kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

tento rok som spravil svoju prvu investiciu do realit. povodny plan bol, ze si kupim byt pre seba, ale postupoval som rovnako ako keby to bol standardny trade. preto som chcel dramaticky discount pri kupe. podla mojho amaterskeho pohladu je velmi velky rozdiel v tom, ci chces byt prenajimat alebo chces byt, na ktorom urobis zisk na cene . rozdiel je v lokalite a type bytu. pomer ceny bytu k najmu ti totiz dava v roznych lokalitach ine ratio.

pri prvom pripade sa mozes riadit principom arbitrage argument , pricom musis poznat cenovu mapu bytov v lokalite kde byt kupujes. lokalita by mala byt top z vysokou cenou za m2. a potom hladas anomalie na trhu. tie su sposobene tym, ze byt je bud v zlom stave, alebo je podhodnoteny z dovodu, ze ho majitel chce rychlo predat, alebo inych dovodov.

pri mojej kupe bol byt podhodnoteny hned z niekolkych dovodou. majitel kupoval inu nehnutelnost a potreboval peniaze. zaroven bol byt skaredo zrekonstruovany a velmi spatne odprezentovany a dizajn bol otrasny. zaroven bol aj zle oznaceny na portaly. byt bol lokalizovany na realitnom portaly na inej adrese, preto sa vyhol monitoru automatickych botov, ktore valuuju byty podla lokality a okamzite pri ponuke biduju.

pri researchy som ten byt automaticky ignoroval, ale neskor som si vsimol, ze adresa nesedi a tak som to siel preverit.
na prvej prehliadke som povedal, ze ho beriem. skor ako niekto pride na to, ze je to anomalia. kupil som ho okamzite a za 5 tyzdnov nechal kompletne zrekonstruovat.

10 mesiacov po rekonstrukcii je rozdiel medzi kupnou cenou (+naklady za rekonstrukciu) a trhovou cenou cca 52k USD. Myslim si, ze tento trade sa dal urobit este ovela lepsie, ale vzhladom na to , ze to bola moja prva investicia dopadlo celkom fajn. pravda je, ze som si na tom deale nedal zas tak zalezat a stratil som peniaze na zlej realitke a agentovi a nejake aj na rekonstrukcii. kazdopadne si myslim, ze tam hral hlavne faktor stastia. dnes sa uz pozeram na trh trosku detailnejsie, hladam nieco, co by mohlo mat dobre ROI. v Januari mam nejake obhliadky. mozno nieco vide.

z mojej skusenosti sa neoplati research outsorcovat. neverim, ze to dokaze niekto urobit v prospech klienta. jednoducho konflikt zaujmou. kedze hladam investicie v Prahe a nie Bratislave, tak je vstupna investicia trochu vyssia, ale anomalii na trhu je viac, pretoze je to trochu heterogennejsie prostredie a vacsie mesto. samozrejme trh si treba nastudovat. bez toho to jednoducho nepojde.
emr
Silver Member *
Príspevky: 189
Dátum registrácie: Po 10 05, 2010 11:56 am

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa emr »

Airmike napísal: 10 mesiacov po rekonstrukcii je rozdiel medzi kupnou cenou (+naklady za rekonstrukciu) a trhovou cenou cca 52k USD. Myslim si, ze tento trade sa dal urobit este ovela lepsie, ale vzhladom na to , ze to bola moja prva investicia dopadlo celkom fajn. pravda je, ze som si na tom deale nedal zas tak zalezat a stratil som peniaze na zlej realitke a agentovi a nejake aj na rekonstrukcii. kazdopadne si myslim, ze tam hral hlavne faktor stastia. dnes sa uz pozeram na trh trosku detailnejsie, hladam nieco, co by mohlo mat dobre ROI. v Januari mam nejake obhliadky. mozno nieco vide.
Ak to nie je tajomstvo:
- o aku lokalitu ide? Praha?
- aka bola cena nehnutelnosti (t.j. tvoj vstupny kapital)?
- preco ten byt po 10m este drzis ak ciel bol fix and flip?
- mas prehlad kolko z vynosu je cenova anomalia pri kupe, kolko pridala rekonstrukcia, a kolko pridal sucasny narast cien nehnutelnosti? (AFAIK tak Praha rastie este sialenejsie nez BA)
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

emr napísal:
Ak to nie je tajomstvo:
- o aku lokalitu ide? Praha?
- aka bola cena nehnutelnosti (t.j. tvoj vstupny kapital)?
- preco ten byt po 10m este drzis ak ciel bol fix and flip?
- mas prehlad kolko z vynosu je cenova anomalia pri kupe, kolko pridala rekonstrukcia, a kolko pridal sucasny narast cien nehnutelnosti? (AFAIK tak Praha rastie este sialenejsie nez BA)
No uplne vsetko tu pisat nebudem, ale na niektore otazky odpoviem, lebo ma tato tema celkom bavi.

- Praha je trosku specificka v tom, ze je vela faktorov, ktore ovplyvnuju cenu bytov. (socioekonomicke faktory, pristupnost k parkom, dopravna dostupnost, vzdialenost do centra). ja som ku kupe pristupoval z hladiska valuacie a zaratania viacerych faktorov. napriklad praha 6 a praha 7 su super lokality na kupu, ale 6tka je dalej od centra a 7 je v oblasti, kde boli zaplavy. 6tka je viac pre rodiny z detmi a 7 viac hipsterska cast. najvyssie valuacie su prave na hranici tychto dvoch. ma najlepsiu dostupnost, je medzi dvoma obrovskymi parkami a je na kopci. preto som si vybral prave hranicu.

- cenu nehnutelnosti nechcem uplne sharovat :) , ale nebolo to zas tak moc.

- drzim stale preto, lebo som sa tomu zas az tak nevenoval. moj core biznis je trading a nie reality. preto som ten deal urobil a cas ma nejak netlacil, aby som to flipol. mozno to ani nespravim, byt sa mi celkom paci. este som sa nerozhodol. islo mi hlavne o to, aby som si to vyskusal.chcel som si na realnom priklade overit ci dokazem urobit aspon zaujimave zhodnotenie. a tiez ma zaujima ci je to replikovatelne. mam par kamaratov , ktori robia realitne investicie. par krat sme sa na pive bavili (hadali), ze urobit dobry deal je stale tazsie. ja som tvrdil, ze ten market je lahko citatelny. ale nerad kecam o niecom co nemam vyskusane. tak som spravil experiment. rozdiel v tom ci niekto urobi dobry alebo zly deal je len v tom, ci dokaze pristupovat k problemu viac ci menej vedecky a ci ma pripraveny cash, ked pride prilezitost.

- co sa tyka mojej investicie vsetko mam zratane. mam aj odhady, kolko by som za byt dostal hned teraz, keby som ho predal.
zaujimal som sa aj o to, kolko by som mesacne dostal, keby som podpisal garantovany kontrakt na dlhodoby prenajom cca 3-5 rokov od profi firmy, ktora to ma ako biznis. z kontraktu mi vychadza PE ratio 18,75 len z najmu s tym ze kontrakt sa obnovuje kazde 3 alebo 5 rokov, podla preferencii. ak by som byt predaval, dalo by sa predikovat aj rychlost uzavretia dealu, keby som cenu nadstrelil alebo podstrelil o 5-10% oproti fair value, ale zas taky fanatik niesom :)

Praha raste sialene v niektorych lokalitach, niektore lokality sa skoro nehybu. vdaka perfektnej dopravnej infrastrukture sa oplati byty v stagnujucich a mierne rastucich lokalitach nakupovat na prenajom a byty v dobrych lokalitach na dlhodobe investovanie alebo spekulacie. niektore lokality sa skoro neoplatia. ja ale realitne spekulacie rad nemam. pretoze ako som povedal, je to prilis jednoduche a spolocensky to nema pozitivny vplyv. mne sa paci, ked sa ludia staraju o svoje investicie a zveladuju si ich. krasny historicky byt alebo dom ma aj inu hodnotu, ako len tu trhovu.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rokosák »

Praha je ohavne mesto.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
McCloud
Príspevky: 11
Dátum registrácie: Ut 24 01, 2017 5:56 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa McCloud »

Vdaka za info pani.
emr napísal:Ad kupa + prenajom: momentalny vynos z prenajmu je tak 4% p.a. brutto ak dobre kupis a budes kontinualne prenajimat. T.j. vynos slabucky, ale lepsi ako 0% na ucte. Si v zahranici, to ti komplikuje proces prenajimania. Teoreticky mozes najat firmu ktora ti to cele obhospodari (potom ale pocitaj cast uz ajtak slabeho vynosu dole)
z pohladu len cisteho profitu je to urcite pravda.. zober si ale, ze za 10-15 rokov mam hypoteku splatenu z najmu + este 3-4% zisk. A vlastny byt.

Vsetci moji znamy co su nejakym sposobom angazovani v nehnutelnstiach su na tom velmi dobre.. a aj co sledujem uspesnych ludi z USA, real estate is the way to go.
emr napísal:A mas tu este wildcard ze nikto nevie co bude s cenami nehnutelnosti o cca 2 roky a neskor. Sme na historickom vrchole uz myslim, a ak sa ekonomika pototo, ako zacinaju byt prve signaly v USA, tak o 2 roky moze nastat stagnacia az pokles cien nehnutelnosti, cize hodnota tvojej prenajimanej nehnutelnosti moze klesat.
presne nad tymto rozmyslam... nemam v tomto az tak prehlad.. ale budem robit tiez viacej research.

Bud su hore ceny nehnutelnosti a nizke urokove sadzby na hypoteky, alebo opacne.
Neviem posudit, ci je vyhodnejsie kupit drahsiu nehnutelnost s hypotekou na 1,5% alebo pockat kym sa pomer otoci a kupit lacnejsie, s vyssym urokom na hypoteku.

Pravda je, ze urcite nechcem kupit byt za 120k a o 2 roky bude mat hodnotu 100k.

V principe mi to az tak neponahla, len mam stale vyssi prijem a fakt to nechcem len tak nechat sediet na ucte..

@airmike
Vdaka za zdielanie. Zaujmavo sa to citalo.
Z toho co chapem, predosle skusenosti z nehnutelnostami a trhom si nemal ziadne... len si vyuzil skusenosti z obchodovania na tvoj prospech.
Ako si teda zistoval, ktore lokality, typy bytov su vhodne, ako spravne nacenit byt atd. ?
Airmike napísal: z mojej skusenosti sa neoplati research outsorcovat. neverim, ze to dokaze niekto urobit v prospech klienta. jednoducho konflikt zaujmou. kedze hladam investicie v Prahe a nie Bratislave, tak je vstupna investicia trochu vyssia, ale anomalii na trhu je viac, pretoze je to trochu heterogennejsie prostredie a vacsie mesto. samozrejme trh si treba nastudovat. bez toho to jednoducho nepojde.
Rozmyslal som sa len obratit na niekoho, kto zije na slovensku, venuje sa nehnutelnostiam, aktivne sleduje trh ale sam nema dostatocny kapital.
Zaplatil by som ho na baze provizie - cim lepsi deal najde, tym vyssia provizia pre neho. Cize najst co najlepsi deal je 100% v jeho zaujme.

Ale je pravda, ako hovoris aj ty aj emr, ze to nemusi byt az take lahke.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

McCloud napísal:
@airmike
Vdaka za zdielanie. Zaujmavo sa to citalo.
Z toho co chapem, predosle skusenosti z nehnutelnostami a trhom si nemal ziadne... len si vyuzil skusenosti z obchodovania na tvoj prospech. Ako si teda zistoval, ktore lokality, typy bytov su vhodne, ako spravne nacenit byt atd. ?
toto je velmi dobra otazka. prakticke skusenosti z realitnym trhom trosku mam, s pred 11 rokov :). pred burzou som robil v developerskej firme, ktora robila real estate providera pre priemysel. studoval som to dokonca na skole, na vyske aj na strednej, takze uplne nepobozkany nie som. toto podla mna ale nehralo az taku rolu. pre mna je dolezite pozriet sa na trh z pohladu investora. a v principe je skutocne uplne jedno, ci je to trh realitny, alebo ide o firmy alebo o burzu kde sa predava trebars ovocie. principy su uplne rovnake .

klasicke developerske firmy, ktorych core biznis je predavat reality totiz pracuju na uplne inych principoch, ktore si si mohol precitat aj v predoslych temach. v skratke: priemerna firma,investuje do priemernej nehnutelnosti za priemerny urok v banke. budovu postavi alebo zrekonstruuje a vysledok je , ze preda priemernemu klientovy a zhrabne priemernu marzu. tato nehnutelnost sa potom zhodnocuje priemernym urokom, ktory potvrdzuju vseobece statistiky. to su veci, ktore by maleho investora podla mna vobec nemali zaujimat. pretoze biznis firmy je predat co najviac co najrychlejsie a postupne rolovat a skalovat. to maly investor robit nebude. pretoze je to nezaujimave z pohladu ROI. maly sofistikovany investor ma mnoho inych moznosti zobchodovat to, co velke firmy nezaujima. a to su anomalie.

anomalie sa daju nastudovat a zanalyzovat predtym, ako nejake realne akcie spravis. data su totiz verejne dostupne a su zadarmo, pokial vies co hladas. druha vec su socioekonomicke faktory. tretia vec je cisto behavioralna analyza. a tieto veci sa daju poskladat , aby si dostal nejaky obraz. kazdopadne plati, ze pokial tieto faktory osobne nepoznas a nezijes v komunite, tak len velmi tazko dokazes zanalyzovat dobre prilezitosti.

inac co sa tyka toho researchu, tak som si na beton isty, ze keby si nejakemu skutocne sikovnemu cloveku, ktory sa zaujima o reality a pozna mesto a jeho komunity a subkultury povedal, ze mu das 20% z profitu. na jednom trejde, tak ti najde daleko lepsie investicie, ako akykolvek real estate agent. v mojom pripade akurat neverim, ze sa v tom niekto dokaze hodiny vrtat tak ako ja. bavi ma to a asi by som nikomu neplatil za taku zabavu.


mozno o tom napisem Blog, pretoze sa mi to nechce rozoberat v diskusii , kde to zapadne. je toho vela co sa da analyzovat a hlavne , celkom by ma bavilo dostat aj feedback od ludi, ktori sa tym bavia rovnako ako ja.
Jari
Platinum Member ***
Príspevky: 780
Dátum registrácie: St 28 01, 2015 6:01 pm
Has thanked: 30 times
Been thanked: 44 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Jari »

Airmike, za ten blog by som bol rad a urcite viaceri, je to tema, ktora by zaujala viacerych a pomohla by pri hladani, kupe nehnutelnosti.
Inak, aky mate nazor na kupu apartmanov v lyziarskych strediskach, resp. aj celkovo na dnesnu situaciu s novostavbami v mestach a dopytom po nich? Nove nehnutelnosti sa predavaju ako teple rozky a vacsina si myslim je financovana hypotekami.
Time in the market beats timing the market…
polovnik
Silver Member *
Príspevky: 172
Dátum registrácie: Ne 22 02, 2009 6:00 pm
Has thanked: 50 times
Been thanked: 5 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa polovnik »

Airmike napísal:

pri mojej kupe bol byt podhodnoteny hned z niekolkych dovodou. majitel kupoval inu nehnutelnost a potreboval peniaze. zaroven bol byt skaredo zrekonstruovany a velmi spatne odprezentovany a dizajn bol otrasny. zaroven bol aj zle oznaceny na portaly. byt bol lokalizovany na realitnom portaly na inej adrese, preto sa vyhol monitoru automatickych botov, ktore valuuju byty podla lokality a okamzite pri ponuke biduju.
to co si mam pod tym predstavit ze poslu email ze poslu email ze ten byt mate za X CZK a ja dam o 5 % viac ?
polovnik
Silver Member *
Príspevky: 172
Dátum registrácie: Ne 22 02, 2009 6:00 pm
Has thanked: 50 times
Been thanked: 5 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa polovnik »

Airmike napísal:

anomalie sa daju nastudovat a zanalyzovat predtym, ako nejake realne akcie spravis. data su totiz verejne dostupne a su zadarmo, pokial vies co hladas. druha vec su socioekonomicke faktory. tretia vec je cisto behavioralna analyza. a tieto veci sa daju poskladat , aby si dostal nejaky obraz. kazdopadne plati, ze pokial tieto faktory osobne nepoznas a nezijes v komunite, tak len velmi tazko dokazes zanalyzovat dobre prilezitosti.
mozes to nejak rozviest jak nastudovat tie anomalie ? inak ten blog by som si rad precital
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa rmaly »

McCloud... podla mna je teraz v BA zrovna blbost sa "hrnut" do kupy bytu za ucelom prenajimania. Z viacerych dovodov.
1, akurat sme uprostred vakua, ze sa nevie, co bude s cenami kvoli NBS a jej opatreniam (mozno ludia nebudu mat prachy a ceny budu stagnovat alebo pojdu dole)... Ale aj hore...
2, ceny su momentalne vysrobovane dost hore, takze je mozne, ze nekupis dobre (nevies to odhadnut, ci kupis dobre). Napriklad len tak hrubo nastrelene - stary 2.5 izbak v Ruzinove 150-160 tisic kludne.

Osobne by som pockal tak 6 mesiacov. Vtedy sa doklepnu tie sprisnene podmienky a uvidime, kolko maju babky mladych slovakov prachov na ucte. Ci Mladi vyberu uspory starych rodicov alebo naozaj budu odkazani na dost prisne hypo. Do toho sa mozno spusti kriza...

Horeuvedene neplati, ak by si narazil so stastim na nieco, co je uz teraz vyrazne podhodnotene (krasny dobry byt na prenajom za povedzme 140 tisic a menej)...

A toto sa bavime o tom, ze som tu a denne sledujem trh. Ked si v zahranici, podla mna nemas sancu... Realitak si prihodi este zopar tisic hore, pridana hodnota (ak je ten byt normalna kupa) je nula. Kataster mas vybaveny za 10 minut, zmluvu z netu alebo od pravnika za par stovak.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

polovnik napísal:

anomalie

mozes to nejak rozviest jak nastudovat tie anomalie ? inak ten blog by som si rad precital

to by bolo tak na par stran textu. takze to nebudem pisat sem ale skor na blog.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rokosák »

Anomalia pri kupe nehnutelnosti je kvoli neinformovanemu predajcovi, predajcovi v nudzi, alebo predajcovi v casovej tiesni. Vsetky ostatne moznosti lacnej kupy su z dovodov vyssieho rizika ci vyzadujuce viac prace.

Vyssie riziko zahrnuje kupu bez doslednej prehliadky nehnutelnosti, alebo snaha predvidat vyvoj ceny v danom okoli.

Viac prace sa vyzaduje v pripade, ked sa predava nehnutelnost bankou, sudom, alebo drazbou. Takisto ked nehnutelnost vyzaduje renovaciu.

Zarucena cesta k k uspesnej kupe nehnutelnosti neexistuje. Ale ak temu nehnutelnosti a vsetkeho co s nimi suvisi milujes tak budes stastnejsi a pravdepodobne aj bohatsi.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

polovnik napísal:
to co si mam pod tym predstavit ze poslu email ze poslu email ze ten byt mate za X CZK a ja dam o 5 % viac ?
su to boty. automaticke programy, ktore nonstop monitoruju vsetky inzeraty, ktore webowe portaly uverejnia. stiahnu si data z inzeratu a rozlustia ho. podla dat a cenovych map a nejakeho algorytmu automaticky za par sekund vypocitaju valuaciu a ked je byt podhodnoteny poslu email, ze byt kupuju. ty ako smrtelnik si sice mozes nastavit monitoring s upozornenim na mail, ale ked ti email pride, tak to trva par minut a to su uz top nehnutelnosti bidnute tymito botmi a ty si v poradovniku a pred tebou fronta ponuk.

toto je dnes v podstate standard. je to ako na burze kde bojujes s HFT a predatory algos. da sa na to prist pomerne jednoducho. ja som mal vyhliadnutu konkretnu lokalitu a v nej konkretnu ulicu, na ktorej som chcel kupit byt. kedze ta ulica bola jedna z najziadanejsich a byt sa tam objavy tak raz za mesiac povedal som si, ze pockam a ked sa nieco objavy budem vyjednavat.
nastavil som si alert a v jedno rano dostal email o novom inzerate. okamzite som ho cekol a za par minut poslal email a rovno som zavolal aj agentovi. agent mi hned povedal, ze majitel bytu moj email dostal a aj si ho precital, ale ze pravdepodobne sa mi ho kupit nepodari. povedal som mu, zeten byt chcem a som ochotny zaplatim 10% navrch. pan mi vysvetlil, ze na tom nezalezi, pretoze predomnou je asi 20 ponuk a zo skusenosti vie, ze niesom jediny kto je ochotny zaplatit viac a ze som bol jednoducho pomaly. cely inzerat bol vonku par minut. masinky biduju v rozmedzi par sekund.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

Rokosák napísal:Anomalia pri kupe nehnutelnosti je kvoli neinformovanemu predajcovi, predajcovi v nudzi, alebo predajcovi v casovej tiesni. Vsetky ostatne moznosti lacnej kupy su z dovodov vyssieho rizika ci vyzadujuce viac prace.

Vyssie riziko zahrnuje kupu bez doslednej prehliadky nehnutelnosti, alebo snaha predvidat vyvoj ceny v danom okoli.

Viac prace sa vyzaduje v pripade, ked sa predava nehnutelnost bankou, sudom, alebo drazbou. Takisto ked nehnutelnost vyzaduje renovaciu.

Zarucena cesta k k uspesnej kupe nehnutelnosti neexistuje. Ale ak temu nehnutelnosti a vsetkeho co s nimi suvisi milujes tak budes stastnejsi a pravdepodobne aj bohatsi.

to co pises je v principe pravda. akurat ze je to kvapka v mori v porovnani s realitou trhu. tych faktorov, kde vznikaju anomalie je nasobne viac, ale to uz nieje uplne trivialna tema , pasivne investicie a tak dalej. :D
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Z mojích skúsenosti sa k anomáliám človek dostane vtedy , keď sa vyzná. Aby sa človek vyznal, mal by mať reálnu skúsenosť z vlastného života ( predávať, alebo nakupovať pre seba ), alebo absolvovať školenie pre realitných sprostredkovateľov.
Tieto školenia sú pravidelne organizované realitnými asociáciami a môže sa na nich zúčastniť každý. Stojí to okolo 200 € a zvyčajne ide o 2-3 dňové eventy. Pridaná hodnota tých školení je v tom, že sa na nich dozviete veci na ktoré by ste sami tak skoro neprišli.

Reálna skúsenosť z vlastného života je obyčajne taká, že sami kupujete a naštudujete si trh. Trvá to týždne až mesiace a keď to robíte pre seba, tak sa obyčajne stanete špecialistom presne na ten typ nehnuteľnosti, ktorý hľadáte a takisto na danú lokalitu v ktorej chcete kúpiť. Keď som hľadal pre seba tak som si postupne stanovil a dal na papier všetky kritéria ktoré musí spĺňať dobrá nehnuteľnosť. No 1 je lokalita a ostatné záleží od toho čo nakupujete: byt, pozemok, rodinný dom atd.

Ked kupujete napr. byt, tak prídete na kopu vecí, ktoré sú pozitívne a ktoré negatívne...čo zvyšujú hodnotu a čo znižujú hodnotu.
Len tak zbrucha: Budova: panel, či tehla. Vek stavby. Kvalita stavby. Dispozícia vzhľadom na slnko, presvetlenosť objektu, ktoré poschodie (prízemie a posledné sú obyčajne nižšej hodnoty ), výťah, zateplenie, kúrenie, náklady na energie, siete, parkovanie, hluk, výhľad,okolie, zeleň, dostupnosť autom, MHD, obchody, pošta,školy....Takisto musíte hľadieť do budúcnosti, čo sa v danej lokalite alebo širšom území bude, či môže diať... A je tam aj kopa skrytých vecí, ktoré keď zanedbáte tak môžu znehodnotiť kúpu ( zlí, alebo neprispôsobiví susedia, závadná voda, zosuvy pôdy, možné záplavy, poruchy statiky, škodlivé stavebné materiály ako azbest, žiarenie, vlhkosť v podzemí atd ). Vždy je dobré na záver osloviť ľudí, ktorí tam bývajú a majú čas (starí ľudia, mamičky na materskej) a pokecať s nimi o tom ako sa im tam býva...

Tieto veci, keď zháňate napr. byt sa vám dostanú do krvi a takisto lokálne ceny...a hned vidíte výhody a nevýhody a teda aj viete stanoviť cenu. Anomálie sú obyčajne také, že sa dostanete k dobrej kúpe nie cez inzerát, ale tak, že ste aktívny a proste ,,natrafíte,,. Prvá podmienka však musí byť, že máte pripravené peniaze na účte. Dáte ponuku, kludne o 10-20% nižšiu ako by ste za to boli ochotní dať a človek, ktorý potrebuje peniaze, alebo nemá čas, alebo nemá prehľad a nemá ani ochotu sa s tým babrať a môže vám to predať, pričom vôbec nebude skúmať za kolko by to mohol predať. Stali sa aj také veci, že ľudia predali za nízku cenu a tá cena sa im videla vynikajúca. Proste mali v hlave nejakú predstavu, niečo si pametali a medzitým ušli roky, časy a ceny sa zmenili... Spokojnosť na obidvoch stranách.

Príležitosti prídu aj tak, že vás osloví známy ktorý vie, že niečo zháňate a má známych, ktorí by predali, alebo jeho známa má susedu, o ktorej vie, že sa chystá predať...Alebo pozná pani, ktorej práve zomrel manžel a rada by šla bývať do niečoho menšieho... Realitní agenti obyčajne prídu ku dobrým kúpam pri svojej práci a keď to sami nekúpia, nemajú problém dobrú kúpu ponúknuť známemu. Možno je Praha preexponovaná špekulantami, ale v iných mestách to tak nemusí byť.

Bolo písané, že sa neoplatí zainteresovať realiťákov, ale ja nevidím dôvod prečo nie. Záleží od toho, KDE kupujeme a KOHO zainteresujeme. Ja ked som napr. zháňal byt, pozemok, alebo dom, vždy som zainteresoval realiťákov. Chtiac, či nechtiac, lebo pri obhliadkách sa s nimi aj tak dostanete do styku. Nemusíte im sľubovať nič, stačí, že vedia, čo presne chcete kúpiť a že to musí byť dobrá kúpa. Moje skúsenosti sú také, že najšikovnejší sú tí, čo dlhé roky fungujú v jednej lokalite a pracujú pre seba. Taký realiťák má prehľad aj o neinzerovaných realitách, vie vám zháňať nehnuteľnosť ,,na mieru,, a má vás v hlave bez časového termínu...proste vie, že má KUPCA, len treba nájsť vhodný objekt.

Šikovný realiťák napr. pozná pána ktorý chce kúpiť dom a zároveň už myslí dopredu, že pri kúpe domu ten pán bude chcieť predať vlastný byt. Tak mu ten realiťák ponúkne kupca ešte skôr ako by pána napadlo dať byt do inzercie...Čiže ja by som v prípade ako tuto Mc Cloud, že chce investovať zo zahraničia do bytu na prenájom...bud by som si to naštudoval sám.... na čo treba chuť, čas a energiu, alebo to odkonzultoval s odborníkmi a to sú pre mňa jednoznačne starí, skúsení, zabehaní lokálni realiťáci... Časy sa menia. Kým u nás bol donedávna realitný trh zanedbaný a služby slabé, tak teraz je to lepšie. Na Západe nikoho ani nenapadne, že by kupoval, či predával nehnuteľnosť bez realiťáka. K tomu raz dospejeme aj my.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Airmike napísal: nastavil som si alert a v jedno rano dostal email o novom inzerate. okamzite som ho cekol a za par minut poslal email a rovno som zavolal aj agentovi. agent mi hned povedal, ze majitel bytu moj email dostal a aj si ho precital, ale ze pravdepodobne sa mi ho kupit nepodari. povedal som mu, zeten byt chcem a som ochotny zaplatim 10% navrch. pan mi vysvetlil, ze na tom nezalezi, pretoze predomnou je asi 20 ponuk a zo skusenosti vie, ze niesom jediny kto je ochotny zaplatit viac a ze som bol jednoducho pomaly. cely inzerat bol vonku par minut. masinky biduju v rozmedzi par sekund.
Mne to pripadá choré. Také niečo som ešte nepočul...

Normálny stav je taký, že predávajúci má záujem predať za čo najvyššiu cenu. Preto inzerovaná cena je obyčajne vyššia a ihneď nevzbudí záujem. A keď je atraktívna lokalita, tak volajú ľudia , čo by chceli kúpiť, ale ponúkajú menej.

Nepredáva sa predsa tomu, kto príde prvý, ale kto dá viac. Mne takto pripadá ten predajca hlúpy, alebo že si úplne zbytočne najal neprofesionálneho agenta...
Airmike napísal:
su to boty. automaticke programy, ktore nonstop monitoruju vsetky inzeraty, ktore webowe portaly uverejnia. stiahnu si data z inzeratu a rozlustia ho. podla dat a cenovych map a nejakeho algorytmu automaticky za par sekund vypocitaju valuaciu a ked je byt podhodnoteny poslu email, ze byt kupuju. ty ako smrtelnik si sice mozes nastavit monitoring s upozornenim na mail, ale ked ti email pride, tak to trva par minut a to su uz top nehnutelnosti bidnute tymito botmi a ty si v poradovniku a pred tebou fronta ponuk.

toto je dnes v podstate standard.
Hrozné. Poradovníky si neviem predstaviť. Viem si predstaviť cenu pri ktorej sa všetkým (čo by chceli byť v poradovníku) zatočí hlava a zavolá mi len ten, čo na to má. To je pre mňa trhový mechanizmus...

Praha asi zažíva taký boom, že je extrémny dopyt, ale žiadna ponuka. Situácia na ktorej má zrejme podiel aj 40 rokov komunizmu, zlé plánovanie, asi aj územné obmedzenie, prudký príliv obyvateľstva... neverím, že toto ostane štandardom.

Zaváňa to bublinou, ktorá raz praskne...Buď sa ceny prispôsobia dopytu, alebo dopyt zmizne...v každom prípade, poradovníky mi nedávajú zmysel....
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

JUGGLER

asi som to nevysvetlil dostatocne dobre. Praha nezaziva nejaky extremny boom. kazdy kto chce pekne byvanie si ho jednoducho kupi ak si ho moze dovolit. hore popisovana situacia nastava, ak si clovek chce kupit byt na urcitom mieste, ktore je z nejakeho dovodu velmi ziadane. a nieje to ziadne centrum ani parizska ulica. je to proste tak, ze vsetci chcu byvat na najkrajsej ulici :). a nejde o to, kto si to moze dovolit, pretoze si to dovolit mozu vsetci co biduju. aj preplatit mozu vsetci. spekulanti z realitami to vedia. preto maju celu Prahu zmapovanu . a na najlepsie lokality maju proste nastavenych botov. je to technologicka vec. vsetci v poradovniku proste chcu byt, ktory sa tam dalsich par mesiacov nemusi objavit a tak suu ochotni preplatit. a myslim si ze je fer, ak ti agent narovinu povie, ze uz sa kupujuci dohodol, aby nestracal tvoj cas.

mne skor pride divne to, ze tu preberame investovanie do nehnutelnosti a vynosy a hladanie anomalii a ja som sem napisal tuto skusenost ako prvy. ja sice Bratislavu nepoznam, ale podla mna to tam bude fungovat velmi podobne. automatizuje sa uplne vsetko. v predoslich prispevkoch som videl polemiku o tom, ci vobec anomalie existuju. to napriklad pride absurdne mne, pretoze keby som bol strasne lenivy ich hladat sam, tak si zaplatim sluzbu, ktora mi ich vyhladava sama. a vyhladava ich sakramensky dobre. ked chcem prenajat byt. dnes sa automatizuje uplne vsetko, nerozumiem preco by mali byt reality vynimkou.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rokosák »

Airmike,

nemali by boty znizovat anomalie?

Nizka cena predajcu moze byt casto rozumnou taktikou. Povedzme, ze chces 175 a ak si pytas 150, v prvom rade ziskas zaujemcov, ktorych limit je 150 a pri 175 by nemali zaujem. Ak je 175 realisticka cena tak dostanes viac ponuk a pripadne vyvolas sutazivu situaciu s viacerymi ponukami. Psychologicky, ak sa kupujucemu byt paci tak je ochotny zaplatit aj nad svoj limit, ak na to ma.

Apky, ktore generuju cenu nehnutelnosti su casto nepresne. Teoreticky boty mozu byt manipulovane takisto. Nic neporazi osobnu prehliadku znaleho kupujuceho. Aj znalosti predavajuceho.

Realitaci maju svoje finty a svoju mytologiu. Jednym z mytov je, ze ak ty ako predavajuci mas svojho maklera, ktoremu platis proviziu, tak sa makler sa bude snazit o najvyssiu cenu. V skutocnosti predavajucemu maklerovi ide v prvom rade o predaj. V druhom rade o ziskanie noveho zakaznika. Ak predavas byt za ucelom odstahovania sa do Pariza, tak si opustil maklerov trh. Kupujuci sa do neho stahuje a je potencionalnym zakaznikom v buducnosti.

Dobry realitak sleduje v prvom rade nove ponuky a zmeny v cenach denne. Ak su v danom trhu tie informacie ponukane, su realitaci pomalsi ako boty ale usetria kupujuceho cas vlastnou znalostou okolia.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

chlapi , uplne zabudnite na to , ze by predajca zadaval nizsiu cenu nehnutelnosti , koli tomu aby zdvihol zaujem.


nie myslim si ze boty anomalie neznizuju. na trhu kde sa neshortuje vznika vzdy len anomalia na jednu stranu a k strednej hodnote to nebude. boty moze cenu len nafuknut pri aukciach. pri anonymnych bidoch ked sa potrebuju dostat do fronty cenu nezdvihaju boty. ale nasledne kupujuci. spekulant, ktory toho bota nasadil.

keby sme zili v analogovej dobe, tak by som suhlasil s tym, ze mat dobreho realitaka je nesmierna vyhoda. my ale zijeme v dobe digitalnej a preto je stale castejsie vidiet, ze akokolvek skuseneho realitaka nahradi dobre urobena databaza. realitnu kancelariu realitny agregator. banku nahradi hypoagregator. jedine co ostava skoro bezozmeny je klient. a ten si vybera podla svojho vedomia a svedomia. niekedy su to emocie a niekedy cisty kalkul.
Naposledy upravil/-a Airmike v Po 31 12, 2018 9:37 am, upravené celkom 1 krát.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 7052
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 147 times
Been thanked: 276 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa jogo »

Jeden zaujímavý príbeh:
Liba napsal:
29.12.2018 v 12.32
...U nemovitostí (které preferuji) je to většinou v pohodě, pěkně kopírují inflaci a zhodnocují se často i nad rámec očekávání, ale zásadní v této věci rozhodně je,
kde se nemovitost nachází. Rád požívám známé rčení, že u nemovitosti jsou nejdůležitější tři věci – místo, místo, místo. Převážná část ostatních vlastností nemovitosti se dá změnit. Zde se rád podělím o osobní zkušenost, která ukazuje, že má předchozí tvrzení nemusí být vždy naplněna. V roce 1998 jsem si postavil nový RD.
Místo jsem vybral skvělé, dům jsem postavil dost velký, ale ne zase tak velký, jako většina mých sousedů, kteří jsou ve velkém domě nyní již ve dvou a jen topí a topí, uklízí a uklízí… To nad čím se chci ale zamyslet je věc jiná, když jsem kupoval pozemek na dům, jeho cena byla cca 1500 Kč/m2, byl jsem v lokalitě jeden z prvních, brzy se okolní pozemky prodávaly již za 2000Kč/m2. Dům jsem postavil kvalitní, z tehdy nadčasových materiálů a i dnes má velmi solidní parametry i architekturu, prostě sem zapadá:-)
Zajímavostí na tom všem je v to, že ač pozemky se v současnosti v okolí již prodávají za 4-5000 Kč/m2, celková cena domem s pozemkem se zhodnotila (za 20 let) odhadem (dle prodávaných RD v okolí) cca o pouhých 40%. Což by inflaci minulých dvou desetiletí jistě nepokrylo. Kdybych tenkrát investoval použité prostředky do bytu v Praze, byl by dnes pravděpodobný výnos cca 600%, možná i více. Nelituji, mám to tu rád a jsem spokojen, ale chtěl jsem se jen podělit o zajímavou zkušenost, že i investice do nemovitosti mají svá ale. Proto se v ekonomický příručká zřejmě často píše, že spousta lidí žije v mylné představě, že dům k vlastnímu bydlení je skvělou formou investice...
https://winpes.cz/pasivni-prijem/#comment-131168" onclick="window.open(this.href);return false;
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rokosák »

Airmike napísal:
nie myslim si ze boty anomalie neznizuju. na trhu kde sa neshortuje vznika vzdy len anomalia na jednu stranu a k strednej hodnote to nebude.
U nehnutelnosti sa neshortuje, ako pises, ale nehnutelnosti nie su zatial komodita. Ale ako u futurit je na kazdeho konkretneho kupujuceho jeden konkretny predavajuci. To u akcii nie je. K strednej hodnote to nemusi gravitovat, ale k trhovej ano.

Takisto suhlasim, ze v procese ma silny podiel iracionalita. Dalsim faktorom je, ze nehnutelnosti ma pre vacsinu transakcii aj uzitkovu hodnotu. Takisto cenotvornym faktorom je, alternativa podnajmu.

Digitalizaciou prevazujuce transakcie u nehnutelnosti sa mozu stat standardom v buducnosti. Aj nemusia. Pri internetovom nakupe mozes tovar vratit bez problemov. To je zatial u nehnutelnosti zlozite. V kazdom pripade kupa ci prenajom digitalnym sposobom sa zvysuje, ci aspon sucast rozhodovania cez digitalne nastroje sa zvysuje. Je to kvoli ludom, ktori su na to zvyknuti a u ludi, ktori sa casto z pracovnych dovodov stahuju. Jednu taku nehnutelnost vlastnim, kde casto najomnici vidia dom prvykrat "zo stahovaku", ale aj oni sa spoliehaju na osobne skusenosti od predchadzajucich najomnikov, ktori su z tej istej komunity a komunikuju digitane :D . Dolezite aj ako ja s nimi komunikujem, teda akym som obchodnikom.

Jogo,

Tebou uvedeny priklad by mal pocitat do vynosu cenu podnajmu (plus) a naklady do vlastnictva vratane hypoteky (minus).
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
polovnik
Silver Member *
Príspevky: 172
Dátum registrácie: Ne 22 02, 2009 6:00 pm
Has thanked: 50 times
Been thanked: 5 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa polovnik »

Airmike v tej oblasti je viac dobrych ulic ktoru mas na mysli ? s tych dobrych asi najlepsia bud Kostelni alebo Nad kralovskou oborou . ak to teda nie je tajomstvo
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

Nad kralovskou oborou je krasna a velmi ziadana, ale uplne najziadanejsia je Ovenecka. a ked som spominal tie specifika tak zaujimavostou je, ze to plati len pre polovicu tej ulice, nie celu. Od Milady Horakovej doprava mas najkrajsiu ulicu, dolava mas standard. je to vzdialenost par metrov a par milionov.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Airmike napísal:
keby sme zili v analogovej dobe, tak by som suhlasil s tym, ze mat dobreho realitaka je nesmierna vyhoda. my ale zijeme v dobe digitalnej a preto je stale castejsie vidiet, ze akokolvek skuseneho realitaka nahradi dobre urobena databaza. realitnu kancelariu realitny agregator. banku nahradi hypoagregator.
Nemyslím si. S tým ako si kupoval ten prvý byt, s tým vôbec nesúhlasím.

...nastavil som si alert a v jedno rano dostal email o novom inzerate. okamzite som ho cekol a za par minut poslal email a rovno som zavolal aj agentovi. agent mi hned povedal, ze majitel bytu moj email dostal a aj si ho precital, ale ze pravdepodobne sa mi ho kupit nepodari. povedal som mu, zeten byt chcem a som ochotny zaplatim 10% navrch. pan mi vysvetlil, ze na tom nezalezi, pretoze predomnou je asi 20 ponuk a zo skusenosti vie, ze niesom jediny kto je ochotny zaplatit viac a ze som bol jednoducho pomaly. cely inzerat bol vonku par minut. masinky biduju v rozmedzi par sekund.

Nie je v tom žiadna pridaná hodnota.

Chudák zakladateľ vlákna, keď sa má dozvedieť, že dobrá realitná investícia je o tom, že 1. kúpim prvý byt, čo sa objaví na danej ulici 2. mám výhodu v tom, keď viem dať ponuku do niekoľkých sekúnd po vyjdení inzerátu. 3. Kupuje ten, čo biduje medzi prvými, aj ked bude musieť ponúknuť majiteľovi najvyšiu cenu z tých čo boli prví vo fronte... :roll:

To čo si popisoval neskôr, teda ako si kúpil škaredý byt so zle zadanou adresou, ako si ho pretvoril na pekný, a že teraz má vyššiu trhovú hodnotu, to už je iné kafé. Tu už vidím pridanú hodnotu, určité know-how , racionalitu. :D

To že žijeme v digitálnej dobe ešte neznamená, že realitný biznis sa zmenil. V realitnom biznise sa treba vyznať, tak ako v každom inom. Žiadny amatér nenahradí profesionála, pokiaľ sa v tom nevyškolí sám.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Airmike »

ten agent ktoremu som volal nebol realitak. ale spravca platformy cez ktoru sa biduje.

pozri JUGGLER, svet sa meni , a meni sa cely. to ze pred tym budeme zaatvarat oci je nasa vec. vdakabohu alebo bohuzial z evoluciou nic nespravime. budeme sa musiet podriadit alebo si budeme musiet vytvorit alternativnu realitu , kde budeme presviedcat samich seba, ze je vsetko postarom a nic sa nemeni.

tomu chudakovi zakladatelovi vlakna by si radsej povedal nepravdu, len aby si ho uchlacholil v nezaujimavej a v spolocensky prijatelnej diskusii , kde sa nedozvie fakty, ale len vseobecne poucky. radsej nech sa nic nedozvie , len nech preboha neostane v soku.

ja zijem vo svete, kde je skoro vsetko automatizovane. kde je vsadepritomna matematika a expertiza, automatiacia. a je uplne jedno ci ide o nakup potravin, oblecenia, dopravu, byvanie alebo investicie. este aj ta mladez randi na zaklade algorytmu :D. svet sa zmenil a zmenil sa vsade. to co sa nezmenilo je pohlad ludi na svet. progres v technologiach je skratka rychlejsi ako progress v mysleni ludi. je to kazdeho volba, ci sa prisposobi alebo nie. myslim si, ze spokojny zivot sa da prezit aj ked evoluciu budeme ignorovat. je ale fer povedat fakty.

uz som sa celkom rozpisal, je cas ist spat do prace. tak vam prajem pekny novy rok a majte sa. nech sa dari
McCloud
Príspevky: 11
Dátum registrácie: Ut 24 01, 2017 5:56 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa McCloud »

rmaly napísal:McCloud... podla mna je teraz v BA zrovna blbost sa "hrnut" do kupy bytu za ucelom prenajimania. Z viacerych dovodov....
super, toto som potreboval pocut! Vidim to asi tak, ze pockam aspon do konca leta, dovtedy si v tom spravim vacsi prehlad a uvivim podla situacie.
Aj ked je aj realna sanca, ze situacia o rok moze byt nevyhodnejsia na investovanie do nehnutelnosti ako teraz :D
Airmike napísal: to by bolo tak na par stran textu. takze to nebudem pisat sem ale skor na blog.
mas uz aktualne svoju stranku / blog kde to pripadne budes zverejnovat ?
Urcite by to bolo extremne zaujmave citanie, nie len pre mna.
JUGGLER napísal: ..
pure gold! dakujem.

Co sa tyka spominanych skoleni, mas aj konkretne odporucanie / webstranku ?
Alebo len vygooglim..
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 7052
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 147 times
Been thanked: 276 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa jogo »

Airmike napísal: uz som sa celkom rozpisal, je cas ist spat do prace. tak vam prajem pekny novy rok a majte sa. nech sa dari
Teraz neviem, či ideš "späť" do práce, alebo "spať" do práce. :D
Oba varianty na silvestra o 4h popoludní sú nanič. :?
Do nového roka ti prajem menej roboty za viacej peňazí a hlavne dostatok voľného času na zmysluplné míňanie tých peňazí. :)
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa JUGGLER »

McCloud napísal:
pure gold! dakujem.

Co sa tyka spominanych skoleni, mas aj konkretne odporucanie / webstranku ?
Alebo len vygooglim..
Pogúgli. Nemám velmi prehľad čo je nové.
Existuje niekoľko realitných združení, myslím, že 2 najväčšie sú NARKS a Realitná únia.
Ja som svojho času vygúglil a následne absolvoval toto školenie : https://www.sora.sk/kurzy/realitny-obchod-v-praxi" onclick="window.open(this.href);return false;

Bol som prekvapený, že tam bola kopa ľudí ktorí už robia v realitnom biznise, dokonca majitelia realitiek . Prišli si občerstviť vedomosti, dozvedieť sa niečo nové, inšpirovať sa. A fakt som sa dozvedel kopu vecí. Keby som sa chcel na 100% venovať len realitnému biznisu, tak tam idem znova. Nikto učený z neba nespadol.

Mám pár známych, čo podnikajú s realitami a je to zaujímavý biznis. Nie ako realitky, ale viac-menej investičné špekulácie, alebo developing, takisto dlhodobé investície.

V tomto biznise by som rozdelil investorov z hľadiska zámeru do troch skupín:

1. ked kupuješ pre seba a nezáleží ti na ničom inom, len aby sa ti dobre bývalo. Investuješ do seba. Nezaujíma ťa profit, alebo strata. Tento typ ľudí sú dobrí kupci.
2. kupuješ pre seba, ale z investičným zámerom...chceš bývať dobre, ale zároveň chceš aby to bola dobrá kúpa, čo rastie na cene...záleží ti na tom, aby sa to zhodnotilo, aby si to mohol v budúcnosti predať so ziskom, alebo zabezpečiť deti...
3. robíš to iba kvôli zisku, nič iné ťa nezaujíma ( prenajímanie, špekulácie, developing atd )

Poznám človeka, čo kupuje ruiny, alebo stavia na zelenej lúke...vždy niečo zaujímavé , pozoruhodné, kvalitné a luxusné...
A potom to predáva čo najdrahšie. Kupuje takmer zadarmo a predáva s extrémnym profitom. Je trpezlivý a dokáže čakať dlhé roky. Všetko čo predáva sa mne vidí prehnane drahé, ale on to vždy predá. Vraví, že ,,každá nehnuteľnosť si nájde svojho kupca,,. Poviem príklad. Scelil dva pozemky do jedného veľkého nad mestom, s nádherným výhľadom. Potom tam postavil dom s pozoruhodnou architektúrou, luxusný, priestranný, presvetlený, skrátka top. A potom ho predával za vyššiu cenu ako rodinné domy v centre mesta na extra drahých pozemkoch. A predal to. Našiel kupca, čo hľadal presne také niečo a ktorému nezáležalo na prachoch (typ 1).

Druhý čo poznám si udržuje prehľad o všetkom čo sa dá kúpiť. A s cashom na účte je schopný kúpiť ihneď. Aj problematické veci, ale hlavne veci kde vidí budúcnosť. Vie kde sa bude ťahať mesto, kade povedie obchvat, kde špekulanti tlačia na zmenu územného plánu. Idem s ním po meste a on dokáže preberať budovu za budovou a vie presne ktorá je, alebo bola na predaj. Drží kontakt s realiťákmi, ktorí obsluhujú veľkých investorov a developerov. Tiež sleduje inzerciu a ihned vyštartuje po zaujímavých veciach.

Poznám ľudí, čo majú dva - tri byty a robia prenájom. Keď sa tie byty splatia, predajú ich zo ziskom. Takých je asi najviac.

Niektorí vyhľadávajú nové developerské projekty a robia si ako prví rezerváciu na najlepšie byty. rezervujú, zložia zálohy a čakajú. Na začiatku majú developeri najnižšie ceny. Potom, ked sú projekty takmer hotové a je najväčší dopyt ( a najlepšie byty sú už vypredané ) - ponúknu svoje byty - takým, ktorí sú ochotní zaplatiť...

Poznám chlapíka, čo sa špecializuje na mestské byty. Mesto nemá peniaze, tak dáva schátralé byty , alebo nebytové priestory do prenájmu - na základe súťaže. Vysúťaží nájom, povedzme na tri roky a tým, že sa stará a čiastočne investuje do nehnutelnosti má po skončení zmluvy predkupné právo. Obyčajne to kúpi za polovičnú cenu, následne zrekonštruuje a potom nasleduje prenájom alebo predaj...

Osobitná je skupina čo kupuje zdanlivo bezcenné pozemky na hranici intravilánu, alebo v extraviláne a potom vybavia zmenu územného plánu. S pôvodných lacných pozemkov získaš drahšie stavebné pozemky, ktoré buď predáš developerovi, alebo priamo developuješ...

Môžeš vyhľadávať pozemky vhodné na radovú zástavbu, alebo staviať do výšky. V poslednom čase som videl 2 projekty kde boli skúpené lacnejšie pozemky do kopca, ale speňažili to nádherným projektom terasovitých bytov ( spočítal som kvázi sedem poschodí po 2 bytoch na každom...)

Exekúcie, aukcie, dražby na výkon záložného práva bánk pri nesplácaní hypoúverov, scelovanie pozemkov, biznis s problematickými pozemkami kde sa súdia o vlastnícke práva, nevysporiadané pozemky, pozemky z nevysporiadaným prístupom, ťarchami atd, atd. Sú aj extra výnosné veci ktorým sa venuje iba pár špecialistov v rámci celej republiky, o tých ti nikto nepovie...musíš takých ľudí stretnúť, alebo prísť na to sám...

Viac ma momentálne nenapadá. Ja osobne byty nemám rád, mne sa v rámci nehnuteľností páčia pozemky...to je oblasť kde som ochotný sa vzdelávať ako samouk...V tom viem ísť dopredu a venovať tomu čas, energiu i peniaze. Ono je veľmi zaujímavé, ked sa vieš učiť od takých, čo vedia ako to funguje na najvyspelejších realitných trhoch, napr. v USA a U.K.
Lebo tam proste skôr, či neskôr dospeje i náš realitný trh. A tam také niečo neexistuje, že niekto kupuje ,,mačku vo vreci,, že to robí na vlastnú päsť, bez špecialistu, bez obhliadky, bez stavebnej inšpekcie, bez garancií a poistení ... Iste, takmer všetko, alebo veľká časť sa dnes dá robiť online, z obývačky a to sa mi na tom tiež páči...

OK. Ide sa oslavovať. PF 2019.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rado »

cryptotrader napísal:Ano ano, kupa bytu na prenajom je blbost.
A toto si kde čítal? Ja to neviem nájsť.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rado »

Pokiaľ dobre čítam, tak to nie je myslené všeobecne. Každý vie byť s prenájmom bytov úspešný aj neúspešný podobne ako vo všetkom. Záleží od schopností aj od šťastia.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
McCloud
Príspevky: 11
Dátum registrácie: Ut 24 01, 2017 5:56 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa McCloud »

JUGGLER napísal: .
vdaka Juggler.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa rmaly »

cryptotrader napísal:Haha,
super, len tak dalej. Ano ano, kupa bytu na prenajom je blbost. Velmi rad pocuvam take rady, aspon lepsie pre nas co prenajimaju, bude mensia konkurencia ;)
To si asi myslel moj prispevok... citil som v tvojej poznamke despekt, ale tak neva... otazka je, ci si cital od zaciatku vlakno (teda od "zaciatku" myslim prispevok McClouda...

Lebo McCloud 1, zije v zahranici, 2, ma takmer nulove skusenosti ako s nehnutelnostami tak so stavom v BA...

A na presne toto som reagoval, ze v jeho pripade je to podla mna hlupost. Hlavne v jeho pripade. Podla mna je to teraz minimalne nebezpecne (nebezpecnejsie ako pred 3-5 rokmi) za kazdu cenu kupit byt. Jasne, ked sa naskytne super prilezitost, tak preco nie. Ale on sa k nej nema ako dostat. Aj ludia, co sa tu tomu venuju poctivo sa castokrat k takej kupe nedostanu lahko... On je akurat tak dobra obet na osklbanie ked nebude mat stastie...
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Bennes »

no z toho vyplyva treba kupovat co najskor .. :)
Aurelio
Gold Member **
Príspevky: 309
Dátum registrácie: Št 13 12, 2007 9:51 pm
Been thanked: 1 time

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Aurelio »

Rokosák napísal:Praha je ohavne mesto.
Dorazne apelujem na adminov, aby zacali riesit kvalitu fora a zaostalost niektorych individui. Airmike tu neprispieval slusne dlhu dobu kvoli zaostalosti niektorych jedincov a znovu dospejeme k tomu, ze ludia s kvalitnymi prispevkami ako on na forum nebudu chodit, lebo ludska hlupost je nekonecna a s nou sa neda proste bojovat.

Minule cca mesiac ci dva dozadu ste ma tu zastavili, ked som upozornoval Joga (myslim), aby si tuto slovensku verziu ladisa nevsimal a mali ste z toho hrozne kecy ako mame byt k sebe slusni.

Airmike tu prispieva prinosnymi prispevkami, kde pise svoje realne skusenosti z nakupu nehnutelnosti v Prahe do temy o kupe bytu. Potom pride mentalny zaostalec a vyspliechne sem off topic prispevok bez pridanej hodnoty plny jedu. Keby sa toto stalo na nejakom slusnejsom fore, tak rovno dostane taketo individuum BAN. Ale nie, my si tu budeme tolerovat ludsku demenciu a ludi s kvalitnymi prispevkami k veci budeme vytlacat prec.

Prosim adminov, aby sa zamysleli, ci chcu mat forum, kde chodia ludia a vymienaju si prinosne rady z vlastnych skusenosti, alebo individua, ktore si tu chodia liecit komplexy a neustale melu dookola to iste co nikoho nezaujima. Pripadne nastavit funkcionalitu ako je napr na quora.com, kde sa daju prispevky downvote-ovat a ked uzivatela pravidelne downvote-uju, tak sa jeho prispevky prestanu zobrazovat a tie, ktorymi uz forum zahnojil sa jednoducho zbalia (collapse) a pozriet si ich uz takmer nikto nikdy nepozrie. Takto dojde k samocisteniu fora od rokosakov, ladisov a im podobnych bez toho, aby to admini museli strazit (win - win).
Power of Knowledge
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Rokosák »

Mne sa Praha nepaci, je to typicke sedive nemecke mesto s podstatne viac panelakmi, ako napriklad v Bratislave. Ale to nebol dovod k mojej poznamke. New York sa mi takisto nepaci.

Chcel som si zistit reakciu, vzhladom na to, ze Bratislava je bezne osocovana v diskusiach v roznych mediach a nikto sa nad tym nepozastavuje. Mozno je nieco v nasej, historicky danej, nevolnickej psychike, pre ktoru hladam odpoved.

Ocakaval som, ze moja reakcia vyvola masove rozhorcenie ba priam nariekanie. Nic takeho sa nestalo, co svedci o kvalite diskuterov, ktori sa nedaju vykolajit nepodstatnymi temami. Dakujem Aureliovi za prispevok k mojmu prieskumu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
McCloud
Príspevky: 11
Dátum registrácie: Ut 24 01, 2017 5:56 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa McCloud »

cryptotrader napísal:Analytici varujú pred cenovými výkyvmi, na trhu je najmenej bytov za 15 rokov
https://reality.etrend.sk/byvanie/analy ... rokov.html
Po precitani clanku mam este jednu otazku..

Ake zdroje odporucate presne na taketo aktuality, prehlad trhu, analyzy a pod. ?

Ak ma trend.sk pravidelne taketo kvalitne clanky, kupim predplatne a budem sledovat len to..
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa rmaly »

@McCloud k tomuto clanku - necital som cely, len tu neplatenu cast... Vpodstate suhlasim, ze moje pozorovania = tym co su v tej odomknutej casti + nadpis. Co sa tyka clankov a teda clankov z jedneho zdroja, tak to by som urcite nevsadzal (len) na to.
Mne sa na akysi prehlad o realitnom trhu (alebo aspon jeho casti) osvedcila mravencia praca - sledovanie FB ponuk roznych skupin zaoberajucich sa ponukou prenajmu a predaja. Vids trendy... Trendy cien predaja, prenajmov. Mnozstvo ziadosti o ponuky. Ludia diskutuju aj rovno pod ponukami a vidis, ci niekto prestrelil alebo nie. Tak isto vidno, kedy ludia prakticky "skemraju" o najomne a kde a kedy je viac ponuk.
Co sa ponuka, kde, apod... toto mi pride hodnotnejsie ako clanok, ktory nevies odkial fuka :)
A ked uz, snazim sa citat vsetky clanky co su na nete, nie len z jedneho zdroja. Lebo na kazdom sprochu pravdy trochu.
McCloud
Príspevky: 11
Dátum registrácie: Ut 24 01, 2017 5:56 pm

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa McCloud »

rmaly napísal:..
makes sense. Vdaka :)
Soros
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Po 28 01, 2019 11:18 am

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Soros »

Airmike napísal:
su to boty. automaticke programy, ktore nonstop monitoruju vsetky inzeraty, ktore webowe portaly uverejnia. stiahnu si data z inzeratu a rozlustia ho. podla dat a cenovych map a nejakeho algorytmu automaticky za par sekund vypocitaju valuaciu a ked je byt podhodnoteny poslu email, ze byt kupuju. ty ako smrtelnik si sice mozes nastavit monitoring s upozornenim na mail, ale ked ti email pride, tak to trva par minut a to su uz top nehnutelnosti bidnute tymito botmi a ty si v poradovniku a pred tebou fronta ponuk.

toto je dnes v podstate standard. je to ako na burze kde bojujes s HFT a predatory algos. da sa na to prist pomerne jednoducho. ja som mal vyhliadnutu konkretnu lokalitu a v nej konkretnu ulicu, na ktorej som chcel kupit byt. kedze ta ulica bola jedna z najziadanejsich a byt sa tam objavy tak raz za mesiac povedal som si, ze pockam a ked sa nieco objavy budem vyjednavat.
nastavil som si alert a v jedno rano dostal email o novom inzerate. okamzite som ho cekol a za par minut poslal email a rovno som zavolal aj agentovi. agent mi hned povedal, ze majitel bytu moj email dostal a aj si ho precital, ale ze pravdepodobne sa mi ho kupit nepodari. povedal som mu, zeten byt chcem a som ochotny zaplatim 10% navrch. pan mi vysvetlil, ze na tom nezalezi, pretoze predomnou je asi 20 ponuk a zo skusenosti vie, ze niesom jediny kto je ochotny zaplatit viac a ze som bol jednoducho pomaly. cely inzerat bol vonku par minut. masinky biduju v rozmedzi par sekund.
Dobre nabidky se ani ven neexportuji, prodaji se interne v (nejmenovane, nejvetsi) realitce...

Jo a ty roboty, no, nektere servery maji aplikace a ty maji push notify a ty jsou nekdy rychlejsi jak maily (rozesilane v davkach), a kolik malych investoru ma nejake bidovaci roboty? Maji je realitky, a spec. firmy, to je jiste... pokud chces vychytavat speky, anomalie nebo drobky, co zbyde, tak jo, bot se hodi :-)
Soros
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Po 28 01, 2019 11:18 am

Re: kupa bytu: tipy na realitky, prip. rovno byty

Príspevok od používateľa Soros »

Airmike napísal:ten agent ktoremu som volal nebol realitak. ale spravca platformy cez ktoru sa biduje.
Takze tys byl klientem bidovaci platformy? :-) nebo jak to chapat? Prvne jsi tvrdil, ze prodavajici si precetl tvuj mail, no nevim, bezne realitky nepousteji poptavky klientum... tak co to bylo za platformu?

Hele realitak ma casto v smlouve s prodejcem uz fixni spoctenou odmenu, takze nema zadnou motivaci slyset na navyseni ceny, chce jen rychle a bez problemu prodat. Takze kdyz na nej vysypes mnoho otazek, tak jsi bez sance a preferuje jineho... to pochopis az v praxi, kdy ti pak jen oznami, ze uz je to prodany a prohlidka se rusi...

Jo a pro investory by melo byt zajimave take to, zda dum ma uver x milionu anebo nasporeny statisice a miliony na fondu oprav. To vubec kupujici v dobe, kdy jsem nakupoval, neresili, nevhapal jsem to, pritom to dost vyrazne ovlivnovalo castku, ktera mi z pronajmu zbyde.
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"