Realitná bublina v Poľsku spľasla

[jonatanus]

http://ekonomika.sme.sk/c/3537617/Reali ... lasla.html

[filip glasa]

Podobne to dopadne raz aj u nás. Ale aniv Poľsku sa to ešte nevyvrbilo. Tak ani u nás sa nedá nič presného prognózovať. Myslím že zas u nás nie je taký veľký podiel zahraničných investorov, aby prípadný výber ziskov spustil pokles. Cudzinci investovali do dosť špeciálnych vecí. Niečo úplne iné ako malé byty na sidliskách ťahané hypotékami.

[radvan]

trosku bombasticky clanok na moj vkus ... ale ako sa hovori, nadpis predava ...

zahranicnych investorov je u nas dost, ale v bratislave ... ale to hlavne vo veciach, co sa este len zacali stavat (3veze, river park ...) pripadne v starom meste ... takze tiez si myslim, ze pokles by hrozil ... ale nie vyrazny ...

suhlaim, na zvysku slovenska zenu ceny hore hypoteky a zvysujuca sa ochota slovakov zadlzit sa ... na moj vkus to zenu hore az prilis ... ale o bubline by som nejako vyrazne nehovoril zatial ...

[Andrej]

suhlaim, na zvysku slovenska zenu ceny hore hypoteky a zvysujuca sa ochota slovakov zadlzit sa

A hlavne teraz ked zacinaju tie 40-rocne hypoteky, to je sila. Za chvilu tu budu asi aj viac-generacne hypoteky...

[filip glasa]

Časom príde doba väčších bytov - keď tí mladí ľudia budú potrebovať vymeniť štartovaciu garzónku a jednoizbák za väčší. Zafinancuje to opäť zvýšenie hypotéky.

[radvan]

no uvidime, jak to dopadne ... v kazdom pripade povedal by som, ze urcovat kedy praskne bublina na nehnutelnostiach je tazsie ako pri akciach, kedze nie su k dispozicii ziadne vseobecne statistiky podla ktorych by sa to dalo urcit ... a trh je velmi neefektivny a lokalny ... uvidime ...

[Blinky]

No ja osobne som prišiel na dva dôvody, kedy môžu začať ceny nehnuteľností klesat. Keď sa spomalí hospodársky rast, alebo keď ponuka prestrelí dopyt. Ak poznáte ešte nejaký ďalší, tak sem s ním. Rád sa poučím.

[radvan]

bankova kriza, vyrazne zvysenie urokov na hypotekach, odchod realitnych investorov z anglicka a spol. z blavy, prehriatie trhu s nehnutelnostami ...

[filip glasa]

ani to nemusí byť zvýšenie úrokov, ale menšia dostupnosť hypoték. Ak napr. skončí 100% prefinancovávanie a vráti sa k 70% a menej, prísnejšie kritéria na príjem a podobne.
Ďalej tam môže byť aj pokles reálnych miezd, prípadné vyberanie ziskov aj domácich investorov.

[Blinky]

Neviem čo maš na mysli pod pojmom banková kriza. Ja myslim že bankova kriza bola, keď skrachovala Devin banka. To snaď v dohľadnej dobe nehrozí. No snaď ešte, keby sa im pobabrali investície povedzme do cenných papierov, ale čo viem, tak banky investujú konzervatívne, teda snazia sa obmedziť risk.
´
Zvýšenie úrokov všeobecne je práve dôsledok spomalenia hospodárskeho rastu. Ja si myslím, že spomalenie rastu môže zapríčiniť napr., keby si volkswagen zbalil pinklík a presunul by sa o dom ďalej. Zopár takýchto skutočností a hosp. rast by sa určite spomalil zo všetkými dôsledkami. Myslím, že k tomu prispievajú aj také veci, ako teraz parlament skvele schválil, že poisťovne musia vracať zisky, za čo nám hrozí miliardová arbitráž , Ešte pár takýchto vecí, a s ďalším prílevom zahraničného kapitálu to vidím černe.

[Blinky]

A ako tu píšes keby skončilo 100% prefinancovanie ja som už videl reklamu aj na 120%, a sprísnili by sa pravidlá, tak to už je dôsledok obracania trendov. Ja naopak ešte čakám, že ponúknu aj 150% prefinacovanie Z tohto hladiska sú banky snaď aj celkom dobrým indikátorom.

[filip glasa]

Zvýšenie úrokov všeobecne je práve dôsledok spomalenia hospodárskeho rastu.

skôr naopak - pri pomalom hospodárskom raste centrálne banky niekedy znížia sadzby na podporu ekonomiky. Pri vysokom raste a následnom prehriatí zase znížia.

[Blinky]

Toto s tými úrokmi tuším ovplyvňuje centrálna banka s tou diskontnou sadzbou, ale ináč môže byť. Keď je vysoká diskont., tak cena peňazí zdražie a debetné úroky sa zvýšia a naopak. U už realizovaných úverov je myslím úrok ovplyvňovaný infláciou. Teda pokiaľ je infl. v medziach a nezmenia nejaký zákon s tým súvisiaci tak by sa úroky už zobratých úverov nemali výrazne zvyšovať. Je tak?

[filip glasa]

Ak sa zvýšia úroky, tak v prvom rade menej ľudí bude kupovať nehnuteľnosti a znížený dopyt spomalý rast cien.
V druhom kole niekoľko ľudí s premenlivými úrokmi na hypotékach nebude mať po zmene na splátky a ich nehnuteľnosti budú na predaj, alebo pôjdu do dražby čo zvýši ponuku.
Postupne sa budú končiť ostatným fixované obdobia hypotéky s rovnakou úrokovou sadzbou. Novo stanovené budú s novou vyššou sadzbou a zas sa nájde pár ľudí čo na to nebudú mať a budú predávať. V horšom prípade môžu ísť ich byty do dražby. Zase sa zvýši ponuka.

Fix na hypotéku si každý volí sám. Často na prvý pohľad najvýhodnejšie sú tie s premenlivou a 1 ročným fixom. Tie majú najnižšie sadzby, ale aj najnižšiu ochrany v prípade ich zvýšenia. Možno práve tieto využívajú ľudia, čo sú na hrane poskytnutia hypotéky vo výške ktorú požadujú. Takže im to z ich príjmom dajú len ak si zvolia trebars ročnú sadzbu. Pri negatívnom vývoji úrokových sadzieb sú potom najrizikovejšou skupinou.
Asi najbežnejší je 5 ročný fix.

[seven]

Filip, ja mam zase nazor, ze jednorocny fix pri napr 20 rocnom horizonte optimalizuje riziko. Samozrejme pri 10 rocnom horizonte mozes 2x trafit nizku urokovu sadzbu s 5 rocnym fixom, ale pri dlhsom horizonte sa ti to moze vypomstit. Zalezi, aky bude vyvoj krivky urokovych sadzieb.
Okrem toho je 5 rocny fix trochu drahsí. Vyhody su ale, ze mozes strednedobo planovat.

[filip glasa]

seven, tak by to malo fungovať. Ale často som počul o našich bankách, že ten ročný fix používajú na prilákanie klientov. Po roku im to zvýšia bez ohľadu na vývoj základnej úrokovej sadzby. Druhá vec je, či ti banka pri významnom poklese úrokov zníži aj tvoju hypotéku na konci fixu.

[seven]

ano, musime sa spoliehat na drzost alebo slusnost bank. Kiez by to bolo tak, ze by som si to krasne mohol vypocitat podla aktualneho BRIBORU. Napr. rocny BRIBOR 4% +1% marža= 5% moj urok. Zial sme v područí bank a sám neviem akú páku na nich vytiahnuť. Konkurencia tlaci sadzbu dole asi iba na zaciatku, t.j na prilakanie klienta potom klient asi nic nezmoze. Alebo?

[filip glasa]

vždy na konci fixu sa môžeš vyhrážať predčasným splatením a ponukou od konkurencie. Stačilo by si nechať vytlačiť nejaké výstupy od konkurencie a informovať sa spolu s nimi na predčasné splatenie u existujúcej banky.

[seven]

Na to som uz myslel. Ale realne: hrozit predcasnym splatením? Moc ich to nerozhodí, lebo si uctuju 5% pokutu z dlznej sumy, co mi pripada dost uzernicke. A ze odidem do inej banky - daju mi tam trochu nizsiu splatku ( dokedy???).
Ale inak suhlasim : treba vyjednavat.

[Blinky]

Myslím, že v prvom rade si treba odpovedať či si tú pôžičku beriem, lebo musím, teda nemám kde bývať, alebo si ju beriem na investovanie. Myslím tým, že mi ta nehnuteľnosť bude prinášať zisk. Kupovať nehnuteľnosť, ako kapitálovú investíciu je pošetilé, aj keď to môže vyniesť. Mám známu, ktorá si kúpila malý byt, a o 4 roky ho predala o 1,5m drahšie. No musela kúpiť iný, aby mala kde bývať. A samozrejme navýšiť hypotéku.

[filip glasa]

Na konci fixu v niektorých bankách môžeš splatiť hypotéku bez sankcií. Inde môžeš bez sankcií splatiť 25% z úveru ročne. To sú celkom vážne argumenty vo vyjednávaní.

[filip glasa]

http://www.finmag.cz/clanek/1048/

tu je popísané ččo malo vplyv na rastúce ceny v ČR a iné príklady z európy na porovnanie. Opak má potom samozrejme za následok pokles. Plus mínus to o čom sme písali, ale aj s tými príkladmi z európskych miest.

[mao]

zaujimave citanie s odstupom casu... niektori tu boli taki mali proroci.

[Apeiron]

suhlasim, ze je to zaujimave citanie a skoda, ze sa toho nechytilo viac ludi, mozno by sa menej popalili