Prenajom / podnajom - rady
Napísané: Št 22 05, 2014 3:46 pm
Almanach o prenajme
Na zaciatok by som chcel povedat, ze toto nie je pojednanie o vyhodnosti ci nevyhodnosti prenajimania. To si musi kazdy vyriesit sam so sebou a zratat. Je to skor take know how co robit, ked si poviete, ze teda to vyhodne je. Je tu zatial sumar vsetkeho, co som nasiel na nete + vyzistil na Danovom urade (a spravil). Snazim sa sem dat 100% infosky, ak nebudu 100%, tak dajte vediet...
(Moje) Prihody a skusenosti pri prenajme bytu...
0, Intro:
---------
Najviac ma trapila bezpecnost o byt. V principe ide o to, ze sa neda legalne lahko osetrit vystahovanie nejakych blbych najomnikov. Je nutne sa spolahnut na nase sudy (muhaha)... Ziadni policajti nepridu nikoho vyhodit, zmluva nezmluva... Okrem toho zakon chrani najomnikov nenormalne. Teraz akoze vysiel novy zakon (dalsi), kde akoze su lepsie podmienky pre najomcu, ale je to prakticky to iste (najomnikov nikto nevystahuje, az exekutor)...
Nasiel som v diskusiach taky workaround ako trosku zvratit vahy vo svoj prospech. Ide o to, ze pri prenajme poziva najomnik brutal ochranu, kdezto podnajomnik (pri podnajme) prakticky ziadnu.
Podnajimat je ale problem. Su podla vsetkeho iba 2 moznosti (prenajom: majitel -> najomca, podnajom: najomca -> podnajomnik):
a, pan Jozko doveruje niekomu v rodine (ten niekto nesmie byt spolumajitel nehnutelnosti - napriklad manzelka v bsm apod) a prenajme mu to. A ten dalsi to "podnajme"
b, ja som si zalozil sro (na zivnost to nefunguje) a prenajal som to svojej sro a ta to dalej podnajima. Trosku to Kazimir dodrbal s tymi danovymi licenciami, ale v principe pridem o nejakych 50 eur za rok kvoli nim... Zase mozno sa mi pritrafia dalsie nehnutelnosti a nejak sa to vykompenzuje...
Samozrejme to neriesi najhorsi variant - vyhodit niekoho z bytu... na to treba asi mat zaludok a hrubokrkych kamaratov.
1, Zaregistrovat sa na DU
-------------------------
Neviem presne aky je deadline (ja som isiel hned po par dnoch), ale tusim je to do konca nasledujuceho mesiaca... V kazdom pripade na to nesmiete zabudnut a je to najnovsie nutnost aj pri prenajme iba casti nehnutenosti (vraj okrem pozemkov)...
Nasiel som info, ze na DU chcu aj zmluvu, ja som neukazoval a nechceli. Cca do 10 dni mi dosla karticka s DIC.
Vyzera to tak, ze ak ste zivnostnici (nie sro), a teda mate DIC, tak vam nakazu pouzivat uz existujuce DIC. Ja som mal firmu cca pred 12 rokmi, ale to uz asi bolo velmi davno na nich, tak mi proste dali nove...
2, Ako uctovat + vypocet dane... (bavime sa o sukromnej osobe, uctovnictvo firmy robi skuseny uctovnik)
-----------------
Najlepsie neuctovat. Da sa viest danova evidencia, co znamena excel s chronologickou evidenciou prijmov a (danovo uznatelnych) vydavkov. Vyhoda je vraj taka, ze vas nemozu prcat podla zakona o uctovnictve, co je asi dobre...
Opat na forach a roznych clankoch je navod, ako to ma vyzerat. V skratke - jeden stlpec datum, druhy stlpec cislo a typ pohybu (V-vydaj, P-prijem, napriklad V001, P001), treti stlpec popis (najomne, elektrina atd), stvrty stlpec cena pri vydaji, piaty stlpec cena pri prijme...
Vypocet dane sa da lahko najst na nete, ale nech je vsetko na jednom mieste (je potrebne si zistit, ci sa vas to presne tyka, ja som zamestnany, takze podavam danove priznanie typu B):
spisete si vsetky prijmy. Dajme tomu mesacny najom je 600 eur. A dajme tomu prenajimame 12 mesiacov.
Prijem = 600 x 12 = 7200 eur
Vydaje = 300 x 12 = 3600 eur
K tomuto by som chcel dodat jednu vec, co ma napadla uz za behu a overoval som to az na financnej sprave (byvale danove riaditelstvo). Ze co s preplatkom najomneho z minuleho roku, ked som neprenajimal... teta na urade ma odbila, ze to mi ona radsej neporadi, lebo ine poculi na skoleni a ine dostali v metodickom pokyne a odporucila ma na stranku spominaneho financneho riditelstva na elektronicy dopyt. To vytlacit a podla toho sa riadit (a ukazat, ked pride kontrola). vysledok - dobra sprava - zvitazil zdravy rozum - nezapocitava sa to do prijmu... Horsie to je s depozitom, ten sa zapocitava a ked ho vraciate, tak sa zase odpocitava, ale dan z neho platite (a ked potom ked ho vraciate mate zapornu dan, tak smola)
Takze spat k priznaniu...
kazdy najomnik ma narok na 500 eur / rok znizit zaklad dane. Fajn je, ze manzelia mozu 2x 500...
Funguje to nasledovne: 7200 - 500 = 6700
Avsak, pokratit musime aj vydaje: 6700 / 7200 = 0.9305
0.9305 * 3600 = 3350 eur
6700 - 3350 = 3350 eur = zaklad dane. Dan bude 3350*0.19 = 636.5 eur
Samozrejme je potrebne vydaje co najviac zvysit. Najlepsie napriklad odpismi (odstavec nizsie), dalsie blocky a tak...
2a, Zaradit / nezaradit
-----------------------
Tu sa dostavame k otazke, ci zaradit byt do obchodneho majetku alebo nie.
Dilema je nasledovna (v rychlosti). Ak nezaradite byt do obchodneho majetku, do nakladov si mozete davat omnoho menej veci (prakticky len "najomne spravcovi" + energie a nejake blocky). Vyhoda je, ze ked predavate byt (a mate ho nad 5 rokov vo vlastnictve), tak neplatite dan.
Ak ho zaradite do obchodneho majetku, tak tam je mozne dat skoro vsetko (to co vyssie + poistka za byt, rekonstrukcia bytu, odpisy bytu a uroky z hypo, dokonca sa uvadzalo aj ze prispevky do fondu oprav - co asi tym padom nie je mozne pri nezaradenom byte...). Nevyhoda - pri predaji bytu platite dan z rozdielu predajnej ceny a zostatkovej ceny nehnutelnosti (ked byt odpisujeme, klesa jeho hodnota a rastie ten rozdiel)... Jedine ako sa tomu vyhnut je vyradit byt z obchodneho majetku, pockat 5 rokov a ste v suchu...
Samotne zaradenie spociva v:
1, rozhodnuti sa, ze zaradim a
2, vytvorenia "Protokolu o zaradeni bytu do obchodneho majetku" (doc o tom, ze zaradujem co a ako) - musi to mat nejaku formu: Meno a priezvisko prenajimatela, DIC, Byt (kratky popis - som dal to z
clanku I zmluvy o prenajme ako infosky z katastra, rozlohu bytu a tak), Inventarne cislo (asi jedna ak je prvy), Odpisová skupina - 4 (byt je 4), Dátum obstarania (datum na zmluve o kupe / dedeni bytu), Doba odpisovania (20 rokov), Sposob obstarania (ja kupou), Metoda odpisovania (rovnomerna), Obstaravacia cena (nadobudacia / kupna cena), Sposob vyuzitia (prenajom), Datum zaradenia (datum odkedy prenajimate / zaradenie do obchodneho majetku)
3, Vytvorenie inventarnej karty, vyratanie odpisov a zapisovanie odpisov...
Tricky veci:
1, obstaravacia cena. Napriek kadejakym famam a legendam napriec internetom je (podla mna) finalny sposob ako to urcit (pri kupe) cisto kupna cena + zhodnotenie (rekonstrukcia, ale ziaden odhadca ci trhova cena). Takze napriklad byt kupeny v roku 2003 za cenu ake vtedy boli ma pri zaradeni do obchodneho majetku cenu v eurach - dajme tomu 50.000 eur. Navyse, odpisuje sa 20 rokov, ale 20 rokov akoze od 2003, akurat uz mame rok 2014, takze skoro polovicu za nami... (mozme odpisovat uz len 9 rokov)...
Myslim, ze este horsie to je, ked je byt este starsi (teda datum, kedy sme ho kupili je este dalej v minulosti). Tam uz tapem, lebo sa ma to netyka, ale neviem, ci sa neda dopracovat aj k odpisom 0 (ked je moc stary).
2, odpisovanie, ked ste zacali prenajimat uprostred roka je zial iba alikvotne (prvy rok)...
3, Urcenie ceny, propagacia, prezentacia a tak
----------------------------------------------
na zaciatok - ja konkretne som nesiel cez realitku (kde by poriesili vsetky veci - asi). Pripada mi to zbytocne, lebo vam moc nepomozu (ano, spravia zmluvu, ale to moze aj pravnik alebo internet) a dostanu za to mastne zaplatene. Dalsia vec je, ze podla mna nemaju ziadnu motivaciu najst dobreho podnajomnika - iba podnajomnika. Kdezto ked si hladate podnajomnikov sami, do vaseho bytu, motivacia najst fakt dobreho rastie... Na ohradenia typu "je nutne spoluparcovat s overenou realitkou" poviem iba jedno - kto povie, ze je overena a kazdy seba prezentuje ako profika...
Urcenie ceny som robil tak, ze som bedlivo sledoval inzeraty + checkol znamych co prenajimaju cca pol roka dopredu. Nakoniec som si spravil uceleny nazor, za kolko chcem prenajimat. Dal som (podla mna trosku nizsiu cenu ako som mohol pytat, chcel som si najomnikov vyberat).
Je fajn sa pridat do takych roznych skupin na facebooku, kde pastuju ludia ponuky na prenajom podnajom (Podnájom, prenájom, ubytko Bratislava) alebo (Bývanie a prenájom BA) alebo (Bývanie v Bratislave).
Tak isto som si spravil taku facebook page s fotkami bytu a popisom... lahko sa to sharuje, je to pristupne aj bez registracie na FB a facebook sa stara o to, aby to fungovalo pre kazdy prehliadac.
To je zatial vsetko co ma napada. Ked budu nejake updaty, alebo som nieco zabudol pridam. Ak najdete niekde chybu ci mate postreh, pridajte to. Snad to niekomu pomoze.
Na zaciatok by som chcel povedat, ze toto nie je pojednanie o vyhodnosti ci nevyhodnosti prenajimania. To si musi kazdy vyriesit sam so sebou a zratat. Je to skor take know how co robit, ked si poviete, ze teda to vyhodne je. Je tu zatial sumar vsetkeho, co som nasiel na nete + vyzistil na Danovom urade (a spravil). Snazim sa sem dat 100% infosky, ak nebudu 100%, tak dajte vediet...
(Moje) Prihody a skusenosti pri prenajme bytu...
0, Intro:
---------
Najviac ma trapila bezpecnost o byt. V principe ide o to, ze sa neda legalne lahko osetrit vystahovanie nejakych blbych najomnikov. Je nutne sa spolahnut na nase sudy (muhaha)... Ziadni policajti nepridu nikoho vyhodit, zmluva nezmluva... Okrem toho zakon chrani najomnikov nenormalne. Teraz akoze vysiel novy zakon (dalsi), kde akoze su lepsie podmienky pre najomcu, ale je to prakticky to iste (najomnikov nikto nevystahuje, az exekutor)...
Nasiel som v diskusiach taky workaround ako trosku zvratit vahy vo svoj prospech. Ide o to, ze pri prenajme poziva najomnik brutal ochranu, kdezto podnajomnik (pri podnajme) prakticky ziadnu.
Podnajimat je ale problem. Su podla vsetkeho iba 2 moznosti (prenajom: majitel -> najomca, podnajom: najomca -> podnajomnik):
a, pan Jozko doveruje niekomu v rodine (ten niekto nesmie byt spolumajitel nehnutelnosti - napriklad manzelka v bsm apod) a prenajme mu to. A ten dalsi to "podnajme"
b, ja som si zalozil sro (na zivnost to nefunguje) a prenajal som to svojej sro a ta to dalej podnajima. Trosku to Kazimir dodrbal s tymi danovymi licenciami, ale v principe pridem o nejakych 50 eur za rok kvoli nim... Zase mozno sa mi pritrafia dalsie nehnutelnosti a nejak sa to vykompenzuje...
Samozrejme to neriesi najhorsi variant - vyhodit niekoho z bytu... na to treba asi mat zaludok a hrubokrkych kamaratov.
1, Zaregistrovat sa na DU
-------------------------
Neviem presne aky je deadline (ja som isiel hned po par dnoch), ale tusim je to do konca nasledujuceho mesiaca... V kazdom pripade na to nesmiete zabudnut a je to najnovsie nutnost aj pri prenajme iba casti nehnutenosti (vraj okrem pozemkov)...
Nasiel som info, ze na DU chcu aj zmluvu, ja som neukazoval a nechceli. Cca do 10 dni mi dosla karticka s DIC.
Vyzera to tak, ze ak ste zivnostnici (nie sro), a teda mate DIC, tak vam nakazu pouzivat uz existujuce DIC. Ja som mal firmu cca pred 12 rokmi, ale to uz asi bolo velmi davno na nich, tak mi proste dali nove...
2, Ako uctovat + vypocet dane... (bavime sa o sukromnej osobe, uctovnictvo firmy robi skuseny uctovnik)
-----------------
Najlepsie neuctovat. Da sa viest danova evidencia, co znamena excel s chronologickou evidenciou prijmov a (danovo uznatelnych) vydavkov. Vyhoda je vraj taka, ze vas nemozu prcat podla zakona o uctovnictve, co je asi dobre...
Opat na forach a roznych clankoch je navod, ako to ma vyzerat. V skratke - jeden stlpec datum, druhy stlpec cislo a typ pohybu (V-vydaj, P-prijem, napriklad V001, P001), treti stlpec popis (najomne, elektrina atd), stvrty stlpec cena pri vydaji, piaty stlpec cena pri prijme...
Vypocet dane sa da lahko najst na nete, ale nech je vsetko na jednom mieste (je potrebne si zistit, ci sa vas to presne tyka, ja som zamestnany, takze podavam danove priznanie typu B):
spisete si vsetky prijmy. Dajme tomu mesacny najom je 600 eur. A dajme tomu prenajimame 12 mesiacov.
Prijem = 600 x 12 = 7200 eur
Vydaje = 300 x 12 = 3600 eur
K tomuto by som chcel dodat jednu vec, co ma napadla uz za behu a overoval som to az na financnej sprave (byvale danove riaditelstvo). Ze co s preplatkom najomneho z minuleho roku, ked som neprenajimal... teta na urade ma odbila, ze to mi ona radsej neporadi, lebo ine poculi na skoleni a ine dostali v metodickom pokyne a odporucila ma na stranku spominaneho financneho riditelstva na elektronicy dopyt. To vytlacit a podla toho sa riadit (a ukazat, ked pride kontrola). vysledok - dobra sprava - zvitazil zdravy rozum - nezapocitava sa to do prijmu... Horsie to je s depozitom, ten sa zapocitava a ked ho vraciate, tak sa zase odpocitava, ale dan z neho platite (a ked potom ked ho vraciate mate zapornu dan, tak smola)
Takze spat k priznaniu...
kazdy najomnik ma narok na 500 eur / rok znizit zaklad dane. Fajn je, ze manzelia mozu 2x 500...
Funguje to nasledovne: 7200 - 500 = 6700
Avsak, pokratit musime aj vydaje: 6700 / 7200 = 0.9305
0.9305 * 3600 = 3350 eur
6700 - 3350 = 3350 eur = zaklad dane. Dan bude 3350*0.19 = 636.5 eur
Samozrejme je potrebne vydaje co najviac zvysit. Najlepsie napriklad odpismi (odstavec nizsie), dalsie blocky a tak...
2a, Zaradit / nezaradit
-----------------------
Tu sa dostavame k otazke, ci zaradit byt do obchodneho majetku alebo nie.
Dilema je nasledovna (v rychlosti). Ak nezaradite byt do obchodneho majetku, do nakladov si mozete davat omnoho menej veci (prakticky len "najomne spravcovi" + energie a nejake blocky). Vyhoda je, ze ked predavate byt (a mate ho nad 5 rokov vo vlastnictve), tak neplatite dan.
Ak ho zaradite do obchodneho majetku, tak tam je mozne dat skoro vsetko (to co vyssie + poistka za byt, rekonstrukcia bytu, odpisy bytu a uroky z hypo, dokonca sa uvadzalo aj ze prispevky do fondu oprav - co asi tym padom nie je mozne pri nezaradenom byte...). Nevyhoda - pri predaji bytu platite dan z rozdielu predajnej ceny a zostatkovej ceny nehnutelnosti (ked byt odpisujeme, klesa jeho hodnota a rastie ten rozdiel)... Jedine ako sa tomu vyhnut je vyradit byt z obchodneho majetku, pockat 5 rokov a ste v suchu...
Samotne zaradenie spociva v:
1, rozhodnuti sa, ze zaradim a
2, vytvorenia "Protokolu o zaradeni bytu do obchodneho majetku" (doc o tom, ze zaradujem co a ako) - musi to mat nejaku formu: Meno a priezvisko prenajimatela, DIC, Byt (kratky popis - som dal to z
clanku I zmluvy o prenajme ako infosky z katastra, rozlohu bytu a tak), Inventarne cislo (asi jedna ak je prvy), Odpisová skupina - 4 (byt je 4), Dátum obstarania (datum na zmluve o kupe / dedeni bytu), Doba odpisovania (20 rokov), Sposob obstarania (ja kupou), Metoda odpisovania (rovnomerna), Obstaravacia cena (nadobudacia / kupna cena), Sposob vyuzitia (prenajom), Datum zaradenia (datum odkedy prenajimate / zaradenie do obchodneho majetku)
3, Vytvorenie inventarnej karty, vyratanie odpisov a zapisovanie odpisov...
Tricky veci:
1, obstaravacia cena. Napriek kadejakym famam a legendam napriec internetom je (podla mna) finalny sposob ako to urcit (pri kupe) cisto kupna cena + zhodnotenie (rekonstrukcia, ale ziaden odhadca ci trhova cena). Takze napriklad byt kupeny v roku 2003 za cenu ake vtedy boli ma pri zaradeni do obchodneho majetku cenu v eurach - dajme tomu 50.000 eur. Navyse, odpisuje sa 20 rokov, ale 20 rokov akoze od 2003, akurat uz mame rok 2014, takze skoro polovicu za nami... (mozme odpisovat uz len 9 rokov)...
Myslim, ze este horsie to je, ked je byt este starsi (teda datum, kedy sme ho kupili je este dalej v minulosti). Tam uz tapem, lebo sa ma to netyka, ale neviem, ci sa neda dopracovat aj k odpisom 0 (ked je moc stary).
2, odpisovanie, ked ste zacali prenajimat uprostred roka je zial iba alikvotne (prvy rok)...
3, Urcenie ceny, propagacia, prezentacia a tak
----------------------------------------------
na zaciatok - ja konkretne som nesiel cez realitku (kde by poriesili vsetky veci - asi). Pripada mi to zbytocne, lebo vam moc nepomozu (ano, spravia zmluvu, ale to moze aj pravnik alebo internet) a dostanu za to mastne zaplatene. Dalsia vec je, ze podla mna nemaju ziadnu motivaciu najst dobreho podnajomnika - iba podnajomnika. Kdezto ked si hladate podnajomnikov sami, do vaseho bytu, motivacia najst fakt dobreho rastie... Na ohradenia typu "je nutne spoluparcovat s overenou realitkou" poviem iba jedno - kto povie, ze je overena a kazdy seba prezentuje ako profika...
Urcenie ceny som robil tak, ze som bedlivo sledoval inzeraty + checkol znamych co prenajimaju cca pol roka dopredu. Nakoniec som si spravil uceleny nazor, za kolko chcem prenajimat. Dal som (podla mna trosku nizsiu cenu ako som mohol pytat, chcel som si najomnikov vyberat).
Je fajn sa pridat do takych roznych skupin na facebooku, kde pastuju ludia ponuky na prenajom podnajom (Podnájom, prenájom, ubytko Bratislava) alebo (Bývanie a prenájom BA) alebo (Bývanie v Bratislave).
Tak isto som si spravil taku facebook page s fotkami bytu a popisom... lahko sa to sharuje, je to pristupne aj bez registracie na FB a facebook sa stara o to, aby to fungovalo pre kazdy prehliadac.
To je zatial vsetko co ma napada. Ked budu nejake updaty, alebo som nieco zabudol pridam. Ak najdete niekde chybu ci mate postreh, pridajte to. Snad to niekomu pomoze.