komerčné nehnuteľnosti

[filip glasa]

V tejto téme by som chcel hovoriť konkrétne o obchodných priestoroch, ale ak máte prehľad či skúsenosti aj s kancelárskymi, tak nech sa páči.

Mne osobne keď som hľadal vhodné investície v realitách sa obchody v novostavbách veľmi pozdávali. Lenže v realitách ak aj nájdete niečo zaujímavé nemusíte byť práve v tej chvíli pripravený na kúpu keďže ide vždy o vysoké sumy.
Pri každej novostavbe ktorú som skúmal som si preveril aj predaj obchodov na prízemí. Predával to máloktorý developer. Skôr si ich nechávali na prenájom. Výnosy na nich boli slušné.
Nakoniec som smaozrejme nič neulovil, ale spätne som zistil, že to boli dobré úvahy. Dnes už novostavby nesledujem, ale sem tam sa objaví developer a ja sa o tom dozviem, ktorý predáva obchodné priestory. Už sú to veľkí hráči a vedia že obchody sú vzácne. Často je cena vyššia ako u bytov. Čiže potenciálne vyšší výnos z prenájmu sa zmazal na bežnú úroveň.
každopádne ak na niečo natrafíte, tak to sem hoďte.

prvé veci:
http://www2.remax-slovakia.sk/prilohy/d ... palace.pdf ak by cena 60/m2 na prízemí sedela (neviem či je s pozemkom atď.), tak v prípade maličkého obchodu (do 30m2) by to malo význam. Je to už na Žilinu dosť, ale v obchodných centrách sa priestory nepredávajú. Toto je niečo medzi obchodným centrom a veľkou bytovkov. Ak beriem do úvahy práve tie malé vzácne priestoríky, tak tam určite podnikatelia zaplatia viac ako je bežný piremer nájomného. Malé je jednoducho vzácne.

http://www.finep.cz/web/?s1=jegeho&s2=k ... ory&lng=sk
komerčné predáva aj finep na dobrom mieste pri zimáku. Je to tuším formou dražby, čiže ceny budú vyšrobované vysoko.

http://www.edenpark.sk/
obchody predával aj Eden park, ale neviem v akom štádiu je to teraz.

Výhody obchodov:
1. vzácnosť - môžu byť len na prízemí s výkladom a na frekventovaných miestach.
2. diverzifikácia - ak sa nedarí bytom (prebytok voľných na prenájom), tak komerčné môžu mať iný trend
3. ak je rovnaká cena bytu aj obchodu (za m2) ponúkajú zväčša vyšší výnos.
4. stabilita nájomníkov - prevádzky sa nechcú práliš často sťahovať ak už majú vybudované meno a tá sa spája aj s adresou.

Nevýhody:
1. väčšinou sa nepredávajú a ak sú voľné vpredaji, tak len obrovské plochy
2. dnes už developeri ak predávajú, tak za ceny aj vyšie než sú ceny bytov
3. poloha môže byť oveľa dôležitejšia ako v prípade bytu - väčšia šanca na omyl.

myslím, že je ešte šanca niečo dobré nájsť v regiónoch.

[filip glasa]

len tak pre ilustráciu, to čo je uvedené v cenníku europalace v Žiline ako obchodný priestor zhruba za 60 000/m2 ponúka developer na prennájom zhruba za 13 000/m2/rok. Pekný výnos. Len neviem pročo je to potom aj v cnníku ako na predaj v RK Remax.

[BGuru]

Kancelárie? Podmienky už diktuje zákazník
http://reality.etrend.sk/75431/komercne ... e-zakaznik

[BGuru]

V tom clanku sa pise:

Ak nezareagujú na trhový vývoj – znížením ceny alebo/a zvýšením kvality –, budú sa rozhodujúcou mierou podieľať na rastúcom množstve prázdnych priestorov. „Tí, ktorí neinvestujú, budú mať problémy,“ vystríha bratislavský podnikateľ Roman Bušo.

Jeho firmy vlastnia v hlavnom meste niekoľko starších kancelárskych budov, spolu dvadsaťtisíc štvorcových metrov čistej prenajímateľnej plochy. A nenecháva ich upadať.

Napríklad do budovy na Hanulovej ulici (päťtisíc štvorcových metrov) investoval 240 miliónov korún. O odbyt starosti nemá: „Vždy sa nájdu klienti, ktorí hľadajú nižšiu cenu či menšiu budovu, v ktorej chcú byť jediný nájomník.“

To je ten Roman co Vladimirovi do organov nadava A co mu myslim dceru raz uniesli.
http://www.sme.sk/c/2913319/markiza-pok ... okata.html
a co tiez Ateisticku cirkev neveriacich zakladal
http://www.humanisti.sk/storage/rozhodnutie.rtf



Nuz podnikanie s nehnutelnostami je asi fakt dobrodruzstvo.
Radsej zostanme pri akciach a komoditach ...

[filip glasa]

Čo sa týka komerčných, tak preto radšej hovorím o obchodných ako o koncelárskych priestoroch. Sám so niečo také hľadal videl množtvo ponúk aj následný vývoj. Rovnako poznám dopyt, keďže som pre seba hľadal priestory aj sledoval dopyty len tak do štatistiky. Velmi ťažko sa už dnes nájde výhodný priestor, ale myslím, že stále má význam niečo hľadať.
Nemôže len takako v bytoch a kanceláriách vyrásť 10 x 30poschoďákov s výkladom na prízemí.

[filip glasa]

http://reality.etrend.sk/121846/realitn ... investicie

[filip glasa]

http://reality.etrend.sk/122578/komercn ... igh-street

J. Funnywell odpovedal, že sa spoliehajú aj na nový zákon o vyvlastňovaní vo verejnom záujme, ktorý by mal celý proces urýchliť. „Ak funguje takáto norma v Spojených štátoch, kde sa tzv. nedostatočne využívané územia môžu vyvlastniť v prospech veľkého developera, nevidím problém prečo by to nešlo na Slovensku. Veď to znamená aj vyšší daňový príjem pre štát a samosprávu.“

to by už všeličo podľa takéhoto myslenia mohlo byť vo verejnom záujme.

[jonatanus]

no to vyvlastnovanie je blbost, ale obchodna je docela katastrofa nato jaky by to tam mohlo mat potencial

inac ked sme boli pred vianocami nakupovat som si vsimol jake obrovske rozdiely su v nakupnych centrach.. aupark bol napraskany aj ked tam vypadla elektrika, isli sme do polusu, som si myslel ze tam bude plny polus+ludia z auparku, nebol tam uplne nikdo a ani sme tam nic nekupili, potom tusim obchodna, tiez mizeria, tesco - tak to bolo cestovanie v case pred rok 1989 a nakonec sme este v ten vecer skoncili druhy krat v auparku...

aupark zda as ze to vyhral na celej ciare, neni mi celkom jasne preco je ten polus taky o nicom..

[filip glasa]

Polus je mimo čo sa týka dopravy. Každý kto ide do mesta, nech už je to z ktoréhokoľvek konca, ide okolo einsteinovej. Na vajnorskú by som išiel naozej len keď chcem ísť na vajnorskú

Tá obchodná je určite dobré miesto na takýto projekt. Ale zase problém s dopravou a parkovaním. Ak to tam bude zadarmo, tak tam všecti budú parkovať čo idú do mesta a bude to tam vždy plné. Ak sa bude platiť, tak tam nikto nebude.

[jonatanus]

Polus je mimo čo sa týka dopravy. Každý kto ide do mesta, nech už je to z ktoréhokoľvek konca, ide okolo einsteinovej.

to iste, ale zase te vyfintene panicky co sa pol dna maluju aby mohli ist do auparku, te to nema moc co trapit, te tam zrejme nejdu koli tomu ze idu z prace okolo a zastavia sa..
navyse v poluse mas ibm a t-mobile, takze by tam par slusnejsich obchodov mohlo byt, ale to je mozno len moj subjektivny dojem ze tam dokopy nic neni..

[filip glasa]

no tak aj tá obchodná bol silvestrovký vtip. ja som fakt slepý.

[filip glasa]

celkom zaujímavé:

BA Aupark má 600 záujemcov o prenájom priestoru v pomere k tuším 270 prevádzkam čo sú tam momentálne. Čiže keby sa niečo uvolnilo, tak tam čaká 2x toľko firiem na ten jeden priestor než je tam exitujúcich prevádzok.

Je to dobrý biznis.

[Andrej]

Tak tomu vôbec nerozumiem. Kopa butikov je väčšinu dňa prázdna, nechápem že zarobia čo i len na nájom. Predražené oblečenie ktoré si mobilný človek skočí kúpiť za polovicu do Parndorfu, ostatné detto. Nechápem...

[filip glasa]

parndorf je outlet - majú tam len výpredajové veci už mimo sezóny.

predraženie to asi nie je. rovnaký obchod v meste aj v podobnom obchodnom centre má tie isté ceny. nemá to tam vyššie len kvôli tomu, že je vyššie nájomné. To nájomné zodpovedá návštevnosti - čím vyššia tým viac sa predáva. Ak by sa tam neuživili dávno tam nie sú. A nevšimol som si, že by sa tam nejak často tie prevádzky menili.

[filip glasa]

Šatan stavia golfovú deddinu:
http://reality.etrend.sk/123722/realitn ... -pri-senci

[Bobikpp]

Napadla ma taka crazy myslienka - US uprostred hypo-krize, recesia a to vsetko...vsetci hladaju moznost bezpecneho investovania...CZK, SKK posiluju, dolar klesa...Co takto zacat kupovat nehnutelnosti v USA? Pockat, kym sa recesia "plne" prejavi, spravit vylet do USA, kupit dom a prenajimat...ja viem - sialeny a mozno ani nie moc dobry napad - proste nahla myslienka prebleskla hlavou

[filip glasa]

nevim či tie ceny v USA tak extrémne klesli aby sa ti vyplatili letenky a celý servis okolo toho. Naviac asi tam bude kopec volných domov na prenájom.

[peter.cmorej]

Filip, v dnesnych Hospodarskych novinach (15.1), v prilohe Osobne financie, je clanok "Ceny bytov v Bratislave budú ďalej rásť", v ktorom uplne otvorene vykradli tvoj prvy prispevok v tejto teme Normalne pouzili cele vety. Na nete som to nenasiel.

[filip glasa]

teraz neviem či je to dobré, alebo zlé

ale pozrem sa na to.

[filip glasa]

http://hn.hnonline.sk/2-22759150-k10000_detail-01

ten článok je dosť o ničom. Do názvu dá nejakú hypotézu a ďalej sa už len odvolá na jedného "experta" bez ďalšej analýzy, alebo oslovenia viacerých expertov.

Potom tam spomína ako európske realitné fondy dobre zarobili v minulosti či čo. To už je asi trošku mimo tá pani. Okrem tohe že mdzičasom slušne spadli, tak dobrý rast v minulosti mi indikuje dobrý pád v budúcnosti.

Ak investor nemá dosť hotovosti, tak ako alternatívu spomína stavebko a hypotéky. O fakt veľkom riziku tohoto konania ani zmienky.

[filip glasa]

článok sa týka vplyvu hypo krízy na stredoeurópske reality (viac komerčné) aj realitných fondov investujúcich v strednej európe:

http://reality.etrend.sk/126050/realitn ... lev-penazi

[filip glasa]

http://www.e15.cz/byznys/nakupni-centra ... ude-12714/

Praha sa prepĺňa, ale prvotriedne lokality v centre ešte zdražejú. 13-26/Eur/mesiac za meter nie je tak veľa. Ak by obdobne mali po dostavaní plánovaných obch. centier v BA tiež takto klesnúť nájomné, tak sa môžu maloobchodníci tešiť. Zas investori do developerov to budú znášať ťažšie

Tie pálky v centre Prahy ( 150 -170 EUR/mesiac za meter) ukazujú akým smerom by mal ísť aj investor na Slovensku.

[jonatanus]

nevies co stoji m2 v auparku napr?

[filip glasa]

no to mi nepovedali, lebo nič konkrétne voľné nemali (a asi ani mať nebudú : -). A dosť bude závisieť na presnom mieste a veľkosti. Nejakých 10m2 bude možno o polovicu drahších než 50m2.

Ja predpokladám niekde medzi 1600-2500/mesačne za meter. To je teda 20 000 -30 000 za rok ( v rokoch sa nájom uvádza častejšie). Ale v tých centrách majú často pekné pálky za správu ( služby, energie a podobne) a za marketingové poplatky.

Predpokladám, že s cenou pôjdu dole keď sa im tam začne viac obchodníkov sťahovať preč po otvorení River Park, Eurovea, Twin City, a nejaké tie prokjekty na kraji BA.

[filip glasa]

české ECM kúpilo slovenské Carrefoury:

http://servis.etrend.sk/128345/spravy-s ... -majitelom

[filip glasa]

http://reality.etrend.sk/129709/realitn ... liardy-eur

Polyfunkčný megaprojekt Centrop má na 850 hektároch ubytovať 60-tisíc ľudí, univerzity a športoviská

tak to by bolo o niečo menšie (na počet obyvateľov) než trebárs Trnava. No neviem km na to tí developeri chodia.

[radvan]

tak toto sa mi zda uz slusne uletene ... aj ked ako chapem, ide tam o projekt s predpokladom najblizsich 20-30 rokov ... ale aj tak by som chcel vediet, koho tam chcu stahovat ... este by som chapal, keby sa chystali stavat domy ako v us ... ale obytnu stvrt ako petrzalku?

[filip glasa]

menšiu jak petržalku

no jednak sa ráta s tým, že ak to nebude zaujímavé, tak sa v projekte nebude pokračovať ( 20-30 rokov a stopnú to po postavení obchoďáku a jednej bytovky za 3 roky).
A druhá vec, že v budúcnosti možno tak trochu rátajú so sťahovaním sa zo starých panelákov do normálnych bytoviek na peknom a vybavenom sídlisku.

Jak si sa Jonatanus pýtal na ten aupark, tak presne som nevedel. Ale mám info z eurovey: cca 100 EUR/m2/mesiac pre najmenšie priestory. To je nejakých 40 000/rok/m2. Myslím, že žiadne prekvapenie. Akurát k tomu asi budú prirátavať nejaké tie marketingové poplatky jak sa to v tých shopping centrách zvykne.
Ale sú dosť prieberčiví a tvária sa, že len tak bárs koho si tam nevyberú.
Kto máte záujem pozrieť sa jak správne PREDÁVAŤ, tak doporučujem navštíviť ten výstavný pavilón v tom bývalom sklade číslo XX. Majú to fakt vymakané.

[filip glasa]

http://reality.etrend.sk/130839/komercn ... -v-pezinku

uvádzané čísla nájmov by som bral len ako orientačné.

zaujímavé sú údaje o m2/obyvateľa nových obchodných centier. Tam kde je málo je ešte potenciál niečo postaviť.

[jonatanus]

zarazil ma ten pocet obyvatelov bratislavy, to som myslel ze je viacej, kedze sa hovori ze sa sem stahuju vsetci sedlaci, ale jak pozeram cislo napr. za 2006, neni to celkom pravda:

Počas roka 2006 sa do Bratislavského kraja prisťahovalo 6840 osôb a 3854 osôb sa vysťahovalo

takze prirastok 3000 za rok, co je uplne nic..

tak kdo potom taha te ceny v bratislave? ten kdo sem pride prespat pondelok-piatok koli robote, ale neni obyvatel bratislavy?

[filip glasa]

v Bratislave sú ludia, ktorí tu nemajú trvalé pobyty, ťažko povedať koľko takých tu žije.

Potom nie sú v štatistikách o počte obyvateľov.

[jonatanus]

hej len potom je ta horna statistika dost skreslena

[filip glasa]

no to bude skreslená. Trebárs v Prešove to môže pôsobiť naopak, lebo asi dosť ľudí odtiaľ cestuje za prácou do ZA, BA, KE.

[peter.cmorej]

o tom som pisal v tom svojom velkom clanku o nehnutelnostiach. Oficialny obyvatel nie je to iste ako skutocny obyvatel. Oficialny = trvale bydlisko v BA. Tych je do 0,5 miliona. Spolu sa nas tu vsak tlaci urcite aspon milion

[jonatanus]

len potom je zajimava dalsia vec.. ked sa sem pristahuje za robotou niekdo z horenho vyplachu, tak si kupi alebo prenajme byt? no asi prenajme. ale priemerny najom moc nestupa (co tu boli statistiky nake pred pol rokom dokonca klesal tusim), ale stupaju ceny bytov.

a dalsia vec, ked tu uz zije pondelok-piatok, naco bude platit byt tu aj doma, keby sa sem rovno komplet prestahoval vide ho to lacnejsie.. len potom by bolo viacej obyvatelov, teda keby si s tym vsetkym menili aj trvali pobyt, co mozno ani nebudu muset (nechaju si pobyt niekde u rodicov v hornom vyplachu napr.)

[filip glasa]

no ono je to všelijak medzi tým. Niekto si tu byt kúpi, ale pobyt si nezmení, iný si len prenajíma, ale neche tu bývať na stálo a chce sa časom vrátiť domov.

Nájomníkov je +- stále rovnako, ale bytov je viac. Preto nájomné nestúpa.

Čo sa týka komerčných priestorov, tak je jedno či sú v meste ludia na trvalo, alebo sa točia. Pri bytoch je to už na zváženie.

Ešte rozsiahli článok o developeroch v ČR:
http://ekonom.ihned.cz/c1-23757230-na-s ... nedostanou

[jonatanus]

Nájomníkov je +- stále rovnako, ale bytov je viac. Preto nájomné nestúpa.

a preco potom stupaju ceny?

[filip glasa]

vela ľudí kupuje byty na bývanie aj špekulačne a ceny rastú. Tým, že rastú, tak zas ľudia vidia, že má zmysel kúpiť čím skôr, aby nakúpili ešte relatívne lacno. A takto to tu všetci točíme stále vyššie a vyššie. Rastie počet úverov atď.
Momentálne si 90% ľudí myslí, že po eure výrazne zdražejú. Živí to teda reálny dopyt, ale aj takéto dohady vyhlasované za jednoznačné pravdy.

Ja už neska po ničom nepozerám. Neviem či tu splasne nejaká bublina a už vôbec neviem kedy (ak by). Už by sa atraktívne reality hľadali ťažko.

[jonatanus]

ano evidentne to uz je hore tahane spekulativne

[filip glasa]

na druhú stranu tomu rastu nepredchádzali také významné zmeny ako v USA a Španielsku. V USA padali sadzby rapídne dole, Španiesko malo pred prijatím eura tuším až dvojciferné sadzby.
Toto u nás nebolo, resp. išlo to pekne pomaličky. Nejaké zvýšenie sadzieb tiež nečakáme, tak si myslím, že z dnešnej úrovne sa padať nebude. Jedine, že by sa to ešte 2-3 roky štveralo tempom nad 20%. To už by bol dôvod aj na menší prepad.
So spomalením až zastavením rastu počítam, len neviem kedy