HU a CSOB

[domink]

Dal som si, ja neborak, fix na jeden rok. Nemate skusenost ako sa urok v minulosti v CSOB zmenil po roku fixacie? Bolo to moc zle?

[Bebe]

Za neboráka Ťa pasovala banka, v ktorej Ti poradca pre HU, nevysvetlil dôsledky ročnej fixácie, ale zrejme povedal iba to, že to je najnižší úrok. To, ako sa chovala banka v minulosti, nič nehovorí o zvyšovaní úrokových sadzieb v budúcnosti. Éra nízkych úrokov je celosvetovo preč a pri nových hypotékach je treba voliť fix minimálne na 5rokov. Netreba si ale robiť starosti, ale pouvažovať, ako z toho von.

Efektívnejšie, ako zisťovanie toho čo chceš vedieť, je urobiť si revíziu osobných výdavkov a celý nasledujúci rok sa snažiť ušetriť čo najviac financií, aby si mohol využiť zvyšujúce sa úrokové miery na trhu a získať z ušetrených peňazí čo najvyšší výnos na krytie hypotekárneho úveru. Takto postupovať až do doby, kedy budeš schopný HU predčasne splatiť. To ti v konečnom dôsledku podstatne zlacní celý HU a nemusíš sa trápiť kôli zvyšujúcim úrokom, pretože zvyšujúce sa úroky budú pracovať aj v Tvoj prospech.

Vytvoríš si tak aj rezervu v prípade, že by nastala hospodárska recesia, úroky by síce mohli začať klesať, čo by ťa síce mohlo tešiť, avšak mohol by si dočasne prísť o prácu, čím by sa Ti skomplikovalo splácanie hypotéky.

Je vhodné odkladať si 25-50% zo splátky HU. Pri 50% môžeš úver splatiť približne v polčase jeho trvania. Ak máš hypotéku na doraz, zváž po roku zrušenie pôvodnej a otvorenie novej s dlhšou dobou splatnosti, aby si mohol rozdiel ušetriť.

[Ferin007]

No, tady bych polemizoval hned s několika věcma:
1. Nevím, proč by byl nebožák, jednoletá fixace vyjde i dnes, přes zvyšující se sazby, nejlíp. Já bych bral jednoletou, maximálně tříletou.
2. Nevidím smysl předčasnýho splácení hypotéky, pač
a) hypotéka je nejlevnější cizí kapitál
b) předčasným splacením přesouváš výdaje na počátek, kdy je největší potřeba peněz, a nelogicky si hypotéku nenecháváš na dobu, kdy potřeba peněz už bude nižší, navíc hypotéka bude daleko "levnější".

[domink]

Ja som planoval urobit tak, ze ak v prvom roku nasetrim 100 tisic (co je mozne, ale nie iste), tak ich pouzijem ako predcasnu splatku. Takze to asi nie je najlepsie riesenie, co som planoval...

[Ferin007]

Ja som planoval urobit tak, ze ak v prvom roku nasetrim 100 tisic (co je mozne, ale nie iste), tak ich pouzijem ako predcasnu splatku. Takze to asi nie je najlepsie riesenie, co som planoval...

Není lepší spíš využít současných stále nízkých sazeb a těch 100 000,- zainvestovat, klidně agresivněji? Nebo je případně použít na jiný potřebný výdaje, související s pořizováním bydlení.
Ale záleží samozřejmě jen na tobě a na tom, jakou máš averzi k investování atd.
Je ale škoda těchto levných peněz nevyužít. Investováním můžeš vydělat na splátky hypotéky, plus ti ještě zbyde. Ale nemůžeš to samozřejmě strčit do peněžáku nebo konzervativních dluhopisů.
Případně, pokud seš trochu opatrnější, použít na předčasnou splátku jen část peněz.

[Bebe]

Ročná úroková sadzba bude vždy najnižšia. Bude ale priemer každoročne upravovanej úrokovej sadzby o päť rokov nižší, než dnes stanovená úroková sadzba s päťročnou fixáciou. Tak či onak, súbežne tvorená rezerva odstráni obavy o další vývoj úrokových sadzieb. Nie je vylúčené, že základné sadzby centrálnych bánk vyskočia aj na 6-8%.

Predčasne splatenie HU je na zváženie pri konci fixácie. Ak budú náklady na hypotéku vyššie, ako možné výnosy zo sumy určenej na predčasné splatenie, nie je o čom debatovať.

Najvyššie náklady na HU sú aj tak na začiatku úveru a postupne klesajú s výškou dlžnej sumy. Preto predčasné splatenie je iba vecou nákladov na úver a možností zhodnotenia voľných prostriedkov. Pri ročnej fixácii a znižujúcich sa úrokoch nie je predčasné splatenie aktuálne. Aj pri zvyšujúcich sa úrokoch by som neuvažoval nad predčasným splatením v prvej tretine, až polovici doby úveru.

Plánovaním doby prípadného predčasného splatenia, môžeme voľné prostriedky efektívnejšie zainvestovať, nakoľko dlhší časový horizont nám dáva širšie možnosti výberu, ako i príležitosť dosiahnuť vyšší výnos.

[Ferin007]

Já tím nemyslel, že jednoletá fixace je nižší (že je vždy nejnižší ostatně nemusí platit kupodivu vždy), ale že současná obecná úroveň sazeb je ještě stále relativně nízká.

Jinak, i když se budou sazby zvyšovat, ponese to s sebou +/- i vyšší výnosy z konzervativnějších investic a tedy jistou kompenzaci.

[domink]

"Aj pri zvyšujúcich sa úrokoch by som neuvažoval nad predčasným splatením v prvej tretine, až polovici doby úveru".

Ale prave v prvych rokoch splacam najviac urok, az niekedy okolo polovice doby HU sa to preklopi a budem viacej splacat istinu, nie?

Ako je to vlastne pri predasnom splateni? Znizi sa mi povodny urok z pozicanej sumy?

[Ferin007]

To je právě i jeden z důvodů, proč bych nebyl tek hrrr do předčasnýho splácení.

[Bebe]

Trošku zrozumiteľnejšie: ak si stanovím, že predčasné splatenie neprichádza do úvahy skôr ako o 10rokov, mám presne toľko času na to, aby som peniaze, ktoré by som inak použil na predčasné splatenie, zainvestoval. 10rokov je dostatočne dlhý horizont, aby sa mi podarilo získať vyšší výnos, ako je úrok za hypotéku. Teda HU sa stane pre mňa lacnejším. Naviac pre mňa pracuje zložený úrok. Predčasným splatením sa síce zbavím dlhu, ale nič viac nezískam. Po 10rokoch porovnám svoj výnos a úrok za HU. Ak je pomer v môj prospech, pokračujem v splácaní HU bez predčasného splatenia. Ak by úrok HU dosiahol vysokých hodnôt, zbytok úveru radšej splatím, alebo prefinancujem iným úverom na bývanie, ak bude na trhu dostupný. O 10-15 rokov môže byť aj takáto možnosť.

[Andrej]

Pri uvere je este jedna dobra vec, ze inflacia hra pre mna - sposobuje ze vraciam menej realnych penazi ako som si pozical. Samozrejme keby sa inflacia brutalne zvysila, tak to bude super len do prveho prehodnotenia uroku, preto je dobre fixovat urok aspon na 5 rokov.

[filip glasa]

Ja by som to s tými výnosmi na výšku úroku hypotéky nevidel až tak rúžovo. Nie že by to bolo nedosiahnuteľné, ale trebars v nejakom indexe (fond v podstate rovnako) sa môže 10 rokov pri recesii potácať niekde okolo nuly úplne bez problému.
Kombinujem úrok na hypo s pevným úročením a investujem s nejasným výnosom. Takáto kombinácia sa nemusí vyplácať. Nie že by som to tak sám nerobil, ale treba byť opatrný a nebrať štatistiky doslova. Hlavne tú o výnosoch akciových trhov/indexov (teda konkrétne DJ): 9,..% p.a. Jednak je to za dlhé obdobie a jednak je to americký index v USD.

[peter.cmorej]

ja este doplnim, ze ak mame napr. urok pri hypo povedzme 6 %, tak z dlhodobeho hladiska nam staci na pokrytie "strat" aj nizsie urocenie nasho vlastneho kapitalu, konkretne v tomto pripade by stacil vynos cca 4 %. Preco ? Pretoze 6 % platim zo stale znizujucej sa sumy (splacana hypo), kym pri vlastnom kapitale sa mi uroci stale vyssia suma + funguje zlozene urocenie.

Pekne je to vidno pri projekcii vyvoja 20 rocnej hypoteky v porovnani s 30 rocnou, s tym, ze rozdiel splatok sa investuje a rata sa s pripadnym predcasnym splatenim po 20tich rokoch.