investovanie do nehnutelnosti

[Robo11]

V sucastnosti viem len o moznosti investovat prostrednictvom Investicnej a Dochodkovej .Zatial ich www, ako aj moje otazky na spolocnost o moznosti investovania su bieda. Vie niekto poradit spolocnost , ktora funguje investovanim do nehnutelnosti???

[filip glasa]

Myslíš ako fond, ktorý investuje do nehnuteľností, alebo niečo iné?

Myslím si, že ak má človek trošku času a chuti, tak je lepšie investovať do nehnuteľností priamo. Ide to aj so sumou v stovkách tisíc. Do sto tisíc sa tiež dajú nájsť lokálne investičné príležitosti. Napr. chaty, pozemky, drevenice v dedinách a mestečkách. So sumou 100 000 až 500 000 je toho už oveľa viac.
Napr. pozemky pri krajských mestách, chalupy a chaty aj v atraktívnejších rekreačných lokalitách, malé pozemky v mestách, byty v okresných mestách ...

V tomto je určite jedna veľká príležitosť na východe. Východ je v rámci Slovenska investične zaujímavý asi ako Rumunsko a Bulharsko v rámci Európy. Ak sa to na Slovensku hemží zahraničnými investormi do realít, tak v Bulharsku aj Rumunsku je ich ešte viac.
Rovnak ako tieto dve krajiny raz zvýšia svoju životnú úroveň, tak aj na východe Slovenska raz bude diaľnica a investori v priemysle.

[Robo11]

Vdaka za radu.
Ked ta dobre chapem , tak do miliona odporucas priamu inveticiu do nehnutelnosti. Treba sa vsak vediet trochu orientovat v cenovych relaciach , predpokladanom vyvoji v danej lokalite,... Preto by som preferoval investovat prostrednictvom Fondu do nehnutelnosti na Slovensku.
Viete poradit ??

[filip glasa]

katkariinka v súťaži písala, že investovala do realitného fondu. Týmto ju teda oslovujem, nech nám o tom niečo napíše.

S investovaním do realít priamo som to myslel tak, že sa to dá aj do 100 000 aj do 1 mil. Lebo mnoho ľudí si myslí, že ak nemajú milión tak to nejde. Samozrejme aj nad milión to ide.

Treba poznať nejaký blízky lokálny trh. Keď sa tomu trošku človek venuje tak rozpozná časom relatívne dobré a zlé ceny, lokality a podobne. Chce to viac úsila ako s fondami. Je to v tomto podobne ako investície priamo do akcií.

Výhoda je, že mnoho ľudí reality, stavebníctvo, byrokraciu poznajú lepšie ako akcie a finančné trhy. Takže im to môže byť bližšie.

Treba byť rozvážny a 5x merať a len raz rezať. Zo začiatku trebars len okukovať a sledovať ceny a píležitosti. Ak sa niečo nepodarí, tak rovnako ako na fin. trhoch sa z toho poučiť a nehádzať flintu do žita.

Niečo na inšpiráciu je na tejto diskusii:

http://post.sk/forum/showthread.php?s=5 ... adid=13217
http://post.sk/forum/showthread.php?s=5 ... adid=21562

ale treba si všetko dobre zvážiť a brať to len ako inšpiráciu.


Tak som našiel jeden tip na inej diskusii :
ČSOB Property - akciový v SKK

[filip glasa]

http://www.investujeme.cz/?saved=true&o ... rue&sid=18

[Dana]

Katkarinka spomína fond, ktorý investuje do akcií nehnuteľností, teda asi má tým na mysli akcie realitiek a pod.. teda pravdepodobne pôjde o Property, či už v Čsob alebo v SLSP.
Len tak pre zaujímavosť, ale ide tiež o fond http://www.1realitnyfond.sk/

[filip glasa]

V ČR teda bude funguvat realitný od Českej Spořitelny ako je na odkaze vyššie. Možno sa bude dať kúpiť aj cez brokerjet.cz
Jeho nevýhoda bude, že najviac investuje v ČR (ale niečo aj na Slovensku). Čiže trošku menové riziko.

Prvá penzijná nie je podľa mňa 2x dôveryhodná správcovská spoločnosť. Ak na Slovensku plánuje takýto fond otvoriť aj iná spoločnsť, počkal by som si na ňu.

[Dana]

S tým druhým odstavcom plne sählasím.

[Neregistrovaný]

len tak pre zaujimavost spominany Immofinanz kupil v minulom roku Polus City Center v BA:
http://www.abcinterier.sk/news.php?sel=1&id=1424

[Bebe]

Myslím, že priama investícia do nehnuteľnosti, by nemala chýbať v portfóliu žiadneho investora. Preto ma prekvapilo, že táto téma sa venuje viac realitným fondom. Nenáročnou realitou pre začínajúceho investora je garáž v meste nad 10tis. obyvateľov. Dá sa zaobstarať už od 90tis. SKK, (ale častejšie 120-250tis.) . Výnos sa môže pohybovať individuálne od 6% do 10% p.a., po odpočítaní nákladov. Cena garáží nerastie tak výdatne ako cena bytov, priemerne to môže byť okolo 5% ročne. Výhodou je, že príjem z prenájmu do 24.900 SKK (pre rok 2007) je oslobodený od dane z príjmu. Nie je zriedkavosťou dohodnúť sa na platení prenájmu aj 6mesiacov vopred. Získané peniaze možno teda ďalej zhodnocovať. Skúsený investor vie, že koruna získaná dnes, má väčšiu hodnotu, ako koruna získaná zajtra.

[filip glasa]

Veľa ľudí si myslí, že na kúpu nehnuteľností je treba milión a rentabilné je to iba v Bratislave. Preto sa tu rozoberajú skôr fondy. Ja si myslím, že to tak nie je. Je kopec možností v regiónoch aj s nižšími sumamy. Npríklad tá tvoja garáž.
O niečom podobnom som rozmýšľal v Bratislave v starom meste na konkrétnych uliciach. Je tam výhoda, že minimálnu cenu určuje mesto tým, že za vyhradené parkovanie na ceste so značkou platím mestu ročne 40 000. Garáže sa tam pohybujú okolo 500-600 000. Čiže približne 10% výnos ( nejaké náklady na elektriku, daň z nehnuteľnosti), keďže garáže stoja viac ( 60-70 000) ako len miesto na ceste.

Inak exisujú samozrejme chalupy, chaty, pozemky v regiónoch. Tiež za malé peniaze.

[Bebe]

Gazáže sa tam pohybujú okolo 500-600 000.

Áno v časti Staré mesto sú ceny naozaj také. Ale v iných častiach Bratislavy sú ceny nižšie. V pomere sa samozrejme pohybujú aj nájmy.

Práve v tomto období renovujem garzonku, ktorej podiel som odkúpil. (Uff.. ako začínajúci investor svojpomocne.) Bude zariadená a bude na prenájom. O skúsenostiach napíšem neskôr.

[filip glasa]

Garsonky sú pre investora super v tom, že sa rýchlejšie predávajú aj prenajímajú. Na väčšine sídlisk platí, že čím je byt menší - tým lepšie.

Naopak na bývanie sú zas drahé v po prepočítanína m2. Ale čo je dobré na bývanie nemusí byť dobré na investovanie a naopak. Rovnako ako s akciami - tie si nevyberám podľa toho, či sa mi páčia výrobky/vyhovujú konrétnej firmy.

[Bebe]

.. čo je dobré na bývanie nemusí byť dobré na investovanie a naopak.

Oops! Nikdy som nad tým takto neuvažoval, (že by som už rozmýšľal ako investor? ) ale Filip má pravdu. Malometrážny byt je jednoduhšie prenajať a návratnosť je rýchlejšia. Nevýhodou môže byť striedanie nájomníkov, ale to sa dá prekonať. Veľkometrážny byt je zas vhodný na ubytovanie napr. väčšieho počtu študentov tam, kde sú školy, alebo týždenných pracovníkov. V tomto prípade však môže utrpieť vybavenie bytu, takže je náročnejší na údržbu, ale na druhej strane môžeme predpokladať, že druháci tam zrejme vydržia ďaľšie tri roky.

[filip glasa]

Veľa ľudí = veľa roboty

A za viac roboty chcem viac peňazí. Ak mám čas a chcem do toho dať aj trošku práce tak dobrý je napríklad aj "apartmánový prenájom". Na bývanie niekde medzi hotelom a klasickým dlhodobým prenájom čo sa týka ceny aj dĺžky pobytu. Vhodné nie len v hlavných mestách, ale aj v kúpeľných mestách, rekreačných strediskách a podobne.
Treba pri tom zistiť ako potenciálny klienti hľadajú ubytovanie.
Tu dám malý príklad:
http://www.google.co.uk/search?hl=sk&q= ... bratislava

[filip glasa]

niečo o nehnuteľnostiach a prijatí eura v Česku. Článok sa dá aplikovať aj na Slovensko, len treba brať do úvahy vyššie Slovenské sadzby.

http://www.investujeme.cz/?object=topte ... sekce=0070

trošku menej zaujímavý článok v pravde:
zhodnotenie vývoja cien nehnuteľností
http://www.tvojepeniaze.sk/ceny-bytov-p ... _phypo_p01

trend aj s porovnaním rastu v európe:
http://reality.etrend.sk/84019/realitny ... nesklamali

NBS obšírnejšie
http://www.nbs.sk/PUBLIK/MU/07_01.PDF

[mf]

investície do nehnuteľností, nemyslím tým realitné fondy ale klasický prevod vl. práv je pre mňa prijateľná forma investovania, krátkodobo aj dlhodobo vzhľadom na charakter invest. nehnuteľnosti

[filip glasa]

Ak si z Prievidze investuješ, alebo zamýšľaš do realít investovať lokálne?

[mf]

ako chápeš investovanie
kúpim -predám
kúpim a držím v prenájme
ja robím aj to aj to

[filip glasa]

No ak kúpim a do roka predám, tak to je niečo na spôsob tradingu v na burze (akcie, komodity).

Ak kúpim nehnuteľnosť urobím zaujímavý projet pre územné rozhodnutie, zrekonštrujem, rozparcelujem a zevediem siete, tak je to už podnikanie.

Ak kúpim na viac rokov a je jedno či mám príjem z prenájmu, alebo je to investičný pozemok, tak investujem.

Ale tie hranice sú neostré.
Ja samozrejme skúšam niečo v malom - či už prenájom nehnuteľností, alebo obchod s nehnuteľnosťami.

[mf]

Ako dlho robíš s nehnuteľnosťami, aký ma cieľ

[filip glasa]

No len tak niečo skúšame s úsporamy asi 5 rokov. Výsledky priemerné, ale s tou hotovosťou čo sme mali to nebolo zlé.

Ide mi v podstate o to isté ako pri investovaní do akcií. Aktívne zhodnocovať úspory a tým dosiahnuť vyšší výnos ako v banke, prípade podielových fondoch.

[mf]

Akciám sa nerozumiem aj keď mi stále niekto vyvoláva z Fimex či Finex, nehnuteľnosťami som začal ako tichý pozorovateľ asi pred 3 rokmi podstate vlastne úplne z nuly, zatiaľ mám 3 byty ktoré si chcem nechať s celkom slušným leverage, zopár som kúpil a predal.
RD sa zatiaľ nevenujem (zhromažďujem kapitál ) ,potom to prídu na rad pozemky, domy , výstavba...

[filip glasa]

Takže v Prievidzi či niekde inde?

Ne telefonáty o.c.p. ani nijako nereaguj. Je to ako by mi stále vyvolávala realitky s tým, že má pre mňa úžasnú ponuku. A keď to odmietnem, tak za týždeň má pre mňa ďalšiu úžasnú ponuku.
Len neviem kde tí o.c.p. berú tie telefónne čísla

[mf]

Zatiaľ Prievidza, lebo tu bývam, a keďže treba strážiť pomer p/v, len pozvoľna špirálovito sa pozerám po okolí . ono je to podstate jedno kde si keďže dôležitý je princíp a systém .
A čo ty čo robíš v v Blave?

[filip glasa]

Áno v Bratislave.
Len som chcel aby tu bolo jasne napísane, že ide investovať do nehnuteľností aj mimo Bratislavy
Veď poznáš tie výhovorky tipu: keď ja nemám 2 milióny na byt v Bratislave.

[mf]

ak by som ja mal volne 2M určite by som nekúpil byt v Bratislave, ale radšej
4 malé byty v ktorom kolvek okresnom meste!
za koľko sa dá v Bl prenajať zrekonštruovaná garsónka blízko
centra , vie niekto?

[v0id]

[quote="mf"]za koľko sa dá v Bl prenajať zrekonštruovaná garsónka blízko centra , vie niekto?[/quote]

Moje osobné skúsenosti s prenájmami bytov v BA:
- 1 izbový nezariadený v Dúbravke: 8000 bez energii,
- 3 izbový nezariadený v Dúbravke: 15000 vcitane energii.

[filip glasa]

Tá garsonka blízko centra okolo 10000. Záleží a tom, ako blízko centra, ako zariadená/zrekonštruovaná.

[mf]

a koľko stoj?
"Tá garsónka blízko centra okolo 10000. Záleží a tom, ako blízko centra, ako zariadená/zrekonštruovaná."

malý príklad k výnosom. Tak teda ak porovnám cenu napr. 3Iz v BL a to čo zaň dostanem, radšej teda za tú cenu kúpim viac malých bytov v žiadanej lokalite, v meste s priemernou kúpyschopnosťou.
zrekonštruovaná napríklad takto
http://reality.sme.sk/portal/aktuality/ ... 68080.html

táto sa momentálne prenajíma za 5200 dvom ľudom a jej "veľkoobchodná" cena bola 400tis na jar roku 2006 , pri udržiavacích nákladoch 2800.- mesačne, a je na sídlisku mimo centra.

a to som nespomenul zapojenia do toho tretich osob,
bánk na zvýšenie leverage.

atď....

[filip glasa]

ale nemusím cestovať do Prievidze kvôli investíciám že ?

Ono je aj treba poznať región. Preto si myslím, že treba investovať/obchodovať tam kde bývam a kde to poznám.

[filip glasa]

niečo o novostavbách hlavne v Bratislave :

http://reality.etrend.sk/93975/byvanie/ ... n-peniazmi

[mf]

plne súhlasím treba investovať do toho čo poznáme a vieme aspoň čiastočne "kontrolovať"

[filip glasa]

Článok v češtine o starej téme:
realitná bublina v USA, zdraženie hypoték, stagnácia či pokles cien nehnuteľností:
http://www.investujeme.cz/?object=topte ... 20&sid=284

[kobolcs]

som ponukal na prenájom byt a garaz.
Výsledok (po 3 mes.neuspesneho hladania najomcu) :
čisté nájomné (bez inkas a pod.) mesačne 1300 Sk (moj predpoklad bol medzi 2-4 tis. Sk) za 47 m2 2izb. byt, a prenájom garáže 200 m od bytu 700 Sk+E (prepokladal som 500 Sk)
a to vsetko v okresnom meste s 25 tis. obyv.

Dalsia skusenost z mojho okolia : rodinny dom prizemny 40 rocny za 350 000 (4 izby,kuchyna), rodinny dom poschodvy (7 izieb,kuch,1 kupWC) za 140 000, tie domy stoja vedla seba su priblizne rovnaky vek,vybavenie - ja som tu cenotvorba real. kanc. nechapal- hlavne nie rodinu ktoru predal ten posch. dom. (obec do 300 obyv)

[filip glasa]

Okrem lokality je to aj otázka reklamy - teda v našom prípade inzercie. My keď sme zadali inzerát na naj-realitné servery a doplatili za nejaké to lepšie zobrazovanie, tak prvé dni kým to lepšie miesto ešte nebolo spustené to bol normál, ale potom sa záujem vždy rapídne zvýšil. A to za pár korún v pomere k cene.

[Bebe]

som ponukal na prenájom byt a garaz.
Výsledok (po 3 mes.neuspesneho hladania najomcu)..

Nič nie je jednoduché, všetko sa treba naučiť. Aj ponúkať prenájom. Ide vlastne o predávanie. Som síce obchodník, ale keď som pred dvoma rokmi ponúkal prvý prenájom, tiež som mal s tým problém. Prenajal som to tiež až po 3-4mesiacoch asi o 20% lacnejšie oproti predpokladu. Nebol som však s tým spokojný a pripravoval som sa na to, že získam viac. Nakoniec dal nájomník sám výpoveď a ja som získal nového nájomníka, ktorý platí toľko, koľko som pôvodne chcel.

Odkukal som od Britov metódu, ktorá sa volá týždenné nájomné. Má to mnohé výhody. Nemusí sa začínať vždy prvého v mesiaci, ale hocikedy. Nalepšie na tom však je, že ak sa platí nájomné týždenne, možno z ročného hľadiska získať viac, ako pri mesačnom nájomnom z jednoduchého dôvodu. Rok má 52týždňov.

[bloke]

Nalepšie na tom však je, že ak sa platí nájomné týždenne, možno z ročného hľadiska získať viac, ako pri mesačnom nájomnom z jednoduchého dôvodu. Rok má 52týždňov.

Aká je tá "jednoduchá" dôvodová logika - že napr. miesto 12 mesiacov x 10.000 rozpočítaš na 2400 týždenne (=124.800) ? To majú ale nájomníci tiež o zábavu postarané - platiť ročne 4x viac bankových poplatkov (počtom o 40, resp. 40x viac sa s tebou stretnúť) a piplať sa s nimi, IMHO kludne by si našiel niekoho aj za tú sumu vyššiu o chlp rozrátanú na mesiace.

[Bebe]

Je to trochu taká psychologická zábavka. Schválne som neuviedol príklad, že aké budú reakcie. Inak toto som nevymyslel ja. Vymyslel to niekto oveľa prefíkanejší. Takže poďme na to:
Je taká zažitá predstava, že mesiac má 4týždne. Nájom napr.10tis vydelíš 4 a vynásobíš 52. Dostaneš sumu 130tis, čo je o 10tis. viac, teda akoby mal rok trinásť mesiacov. Ostatné, čo si napísal svedčí o tom, že hľadáš komplikácie aj tam, kde nie sú. Nájomné je možné platiť za koľkokoľvek týždňov naraz 4,8,12 aj peťdesiat. Minimum si stanovíš ty. Ak zvyšuješ nájomné, tak nie napr. o 1tis. Sk mesačne, ale iba o 250Sk týždenne. Psychologicky to pre nájomníka spôsobí menší šok. Ostatné nechám na teba, možno že objavíš ďalšie možnosti využitia, namiesto vymýšľania komplikácií.

[bloke]

símťa, tú komplikáciu ktorú podsúvane spomínaš z ktovie z akých pohnútok vo vzťahu ku mne si predsa zaviedol nájomníkom ty, v blahej predstave že... vyššie uvedenej; ľudia nie sú tak blbí aby za tým nevideli koľko platia - napríklad pri často používanom a veľmi rýchlom jednoduchom prepočte "koľko zaplatíme za rok" ich takto neobalamutiš