vypocet Hypoteky - vzorec / rada - mozgova zumba :)

[rmaly]

Cafte,
mam hypo od TB (z roku 2003). Zo zaciatku ztrhavali zvlast istinu a zvlast urok, ale potom asi 2 roky iba celu splatku a potom zase istinu a urok zvlast. Ja by som si rad pre vlastnu potrebu rozratal aj tie dva roky.
Malo by to byt jednoduche, ale ani za nic mi to nefunguje na tie standardne vzorce (ani francuzsky ani anglicky ani nemecky styl vypoctu hypo 360/30, 365/30 alebo 365/presna dlzka mesiaca ci 360/presna dlzka mesiaca).
Vstupne parametre:
pozicka - 900.000 SKK na 20 rokov. Fix sadzby na 10 rokov, ale to je bezpredmetne, pohybujeme sa vramci tych 10 rokov.
urokova sadzba 10.2% bez prispevku by bola splatka 8805 SKK, 5.7% so statnym prispevkom (dostal som ho a poberal) je splatka 6293 Skk (presne).
Takze realita, 5.7, splatka 6293 ztrhavane z uctu a pre kontrolu sem dam prvy rok ako to odchadzalo z uctu... a moja otazka je, aky vzorec dostal tie cisla
Marec 2003 - Istina=2588.00, Urok=3705.00
April 2003 - Istina=2314.47, Urok=3978.53
Maj 2003 - Istina=2041.29, Urok=4251.71
June 2003 - Istina=1909.58, Urok=4383.42
Jul 2003 - Istina=2201.15, Urok=4091.85
Aug 2003 - Istina=2070.51, Urok=4222.49
Sept 2003 - Istina=1939.92, Urok=4353.08
Okt 2003 - Istina=2229.67, Urok=4063.33
Nov 2003 - Istina=1680.86, Urok=4612.14
Dec 2003 - Istina=2526.62, Urok=3766.38
Jan 2004 - Istina=2120.13, Urok=4172.87
Feb 2004 - Istina=1991.45, Urok=4301.55
teoreticky ak by to pomohlo, mam takyto rozpis az do marca 2007, potom je nejake dva roky len cisco splatka 6293 potazmo 208.89 eur...
Vdaka za radu

[Hracik]

Keďže istina aj úrok kolíšu, tak si myslím, že sa to počítalo nejako interne, dokonca až náhodne.
Keby sa použije nejaký vzorec, tak si myslím, že splátka úroku bude v čase pravidelným tempom klesať a istiny stúpať.
Určite nie takto hore/dolu každý mesiac.

[rmaly]

Keďže istina aj úrok kolíšu, tak si myslím, že sa to počítalo nejako interne, dokonca až náhodne.
Keby sa použije nejaký vzorec, tak si myslím, že splátka úroku bude v čase pravidelným tempom klesať a istiny stúpať.
Určite nie takto hore/dolu každý mesiac.

to skakanie samotne by bolo ok, keby sa pouzivali dni v mesiaci (28-31).. vtedy to takto zvykne... ale ziaden implementovany standardny vzorec (mne znamy) mi nefungoval... preto sa pytam, ze ci nemaju poradcovia z toho casu nejake infosky, popripade ci do toho nejak nezasahuje ta statna premia (aj s tym som experimentoval, ale bezuspesne)

[emr]

a moja otazka je, aky vzorec dostal tie cisla

Ja skusim z ineho sudka. Preco sa nespytas v banke? Platis im nemale peniaze, si ich klient, oni ti maju poskytovat servis, toto je trivialny servis ktory by ti mali poskytnut.

[emr]

a moja otazka je, aky vzorec dostal tie cisla

Ja skusim z ineho sudka. Preco sa nespytas v banke? Platis im nemale peniaze, si ich klient, oni ti maju poskytovat servis, toto je trivialny servis ktory by ti mali poskytnut.

Keďže istina aj úrok kolíšu, tak si myslím, že sa to počítalo nejako interne, dokonca až náhodne.

Nemam vysoku mieru o Tatrabanke, ale tvrdit ze to urcuju nahodne je zjavne nezmysel. To si ako hadzu mincu pri kazdom klientovi a jeho hypoteke? Samozrejme ze na to musia byt pravidla vzorce a tie pravidla a vzorce maju byt pre klienta transparentne.

[rmaly]

v banke sa nepytam zatial preto, lebo mozno na to existuje easy vzorec (len mne neznamy) a ak povedia, ze 15 ecok za a4, tak zase az tak velmi to vediet nemusim...

... a rad badam...

[Rokosák]

Este lahsie je pouzivat program, ktory ti vypocita umorovanie hypoteky, napriklad
https://www.mtgprofessor.com/calculator ... tor8a.html" onclick="window.open(this.href);return false;

[rmaly]

Este lahsie je pouzivat program, ktory ti vypocita umorovanie hypoteky, napriklad
https://www.mtgprofessor.com/calculator ... tor8a.html" onclick="window.open(this.href);return false;

pocuvajte, ved si precitajte co pisem

tieto internetove kalkulacky viem pouzivat (aj na sme.sk alebo kde tade)... Dokonca poznam funkcou pmt v exceli, to je najmenej

ale nech pouzijem akykolvek kalkulator (tie standardne) alebo hocaky mne znamy vzorec na vypocet pomeru uroku / istiny, vzdy je to rozdielne voci realu, co mi uz pred rokmi ztrhli z uctu...
preto som otvoril tu temu

Splatka 6293 vyjde lahko zo vzorca =PMT(0.057/12;240;900000)... ale ked potom aplikujem urokovu sadzbu ci uz nemecky model 360/30 alebo francuzsky model 360/skutocny_pocet_dni_v_predchadzajucom_mesiaci alebo anglicky model 365/skutocny_pocet_dni_v_predchadzajucom_mesiaci... dokonca som skusal dalsie kombinacie...
nic nevychadzalo

[emr]

Marec 2003 - Istina=2588.00, Urok=3705.00
April 2003 - Istina=2314.47, Urok=3978.53
Maj 2003 - Istina=2041.29, Urok=4251.71
June 2003 - Istina=1909.58, Urok=4383.42
Jul 2003 - Istina=2201.15, Urok=4091.85
Aug 2003 - Istina=2070.51, Urok=4222.49
Sept 2003 - Istina=1939.92, Urok=4353.08
Okt 2003 - Istina=2229.67, Urok=4063.33
Nov 2003 - Istina=1680.86, Urok=4612.14
Dec 2003 - Istina=2526.62, Urok=3766.38
Jan 2004 - Istina=2120.13, Urok=4172.87
Feb 2004 - Istina=1991.45, Urok=4301.55

Ten pomer istiny a uroku tam lieta bez ladu a skladu, je to zvlastne.
Jedna vec co mi napada je ze tam hra rolu ta hypo pre mladych - cast urokov tam dotuje stat a cast banka a moze ist o refundacie ktore nie su uplne homogenne rozdistribuovane.

A ide ti teda o co? Zisit ako to banka pocitala lebo rad badas alebo mas obavu ci ta banka neodzubala o nejake eurase?

Opat pripomeniem, si klient banky, platis za to nemale prachy, mas narok na informacie od banky a podla mna zadarmo. Podla mna by toto info malo byt sucastou zmluvy a kazda zmena vypoctu resp. vypisu by mala byt bezplatne a ochotne vysvetlena. 15 eur za A4ku by si mal platit akoze za co? Komunizmus skoncil a taketo maniere bank by mali tiez.

Ja som davnejsie ziadal o info VUB a poslali mi normalne takyto vzorec. Nova doba!

[emr]

Splatka 6293 vyjde lahko zo vzorca =PMT(0.057/12;240;900000)...

Z tohto inac vyplyva ze si nepreplatil, zaplatis suma sumarum spravnu celkovu sumu urokov aj celu istinu, takze uz ide fakt len o badanie preco je pomer istiny a urokov taky nehomogenny v tych jednotlivych mesiacoch.

[rmaly]

no, len ja potrebujem zistit presny pomer istiny a urokov za asi 23 mesiacov, kde mi strhavali pre zmenu celu splatku a chcem zistit, ako postupne klesala istina... chcem to pre statistiku domaceho uctovnictva... teraz tam mam dieru dva roky skoro

[emr]

takze infoska pre domace uctovnictvo? tomu som tu ja venoval 45 minut mojho produktivneho casu?

z tych info co si uviedol uz v povodnom poste by to malo byt relativne jednoduche vypocitat. ciao.

[rmaly]

takze infoska pre domace uctovnictvo? tomu som tu ja venoval 45 minut mojho produktivneho casu?

z tych info co si uviedol uz v povodnom poste by to malo byt relativne jednoduche vypocitat. ciao.

tak prepac, nepisal som, ze mi ide o zivot

... jednoduche to mozno je, ale ziaden "vzorec" v tom nevidim, preto sa pytam...

[Leon]

Zdarec páni. Chcel by som sa spytat ohladom hypotek. Od od 1.7 sa menili podmienky a jedna z nich je že žiadatel dostane maximálne 8 násobok ročnej čistej mzdy, tak ? tj pevná podmienka alebo sa to dá nejak ovplyvniť?

Prečo potom vidím na strankach bánk pri kalkulačkach na vypocet hypotek, ze clovek dostane aj o 20-30-40 tisic viac?

[incognito]

Podmienka 8 (resp. 9) -nasobok cisteho rocneho prijmu plati uz ovela dlhsie... od 1.7.2019 sa upravila percentualna cast, o ktoru sa znizuje cisty mesacny prijem pre hodnotenie schopnosti splacania. Oboje su nariadenia NBS, nedaju sa obist. A je to celkovy objem uverov, ktore moze fyz. osoba mat (nielen hypoteka, ale aj leasing, spotrebaky, kreditky, povolene precerpanie...).

Kalkulkacky pocitaju prijem pre vypocet schopnosti splacat, pocitaju vysku splatky pre vybranu vysku uveru/dobu splacania/urokovu sadzbu pri danej fixacii). Tento limit (tzv. DTI) kalkulacky nezohladnuju. Pri istych vyskach prijmu banka moze vyhodnotit, ze klient je schopny uver splacat, ale dany objem presahuje DTI...

[Leon]

Nedá sa to obísť ani tým, že napríklad zadĺžím nehnuteľnosť o väčšej hodnote ?

napr chcem hypo 100 tisíc. dostanem maximálne 80. Ak zadĺžím nehnuteľnosť o hodnote 130 tisíc, aj tak dostanem maximálne 80 ?

[hokaido]

od 1.7.2019 sa upravila percentualna cast, o ktoru sa znizuje cisty mesacny prijem pre hodnotenie schopnosti splacania. Oboje su nariadenia NBS, nedaju sa obist.

Nedá sa to obísť ani tým, že napríklad zadĺžím nehnuteľnosť o väčšej hodnote ?

Da sa to obist. Ale musis sa banke pacit, tj byt bonitny klient, alebo ak poznas dobreho hypo poradcu, ktory ma kontakty a vie to vybavit. Alebo sa jednoducho opytaj.
No a teraz k tej podstatnej casti. V tom nariadeni sa pise o vynimkach. Kolko % ziadatelov moze dostat vynimku z tohto nariadenia.
Pouzi googel alebo https://banky.sk/pozor-od-oktobra-sa-sp ... a-byvanie/" onclick="window.open(this.href);return false;
Z toho linku: od 1.7.2019 v tej ktorej banke sa moze vynimka aplikovat na 20% poskytnutych novych uverov.

[Leon]

Prečo sa pýtam a prečo som aj lustroval kalkulačky bánk, a prečo mi to nejde do hlavy, ak tam tie podmienky sú. Len tak medzi rečou som kecal s kamošom ktorý teraz bude brať hypo. A vravel, že jedna banka mu dala 132 tisíc, druhá 140 tisíc a tak. A bol v tom dosť optimistický, že to dostane aj keď som mu spomenul zavedené zmeny. Viem, že podľa tých nových podmienok má príjem tak na 85 tisíc hypo. Takže áno, od 1,7 v linku sú výnimky, ale nie 60 tisíc eur výnimka Tak mi to nejde do hlavy. Buď si tiež len lustroval kalkulačky, alebo sa pýtal niekedy ešte dávno pred zavedením zmien.

[incognito]

Da sa to obist. Ale musis sa banke pacit, tj byt bonitny klient, alebo ak poznas dobreho hypo poradcu, ktory ma kontakty a vie to vybavit. Alebo sa jednoducho opytaj.
No a teraz k tej podstatnej casti. V tom nariadeni sa pise o vynimkach. Kolko % ziadatelov moze dostat vynimku z tohto nariadenia.
Pouzi googel alebo https://banky.sk/pozor-od-oktobra-sa-sp ... a-byvanie/" onclick="window.open(this.href);return false;
Z toho linku: od 1.7.2019 v tej ktorej banke sa moze vynimka aplikovat na 20% poskytnutych novych uverov.

Nie, hypotekou sa to neda obist. Daju sa niektore veci nastavit tak, aby sa to dalo riesit, ale ako pravidlo sa to neda obist. S tym, ako sa kto paci banke to nema nic spolocne. S bonitou to suvisi velmi malo.

Odporucam popracovat na citani s porozumenim. Ano v zakone su vynimky, ako hovori napr. aj ten link, 20% je pre uvery nad 80% (do 90%). Pre DTI plati od 1.7.2019 vynimka z 8 na 9 pre 5+5% žiadateľov (z toho 5% pre ziadatelov splnajucich podmienky pre mladych).

Pre zrhnutie - za vhodnych okolnosti sa da vyriesit aj situacia, kedy je DTI nad 8-nasobok cisteho rocneho prijmu, akurat je dobre vediet detaily.

[incognito]

Prečo sa pýtam a prečo som aj lustroval kalkulačky bánk, a prečo mi to nejde do hlavy, ak tam tie podmienky sú. Len tak medzi rečou som kecal s kamošom ktorý teraz bude brať hypo. A vravel, že jedna banka mu dala 132 tisíc, druhá 140 tisíc a tak. A bol v tom dosť optimistický, že to dostane aj keď som mu spomenul zavedené zmeny. Viem, že podľa tých nových podmienok má príjem tak na 85 tisíc hypo. Takže áno, od 1,7 v linku sú výnimky, ale nie 60 tisíc eur výnimka Tak mi to nejde do hlavy. Buď si tiež len lustroval kalkulačky, alebo sa pýtal niekedy ešte dávno pred zavedením zmien.

Netreba hladat nejake sofistikovane zdovodnenie tam, kde si vystacime s ludskou nevedomostou

Ono moze vychadzat z prijmu schopnost splacat uver vo vyske 150 000€ a na zaklade DTI 135 000€ (cislo cisto nahodne). Co mu banka presne da sa dozvie, az ked bude podpisovat uverovu zmluvu rovnako ako cenu nehnutelnosti sa clovek dozvie, az ked ju definitivne preda... aky ma kamos prijem?

[incognito]

Nedá sa to obísť ani tým, že napríklad zadĺžím nehnuteľnosť o väčšej hodnote ?

napr chcem hypo 100 tisíc. dostanem maximálne 80. Ak zadĺžím nehnuteľnosť o hodnote 130 tisíc, aj tak dostanem maximálne 80 ?

Mam pocit, ze toto miesas nieklko veci dokopy. Su nasledovne pravidla/obmedzenia:
1) Hypo standardne do 80% z hodnoty nehnutelnosti podla znaleckeho pos. (niektore "dediny" aj 60-70%, v mestach aj do 90%)
2) DTI ako 8/9-nasobok cisteho rocneho prijmu (aktualne je 9-nasobok na vynimku pre 5% beznych ziadatelov a 5% pre tych co splnaju podmienky pre "hypoteku pre mladych"
3) Schopnost splavat urcitu vysku uveru pri naraste ur. sadzby o 2% (napr. schvalia 1,29%, ale uver poskytnu iba vo vyske zodpovedajucej ur. s. 3,29%, cize zvycajne nizsej).

[Leon]

... aky ma kamos prijem?

cca 900€

Čiže tie 3 podmienky vyššie. Ak bude zakladať nehnuteľnosť, tak tam to DTI neplatí?

[incognito]

Čiže tie 3 podmienky vyššie. Ak bude zakladať nehnuteľnosť, tak tam to DTI neplatí?

To DTI plati pre vsetky uvery, je to celkovy strop uveroveho zatazenia danej osoby. Cize ano, plati aj pre hypoteky...

...a ano, da sa s tym nieco robit, ale ma to svoje pravidla.

[rmaly]

Čiže tie 3 podmienky vyššie. Ak bude zakladať nehnuteľnosť, tak tam to DTI neplatí?

pozri, je to tak, ze ak chces hypo, tak musis naraz splnit niekolko podmienok (nebavme sa o vynimkach)...
1, na oceneny byt 100.000 ti pozicaju 80.000 ale zaroven
2, cisty 8 rocny prijem je >= 80.000 (odratava sa leasing, KK apod) a zaroven
3, musel by si zvladat splacat aj keby bol urok+2%

k tomu neviem, ci este neplati nieco o zostaku zivotneho minima, ale to uz mozno pletiem...

A incognito ti akurat vravel, ze z kazdeho z tych 3 bodov moze za urcitych okolnosti existovat vynimka...

[Leon]

Hej pochopil som to zle. Myslel som, že je viac podmienok a že stačí ak pri poskytnutí uveru dokáže splnit jednu z tych podmienok. ale ono všetky. Jasné chápem.

[Rokosák]

Povedzme, ze si veznete 30 rocnu hypoteku za 2.25% urok. Dufam, ze nebudete sokovany ak bude skutocny urok prvy mesiac okolo 50%. Pritom ide o fixnu urokovu mieru, kde zaplatite tych 2.25% az po 30 rokoch. Nie vsak zo zaciatku pripadne do terminu predaja ak predchadza 30 rokov. Je to vdaka sposobu umorovania dlhu.

Preto moze byt predcasna splatka hypoteky velmi vyhodna aj v porovnani s investiciou do akcii.