateľné) asi dopyt po bytoch klesne, ale netvrdil by to takto paušálne.

Predpokladám, že sa bavíme o nehnuteľnostiach najmä v mestách. Uvedomte si aj to, že dnes je podiel obyvateľov žijúcich na vidieku ešte relatívne veľký, oproti západnej EÚ. Vzhľadom na možnosť zohnať prácu v mestách bude v ďalších rokoch čoraz viac ľudí prichádzať do miest. Je teda možné, že dopyt po bytoch v mestách nebude výrazne klesať. Moje skúsenosti - na prenájom/kúpu bytu v meste sa hlásili z veľkej časti ľudia z vidieka či okresných miest.

Takže s demografickým vývojom súhlasím, ale s poklesom dopytu a ceny by som bol opatrný v takýchto dlhodobých výhľadoch. Kde je záruka, že napr. akcie nepadnú, že vo vymenovaných krajinách napr. nedôjde k prevratu, prírodnej katastrofe - proste takéto predpovede sú lotéria, keďže stať sa môže čokoľvek.

[filip glasa]

ak sa budú ľudia sťahovať z jedného miesta na druhé a z jednej bytovky do inej, tak to nemá prečo spôsobiť rast cien. Jedni klesnú iné stúpnu a v priemere to bude nula. Na to aby ceny rástli by muselo byť viacej kupujúcich ako predávajúcich. TO sa pri sťahovaní nedeje.

Celkový počet obyvateľov klesne a tak aj celkový počet obchodov s realitami poklesne. Kupujúcich bude stále menej. To potlačí na nižšie ceny.

Hyperinflácia ti nejako moc nepomôže, lebo nominálne ceny realít sa ňou zvýšia, ale reálnymi cenami (po odpočítaní inflácie) to nemá prečo pohnúť. A ako ochrana proti hyperinflácii ti rovnako poslúži akýkoľvek majetok mimo hotovosti a dlhopisov (akcie, zásoby masla v mrazničke, bandasky nafty v garáži, zásoby železa vo firme).

[experience]

ak sa budú ľudia sťahovať z jedného miesta na druhé a z jednej bytovky do inej, tak to nemá prečo spôsobiť rast cien. Jedni klesnú iné stúpnu a v priemere to bude nula. Na to aby ceny rástli by muselo byť viacej kupujúcich ako predávajúcich. TO sa pri sťahovaní nedeje.

V globále sa to nezvýši, ale ako píšeš, niečo klesne, iné stúpne.

Hyperinflácia ti nejako moc nepomôže, lebo nominálne ceny realít sa ňou zvýšia, ale reálnymi cenami (po odpočítaní inflácie) to nemá prečo pohnúť. A ako ochrana proti hyperinflácii ti rovnako poslúži akýkoľvek majetok mimo hotovosti a dlhopisov (akcie, zásoby masla v mrazničke, bandasky nafty v garáži, zásoby železa vo firme).

Súhlasím, ale opäť postreh z reálneho života. Občan, ktorý má povedzme vyššiu hotovosť, nemá veľmi kam tie peniaze dať, aby ich ochránil v prípade inflácie. Sotva si niekto kúpi 300 ton masla alebo 50 000l nafty. O akciách som písal vyššie. Alebo napíš, kde sa dá uchrániť hodnota v čase hyperinflácie pre bežného človeka.

[filip glasa]

môže si napríklad kúpiť podielový akciový fond, tak ako to už tisíce ľudí na Slovensku robí. Môže si kúpiť aj zlato, alebo diamant, zbierku mincí, firmu. Proste akýkoľvek majetok mimo hotovosti a dlhopisov.

[experience]

Inak to zlato, nad tým som tiež uvažoval, ale akurát pred pár dňami dosiahla cena rekord, nie? Takže kupovať ho teraz asi nie je najlepší nápad alebo?

A zlato/diamanty sú tiež istota trvalého rastu?

[seven]

Inak to zlato, nad tým som tiež uvažoval, ale akurát pred pár dňami dosiahla cena rekord, nie? Takže kupovať ho teraz asi nie je najlepší nápad alebo?

A zlato/diamanty sú tiež istota trvalého rastu?

cena zlata moze dosahovat rekordy este dalsich 10 rokov. To nie je dovod na ne-kupu. Timing je casto nahoda.

[filip glasa]

A zlato/diamanty sú tiež istota trvalého rastu?

istota trvalého rastu neexistuje. Nikde.

My sme sa bavili o hyperinflácii - pri tej ťa ochráni akýkoľvek majetok od nehnuteľnosti po zlato. Ale neznamená to, že keď tá hyperinflácia nebude, tak že to bude rásť trvalo a isto.

[peter.cmorej]

Ten argument sa nedá neakceptovať, lebo to je fakt. Ale dávať rady bežným ľuďom, aby začali nakupovať reality v Ázií, či Afrike, začať uvažovať o akciách, no neviem si to predstaviť, aspoň najbližšie roky, aj keď tie rady majú asi racionálny základ, ale skôr sú určené ľuďom, čo sa týmto profesionálne živia.

A o com je napriklad druhy pilier ? Respektive by mal byt ? Ten nie je urceny beznym ludom ? Ak ma niekto par desiatok eur alebo par tisic Eur, vyberie si podielovy fond (ak ak si necha poradit, nemusi pritom vediet ani do 5 napocitat), ak ma niekto desattisice, vyberie si aktivnu spravu napr. od Jana Traxlera. Argument s nebankovkami beriem, ale to neznamena, ze je to tak ok. Cele je to o informovanosti a sireni financnej gramotnosti.

Stara mudrost hovori, ze nie je dobre mat vsetky vajicka v jednom kosiku a to sa tyka aj investovania. Tiez pri investovani do akcii je velky rozdiel ci za vsetky prachy nakupis jednu akciu (mozes mat smolu a kupit buduci Enron) alebo kupis podielovy fond, kde si spoluvlastnikom akcii napr. 100 firiem (100 Enronov tam asi nebude). Tiez nemusis investovat v jednej krajine (povedzme vo Venezuele) ale kupis fond, ktory investuje napr. do celeho regionu (statny prevrat v celom regione je menej pravdepodobny). A este pre uplnost, fond manazeri tiez nie su slepi a hluchi, takze napr. statny prevrat .. to si asi vsimnes, ze sa tam nieco deje a radsej sa investicii v danej krajine zbavis a zainvestujes inde v regione.

A co sa tyka nehnutelnosti, najhorsie co sa ti moze stat nie je, ze cena bude stagnovat alebo klesat, ale to ze zamrzne trh. Nebudu kupujuci, nebudu najomcovia, nehnutelnost ti bude chatrat a vyrabat zbytocne naklady. Ak vyrazne nezlavis, nepredas. A potom su vsetky dlhodobe teorie na dve veci. Pravdepodobnost takehoto niecoho je pri akciach minimalna, naopak pri nehnutelnostiach ... ja by som povedal, ze vysoka.

[JUGGLER]

môže si napríklad kúpiť podielový akciový fond, tak ako to už tisíce ľudí na Slovensku robí. Môže si kúpiť aj zlato, alebo diamant, zbierku mincí, firmu. Proste akýkoľvek majetok mimo hotovosti a dlhopisov.

Podielové fondy nezarobili nič za posledných 10 rokov. Nehnuteľnosti stúpli o stovky %.
Zlato, diamanty, zbierky sú nelikvidné.
Skús predať priemerný diamant. A keď prerazia na trhu tie syntetické, tak ceny nízkokarátových pofrčia dole.

Zlato je tiež taká divná investícia. Jednak je vysoko a jednak sa môže stať presný opak toho, čo si ľudia myslia.

Môj názor je taký, že nehnuteľnosti sú výborná investícia.
A kto sa chce vyhnúť ,,chátraniu,, ako píše Peter, ten nech kupuje pozemky. Dom na obyčajnom pozemku má len hodnotu stavebných materiálov. Ale na dobrom pozemku môže aj schátrať a predáte ho po rokoch za niekoľkonásobnú cenu.

[filip glasa]

Podielové fondy nezarobili nič za posledných 10 rokov. Nehnuteľnosti stúpli o stovky %.

1. sme sa bavili o tom, čo keď bude hyperinflácia. Ja som mal na mysli to, že v takejto situácii stúpa nominálna cena každého majetku nie len nehnuteľností.
2. za 10 rokov vzrástli nehnuteľnosti o 15-30% p.a. oproti fondom, ktoré nezarobili za tú dobu prevažne nič. To by ale mal byť rozumný dôvod do nehnuteľností neinvestovať, keďže to skôr ukazuje na ich prepálenosť.

Zlato, diamanty, zbierky sú nelikvidné.

rovnako ako nehnuteľnosti - najmä pri poklese.

[experience]

A o com je napriklad druhy pilier ? Respektive by mal byt ? Ten nie je urceny beznym ludom ? Ak ma niekto par desiatok eur alebo par tisic Eur, vyberie si podielovy fond (ak ak si necha poradit, nemusi pritom vediet ani do 5 napocitat), ak ma niekto desattisice, vyberie si aktivnu spravu napr. od Jana Traxlera. Argument s nebankovkami beriem, ale to neznamena, ze je to tak ok. Cele je to o informovanosti a sireni financnej gramotnosti.

Podielové fondy, ktoré ponúkajú naše banky (ktoré som si vyhľadal u čsob, tatrabanky, pri VÚB som porovnanie nenašiel), sú dosť mizerné vo viacročnom porovnaní. Alebo ktoré podielové fondy by ste poradili?

II. pilier je na tom ako? Tiež som hľadal nejaké zhodnotenia, nič som nenašiel, III. pilier je bieda.

Alebo majú ľudia obchodovať s akciami jednotlivo? Lebo takéto sprostredkované obchodovanie, to je lepšie hodiť na termiňák a je to bez obáv, hneď viem, koľko zarobím, len sa modliť, aby nebola inflácia.

[filip glasa]

to je lepšie hodiť na termiňák a je to bez obáv, hneď viem, koľko zarobím, len sa modliť, aby nebola inflácia.

no veď o to presne ide. Ak vieš, že vysoká inflácia nebude, tak to hoď na termiňák.
Ak si myslíš, že inflácia bude vysoká, tak okrem iného napr. aj tie podielové fondy.

Každá situácia vyžaduje iné nástroje a ty si musíš ujasniť či sa chceš ochrániť pred infláciou, alebo bez rizika a starostí brať úrok.
Keď sám nevieš čo chceš, tak sa na 100% rozhodneš zle.
Preto som ti hovoril, že si máš tie peniaze dať na pol na pol sporiaci účet a na 1-ročný termiňák. Za ten rok uvažuj čo chceš a potom keď už budeš lepšie zorientovaný, tak nemáš problém tie peniaze z bankových vkladov vybrať, keďže sú na dostupnom sporiacom účte resp. termiňáku maximálne s ročnou viazanosťou.

[experience]

no veď o to presne ide. Ak vieš, že vysoká inflácia nebude, tak to hoď na termiňák.
Ak si myslíš, že inflácia bude vysoká, tak okrem iného napr. aj tie podielové fondy.

Len aj s tou infláciou to vyzerá, že bude vyššia, odhady som čítal okolo 4%...

A tie podielové, vravím, čo som pozeral, nič moc, dajte nejaký tip, aspoň banku.

[filip glasa]

že bude vyššia, odhady som čítal okolo 4%...

4% nie je ani vyššia a už vôbec nie hyperinflácia. Je to úplne normálne inflačné číslo. V takomto prípade nemá význam riešiť žiadne akcie na "ochranu proti hyperinflácii". Peniaze si daj do banky - nič lepšie zatiaľ nevymyslíš.