Kupa/prenajom

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Kupa/prenajom

Poslaťod homer007 » Pia 09 09, 2011 1:13 pm

Myslite ze je dobry napad kupi byt na hypoteku a zacat ho prenajimat a tym platit hypoteku ?
homer007
 
Príspevky: 16
Registrovaný: Ned 08 07, 2011 3:09 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Pia 09 09, 2011 4:37 pm

Zalezi na cislach a na osobnych zaujmoch.
Plus: Bavi ma byt domacim. Rad riesim necakane problemy. Dokazem si udrzat optimizmus pri jednani s neprijemnymi najomnikmi. Dokazem opravit zakladne veci sam. Poznam spolahlivych remeselnikov. Byvam v blizkosti.
Pozitivny vynos aj v pripade nepredvidanych nakladov.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Amos » Sob 09 10, 2011 12:44 am

Plus by som dodal:
- mam super nepriestrelnu (samoska, pre mna vyhodnu) najomnu zmluvu (vypracovanu dobrym právnikom, kde budu same "naoko nevinné" ale o to ucinnejsie "slovne hracky"), ktoru mi podpise potencialny najomca
- najomca mi ako depozit (zalohu) zaplati (aspon) 3-mesacnu vysku najomneho+vydavkov spojenych s uzivanim bytu, ktoru mu vratim az v den ukoncenia najmu (ak bude vsetko OK)
- a vela dalsieho, co som zabudol - napr. vies si vypocitat (ale poznas niekoho kto ti vypocita) vynnosnost takejto investicie pri roznych "trhovych scenaroch" a samozrejme, to najdolezitejsie: tam, kde chces kupit tu nehnutelnost, ma za tvoju cenu prenajmu aj niekto vobec zaujem :)

ak chces aspon zakladnu predstavu, co to vsetko obnasa, precitaj si knihu: Ken McElroy: ABC investování do realit (z ang. orig.: The ABC,s of Real Estate Investing), potom sa oblej "studenou vodou" aby si prestal snivat a pouzi sedlacky rozum.
Sam som tu knihu nedocital (skoncil som v 2/3), lebo som zistil, ze to je pre investorov "ineho rangu" (PS: a to som chcel pouzit hotovost na nakup nehnutelnosti -t.j. nikomu by som nic nedlzil - na rozdiel od teba)

Na druhu stranu, stale mam tie "tiky", ze teraz zacinaju byt nehnutelnosti lacne - v porovnani s inymi investicnymi prilezitostami (takze tiez ma to laka. Kupit ked je to lacne a prenajimat. A zarabat :D . Idem sa obliat studenou vodou :lol: )
"Neverte všetkému, čo sa vám k vereniu predkladá" - Jan Amos Komenský
Amos
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 12 21, 2010 10:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Sob 09 10, 2011 8:03 am

Nehnuteľnosti podľa mňa vôbec nie sú lacné (na Slovensku). Aké sú priemerné nájmy? 3-4% z ceny nehnuteľnosti v hrubom. Z toho odpočítaj náklady na údržbu, rekonštrukciu raz za 15 rokov, neobsadenosť a si takmer na nule. Prečo by som mal peniaze pchať do bytu, keď mi termiňák dá bez roboty viac?

Hypotéka - úroky hypotéky sú zväčša vyššie (a ešte porastú) ako výnosy z prenájmu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod peter.cmorej » Ned 09 11, 2011 10:43 am

Amos, velmi dobry prispevok :D
peter.cmorej
admin
 
Príspevky: 3198
Registrovaný: Pon 10 08, 2007 12:35 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Ned 09 11, 2011 12:35 pm

Ekonóm Peter Staněk spomína v súvislosti s hospodárskou krízou aj možnú 40% infláciu.
Aj keď je to dajme tomu veľmi nepravdepodobné, podľa mňa je potom lepšie mať peniaze v nehnuteľnosti ako v banke.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Ned 09 11, 2011 12:59 pm

keď príde 40% hyperinflácia tak áno. A keď nepríde, tak budeš radšej strácať ročne 2-4% na poklese cien nehnuteľností? Pretože aktuálne je inflácia 3-4%, ale ceny nehnuteľnosti túto infláciu zjavne nekopírujú. Prečo by aj mali.
Aktuálne nehnuteľnosti klesajú 2-4% ročne v nominálnych číslach. Na nájomnom dostaneš 2-4% v hrubom.
V banke ti nominálna hodnota neklesá a výnos máš 2-4% podľa viazanosti.

Aký je dôvod aby som dal peniaze do nehnuteľností? že možno príde hyperinflácia? Kvôli hyperinflácii môžem investovať do zlata, kakaa, akcií a stovky ďaľších aktív. Nemusím držať nehnuteľnosti, ktorých nominálna cena klesá už aj teraz. A pri hyperinflácii by síce stúpala ich nominálna cena, ale reálna by aj tak bola pravdepodobne 3-4% v mínuse. Dopyt po nájme ani po kúpe nehnuteľností by sa nemá prečo zvýšiť a ani pri hyperinflácii by sa nezvýšil. Reálna cena nehnuteľností by pravdepodobne klesala aj pri hyperinflácii. Akurát nominál by sa preceňoval podľa množstva nových peňazí v obehu.

Ale aj tá hyperinflácia je skôr katastrofický scenár s nižšou pravdepodobnosťou. Nebudem si kvôli predsa kvôli menej pravdepodobnému scenáru kupovať inak neatraktívnu nehnuteľnosť.

Nehovoriac o tom, ako by dopadla tá "investičná" hypotéka pri konci fixácie. Úroky by vyleteli do neba a nebolo by ich ako splácať.
A ak sa hyperinflácia konať nebude? Zbytočne budem možno fixovaný s vysokým úrokom na dlhé obdobie.
Alebo má niekto pocit že dokáže vychcať s bankou a že je chytrejší ako ľudia čo tam stanovujú úrokové sadzby, fixácie a úverové zmluvy?
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Myk » Ned 09 11, 2011 6:50 pm

Koupě nemovitosti a pronájem má svá rizika i bez hypotéky, už se to tu probíralo, nebudu to opakovat.
Na hypotéku se pouze zvýší pákový efekt a roste výnos (za předpokladu, že pronájem je vyšší než úrok hypotéky), ale roste i riziko. Pokud není výnos z pronájmu vyšší než úroky, tak je to špatná investice, protože pak to není uložení peněz do výnosové nemovitosti ale je to čirá spekulace na růst ceny nemovitosti.

Riziko hypotéky spočívá v tom, že nájemník dá výpověď a byt se nepodaří rychle pronajmout, což není vůbec neobvyklá situace. Pak kromě ušlých výnosů z pronájmu budeš ještě platit splátky bance a to znamená budeš platit bance úroky. Možná ti to přijde v pohodě, ale pokud např. v dalším kole krize přijdeš o práci, na trhu bude velká nezaměstnanost, lidé nebudou platit nájmy ani kupovat nemovitosti může tě taková situace velmi rychle úplně potopit.
Myk
 
Príspevky: 430
Registrovaný: Ned 11 29, 2009 9:05 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 8:44 am

myslel som kupu bytu v hotovosti nie cez hypoteku v pripade tej vyssej inflacie, a uz som tu sam niekedy pisal ze jasne ze investicne vyhodne bolo kupit byt v minulosti, ale aj teraz poklesli za tie 3 roky dost znacne tie ceny, a ak niekto ma napr. deti tak urcite vie ze ked kupi byt tak ho budu moct v buducnosti vyuzit, a pri tom sucasnom poklese cien nieje problem s bytom dosiahnut aj 5-6% vynos, a ked plati najomnik o minimalne jeden cely mesiac dopredu alebo mate u neho nejaku kauciu tak sa problemom da vyhnut, aj ked jasne ze prist mozu.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 09 12, 2011 8:49 am

a ak niekto ma napr. deti tak urcite vie ze ked kupi byt tak ho budu moct v buducnosti vyuzit

veď si ho môžeš pre deti kúpiť v budúcnosti lacnejšie

ceny klesli cca o 15-20% za tri roky. To je pomerne málo na to, aby sa dalo povedať, že sú lacné. A to sú úrokové sadzby aj hypotéky historicky najnižšie. Čo sa asi tak stane keď stúpnu?

5-6% nájmy síce nájdeš, ale nie je to úplne bežné pri každom byte. Priemerné nájmy sú zhruba o polovicu nižšie.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Pon 09 12, 2011 11:32 am

calculator - ked teraz kupis byt pre tvoje 5 rocne dieta, tak v 18tke bude mat byt uz 13 rokov... teda zrely na rekonstrukciu po najomnikoch atd atd. zbytocne manevre.

fakt je taky, ze ak sa bavime o Bratislave (ine nehodnotim), tak bytov je nastavanych kopec a kopec, dost do buducna vzhladom na demografiu, stale sa nieco dalsia stavia plus rekonstruovane panelaky...

Preto aj nastava rapidny pokles cien v niektorych segmentoch, napr minus 30 percent pre byty v centre alebo -15/-20 pre nadstavby, podkrovne atd v sirsom centre.

P.S. nerieste ceny v inzeratoch, realne hovorte s majitelom.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 1:01 pm

Ja som tu riešil iba situáciu kúpy bytu ak by nastala potenciálna vysoká inflácia. V súčasnej situácii je to proste individuálne pre koho môže byť výhodné kúpiť byt a pre koho nie. Aké má kto pracovné, rodinné plány. A áno ten prenájom je tiež rozdielny, ak je bytovom dome nízke nájomné (kvôli zatepleniu, vlastnému kúreniu, vlastnému zohrievaniu teplej vody), tak tie mesačné výdavky sú pomerne nízke, a tým pádom sa zväčšuje zisk pre prenajímateľa. A potom kľudne môže dosiahnuť aj tých 5-6% zisku, aj keď to niekedy je náročnejšie ako mať peniaze v banke. A už som to tu tiež niekde riešil, že si z dlhodobého hľadiska 10 a viac rokov myslím, že nominálna cena bytu klesnúť nemôže pri neustálom raste platov, pokiaľ ten bytový dom samozrejme nie je na prahu životnosti.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Pon 09 12, 2011 3:27 pm

Pette, 13 rocna nehnutelnost je z hladiska fyzickeho opotrebovania na urovni jednorocneho auta. Pritom auto straca po roku na cene. Cena realit obycajne cenove nestraca.

Nehnutelnosti pomerne verne sleduju inflaciu. To nemozno napriklad tvrdit o firemnych akciach, ktore obycajne pocas inflacie relativne klesaju.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 09 12, 2011 4:14 pm

Nehnutelnosti pomerne verne sleduju inflaciu.

daj príklad - zatiaľ som si to nevšimol. Je to taký často opakovaný mýtus, ale realita je trochu iná. Porovnaj si to napríklad s poslednými rokmi. Inflácia a vývoj cien bytov išli každé osve. A z hľadiska desiatok rokov je to rovnako ako akcie a ostatné aktíva.
13 rocna nehnutelnost je z hladiska fyzickeho opotrebovania na urovni jednorocneho auta.

to je samozrejme pravda, ale aby si ju mohol prenajímať, alebo predať za rovnaké peniaze, tak ju musíš zrekonštruovať za mastné peniaze. Veď si predstav ako vyzerá byt z roku 1998. Dnes by nám bez rekonštrukcie pripomínal zariadením socík, aj keď je to 8 rokov po revolúcii.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod homer007 » Pon 09 12, 2011 4:35 pm

ja by som chcel hypoteku tak na 10 rokov na cca 50 000 €, plus prenajimam este jeden byt a bytovu jednotku v dome, cize si myslim ze riziko tam velke nie je ci ?
homer007
 
Príspevky: 16
Registrovaný: Ned 08 07, 2011 3:09 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 4:53 pm

Je pravda, že porovnávať infláciu s nárastom cien bytov sa presne nedá. Je nepopierateľné, že pred krízou rástli ceny neúmerne vysoko, a aj preto posledné 2-3 roky ceny bytov klesajú. Keď sa ceny ustália, a teda zreálnia, potom nie je dôvod aby každoročne spolu s infláciou, a rastom platov mierne nerástli aj ceny bytov. Kým hodnota peňazí v banke rásť nebude. Za 3 roky (2008-2011) priemerná mzda narástla cca o 10%, a to je hospodárska kríza. Čiže je vysoký predpoklad, že mzdy budú rásť stále v nominále, takže ten bod keď začnú rásť aj znova ceny bytov niekedy prísť musí. Predsa sa nemôže stať, že zrazu si byt kúpime za napr. 3-ročné platy. A s rastom platov predsa bude vzrastať aj cena, ktorú si bude môcť kupujúci dovoliť. Jasné, že sú tu aj demografické argumenty ktoré zase hrajú proti. Preto ak má napríklad teraz niekto 50000eur určite nie je zlá ani tá možnosť že si namiesto bezpečného uloženia týchto peňazí do banky na 4% úrok, kúpi byt, ktorý bude prenajímať, a minimálne tie 4% dosiahne určite. A navyše po neviem koľkých xx rokoch ten byt bude mať pravdepodobne vyššiu hodnotu ako 50000eur, pričom v banke bude mať stále tých 50000€. Musí však myslieť aj na to, že keď už ide nejaký byt kúpiť, že ho chce mať dlhodobo, a že mu tie finančné prostriedky nebudú za rok dva chýbať a bude ho musieť znova predať. A čo sa týka rekonštrukcie tak vonkajšia rekonštrukcia balkóny, strecha a podobne je priebežne platená už v nájomnom vo fonde opráv. A už som to tu tiež písal, že vnútorne toho rekonštruovať moc nieje, okná predsa by mali vydržať aj o dosť viac ako 10rokov. Takže tam nejaké veľké výdavky nie sú.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 4:56 pm

homer007 píše:ja by som chcel hypoteku tak na 10 rokov na cca 50 000 €, plus prenajimam este jeden byt a bytovu jednotku v dome, cize si myslim ze riziko tam velke nie je ci ?


No v tomto prípade by bola mesačná splátka 530€ pri 5% úrokovej sadzbe, predpokladám, že si bonitnejší klient, keď by si si mohol dovoliť a banka by ti schválila takú vysokú mesačnú splátku. Takže to je len na tebe, či by si vedel splácať tú mesačnú splátku aj keby si stratil robotu, a úroková sadzba by napríklad vyletela odosť vyššie.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod homer007 » Pon 09 12, 2011 5:23 pm

ja by som si urok zafixoval na celu dobu splatnosti. plus som student size by som mohol aj do stat premiu. 530€ je vysoka splatka ? kolko je priemerna ?
zarabam 800€ a tie dva prenajmy v cistom okolo 1000€ a keby som prenajal aj ten co kupim za hypo tak cisteho este plus 300€
homer007
 
Príspevky: 16
Registrovaný: Ned 08 07, 2011 3:09 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 5:43 pm

homer007 píše:ja by som si urok zafixoval na celu dobu splatnosti. plus som student size by som mohol aj do stat premiu. 530€ je vysoka splatka ? kolko je priemerna ?
zarabam 800€ a tie dva prenajmy v cistom okolo 1000€ a keby som prenajal aj ten co kupim za hypo tak cisteho este plus 300€


no tak pri fixácií napríklad na 10rokov by ten úrok bol určite vyšší ako 6% a keďže si asi slobodný tak aj o dosť viac. Čiže splátka by bola ešte vyššia, ale samozrejme ak by si chcel môžeš to natiahnuť na viac rokov tú hypotéku, a radšej platiť menej mesačne, a keď ušetríš nejakú sumu tak potom spraviť radšej mimoriadnu splátku hypotéky, aj keď keďže to budeš mať zafixované, budeš platiť nejaký poplatok, napr. 4% z predčasne splatenej sumy. A neviem aká je priemerná mesačná splátka ale myslím si, že ľudia majú hypotéku v priemere aspoň na 20 rokov a tým pádom je tá mesačná splátka nižšia. To musíš prenajímať nejaké vilky :D keď máš z dvoch prenájmov 1000 €, a teda ešte aj študuješ, pracuješ, klobúk dole a už máš dve nehnuteľnosti a chceš ďalšiu. A spomínal si nejakú štátnu prémiu, keď si študent, také nič neexistuje, pri hypotékach existuje zvýhodnenie pre ľudí do 35 rokov ak majú mzdu nižšiu ako 1,3 násobok priemernej mzdy, tak tým je momentálne po dobu 5 rokov znížení úrok o 3%.
A keď to tak počítam, tak z tvojich príjmov by si mal za cca 3 roky nasporené tých 50000€, takže to je len na tebe, môžeš ešte počkať, alebo si zobrať hypotéku podľa mňa radšej na dlhšie obdobie napr. s 5 ročnou fixáciou a po 5 rokoch úver predčasne splatiť.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod homer007 » Pon 09 12, 2011 6:16 pm

ja ma 29 rokov cize tu statnu premiu by mi mali dat
homer007
 
Príspevky: 16
Registrovaný: Ned 08 07, 2011 3:09 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 09 12, 2011 7:08 pm

Čiže je vysoký predpoklad, že mzdy budú rásť stále v nominále, takže ten bod keď začnú rásť aj znova ceny bytov niekedy prísť musí. Predsa sa nemôže stať, že zrazu si byt kúpime za napr. 3-ročné platy. A s rastom platov predsa bude vzrastať aj cena, ktorú si bude môcť kupujúci dovoliť.

to je pravda, ale práve preto by som ten byt nekupoval teraz, ale až keď ešte viacej ceny klesnú a platy o niečo ešte viacej stúpnu. Nie je predsa dôvod držať 3-4 roky nehnuteľnosť, keď jej cena klesá. Veď si ju o tie 3-4 roky kúpim lacnejšie a potom mi aj ten výnos z prenájmu vyjde lepšie.

Treba sledovať priemerné výnosy za nájomného a priemerné násobky ročnej mzdy voči cene bytov. Ak sa dostanú na zaujímavejšie úrovne, tak potom by sa o investícii do bytu dalo uvažovať. Dnes sme na úrovni roku 2006 čo nie sa nezdá ako nejaký veľký výpredaj. A to ešte razantnejšie nestúpajú úroky hypoték.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Amos » Pon 09 12, 2011 8:59 pm

Calculator pise: Za 3 roky (2008-2011) priemerná mzda narástla cca o 10%, a to je hospodárska kríza.


Tak k tomuto "úkazu" existuje vysvetlenie. Uvediem ho na priklade:

Predstav si taky "mini štát", ktorý ma 20 pracujucich ludi. 10 ludi (skupina A) ma mesacnu mzdu 300E, zvysnych 10 ludi (skupina B) ma mzdu 900E. T.j. priemer je 600E na hlavu. Teraz si predstav, ze firma, ktora zamestnava ludi zo skupiny A, sa rozhodne odist z trhu a da im vsetkym vypoved. CO sa stane? No predsa "ekonomicky zazrak"! V tomto nasom imaginarnom mini state razom stupne priemerna mzda o 50%! - t.j. na 900E (lebo pracovat zostanu len ludia zo skupiny B).

A prave taketo nieco sa deje aj na nasom Slovensku (samozrejme, to trocha prehanam a a zovseobecnujem). Aki ludia boli prepustani, ked nastala kriza? No predsa hlavne tí s nizkymi (takmer minimalnymi) mzdami - najviac šičky (textil a obuv) a pod. . A prave prepustenie (aj) tychto ludi "vylepsilo" priemernu mzdu v SR.
Takze aj pri statistickych udajoch plati, co povedal J.A. Komenský :D
"Neverte všetkému, čo sa vám k vereniu predkladá" - Jan Amos Komenský
Amos
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 12 21, 2010 10:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod calculator » Pon 09 12, 2011 9:07 pm

Amos je na tom niečo pravdy, ale zase mzda rástla ešte rýchlejšie keď sa ešte v rokoch pred krízou otváralo veľa tých plechových fabrík, kde tiež zamestnávali hlavne ľudí s nízkou mzdou, čiže ono celkovo tá mzda postupne rastie aj keď viem, že mnohým nie, ba naopak aj klesá, ale dlhodobý trend je jasný.
calculator
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 02 22, 2011 9:35 am

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 09 12, 2011 9:18 pm

Amos - v takom prípade sa dá porovnávať priemerný príjem domácnosti.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod slimak » Pon 09 12, 2011 9:27 pm

Ja s amosom suhlasim.
Cez statistiky a ma to zaujimalo som sa pozeral na reality aj v USA, Irsko a UK. Vsade je ci bola vysoka vystavba, ak sa nepletiem a ma to zarazilo, mozno som sa poplietol na pocet obyvatela bola velmi vysoka v Uk. Ale ceny padli 30 , 50 , 15% a pritom Uk obyvatelia su dost ci najviac zadlzeny,voci HDP. Ale oni voci HDP maju asi aj najvyssie mzdy(resp. z HDP).
http://blog.etrend.sk/iness/2011/08/25/ ... ilis-vela/

Byt kupime za trojrocny plat? Na Slovensku nie. Alebo ano ale v Revucej. :D

Som sa docital ze v UK nedaju hypoteku viac ako 4 rocny plat. Mozno je to blbost. Ako je to u nas, aka je realita? Cena bytu /domu ku platu?
slimak
 
Príspevky: 791
Registrovaný: Pon 12 08, 2008 10:11 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod JUGGLER » Pon 09 12, 2011 10:13 pm

citát píše:Za 3 roky (2008-2011) priemerná mzda narástla cca o 10%, a to je hospodárska kríza.


Miera inflácie za tie tri roky bola 4,6 + 1,6 + 1 = 7,2%
K rastu nad infláciou nemuselo dôjsť len prepúšťaním nízkopríjmových. Stačí, že mzda neklesá a priemer dvihnú tie odvetvia, kde mzda rastie nadpriemerne a nezávisle na kríze ( IT, starostovia... :lol: )
Ale súhlasím aj s Amosom. Múdry postreh. Určite aj to malo svoj podiel.

P.S. Aj prechod na euro (prudké posilnenie kurzu SKK) mohlo dvihnúť priemer mzdy prepočítavaný na eurá, nie?
Trading: ,,in the stock markets, timing is everything,,
Investovanie: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov. Buffett.
JUGGLER
 
Príspevky: 7623
Registrovaný: Štv 04 17, 2008 8:39 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Pon 09 12, 2011 10:38 pm

hrubé príjmy domácností na osobu podľa počtu detí:
--------------------------2008Q2----2011Q2
domácnosti bez detí-- 473,87----484,52
domácnosti s deťmi ---366,90--- 363,78

Rast príjmov domácností až taký ružový nie je. Amos mal v tomto pravdu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod slimak » Pon 09 12, 2011 10:46 pm

P.S. Aj prechod na euro (prudké posilnenie kurzu SKK) mohlo dvihnúť priemer mzdy prepočítavaný na eurá, nie?


Pravda je aj tu. Nase mzdy si to uz nabehli a rast uz nebude taky aky bol.
slimak
 
Príspevky: 791
Registrovaný: Pon 12 08, 2008 10:11 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Uto 09 13, 2011 6:58 am

Aj prechod na euro (prudké posilnenie kurzu SKK) mohlo dvihnúť priemer mzdy prepočítavaný na eurá, nie?

nie nemohol, keďže všetko je prepočítané konverzným kurzom. Toto by platilo pokiaľ by si počítal rok 2008 so slabším kurzom zo začiatku roka 2008. Ale ak je všetko prepočítané konverzným kurzom, tak tam žiadny rast len čisto s kurzu nie je.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Uto 09 13, 2011 8:27 am

Rokosák píše:Pette, 13 rocna nehnutelnost je z hladiska fyzickeho opotrebovania na urovni jednorocneho auta. Pritom auto straca po roku na cene. Cena realit obycajne cenove nestraca.

Nie, po 13 tich rokoch prenajimania je nehnutelnost zrela na vnutornu generalku. Dobre prirovnanie je ku 3 rocnemu firemnemu autu, kde sa menia vodici. Stav je trosku iny, ako ked byvas ty niekde 13 rokov/jazdis 3 roky na svojom aute. Plus, ako napisal Filip, generacna vymena zariadenia, technologii atd.

Prenajimanie treba ratat ako biznis, nie ako investiciu.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Uto 09 13, 2011 3:08 pm

Niekolko postrehov:
Nehnutelnosti u nas su v porovnani s platmi relativne drahe. Dovodom je, ze trh je stale vo vyvoji a Slovac je ochotna investovat do nehnutelnosti vacsi podiel prijmov ako do inych vydavkov. Napriklad cestovania ci kultury.

Inflacia sa vyznacuje rastucimi cenami tovarov a sluzieb, ale aj rastucimi prijmami. Jednym z prijmov je najomne, ktore ovplyvnuje ceny komercnych a sukromnych nehnutelnosti. To neplati pre niektore ine aktiva vratane firemnych akcii. Akciove burzy nemaju radi inflaciu, lebo znizuje realne zisky firiem. Samozrejme pocas bubliny ceny vacsiny aktiv inflaciu predbiehaju a po splasnuti za nou zaostavaju.

Vyseuvedene statistiky porovnavajuce inflaciu a ceny aktiv pre Slovensko zatial nie su pre nehnutelnosti smerodatne a akciovy trh v podstate neexistuje.

Fixacia uroku na cele obdobie hypoteky by mal nas bankovy priemysel ponukat a financne organy vyzadovat. Urokova miera by bola samozrejme vyssia, ale riziko pre klienta nizsie a vplyv inflacie ziaduci pre banku aj klienta.

Pette, byt domacim ma crty podnikania, ako pises. Je to ine ako kupit si papierovu ceninu. Nie je to vsak podnikanie na plny uvazok. Pre niektorych to je konickom.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Uto 09 13, 2011 4:44 pm

Rokosák - ano, konicek. Ak ma niekto kupeny jeden byt a prenajima ho, tak sa to inak neda nazvat, lebo realne peniaze na tom nezarobi. Tie iste alebo aj vacsie by mal bez starosti na terminovanom ucte. (byt kupeny za trhovu cenu atd atd, vsetky tie x krat opakovane parametre)

Skutocne podnikanie to je, ak vyuziva rozumnu paku, caka na prilezitosti (kupu vyhodnej nehnutelnosti, cakanie na cyklus vo vyvoji cien), optimalizuje nakup vybavenia a pravidelne rekonstrukcie, ma nejaky plan zarobku na obdobia bez najomnikov atd atd.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Uto 09 13, 2011 7:41 pm

Inflacia sa vyznacuje rastucimi cenami tovarov a sluzieb, ale aj rastucimi prijmami. Jednym z prijmov je najomne, ktore ovplyvnuje ceny komercnych a sukromnych nehnutelnosti. To neplati pre niektore ine aktiva vratane firemnych akcii. Akciove burzy nemaju radi inflaciu, lebo znizuje realne zisky firiem. Samozrejme pocas bubliny ceny vacsiny aktiv inflaciu predbiehaju a po splasnuti za nou zaostavaju.

Najbližších pár rokov budeš môcť sledovať presne opačnú situáciu: nájmy budú klesať, ale inflácia bude stúpať.

Len tak na zamyslenie:
- ak stúpajú ceny tovarov a služieb, tak tržby a zisky nestúpajú?
- ak inflácia znižuje reálne zisky firiem, tak u nehnuteľností ich neznižuje?

Rozdiel medzi nehnuteľnosťami a akciami nie je v tom takmer žiadny. Sú nehnuteľnosti a konkrétne makro situácie, keď nájmy rastú spolu s infláciou. A sú zase iné nehnuteľnosti a iné situácie, kedy nájmy klesajú a inflácia stúpa (ako v súčasnosti). Rovnako akcie. A rovnaký vplyv to má aj na reálny výnos. Ak firma dokáže infláciu prenášať na zákazníka v plnej miere, tak jej rastú spolu s infláciou aj tržby. Ak nie, tak nerastú a inflácia požiera z reálneho výnosu.

Mimochodom - ceny akcií a ceny nehnuteľností sú zväčša korelované. Rastú aj klesajú takmer spoločne, len s určitým posunom a s tým, že nehnuteľnosti majú nižšiu volatilitu a likviditu. Ale strednodobo a dlhodobo tie trendy idú spolu. Akcie aj nehnuteľnosti ovplyvňujú rovnaké makroekonomické zmeny.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Uto 09 13, 2011 7:56 pm

Pette, prenajimat je vynikajuca investicia pre dochodcov. Najomne by malo drzat tempo s inflaciou a poskytovat pocit uzitocnosti v pripade riesenia problemov.
Filip, zisky firiem ovplyvnuje aj inflacia v podobe ceny surovin a zvysovani nakladov na platy. Ak mas hypoteku na prenajatu nehnutelnost tak si inflaciu cenis.

Co sa tyka koleracie, investuje sa z dvoch dovodov. Prvy dovod je maximalizacia zisku a druhy udrzanie si urovne aktiv. Solventni sa vacsinou orientuju na druhy pripad kvoli snahe o znizovanie rizika.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Amos » Štv 09 15, 2011 12:06 am

(PS: viete mi niekto prelozit Rokosakov prispevok z vedeckej cinstiny do slovenciny, prosim? :shock: )

Suhlasim s Filipom, ze nehnutelnosti su(vseobecne povedane) v SR stale drahe (v pomere k potencialnemu vynosu z prenajmu).

Avsak, ja by som cenu za nehnutelnosti neporovnaval len s vyskou priemerneho zarobku. ja by som do toho vzorca este zakomponoval % vypovedajuce o celkovej zamestnanosti z celkoveho poctu obyvatelov. T.j. udaj v % - kolko je zamestnanych ludi z celkoveho poctu ludi v state (vratane deti a dochodcov a invalidov - proste vsetci do nohy).
Lebo ako som uviedol moju hypotezu, ze priem. mzda moze rast, ked paradoxne pracuje menej ludi - hlavne nizkoprijmovych, tak prave udaj o (stupajucej alebo klesajucej) zamestnanosti by mi mohol napovedat, ze kam sa slovensky trh s byvanim moze uberat. Lebo - sedliacky rozum, cim viacej ludi pracuje, tym vyssia sanca prenajat byt (ci nie?).

A este mam jednu hypotezu na rastucu priemernu mzdu (a mozno realnejsiu - a podla vlastnej skusenosti). Priklad:

Na jednom oddeleni pracuje 5 ludi. Dostavaju každý á 1.000E mzdu. T.j. priemerna mzda je 1.000E.
Jeden z nich odchadza do dochodku. Co urobi zamestnavatel? Neprijme namiesto neho noveho zamestnanca, ale rozdeli jeho robotu medzi 4-och zostavajucich zamestnancov. Oni sa buria, ale ked dostanu kazdy z nich mzdu 1.100E, "huby uz maju zapchane". T.j. priemerna mzda stupla na 1.100E - o 10%. (Aky ekonomicky zazrak dokaze jeden dochodca :D )

No a tymto sa dostavam k dalsej hypoteze, ze preco musia ceny nehnutelnosti klesat. Preto, lebo ak to takto pojde dalej (ze dochodcu nikto nenahradi), tak potom bude klesat zamestnanost "klucovej" skupiny ludi - vo veku od 25 do 40 rokov. A prave tato skupina si (vraj najcastejsie) berie hypoteku na kupu bytu - domu (PS: a o tom, ze bez hypoteky to nedokazu, lebo nepracuju, nemusime polemizovat :) ).

(Preto este raz - hypoteticky)
ked je priemerna mzda 1.000E a zamestnanost 50%, tak koeficient (po vynasobeni) je 500.
ked je priemerna mzda 1.200E (t.j. vyssia o neskutocnych 20%), ale zamestnanost je len 40%, tak koeficient (po vynasobeni) je 480.
Vysledok: cim vyssi koeficient, tym vyssia sanca prenajat byt.

Tolko moj ultra-laicky pohlad 8)
"Neverte všetkému, čo sa vám k vereniu predkladá" - Jan Amos Komenský
Amos
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 12 21, 2010 10:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Rokosák » Štv 09 15, 2011 2:02 am

Dalsi podobny priklad: v oddeleni piatich ludi kazdy zaraba 600E. Jeden odide do dochodku. Majitel odideneho nenahradi, ale zvysi ostatrnym plat o 100E. Zrazu si vsetci styria dokazu zohnat at hypoteku. Predtym povedzme, ze nie. Dochodca zvysil dopyt po nehnutelnostiach a tym aj ich cenu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
 
Príspevky: 1462
Registrovaný: Str 08 03, 2011 11:43 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod filip glasa » Štv 09 15, 2011 7:53 am

Lebo ako som uviedol moju hypotezu, ze priem. mzda moze rast, ked paradoxne pracuje menej ludi

na to stačí sledovať namiesto platu priemerný príjem na domácnosť. V tom máš zarátaných aj dôchodcov, invalidov a nezamestnaných - zvýšenie/zníženie sociálnych dávok.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Amos » Štv 09 15, 2011 10:59 am

Rokosak - ak ti zvysni 4 ludia maju 45 rokov a viac - ti si uz s vysokou pravdepodobnostou hypoteku nezoberu.
- lebo nebudu riskovat, ci budu mat este min. 20 rokov pracu=prijem (a na kratsie obdobie to nezoberu - lebo prijem im nepostaci na vysku splatky)
- pravdepodobne uz maju vlastny byt/dom (alebo uz len cakaju, kedy sa ich rodicia/svokrovci byvajuci v spolocnej domacnosti odoberu na vecny odpocinok)

ja som chcel hlavne poukazat, ze ked sa nenahradi odchadzajuci dochodca - nezvysi sa zamestnanost absolventov a mladych ludi = znizi sa pocet potencialnych zaujemcov o hypoteku = znizi sa zaujem o kupu bytu/domu.
"Neverte všetkému, čo sa vám k vereniu predkladá" - Jan Amos Komenský
Amos
 
Príspevky: 76
Registrovaný: Uto 12 21, 2010 10:57 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod Pette » Štv 09 15, 2011 2:38 pm

Amos - ono to hlavne vobec netreba komplikovat na prijem a pod, staci cista statistika poctu ludu v generacnom rocniku / bytovy fond.
Husakove deti bol extrem, ktory sa uz nezopakuje, naopak.

Ano, bude treba viac bytov pre single (teda 1 izbovych a pod) a postupne obnovovat panelaky, ale situacia je a bude taka, ze kto ma peniaze, vie byt okamzite kupit. Teda na nejake plosne rasty cien zabudnime, skor bude dlhodoby plosny pokles a vyrazne poklesy v niektorych segmentoch, co sa od 2008 az doteraz presne deje. A zacina sa to zrychlovat, lebo ide druha faza krizy a nejake vizie zarabania na "investicnych" bytov sa neplnia.
Pette
 
Príspevky: 1254
Registrovaný: Uto 02 27, 2007 5:59 pm

Re: Kupa/prenajom

Poslaťod jogo » Sob 09 01, 2012 1:16 pm

homer007 píše:Myslite ze je dobry napad kupi byt na hypoteku a zacat ho prenajimat a tym platit hypoteku ?


http://financie.etrend.sk/osobne-financ ... mnika.html

Po precitani tohto clanku si myslim, ze prenajimat nehnutelnosti na byvanie je velmi riskantna zalezitost.
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4218
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Ďalší

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 4 hostia