Drahé hypotéky na Slovensku - Nový čas

[filip glasa]

inak môj názor na tú tému je takýto:
http://ako-investovat.sk/index.php/nehn ... e-hypoteky" onclick="window.open(this.href);return false;

[Tibor]

Čo je zlé na tom, že u nás sú hypotéky menej dostupné, či drahšie?
Však to na druhú stranu znamená menej peňazí v realitnom biznise a tým aj nižšie ceny nehnteľností.

Ako je to vlastne z cehraničnými hypotékami?
Človek, zamestnaný v Rakúsku nedostane od rakúskej banky hypotéku (či úver na bývanie) na nehnuteľnosť na Slovensku?

[filip glasa]

tiež si myslím, že to nie je vyslovené zlé, keďže vyššie sadzby tlačia na nižšie ceny bytov. Ale väčšina ľudí to chápe ako negatívum. Nemáme radi banky, lebo príliš veľa zarábajú

V Rakúsku ti dajú úver ak založíš nehnuteľnosť v Rakúsku. Cezhranične hypotéky nefungujú - asi preto, lebo by bol problém v oceňovaní a posúdení rizika. Možno aj legislatívne to nie je jednoduché.

[calculator]

Mňa by zaujímalo keď nás tu už tak banky zdierajú vysokými úverovými sadzbami (a pritom si myslím, že Slováci aj v čase krízy celkom zvládli splácanie hypoték a neukázali sa ako moc rizikový) aké sú úroky termínovaných vkladov v štátoch EÚ. Predpokladám, že budú asi nižšie. Lebo ak nie, tak potom už neviem kde je spravodlivosť. Ale zaiste aj tak rozdiel výšky úroku z úveru - úroku z TV bude u nás jeden z najvyšších.

[slimak]

Mna len tak napadlo, v tych ostatnych krajinach je tiez statny prispevok k hypotekam. Ak ano , aky? Aky je u nas. Aky podiel na hypotekach maju tieto nase bonifikovane. Proste ci tam nebude pes zakopany. Lebo v tom Finsku by sa dostali uz do zapornych urokov.

[filip glasa]

tie úvery so štátnym príspevkom už dnes u nás velkú úlohu nehrajú. Objemy nemám v grafe, ale čo som to pozeral, tak ich význam klesá. Úroky mám tu:
http://ako-investovat.sk/index.php/urok ... -starenove" onclick="window.open(this.href);return false;

Ad Fínsko a ostatné krajiny: základná úroková sadzba ECB je 1,25% a dlho bola iba 1%:
http://ako-investovat.sk/index.php/zakl ... ova-sadzba" onclick="window.open(this.href);return false;
Medzibankové sadzby EURIBOR sa pohybujú tiež okolo 1,5% (v závislosti od viazanosti).
Bankám teda zostáva aj v tom Fínsku nejaká marža.

[slimak]

Nie ze by som ti neveril. Ale mna zaujimaju data. Finsko OK, je mi to putna. ale ako to je na Slovensku?

Filip, problem je ze si nerozumieme. Aky objem je v strukture za posledny 10 rokov a ake uroky a kolko je ich podporovanych statom. Ved to je zaklad. od ktoreho sa mozes odrazit. Graf objemy a percenta a podkategoria dotovane stattom. Ak to budeme mat porovname so Slovinskom a s Finskom.

[filip glasa]

veď si to zisti na internete v príslušných inštitúciách v tých konkrétnych štátoch keď ťa to zaujíma.

Jediná podstatná a spoločna vec vo všetkých štátoch je EURIBOR a sadzba ECB. Od toho sa odvíjajú ceny úverov všade v euro-zóne.Tie sadzby v posledných rokoch výrazne klesli. Spolu s tým ako klesli tieto sadzby, tak klesli aj sadzby úrokov hypoték vo väčšine štátov EMU. Aj u nás, ale nie v takej miere.

keby aj mali nejaké tie štátny príspevky v ostatných štátoch, tak čo by pridávali viac a viac s tým ako klesá sadzba ECB? Skôr naopak - pri sadzbe ECB 1% nemáš dôvod dotovať hypotéky.

[filip glasa]

mimochodom samotní slovenskí bankári neargumentovali dotáciami a štátnymi príspevkami. Tí argumentovali vyššou rizikovosťou Slovákov a Slovenska a aj tým, že sa drahšie financujú.
Čo je hovadina na prvý pohľad: makroekonomická situácia, zlyhané úvery, zadlženosť obyvateľstva, štátu, atď. u nás vôbec nie je zlá oproti Grécku, alebo Estónsku.
Ak by mali banky lepšie argumenty, tak by použili tie, ale moc ich nemajú. Proste sú drahší - neni tam moc čím argumentovať v prospech tej drahoty. Možno akurát tým, čo spomenul Tibor. Že tie drahé úvery na bývanie aspoň nedeformujú realitný trh a nehnuteľnosti sú preto o čosi lacnejšie ako pri lacných hypotékach.

[vratko]

mimochodom samotní slovenskí bankári neargumentovali dotáciami a štátnymi príspevkami. Tí argumentovali vyššou rizikovosťou Slovákov a Slovenska a aj tým, že sa drahšie financujú.
Čo je hovadina na prvý pohľad: makroekonomická situácia, zlyhané úvery, zadlženosť obyvateľstva, štátu, atď. u nás vôbec nie je zlá oproti Grécku, alebo Estónsku.

ak by mi financny poradca povedal, ze moj podiel cisteho majetku a prijmu k celkovemu dlhu a splatkam je stale 3 krat lepsi ako hodnoty co ma cigan z osady a preto si mam pozicat este aspon 2 krat tolko - tak by som ho niekam poslal.

Ak je tvoj zdravotny stav lepsi, nez u cloveka co je v kome, este to neznamena, ze si zdravy a vedies zdravy zivotny styl a mozes zacat brat heroin, tak ako ten chlapik od vedla, co napriek kuvikaniu vsetkych lekarov, stale zije. z coho vyplyva, ze heroin zdraviu vobec neskodi, kedze mu povedali, ze zomrie uz pred pol rokom a zjavne sa mylili.

[filip glasa]

fajn Vratko - ale tu sa bavíme o úrokoch hypoték. Bankári argumentujú, že Slovensko je rizikové a preto sú tu drahšie hypotéky. Ja hovorím, že Grécko a Estónsko sú rizikovejšie, ale hypotéky majú lacnejšie.

Nehovorím o tom, že by sme boli najzdravšia krajina na Európe, ale že sme zdravšia krajina ako iné štáty, ktoré majú nižšie úroky na hypotékach. Preto je tá argumentácia bankárov zväčša nerelevantná.

[filip glasa]

takto to teda vyzeralo v Novom čase:
http://www.cas.sk/clanok/196036/porovna ... oteky.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[vratko]

fajn Vratko - ale tu sa bavíme o úrokoch hypoték. Bankári argumentujú, že Slovensko je rizikové a preto sú tu drahšie hypotéky. Ja hovorím, že Grécko a Estónsko sú rizikovejšie, ale hypotéky majú lacnejšie.

Nehovorím o tom, že by sme boli najzdravšia krajina na Európe, ale že sme zdravšia krajina ako iné štáty, ktoré majú nižšie úroky na hypotékach. Preto je tá argumentácia bankárov zväčša nerelevantná.

nerozumiem Filip, preco je ta argumentacia bankarov nerelevantna. Bankari porovnavaju riziko s Greckom a Estonskom, alebo skor s Nemeckom? A kde su tie nizke sadzby primerane - v Nemecku, alebo skor v Grecku? Pokial su sadzby v Grecku a Estonsku neprimerane az skodlivo nizke, tak je irelevantna tvoja argumentacia.
Slovenske banky nekolabuju a preto chces, aby zacali napodobnovat uspechy Grecka?

Ktory model ohodnocovania rizika je uspesnejsi? Ten co pouzivaju nekrachujuce slovenske banky, alebo ten co pouzivaju v Grecku ci Spanielsku?

Mozno sa nezhodneme na tom, ze Grecko je na pokraji kolapsu, ale hadam sa zhodneme na tom, ze je na tom horsie ako priemer. A porovnanie s Greckom sa potom moze robit za ucelom prezentovania, ako hlboko sme klesli. Nemyslim si, ze by bolo vhodne pouzivat priklad Grecka, ako ciel, ktory chceme dosiahnut. (nizsie urokove sadzby na hypotekach) - logicky by z toho totiz vychadzalo, ze mame chciet pravy opak a teda by sme mali pozadovat vyssie urokove sadzby, co asi tiez nebude to prave-orechove. Z coho vyplyva, ze porovnanie s Greckom v tejto oblasti je irelevantne.

[filip glasa]

Ktory model ohodnocovania rizika je uspesnejsi? Ten co pouzivaju nekrachujuce slovenske banky, alebo ten co pouzivaju v Grecku ci Spanielsku?

Toto je už off topic. Bankári nikdy netvrdili, že vysokými sadzbami zachraňujú Slovensko pred krachom a vysokým zadlžením. A ani to preto nerobia. To tvrdíš len ty.

Banky argumentujú v skratke tým, že Slovensko je rizikovejšie. Koniec. Je pravda že je rizikovejšie? NIe je to pravda. Koniec. Má ten argument s rizikovosťou platiť len pre Nemecko, ale už nie pre Grécko alebo Estónsko? Prečo raz argument platí a potom zase nie? Argumentácia bánk je chybná. Sme drahší nie ako Nemecko, ale ako priemer euro-zóno. Sme drahší ako každá krajina v euro-zóne okrem Cypru. Neporovnávame sa s Nemeckom, ale s celou euro-zónou a všetkými štátmi v euro-zóne. Noviny nepíše už dva roky o tom, že by sme boli drahší ako Nemecko, ale že sme najdrahší spolu s Cyprom v celej euro-zóne. To že sme drahší oproti Nemecku by pochopil samozrejme každý. Ak sme ale drahší aj ako Grécko, Španielsko, Portugalsko, Estónsko, tak ten argument s drahším financovaním a s vyšším rizikom na Slovensku, neobstojí.
Musia povedať nie len prečo sme drahší ako Nemci, ale aj prečo sme drahší ako Gréci a Estónci. Pri týchto štátoch neplatí ani jeden z argumentov ktoré banky vymenovávajú.

Ak by banky hovorili, že držia sadzby vysoko kvôli tomu, aby nás zachránili pred krachom, tak potom by to bolo OK. Ak by povedali: drahí občania, drahí sme preto, lebo vás chránime, tak by som tú tvoju argumentáciu pochopil. Ale oni to netvrdia a ani nikdy netvrdili. Tak naozaj neviem o čo sa chceš hádať.

[slimak]

tie úvery so štátnym príspevkom už dnes u nás velkú úlohu nehrajú. Objemy nemám v grafe, ale čo som to pozeral, tak ich význam klesá

Dnes das graf, kde Hypo so ŠP je 20% a bez ŠP 8% na celkovych uveroch na byvanie ale to nehra ziadnu rolu.
http://ako-investovat.sk/index.php/rast ... -slovensku" onclick="window.open(this.href);return false;

[filip glasa]

dnes som urobil graf, ale len pre Slovensko a len pre posledný mesiac. Ak by som mal robiť celú históriu a aj tie ostatné krajiny, tak sa z toho zbláznim.

[slimak]

Filip, nic si z toho nerob, mna hypoteky netrapia. Ani vyska urokov. Mozno ani ta statna podpora nema vplyv na vysku urokov. Ale myslim, ze iste ma.

Len ak sme posledne spekulovali a porovnavali stavebne sporenie a hypoteky a pocitali bud osobne skusenosti ci modelovany priklad(40 000 na 12,13 rokov) mi vyslo(a nik nenapadol) , ze stavebne sporenie nieje az take zle.
A nepacia sa mi ludia,ktori by tuto moznost podpory sporenia, chceli zrusit. resp. tvrdia, ze je to bezvyznamna vec a blbost.
Samozrejme na urcite pripady ano. Ale je to iste lepsie motivovat ludi aby sporili ako si poziciavali.
Naposledy som sa s takym odbornikom pohadal tu. inak ten napad Miklosov ja podporujem, je tam odkaz na clanok,na ktory bloger reaguje a dam z neho nejake cisla.
http://blog.etrend.sk/pavol-cizmarik/20 ... pokracuje/" onclick="window.open(this.href);return false;
Takze ak pozriem na tvoj graf. SS ma vyznam, 3% objemu uverov na celkovych uveroch je dobre a rozumne vyuzitych(mozno blbo vyuzitych ale spravne prefinancovanych). 12% medziuverov. Aj by som to zrusil. Tam su uroky prilis velke ale, hlavne je fakt, ze to niesu sporitelia. Ale aspon do systemu prinasaju peniaze. Su to ludia co na normalnu hypoteku nemaju zrejme narok a hlavne sa cez to prefinacuju strechy a zateplenia panelakov. Pisem,len co vidim - nemusi byt pravda,realita.
A cisla na na SS vynalozi stat 40 milionov eur a 30 milionov ide na poplatky. Neviem ci 30 milionov poplatky su celkove, ci len tych co poberaju s.premiu. A statu sa nepaci, ze podiel prijmov z poplatkov k urokom je u SS 40% a u inych bank 26%. by som sa cudoval keby to bolo opacne.

A teraz k cislu 2,6 miliardy na co su hypoteky so statnym prispevkom. Neviem ci je to pravda,ale som zachytil, ze stat to financoval aj 6% vraj este aj dnes, teda neviem ci to je limintovane len na 5 rokov. Ale dajme ze to je tak ze len3% na 5 rokov. Objem hypotek 2 619 025 000 , dajme tomu ze prefinancuju len 80% objem(mozno uz vsetci nemaju narok, ci uz maju nizsiu istinu) , tak mi vychadza ze za to zaplati 63 milionov eur. Este sa pokusim najst presne cislo co vynaklada na to stat, myslim, ze viem kde by som ho zohnal.
Ale si zoberte, neviem ci priemerna hypoteka je 45 000. Tak tam stat pri 3% sype banke 1350 eur. A zoberte, ze stavebnych sporitelov je ,mam nejake cislo v hlave ale skusim pocitat, 40 000 000/66=600 000,dobre som si pamatal. A tych co ma hypoteku slabych 60 000 (2 600 000 000/45000). Teda medzi 600 000 ludi rozsype 66 a medzi 60 000 splacacov 1350eur(mozno som prestrelil a medzi 90 000 rozsype 700 eur).

Nasiel som nieco od dvojiciek.
http://www.iness.sk/themes/Milo/texty/I ... 0Marec.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Aký je teda cieľ tejto podpory? Dať príspevok v podstate každému? Motivovať mladých ku kúpe predražených nehnuteľností a zadlžovať sa? A prečo vlastne štát dotuje trh s hypotékami, na ktorom za 5 rokov došlo k zdvojnásobeniu objemu poskytnutých úverov (viď príloha 3)? Mimochodom, skúmal niekto vplyv dotovaných hypoték na rast cien nehnuteľností?1

Toto by som dal ako zaver. Idem si to docitat. Mozno este budem na ne prskat.

Moj zaver. Kludne nech sa zrusia vsetky tieto podpory. Ale vsetky. Nielen na byvanie a znizia dane. Usetrili by vsetci. Jedine banky na to zarabaju. Mne logika kaze viac podporit sporenie(aj tak su niceni inflaciou) ako uvery. Ako pise Durana(inak to je jedna dvojicka), na co to je? Aby sa dvihali ceny nehnutelnosti?

V posledom grafe je vidieť, že najväčší podiel na úveroch na bývanie nemajú hypotéky, ale iné úvery na bývanie. Sú to spotrebné úvery na nehnuteľnosti, preoblečené za hypotéku. V reklamnej kampani ich banky propagujú ako hypotéky, predajú vám ich ako hypotéku, ale v zmluve máte spotrebný úver. Úrok je rovnaký ako pri hypotéke, ale pre banky je táto cesta jednoduchšia. Pri spotrebných úveroch na bývanie totiž nemusia vydávať hypotekárne záložné listy

Filip pises aj toto, neviem to porovnat z inymi krajinami ani nevie co su tie hypotekarne listy(trosku si viem predstavit). Ci aj tu nebude pes zakopany.

[filip glasa]

Filip pises aj toto, neviem to porovnat z inymi krajinami ani nevie co su tie hypotekarne listy(trosku si viem predstavit). Ci aj tu nebude pes zakopany.

z bánk tvrdia, že to klasické financovanie hypoték vydaním HZL je drahé. Preto nerobia hypotéky, ale spotrebáky. Ak by sme teda mali čisto tie "pravé hypotéky", tak by boli ešte o čosi drahšie.

Čo sa týka podpory úverov na bývanie, alebo aj stavebného sporenia, tak nemá význam niečo také podporovať. Jediný kto z toho ťaží sú banky a sporiteľne. A jediné čo to už roky drží v legislatíve je lobbing týchto inštitúcií.

A k tomu, že štátna prémia núti ľudí sporiť: ak by štát chcel aby ľudia viac sporili, tak by centrálna banka nemala základnú sadzbu 1,25 %. Trend je skôr presne opačný.

[filip glasa]

Dal by som do pozornosti analýzu finančného sektora NBS:
http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Dohla ... FS2010.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Ziskovosť celého bankového sektora sa medziročne zdvojnásobila. Nárast ziskovosti bol podporený najmä
rastúcimi príjmami z retailových operácií. Banky profitovali z rastúceho objemu poskytnutých
úverov a tiež klesajúcej nákladovosti vkladov.

V druhom polroku 2010 sa pomerne výrazne začala prejavovať konkurencia medzi bankami na
trhu úverov na bývanie. Prejavilo sa to najmä pri úrokovej politike bánk pri nových úveroch.
Úrokové sadzby na iné úvery na bývanie a hypotekárne úvery klesali napriek nárastu
medzibankových ako aj dlhodobých trhových sadzieb. Správanie sa domácich bánk sa tak vymykalo
z ich dlhodobého trendu. Slovenský bankový sektor sa v tomto trende odlišoval aj od ostatných
sektorov v EÚ.

Nie drahé úvery na Slovensku prispeli k naozaj slušným ziskom bánk v roku 2010. Nie vysoké náklady, nie vyššie riziko, ako tvrdia bankári, sú za drahými úvermi. Jednoducho majú slovenské banky vyššie marže a vyššie zisky na poskytnutých úveroch ako zbytok euro-zóny.

Všeobecne sa ukázalo, že bankové sektory nových členských štátov EÚ vykázali k prvému
polroku vyššiu ziskovosť ako sektory v starých členských štátoch. Slovenské banky vykazovali ku
koncu prvého polroka 2010 jednu z najvyšších mier ziskovosti. Ukazovateľ ROE (pomer ziskovosti a
vlastných zdrojov) a ROA (pomer ziskovosti a aktív) bol štvrtý najvyšší v rámci EÚ. Najvyššiu
úroveň ziskovosti dosiahol jednoznačne český bankový sektor. V oblasti prevádzkovej efektivity
(merané tzv. cost-to-income ratio; pomer prevádzkových nákladov a hrubých príjmov) sa slovenský
bankový sektor pohybuje okolo strednej hodnoty za EÚ. Úroveň ukazovateľa cost-to-income
dosiahla k júnu 2010 úroveň 53%.
Priaznivé výsledky v porovnaní s ostatnými krajinami dosahujú slovenské banky aj pri kvalite
aktív. Podiel zlyhaných aktív (úvery a cenné papiere) na celkových aktívach (úvery a cenné papiere)
za slovenské banky dosiahol úroveň 3,8%, čo bola ôsma najnižšia hodnota v rámci EÚ. Podobne 45/115
priaznivo nízku hodnotu dosiahol náš bankový sektor aj pri pomere zlyhaných aktív (očistených o
opravné položky) na vlastných zdrojoch.

Nie sme riskantnejší ako zbytok EÚ, ale ziskovejší ako zbytok EÚ áno

Úrokové rozpätie sektoru domácností rástlo aj v roku 2010. A to aj oproti krízovému roku 2009, keď bola rizikovosť úverov vyššia (v roku 2010 napr. poklesli náklady na tvorbu opravných položiek):

[filip glasa]

Martin Filko otvorene hovorí o karteli:
http://www.jetotak.sk/ekonomika/aka-hanba-fackuje-banky" onclick="window.open(this.href);return false;

[slimak]

Filip, vsimol som si blog v Trende,kde dochadzas k zaveru, ze vyssie uroky "znizia" cenu nehnutelnosti. Mame este mlady trh,ale vraj v roku 2000 boli uvery na byvanie 1 miliarda eur,dnes 10 miliard. Zaujimalo by ma ci sa robi statistika na aku dlhu dobu si ludia beru hypoteky,resp. ako dlho tie hypoteky splacaju. Ale skor by bolo sledovat zahranicie a vyvoj cien nehnutelnosti.

Na cenu nehnutelnosti ma skor vplyv dostupnost hypoteky,cena - urok asi spotrebitela velmi nezaujima(berte z rezervou), hlavne ze splatka sa este da utiahnut. Ked to bude o dva tri roky dlhsie nic sa nedeje. Videl som statistiky, ze v zahranici sa v UK sa behom desatroci doba splacania vyrazne zvysila, ak si pamatam dobre mozno zdvojnasobila(z 15 na 30rokov). Japonsko je tiez unikat v tejto oblasti.

Ci su nejake statistiky zo Slovenska,aj ked na nejake zavery je kratka doba sledovania.

[filip glasa]

nízke úroky stimulujú ceny nehnuteľností a vysoké úroky zase ceny znižujú. To nie je môj záver ale celkom bežne braný fakt. Ak by sme mali drahšie úvery, tak by ceny bytov boli určite ešte nižšie.

Doba na ktorú si berieš úver nejakú úlohu zohráva, ale podľa mňa nie až takú významnú. Lebo ak natiahneš úver z 20 rokov na 30, tak ti splátka až tak extrémne neklesne. Nehovoriac o tom, že ľudia skôr budú kupovať pri nižších úrokoch a zoberú si radšej kratší úver než dlhší. Pri vyšších úrokoch si radšej kúpia lacnejší byt ako by naťahovali splácanie na 30-40 rokov.

[slimak]

Štatistika sumarizujúca rast hypotekárneho úveru sa týka obdobia od roku 1960 do 1997. Keď sa však vrátime o ďalších tridsať rokov dozadu do obdobia medzi svetovými vojmami, porovnanie s dnešnou zadlženosťou vyznie ešte výraznejšie. V tridsiatych rokoch 20. storočia sa hodnota domu rovnala zhruba dvojročnému platu. V porovnaní so zárobkami boli domy relatívne lacné a kupci boli povinní zložiť 20 až 30% ceny domu. Veľká väčšina hypoték bola na 15 až 20 rokov, z priemerného ročného príjmu odčerpávala približne 8% a často bola splatené v predstihu ešte pred termínom. Historik Alan Holmans, vedúca autorita v oblasti dejín bytovej výstavby, tvrdí: "Na začiatku tridsiatych rokov bežná hypotéka predstavovala 6% a bola na 20 rokov... priemerná dĺžka hypotéky bola približne 8 rokov."20

Statistiky o hypotekach ma v tejto casti.
http://www.paradigma.sk/redakcny_system ... php?id=230" onclick="window.open(this.href);return false;

Ale vidim ze aj ty si celkom na statistiky,pomocou googla pri hladani som narazil na tvoje analyzy. Pozri sa na objem hypotek(stabilnyrast od roku 2003), vyvoj urokov (od roku 2005 stabilne),pomer platu a cena bytu(od roku 2005 ku roku 2008 rast z 12,4 priemernych rocnych platov na 18 rocnych platov).

Este raz Michael Rowbotham.

Často sa tvrdí, že ceny domov sú určované procesom ponuky a dopytu, v rámci ktorého konkurencia medzi kupcami viedla k zvýšeniu ich ceny. To však nie je celá pravda, pretože neberie do úvahy dopad minulého dlhu. Na ceny domov majú veľký vplyv náklady, za ktoré boli postavené. Ako opisuje nasledujúca kapitola, pri zvyšovaní nákladov hrá kľúčovú úlohu práve obchodný dlh, ktorý neúprosne zvyšuje ceny nad úroveň, ktorú si ľudia môžu dovoliť. Ďalším významným faktorom prispievajúcim k progresívnemu rastu hypoték je vo finančnom systéme založenom na zadlženosti postupný pokles schopnosti ľudí sporiť i pokles množstva disponibilného príjmu. V dôsledku toho základné vklady ľudí kupujúcich domy sú stále menšie a menšie, zatiaľ čo vysoká úroveň zadlženosti ovplyvňujúca stavebný priemysel vyháňa ceny nových domov vyššie a vyššie. Základné vklady klesli z predvojnovej úrovne približne 25% z ceny domov na bod, v ktorom priemerný vklad je nepatrný a celkom bežné sú 100% hypotéky. Nakoniec cena domu odráža nie to, čo si ľudia môžu dovoliť zaplatiť, ale to, ako sa nechajú presvedčiť, aby si brali pôžičky.

Nieze by som vsetkemu rozumel, preklad sa mi tiez nezda vzdy v poriadku, ale ma to nieco do seba. Dostupnost hypotek(teda objem) je podla mna dolezity pre rast cien nehnutelnosti. Predpoklady su. Ludia maju mensie uspory, dopyt po hypotekach stupa, ceny nehnutelnosti rastu(reklamna masaz - davova psychoza).

Grgo pise v diskusii pod blogom pise.

Ale len pre zaujímavosť, ak iba 0,5% z úroku rozdielu tvorí pre banky zisk na marži vplyvom kartelu, tak to pri 20 ročnom úverovaní znamená že bankový sektor extrahuje navyše rentu 5,2% z celého stavebného sektora. To je obrovská suma. A je zaujímavé, že ľudia ktorí boli prudko za zrušenie dani z prevodu nehnuteľností nad takýmto stavom iba pokrčia ramenami.

Uz len posledna poznamka. Ak som cital tu 3 cast Tyrania hypotek. Rowbotham ak si pamatam nikde nespominal vysku uroku. Prenho bude zrejme z hladiska dlhodobosti nepodstatna. Resp nepodstatna je vyska ci je 4%,6% ci 10%.

Lebo ak natiahneš úver z 20 rokov na 30, tak ti splátka až tak extrémne neklesne. Nehovoriac o tom, že ľudia skôr budú kupovať pri nižších úrokoch a zoberú si radšej kratší úver než dlhší. Pri vyšších úrokoch si radšej kúpia lacnejší byt ako by naťahovali splácanie na 30-40 rokov.

Rozdiel je 20% splatky(medzi 20 a 30 rokmi pri 4%uroku). Ak ale nemas prijem(momentalne) na splatky 20 rocnej a chces kupovat, nic ti nezostane len zobrat 30 rokov, ved o tri roky budem mat dvojnasobny plat a hravo to splatim.

[slimak]

http://finweb.hnonline.sk/c1-52304280-a ... zruinovana" onclick="window.open(this.href);return false;

Na ekonomiku sa môžeme pozerať z tisícov pohľadov, s pomocou stoviek indikátorov a štatistík. Ak sa sústredíme na strednú triedu, je vhodné začať s jedným jediným číslom: 7,38 bilióna amerických dolárov. To je asi polovica ročného výkonu americkej ekonomiky. O túto sumu podľa Fedu klesla hodnota bohatstvo Američanov v dôsledku krachu realitného trhu. O toľko prišli majitelia domov, ktorých ceny v celých Spojených štátoch klesli v priemere o 30%.

Problém je, že časť tohto bohatstva ľudia nikdy nevlastnili, len si na ne požičali. A keď cena domu klesla pod hodnotu hypotéky, stratu si nepripísala banka (teda ak dlžník rovno nevyhlásil bankrot), ani ten, kto dom postavil, ale majiteľ. S trochou nadsadenia možno situáciu popísať ako zlé investičné rozhodnutie, ktoré však urobili milióny domácností. Niektoré rodiny stratili všetko, niektoré len málo. V priemere ale ľudia prišli o 55% majetku uloženého v nehnuteľnostiach.

Ako moze hodnota nehnutelnosti klesnut o 55%? Je to zvysenim urokovej sadzby? Ci dostupnostou hypotek - velkostou rastu objemu? Narazilo to na mantinel, rast prestal a musi sa zacat splacat.

Od roku 2007 tak došlo k zvráteniu predchádzajúceho vývoja: namiesto úverov istených nehnuteľnosťami v hodnote 2 biliónov USD vydali Američania 1,3 bilióna USD na splácanie hypotekárnych úverov.

Aj bilión dolárov ale v mori celkového dlhu domácností predstavuje len kvapku. Pomer dlh / disponibilný príjem v USA vyjadrený v percentách klesol zo 130% na vrchole boomu na 115%. To je ale stále viac ako 90% z roku 2000, 80% z roku 1989 a neuveriteľne nízkymi 60% z roku 1976 (pozri graf nižšie).

Ti co zbankrotovali,zrejme mozu na istu dobu zabudnut na uvery. Tie percenta(narast dlhu ku prijmom) presne zodpoveda clankom z paradigmy o smrtelnom zovreti.
Vyska urokov nemala za 40 rokov na to vplyv - zasadny. Vdavnej diskusii boli nazory, ze rast nehnutelnosti je sposobeny rastom kvality,m2,vybavenie. Ale tie domy maju presne to iste co pred 5 rokmi.

[filip glasa]

v USA najprv narástli ceny nehnuteľností vďaka podpore bývania zo strany vlády - špeciálne vládne agentúry zakladané na tento účel, legislatíva podporujúca bývanie a ľahké vydávanie hypoték. A k tomu ešte FED držal veľmi nízko úrokové sadzby a banky poskytovali veľmi lacné hypotéky.
Takže ľudia si veľmi lacno požičiavali, kupovali idomy na kšeft, banky požičiavali doslova hocikomu. To spôsobilo vysoký nárast dopytu a teda aj cien nehnuteľností. Ceny rástli preto, lebo ľudia viacej kupovali - mysleli si, že ceny ešte porastú, tak už len z toho dôvodu nakupovali. A stali sa súčasťou toho rastu.

No a koniec to malo v hypotekárnej kríze. Úroky v bankách stúpli a dvojnásobne (podľa bonity klienta) ľudia nemali za čo splácať hypotéky a domy nechali bankám. Nemal ale kto kupovať, lebo banky už nedávajú úvery len tak hocikomu. To pôsobilo na pokles cien a niektoré nehnuteľnosti (hlavne tam kde bol boom najväčší) klesli aj o tých 55%.

Viac info o reálnych realitných kšeftoch v USA:
http://www.podnikanivusa.com/category/n ... sti-v-usa/" onclick="window.open(this.href);return false;
Viac o hypotekárnej kríze:
http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky ... a-hypoteky" onclick="window.open(this.href);return false;

[slimak]

Zaujimave,ten kseftar spomenul urokovu sadzbu v jednm nadpise,asi aj clanku prebehol som ich 5-6.

Ten druhy link sa mi pacil, po prvom grafe som zacal pocitat,ale autor to robil za mna ako som neskor zistil. Novych "nadbytocnych" inflacnych domov 770 000. plus 27 000 000 starych. Inflacnych prebytocnych penazi odhadol 480 - 680 mild. dolarov. Tych 770 000 domov sa uz isto davno rozpustilo.

Celkovo domov tam maju cez 50 milionov. O 500 mild nadhodnotenych 27 milionov domov, to na jeden stary dom nadhodnoteny za poslednu dobu je 18 000 dolarov na dom. maximalna primerna cena cena bola 260 000. teraz je asi 130 000 a medianova 104 000.

Inak uroky, tie 15 a 30 fixy velmi neskocili. pozeram od roku 92 po rok 2008 boli od 7,5 po 6%(polroka ze boli 9 to nemusime brat v uvahu).
Podiel tych novopostavenych je ku vsetkym 1,5%.
Tie jednorocne z minima 3,5 na 5,5%. Dnes asi ovela vacsie nebudu, ci? To jest narat pri 240 000 uvere z mesacnej splatky 1077 na 1362.

Prepocet dobry,len ta bublina zrejme zazalo ovela skor , resp. uz v roku 2001 pocet novo postavenych domov 908 000 nebol zdravy.

Nechapem jednu vec. naco je dvom mladym ludom z 50 000 rocnym prijmom(spolu maju v cistom aspon 60 000- 70000),100 000hypoteka na 30 rokov.

[filip glasa]

Dnes asi ovela vacsie nebudu, ci?

podľa bonity - veľa ľudí a podnikateľov nedostane dnes úver vôbec. Úroky stúpli asi hlavne pre imigrantov, ľudí bez práce, tých čo sa živili len realitami, zadlžených a podobne.

John Vanhara má nižšie úroky ako hocikto iný, lebo je v dobrej fin. situácii, sklady kupuje na vlastnú činnosť a nie ako realitný kšeft a k tomu využíva štátom dotované úvery pre malých podnikateľov.
Treba si uvedomiť že tí čo dnes jemu predávajú za tak nízke ceny sú práve takí, čo ich tie úvery položili.

[slimak]

http://reality.etrend.sk/reality-blog/r ... vania.html" onclick="window.open(this.href);return false;

Podla Derenika ma vplyv na cenu nehnutelnosti dostupnost byvania. To jest cisty prijem minus splatky hypoteky(ta zavisi od ceny nehnutelnosti a uroku). Na trende ma este jeden blog,kde vypocital ze zarabajuca dvojica v Bratislave ma o proti 2008 o 300 euro viac(570 a dnes ma 860).

Aka musi byt teraz dostupnost byvania v USA? A cena nehnutelnosti? Dostupnost uveru je dolezita pre rast cien nehnutelnosti a vidina svetlejsich zajtrajskou(tj. neznizi sa cena a mzdy - ekonomika bude rast).

Priemerny uver na byvanie bol v roku 2010 cca do 48 000 v BA do 68 000 v BB 28 000. Tie Derenikove cisla vychadzaju pre uvery dvojnasobne vyssie. Aj ceny nehnutelnosti su zrejme vyssie.

[filip glasa]

Aka musi byt teraz dostupnost byvania v USA? A cena nehnutelnosti?

v USA je to iné. Rodiny tam mohli mať zadlženie aj 150% svojho majetku. Teraz sú banky prísnejšie, tak im jednoducho nepožičajú. Nehovoriac, že veľa ľudí si poškodila úverový kredit tým, že neplatili splátky a dom nechali prepadnúť banke. Takí nedostanú žiadny úver celé roky.

Na Slovensku nie je zadlženie domácností také vysoké, takže ak klesli ceny bytov,stúpli platy a zároveň zlacneli hypotéky, tak to má pozitívny vplyv na ceny bytov a domov. To sme videli v minulom roku, keď sa začali od jesene predávať byty veľmi dobre a v niektorých krajoch ceny medziročne aj stúpli.

[slimak]

Vsade je to ine? Nie vsade je to rovnake. Bublina v nehnutelnostiach(aj v inych aktivach) zapricinena hlavne zvysenim objemu uverou - problem sa ukaze, ked sa nedokazu splacat. Pr. keby to americania nakupili za cash, neverim ze by na realitnom trhu bol taky prepad. V USA musi byt nenormalny realitny trh. Za par rokov (10?) sa v priemere mozno predaju a kupia vsetky domy. Teraz sa to zrejme spomali.
http://finweb.hnonline.sk/c3-52323760-k ... rov-o-domy" onclick="window.open(this.href);return false;

Navyše viac ako 100.000 dlžníkov, ktorí sú so svojimi splátkami pozadu viac ako tri mesiace, a na ktorých sa dohoda nevzťahuje, prídu o svoje domy.

Zmena kurzu ak som sa nepomylil sposoby 46% narast splatky - teda asi ako 4% zvysenie urokovej sadzby.
Neviem po madarsky tak mozem len odhadovat. Ak su ich priemerne uvery 30 000 euro a bude dalsich 100 000 zlyhanych teda 3 mild.eur. My mame zlyhanych celkovo 360 milionov eur v uveroch. A to je 3,2% z uverov na byvanie. Ake % je unich? 15-20?

Kolko uverovych zmluv je na Slovensku? 300 000 - 400 000. celkom by tie cisla aj sli dokopy.

Filip uz koncim debatu ja ta chapem aj Derenika aj suhlasim ale nie na 100%.

Este predsa ma napadlo. Kto na tom zaraba ? V Madarsku banky. 80% platiacich klientov im to na zmene kurzu a urokoch krasne vrati. V USA zrejme tiez banky, okrem tych co skrachovali.

[filip glasa]

Pr. keby to americania nakupili za cash, neverim ze by na realitnom trhu bol taky prepad.

Nebol by prepad, lebo by nebol pred tým žiadny rast. Ak by nerásli úvery, tak by nebol žiadny realitný boom a ceny domov by boli +- stále rovaké. Tak by nebolo ani kam padať. Rovnako na Slovensku. Úvery samozrejme ženú ceny nehnuteľností všade hore -na celom svete. Ale máš rozdiel v tom, že niekde už nie je kam viacej úverovať (západ) a inde (Slovensko) je ešte priestor na úverovú expanziu.

Ale rovnako ako ten Derenik si myslím, že na Slovensku nemajú ceny nehnuteľností kam rásť. Ako presne sa však budú vyvíjať (stagnovať, máličko klesať, rýchlejšie klesať) neviem.

Kto na zarába na úverovej expanzii? Celý štát a celý svet. Bez úverovej expanzie by sme neboli nikto takí "bohatí" ako sme dnes. Všetky firmy a všetky odvetvia a rozmach ekonomík celého sveta rástli práve na úveroch. Každopádne má to aj svoje negatívne následky ako vidíme práve teraz.

[slimak]

Ale máš rozdiel v tom, že niekde už nie je kam viacej úverovať (západ) a inde (Slovensko) je ešte priestor na úverovú expanziu.

V com je rozdiel medzi Slovenskom a USA? Ze oni su na prijem zadlzeny uverom na 115%? Neviem ake data tam davali,ci cele obyvatelstvo ci len zamestnanych a ake uvery(zrejme vsetky).

U nas uvery na byvanie 11,2 miliardy ku 2,5miliona zamestnanym co maju rocny prijem dokopy 22,5 miliardy vychadza 50%. Z toho uvery na byvanie si je schopni zadovazit nejakych 200 000 - 300 000(maju prijem aby im banka poskytla) ostatni sa podelia aj o SU ci medziuver.

Tu dam len taky prepocet. Nech tych 300 000 ma prijem 1 500 eur(nechce sa mi hladat presne rozdelenie prijmov).60 000/ 18 000 = 333% To cislo je take vysoke,lebo aj ked maju vysoky prijem ku priemeru,medianu, k dluhu je sakra nizky(preto si jednotlivec hlavne priemerny nema sancu zobrat uver). tak ako v USA(median) 200 000/60 000 = 333%,mozno som to podhodnotil a maju 500%.
Este doplnim:porovnanie s USA. Ak si pamatam ten cech v analyze - ked bol bum od roku 2001 do 2005 napocital bublinu na 18%(narast uverov) a u nas od roku 2001 do teraz, dlh na byvanie z 1 mild na 11 mild. A porovnaval to k narastu poctu obyvatelov 1% rocne a rastu mzdy,celkovo 9%?


Teraz som si pozrel analyzu bankoveho sektora a a pre rast objemu uverov ich zaujima nezamestnanost a rozdelenie prijmov novych zamestnancov. Ti si budu brat nove uvery. To preto maju strach o spanielov a vysoku nezamestnanost mladych. Vypadne im 40% potencialnych klientov na niekolko rokov to je neprijemne aj pre stat aj pre banky.

Staty na uverovej expanzii mozno zarabaju,resp. by mohli(idealne by bolo keby mala ekonomika cisty rast(rast ocisteny od celkoveho zadlzenia) a ktomu stat vedel vybrat primerane dane),lenze maju nezodpovednu fiskalnu politiku a ako vidno v poslednej dobe, ten obcan si to odnasa druhy krat.

[filip glasa]

V com je rozdiel medzi Slovenskom a USA? Ze oni su na prijem zadlzeny uverom na 115%? Neviem ake data tam davali,ci cele obyvatelstvo ci len zamestnanych a ake uvery(zrejme vsetky).

pôvodne si sa pýtal prečo klesli ceny v USA viac jak u nás. Rozdiel je v tom, že tam si už nemá kto zobrať úver a banyk ani neúverujú. U nás ano. Takže ceny padli menej.

[slimak]

„Naprieč všetkými rasami a etnickými skupinami kríza prehĺbila rozdiely medzi bohatými a chudobnými. Podiel majetku desatiny najbohatších domácností v USA vzrástol zo 49 percent v roku 2005 na 56 percent v roku 2009,“ uvádza sa v štúdii think tanku Pew Research Center.

Čistá hodnota majetku (aktíva mínus dlhy) typickej afroamerickej domácnosti žijúcej v USA dosahovala pred tromi rokmi 5 677 dolárov, hispánskej 6 325 dolárov a bielej domácnosti 113 149 dolárov.

http://ekonomika.etrend.sk/svet/kriza-s ... ensin.html" onclick="window.open(this.href);return false;
Ak zoberiem ze sa nezmenila ani zadlzenost(celkova domacnosti klesla) ani pocty hispancov(zrejme vzrastli).Keby ich bolo 100 mali by spolu v roku 2005 majetok za 1 835 900 dolarov. A z toho 10 najbohatsi mali 1 028 104. Po 4 rokoch maju spolu 632 500 dolarov a z toho 10 -ti najbohatsi 455 400?
Ved to by kleslo pod hodnotu hispanskeho domu co je 49 145 dolarov a verim ze 10%(mozno len 2%) najbohatsich nemusi uz mat ziadne hypoteky ani ich domy niesu lacnejsie ako median bielych.
S odretymi usami mali 10% najbohatsich hispancov v roku 2005 majetok(ocisteny od dlhov) rovnaky ako medianovi bieli. V roku 2009 to bolo kolko 2%? Sami az verit nechce. Ved ziju v jednej krajine.Ok rozdielne dlho, zvacsa v inej lokalite, rozne vzdelanie.

Cena hispanskeho domu klesla o 51% a bieleho o 18%. Nebude to prave aj tim cistym majetkom(strukturou) - zadlzenostou? Ak mas likvidne majetok a skoro ziadne dlhy(pr. aj splateny dom) ani banky tak velmi nepotrebujes.

[slimak]

http://www.nbs.sk/_img/Documents/PUBLIK ... t_prog.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
Prognosticke modely cien nehnutelnost NBS z jula minuleho roka.
Maju tam vela predikcii,modelov. Raz na 5. grafe sa aj skoro trafili. Ale ceny nehnutelnosti 1Q2011 su o 25% podhodnotene od rovnovaznej ceny. Treba kupovat.

Sledujem dnes vyvoj na anglickom trhu. Neviete o nejakej podobnej analyze co sa tyka ostrova?

[slimak]

http://www.ta3.com/sk/reportaze/185405_ ... om-sporeni" onclick="window.open(this.href);return false;

Miklos mal dnes tlacovku, kde oznamoval pozitivne zasahy vlady voci bankam, na ktorych usetria klienti. Dal si vypracovat aj analyzu ako dopadla uz prva aprilova zmena.
Ministerstvo mu to nebolo schopne poskytnut - vypocitat. Tak zavolal zene, lebo aj oni maju hypoteku a ta mu oznamila, menia banku a znizia si splatku zo 415 na 330 eur(cisla udava v case 5:27). Znizenie, usetrenie u Miklosovcov 20%. Na otazku redaktora ako to dosiahli(ze aj on ma hypoteku) uz odpovedat nevedel, ze sa to musi opytat jeho zeny.

Mate nejaky napad ako to mohli dosiahnut?

[Rokosák]

Najlepsie je sa spytat, ale tu su moznosti.
1. Nova hypoteka je na nizsiu urokovu mieru, nizsiu sumu ci oboje.
2. Zmenili fixny urok na premenlivy. Nizsia splatka nie je zarucena.
3. Skratena dlzka hypoteky.
4. Islo o docasnu akciu banky.
5. Hypoteka sa splaca tyzdenne, nie mesacne.
6. Bankovy uradnik sa pomylil. Dovod bol, ze pani Miklosova prevadzala zatial neznamu cinnost pod jeho kancelarskym stolom.

[filip glasa]

mohli mať fix pred 5 rokmi na 6-7% a dnes im dali 3,5-4,5%. Ale to nie je tou úpravou zákona, ale tým, že klesli sadzby všeobecne (ešte pred zákonom).

[JUGGLER]

... zavolal zene, lebo aj oni maju hypoteku a ta mu oznamila, menia banku a znizia si splatku zo 415 na 330 eur(cisla udava v case 5:27). Znizenie, usetrenie u Miklosovcov 20%. Mate nejaky napad ako to mohli dosiahnut?

2 mesiace pred ukončením fixácie je teraz banka povinná oznámiť klientovi novú úrokovú sadzbu.
Oznámia Ti novú sadzbu a ty obeháš ostatné banky a dáš si od všetkých vypracovať ponuku. Ak dostaneš nižší úrok, tak sa vrátiš do svojej banky a povieš im, že máš lepšiu ponuku.
Ak Ťa nechcú stratiť, tak Ti dajú na nové obdobie fixácie rovnaký úrok ako ponúka konkurencia.
Ak Ti nedajú, tak zoberieš lepšiu ponuku od inej banky a nová banka zariadi, že novou hypotékou vyplatia tvoju starú banku a ďalej budeš platiť hypo u nich.
Dá sa to urobiť hocikedy, ale len v období refixácie je to úplne zadarmo. Mimo obdobia refixácie majú banky poplatky za predčasné splatenie, zvyčajne 4% zo sumy zostatku úveru ( myslím, že aj to im po novom Mikloš znížil ).

U Mikloša je to určite tak ako píše Filip. Inflácia v minulosti bola veľká, takže aj sadzby v minulosti boli oveľa väčšie. A tým, že dostali novú, nižšiu sadzbu a jeho žena sa opýtala aj v iných bankách a iná banka jej dala ešte nižšiu sadzbu, tak prepočet splátok pri tom istom fixe je oveľa nižší.
Niektoré banky majú zvláštne sadzby pre V.I.P. klientov ako sú politici, športovci atd. a je vecou ich prestíže, aby známy politik mal u nich účet. Takže Miklošovi mohli dať i mimoriadne nízku sadzbu, aby ho prelánarili ku sebe.
Myslím, že Dexia, ktorú teraz majú žraloci má zvlášt nízke sadzby pre V.I.P. To by však bol pre Mikloša prúser, keby novinári zistili, že jeho žena prešla rovno ku nim, alebo na nejaké mimoriadne nízke sadzby .
Tých 20% čo ušetrili na splátkach ani nemusí byť veľa. Refinancovaním sa dá ušetriť i viac.
A nemusíš to robiť len kvôli nižšej splátke. Môžeš si napríklad navýšiť nový úver a nechať si pôvodnú splátku. Alebo môžeš pri tej istej splátke vyplatiť iné, malé úvery a mať len jeden. To sme radili tomu chlapíkovi , čo má 3-4 úvery.

V každom prípade, tie zmeny, čo urobil Mikloš zvyšujú konkurenciu medzi bankami. Aby im klienti neutekali pri každom fixe, tak to núti banky dávať klientom lepšie ponuky ako doteraz. Doteraz, myslím si, že sa ani nedala vyplatiť jedna hypotéka inou hypotékou.

[slimak]

OK, pri sadzbe 7% a uvere 55 000 na 20 rokov to moze byt 426 eur a znizenim na urokovu mieru 3,7% 324 eur. Mohol by aj nieco predcasne splatit a tym usetrit na splatkach tie 4%. To su relevantne moznosti.

Ja som si to predtym pocital z vyskou uveru nizsiou(30-40 000) a tam by ten rozdiel urokovych sadzieb by uz bol ovela vyssi. Teda nerealny. Ale tie "filipove " sadzby su zrejme realne.