Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.

Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 7:58 am

Zdravim,

Zaoberam sa kupou bytov a ich naslednym prenajmom v ba.

Mam dobru pracu(IT) a moj model pri investovani je, ze zarobkom z prace splacam hypoteky predcasne. Nasledne, ked je pomer sum hypotek/ceny bytov 50%, beriem dalsiu hypoteku a dalsi byt.

50% kvoli tomu, ze nie je dobre, byt ako osoba predlzeny a mat velky pomer dajemtomu 80/90% hypo k cenam bytov kvoli rizikovosti, rovnako nie je dobre cakat kym su byty splatene a brat dalsi, pretoze clovek straca prijem z prenajmu a cas ked sa byt splaca sam.

Preto mi pride 50% rozumny kompromis.

Avsak, pri momentalnych podmienkach a 8 nasobku DTI, aj ked je pomer hypo pod 50%, nie som schopny ako FO zobrat dalsiu hypoteku.

Preto som rozmyslal nad riesenim, ktore by podla mojho laickeho nazoru mohlo byt, dat nejaky z bytov na s.r.o, pockat rok, spravit danove priznanie a nasledne poziadat o hypoteku na s.r.o.

s.r.o ako pravnicka osoba nie je obmedzena DTI a dlhy FO sa neberu do uvahy.

Avsak nemam velke znalosti uctovnictva, preto neviem ci je to mozne spravit ( prevod nehnutelnosti z FO na PO, aky je vypocet banky pri poskytnuti pozicky s.r.o, teda realizovatelnost, pripadne nasledny hypoteticky presun nehnutelnosti z PO na FO v pripade ze sa clovek rozhodne nehnutelnost predat)

Nemate niekto skusenost s podobnym pripadom?



Vdaka
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Pon 01 07, 2019 10:44 am

Co ja viem, tak SRO je z pohladu banky ovela rizikovejsia ako FO a banky davaju na hypo pre firmy o dost vyssie uroky ako pre retail. Ale mozno sa to uz zmenilo, nemam uz dlhsiu dobu prehlad v tomto.
Taktiez je podla mna nevyhoda to, ze napriklad ako FO mozes po 5? rokoch (alebo aj skor ak tam mas trvaly pobyt) predat nehnutelnost so ziskom a dan so zisku neplatis, pre SRO sa toto pravidlo asi nevztahuje.
Dalsia nevyhoda pri SRO je aj DPH (ak teda budes prenajimat vo velkom), budes na trhu drahsi oproti konkurencii (ak teda nebudes prenajimat DPHckovej firme)
cryptotrader
 
Príspevky: 117
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 11:58 am

No na uroky som sa v banke uz pytal, orientacne sadzba by bola zhruba 2.5%, ak sa zaruci aj iny byt, da sa to znizit na cca 2.3%.
Nie je to sice ako pri hypo FO kde sa da aj 1%, ale este stale myslim ze sa da spravit na byte vynos 5-6%, cize najom ten urok v pohode pokryje. +Ak by som byt zobral na s.r.o, splacal by som prednostne s.r.o uver, ostatne byty na uroku 1% by sa nechali tak, kym nie je splatena s.r.o, cize ani preplatenie by nebolo velke.
(tu ale zase vyvstava otazka ci ako FO mozem len tak presuvat peniaze do s.r.o a splacat jej uver predcasne, to netusim)

Predat by som nepredaval, chcel by som byty nechat na staly vynos z prenajmu(ciel je po splateni bytov cestovat/venovat sa rodine/inym projektom, kombinacia). A ak by sa hypoteticky zmenila nejak situacia, moze sa predat byt drzany ako FO. Cize myslim ze tu az taka nevyhoda pre prax nie je.

Na prijem 50k rocne pre povinnu platbu dph by bolo treba este tak 3 byty, to nebude tak rychlo, resp by to uz stacilo na ten ciel, viac by nemalo byt potrebne)

Kazdopadne diky za cenne poznatky a postrehy.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod osamely chodec » Pon 01 07, 2019 12:17 pm

prosim ta tych 5-6% vynos su ciste zdanene peniaze, ocistene o výdavky na energie, spravu, opravy, amortizaciu , plus zaratane obdobia ked byt z nejakého dovodu nebude prenajaty, odmena za pravne sluzby pri sporoch, stahovacie sluzby pri delozovani neplaticov ... ?

V s.r.o. mozes platit uver zo svojich vlastnych penazi , ktore do firmy vlozis ako kapitalovy vklad. Pri s.r.o. musis ratat aj s uctovnymi a danovymi sluzbami. Zasa z hladiska zodpovednosti a pravnej istoty je omnoho vyhodnejsia s.r.o.
Cena plynu može len stúpať. Jun 2009, December 2011.
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Obrázok užívateľa
osamely chodec
 
Príspevky: 1819
Registrovaný: Uto 11 13, 2007 2:57 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 12:37 pm

Ano da sa 5-6%. Kazdy si casom najde nejaku cestu podla mna co mu najviac sedi, mne to doslo k sposobu ze vezmem 4i.byt v novostavbe, kludne aj apartman, cena je nizsia, postavim stenu medzi obyvackou a kuchynou, tj 1 izba sa da naviac prenajat a prenajimam po izbach ludom co skoncili nedavno skolu. V ba je 50k studentov(odhad), ak trva priemerne vyska 5 rokov, kazdy rok skonci 10k, z nich vacsina co byvala na intraku, nie je z ba a ten nastupny plat nie je taky ze by si vzali byt po samom. Byty sa teda sharuju. Pritom su to idealni najomnici. Pre mna moj trh a cielova skupina. Kazdy ma dobru pracu, konicky, cestuje na vikend prec, cize nevadi aj ked su na 1 kuchynu 4 ludia, lebo tam prakticky nie su. Takisto povahovo a zodpovednostou ok. Samozrejme nie kazdy VS clovek je spolahlivy, ale da sa vybrat, robim to tak ze je to nove, pekne zariadene, fajn lokalita a cena priemerna, teda na inzerat pride vela ludi a z polhodinoveho rozhovoru sa da zhruba odhadnut kto je aky.
Robim to 5 rokov a este som nemal problemy. Ani volne som nemal este ani den, pytam aj depozit aj najom dopredu.
.
5-6% je historicky vynos za 5 rokov. Mozno budem zniet naivne, viem vzdy sa moze nieco pokazit a vynos moze klesnut, ale doteraz je taky A tymto sposobom ako popisujem sa da riziko zminimalizovat.
Dalsie vyhody tohto postupu su :je to nove cize sa to prvych x rokov tak nekazi, nie je tam taky fond oprav cize naklady su nizke.

Ked odpisujes kupnu cenu, dan nie je nejaka vysoka, realne to az tak vynosnost dole nezrazi.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 1:48 pm

Čo som zabudol spomenut, byt sa berie z papiera keď je ešte relativne lacny, po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.
Aj dalsi by som tak vzal, cerstvy projekt a 4 izb., ta 4 ta izba naviac veľa spravi.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod osamely chodec » Pon 01 07, 2019 2:17 pm

po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.

ak to bude naopak, aspon budes vediet, ze realitny boom skoncil :)
Cena plynu može len stúpať. Jun 2009, December 2011.
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Obrázok užívateľa
osamely chodec
 
Príspevky: 1819
Registrovaný: Uto 11 13, 2007 2:57 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Pon 01 07, 2019 2:33 pm

tento scenar odporucam aj ja, teda tiez som ho pouzil: prenajom samostatnych izieb v 4 izbaku ;) je s tym viacej roboty, ale vynos vyssi.
cryptotrader
 
Príspevky: 117
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 3:01 pm

osamely chodec píše:po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.

ak to bude naopak, aspon budes vediet, ze realitny boom skoncil :)

myslim ze mensia cast z toho vynosu je sposobena boomom, vacsia je o tom ze vacsina ludi nechce cakat 2 roky a priplati si za hotove, a tiez boja sa kupovat z papiera kym to nevidia. Ta cena nabera hlavne tym.

V 2009 co sa hovorilo ako strasna je kriza, padli ceny bytov na sk o 20%, tj, ten vynos 5-6 to spravi za 3-4 roky. Cize ak bude v priebehu 3-4 rokov kriza, clovek je prinajhorsom na nule, co je stale prijatelne, preto myslim ze sa neoplati nejak casovat nakupy a odkladat s tym ze uz-uz bude kriza. (ak vezme novostavbu pred dokoncenim, 20% je bonus za cakanie a riziko ze sa nedostavia, cize aj tak je clovek na nule, samozrejme moze sa stat ze ak pride kriza a projekt sa fakt nedostavia, ale ta msi myslim sa riziko da zmiernit vyberom projektu a developera za nim)Tiez nemyslim ze kriza by bola taka vyrazna ako v 2009, a aj keby nejaka bola, vela veci sa potom sprisnilo, co sa tyka dohladu nad trhom, kapitalovej primeranosti, cinnosti ECB a bank, preto myslim ze take strasne to nebude.

V dobrych ba lokalitach sa byty lahko predavali aj v 2009, co som cital stare diskusie na sme. Aj ked link nemam, pohladat sa da.

Takyto mam nejak nazor, aj ked to asi znie naivne :) )(resp. tak mi hovori kazdy s kym sa o tom so znamymi bavim).
Ale asi az cas ukaze. Kazdopadne sa snazim stale snazim mysliet na kazdy aj co najhorsi mozny vyvoj a mat pripravenu eventualitu na kazdy scenar co moze nastat(tj. velka cash vata a dalsia v malo urocenych ale likvidnych a malo rizikovych aktivach a pod.) v pripade ze ocakavania co mam sa z nejakeho dovodu nenaplnia, aj ked su podla mojho nazoru nepravdepodobne, takze by to malo byt v pohode aj ked to z nejakeho dovodu nepojde podla predstav.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Pon 01 07, 2019 3:58 pm

ja len tak... "hypoteku" dostale len clovek... niekto s rodnym cislom. Sro dostane len pozicku. I ked su teraz uroky na minime (takze tam problem bude najmensi), tak sro (a to teda iba po roku fungovania a este dost maleho obratu podla toho co pises / z prenajmu) velmi tazko dostane pozicku.
Raz sme chceli pozicku z vlastnej banky, ktora nas furt otravovala (ano TB) pozicku pre 5 rokov fungujucu firmu s obratom cca 50 tisic eur (nic moc, ale taky side business) na kupu predajne (180k)... otocili nas fesaci rovno pri vchode.
Je pravda, ze potom ine banky boli vstriecnejsie, ale uroky este vtedy boli cca 10% a banka napriklad poziciavala bez dph (teda pozicala by na cenu nehnutelnosti bez dph iba, takze 20% by sme aj tak potrebovali)...

Podla mna ako "dobre zarabajuci ajtak" mas omnoho omnoho lepsie moznosti. Ad jedna skor vyjednas vynimku (budes v tych par percent na vynimky) a po druhe, ak oficialne prenajimas, tak tym padom by si mal mat prijem (a nasledne DTI) lepsie, nie?
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Airmike » Pon 01 07, 2019 4:01 pm

neviem ako na Slovensku, ale v cechach dost funguje dlhopisovy trh. existuje niekolko marketplacov, kde sa aj male developerske firmy financuju dlhom. 6-9% je standard.
Airmike
 
Príspevky: 2078
Registrovaný: Uto 05 18, 2010 10:17 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 4:23 pm

Ano aj na SK su dlhopisy celkom dobre dostupne, aj ked najvacsi developeri, hb reavis, j&t, penta, maju vynos len tak 3-4%, vacsi vynos maju mensi developeri s kratsou historiou ako napr. proxenta, ti vedia ist aj k 7-8 a potom nejaki zelenolukovi aj vyssie, ale tam do takeho by siel asi malokto :)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 5:30 pm

rmaly píše:ja len tak... "hypoteku" dostale len clovek... niekto s rodnym cislom. Sro dostane len pozicku. I ked su teraz uroky na minime (takze tam problem bude najmensi), tak sro (a to teda iba po roku fungovania a este dost maleho obratu podla toho co pises / z prenajmu) velmi tazko dostane pozicku.
Raz sme chceli pozicku z vlastnej banky, ktora nas furt otravovala (ano TB) pozicku pre 5 rokov fungujucu firmu s obratom cca 50 tisic eur (nic moc, ale taky side business) na kupu predajne (180k)... otocili nas fesaci rovno pri vchode.
Je pravda, ze potom ine banky boli vstriecnejsie, ale uroky este vtedy boli cca 10% a banka napriklad poziciavala bez dph (teda pozicala by na cenu nehnutelnosti bez dph iba, takze 20% by sme aj tak potrebovali)...

Podla mna ako "dobre zarabajuci ajtak" mas omnoho omnoho lepsie moznosti. Ad jedna skor vyjednas vynimku (budes v tych par percent na vynimky) a po druhe, ak oficialne prenajimas, tak tym padom by si mal mat prijem (a nasledne DTI) lepsie, nie?

Ano, hypo je len na FO, to som zjednodusil :) Ale dik za upresnenie.

A nevies ako to banka presnejsie rata? Je to zo zakladu dane? A ten podelia 12 a musi to byt vyssie ako splatka? To sa musim este popytat. Myslim ze takto, ale nie som isty teraz .
Teoreticky ak by to nevychadzalo da sa dat do s.r. o viac bytov tak aby to vyslo no. Pojdem sa este popytat, len problem ze v bankach toho cloveka na korporatne uvery casto nemaju :)


Ono napr na uvery 500k uz potrebujes cisty mesacny prijem 5200 aby vyslo 8x DTI co sa tazko sklada. Ak uz 500 mas, a chces dalsi 4 izb napr, potrebujes uz cca 7100/mes. Tazke nevychadza to ani s danovym priznanim velmi :). Jeden byt este cakam, to bude hotove rok-rok a pol, cize uver tam je schvaleny, len prijem este ziadny, cize to zhorsuje moznosti a tieto DTI pomery.
Pokym DTI nebolo tak vsetko slo ok, zvysi sa ti prijem z prenajmu-->pokryje to dalsi uver.

Ale tento 8 nasobok je fakt zarezanie tychto planov :) Preto to asi aj spravili:)

Ohladom vynimky, casom padne na 5% z uverov, a ked som sa pytal znamych sprostredkovatelov alebo pracujucich v banke, nevedeli mi opisat komu banka tu vynimku da.
Kamarat sprostredkovatel ma dal do rizikovosti B, pretoze uz mam viac uverov :) Akonahle je uverov viac ako 1, uz ackovy pre banku nie si.(podla jeho slov) Takze si myslim ze by som vo vynimke nebol. A tych hypo mam uz viac no.
Cize na tieto vynimky sa velmi nechcem spoliehat, preto mi prisla s.r. o istejsia a lepsia.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Pon 01 07, 2019 5:46 pm

@Bennes

No, podla mna je jedna vec obrat a potom zisk. Aby si akoze bol zaujimavy klient, potom aku vysku uveru dostanes a potom ci vies splacat. Ale realne, ak je taka pozicka (to som asi nespomenul) na 10 rokov (tak sme my mali, neviem, ci je to standard alebo len nas pripad), tak aky musis mat obrat a zisk, aby ti to vyslo na nejaky novy byt?
Chapes, ak das aj 5 bytov a mas z toho tych 50 tisic (co skor asi nie, ale dajme tomu), tak ani to ti nestaci na nic poriadne (si myslim)... ale ved popytaj sa v banke rovno, ze za akykch podmienok by ti dali business uver a hlavne kolko (kvoli 10-20 tisic eur to nebudes cele robit, potrebujes 100-150 tisic)...

Nam najlepsie vyslo americka hypo na osobu a to pozicat firme, dokonca tusim slo vtedy transparentne uroky pytat od firmy (take ake som mal ja)... Riesili sme to ale potom sukromnymi peniazmi (uplne, ani tu americku sme nebrali)...

Samozrejme, ber to popisane iba ako cast skusenosti a cast moje uvahy... Stale si myslim, ze pokial nie si mega korporacia, tak daju skor dobre zarabajucemu cloveku (predsa len, teba oholia v pripade platobnej neschopnosti, ale co s sro, ked sa zbalis a zdrhnes hned po potencialnom vytunelovani :) )....

Inac aj ja som mal viac hypo (max 3), ale napriklad v TAtre robili problmey, v mbank nerobili ziadne. Ti by pozicali aj vlastnu mat vtedy :) :)

Drzim palce a napis, ak bude nejaky breakthrough :)
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Chris » Pon 01 07, 2019 7:28 pm

@Bennes kolko tych 4i uz mas prenajatych?
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Obrázok užívateľa
Chris
 
Príspevky: 596
Registrovaný: Str 08 17, 2011 10:43 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Rado » Pon 01 07, 2019 7:47 pm

Bez histórie úver nedostaneš a je jedno koľko majetku ako kolaterál poskytneš. Potrebuješ min. 2 ročnú históriu. Alfa omega je DSCR (dlhová služba). Cez toto neide vlak.
Počítaj s tým, že s tak malým obratom úrokovú sadzbu nevyjednáš. Splníš K.O. krytéria a dostaneš ponuku. Tabuľkovú. V podstate retail rieši banka takto.
Existujú aj ponuky pre začínajúce firmy, ale prenájom bytov ako činnosť je málo sexy. Počítaj s úrokom 8% p.a.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2430
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 8:05 pm

Chris: zas nejake uplne detaily o pocte a type bytov v portfoliu nechcem davat. Zhruba sa da odhadnut podla sum DTI a cisel co som daval, neboli daleko od reality.

Rado: ak by to bolo 8% tym by to uplne padlo :)
Este by bola moznost v praci prejst zo zivnosti na s.r.o, to by zvysilo prijem.Ale zivnost kvoli pausalnym vydavkom vychadza momentalne lepsie. Na druhu stranu dlhy FO sa tiez pocitaju pri vypocte zivnosti, to by bol opat problem s DTI pri takej ziadosti.

A zas nechcem prejst na s.r.o ak by z toho nic nebolo, budem teda musiet zajst za tym korporatnym clovekom v banke s 2 modelmi, bez prechodu v praci na s.r.o a s a od toho sa nejak odrazit dalej.

V podstate stacilo by na ten ciel co mam, len pockat kym sa splatia sucasne byty,ale bolo by to rychlejsie ak by som zobral este nejake, ktore by sa splacali, naberali na cene, potom predali a z rozdielu cena- hypoteka by sa vyplatili prve hypo.

Ak by to bolo moc nevyhodne ako hovoris, ze 8% to lepsie nechat tak, ale myslim ze sa da uz po roku cinnosti a sadzba 2.3% ako som spominal vyssie, kazdopadne skusenosti nemam takze moze byt ako hovoris :)

Pracujes v banke? Sry nemam az tak prehlad o ludoch na fore.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Rado » Pon 01 07, 2019 8:35 pm

Z pohľadu formy podnikania to na úver vplyv až taký nemá. Dlhová služba sa nemení. Je pravda, že ako FO ručíš celým majetkom a je ešte rozdiel v účtovníctve. V každom prípade ako FO máš históriu. Možno by to šlo cez spotrebný úver, neviem. Výpočet dlhovej služby ukáže ako si na tom. 2,3% je však veľmi uletená cena. To dostane firma s históriou a dobrým ratingom. Obrat nad 1 m €. Spotrebný úver od 4,9% začínajúci bez histórie 8%. Ak by si mal autá, tak by som ich financoval spätne cez lízing. (Nebude to ľahké schváliť) Tam sa vieš dostať na cenu 3,5-4%.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2430
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 9:11 pm

no pri 4 % to uz viac menej cele straca zmysel podla mna.
este tych 2.5 by bolo hypoteticky ok(ked sa bavime o cislach cisto)
pri 4 to uz za riziko nestoji.
(Fakt uz potom lepsie pockat ked sa dostavia dalsi, prenajat, dat do dp, splatit nieco zo sucasnych a ist cez DTI)
ako platit na uvere 4%
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Pon 01 07, 2019 9:51 pm

Bennes píše:no pri 4 % to uz viac menej cele straca zmysel podla mna.
este tych 2.5 by bolo hypoteticky ok(ked sa bavime o cislach cisto)
pri 4 to uz za riziko nestoji.
(Fakt uz potom lepsie pockat ked sa dostavia dalsi, prenajat, dat do dp, splatit nieco zo sucasnych a ist cez DTI)
ako platit na uvere 4%


pocuj, ale s dobrym platom a vela (viacerymi) bytmi naozaj nevydokladujes prisluchajuco vyssi prijem? Vpodstate z kazdeho bytu by ti malo dost ostat a ak sa bavime o 3-5 bytoch, tak to mas v cistom 1000-1500 alebo aj viac navyse k IT platu... Toto je podla mna cesta.
A doteraz si nemal ako zivnostnik problem? S tym skusenosti nemam, pracujem normalne na zmluvu...

A ved sa skus teda popytat tu ludi, ci ine banky nebudu viac ochotne robit vynimku...
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 11:29 pm

no 7200 cisteho mesacne z platu a prijmu z bytov fakt dokopy nedam :D

doteraz nebol problem ako zivnostnik, spravi sa zaklad dane/12 - nejake odpocitatelne polozky a je to ok.

jedina zmena co to cele utala je to DTI.

nemam ine uvery ako hypo, ale proste to nejde ked to takto sekli :)
ten 8 nasobok je strikne nastaveny :)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Pon 01 07, 2019 11:45 pm

Suma vsetkych uverov co mas + novy o ktory ziadas, nemoze byt viac ako 8nasobok rocneho prijmu.

Kedysi sa to pocitalo myslim mesacny prijem - zivotne minimum, splatku si rozlozil na 30 rokov a vyslo to. Potom pridali ze ti este okrem toho musi ostat 10% z platu a "risk test" ak stupne sadzba na 3% ci by si to vedel platit.

Prenesene a velmi zjednodusene si mohol takto mat uvery 30 nasobok z platu, teraz je to 8. To je proste prilis velky narazovy rozdiel cez ktory nie je tak lahko prejst :)

Ked to cele zhrniem, v podstate islo o to ze NBS sa boji ze ked klesli sadzby, ludia sa teraz prilis zadlzia, to zenie ceny nahor co vytvara dalsie velke zadlzenie(kedze pri vyssich cenach su vacsie uvery), a po raste sadzieb a prichode nejakej krizy vela ludi nebude vediet splacat a budu mat problem aj banky, aj ludia, aj system.

Tak to spravili takto.

Co je pochopitelne, vela ludi si to berie natesno, byvaju sami vo velkom byte, a nejak nerozmyslaju ze sadzba 1-1.2% je len na 5 rokov a dalsich 25 moze byt o dost vyssia.
Resp. si povedia co to je 1-2%, ale zjednodusene 2% pri uvere 200k spravia zvysia mesacny urok o 400e. Co ak maju natesno prijmy fakt nevyjde dobre, aj ked sa na prvy pohlad 2% zdaju mozno malo.

+Spekulanti ako napr. ja tiez zvysuju ceny bytov, nas tymto zastavili tiez.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod jogo » Uto 01 08, 2019 12:26 am

Bennes píše:
Kedysi sa to pocitalo myslim mesacny prijem - zivotne minimum, splatku si rozlozil na 30 rokov a vyslo to. Potom pridali ze ti este okrem toho musi ostat 10% z platu a "risk test" ak stupne sadzba na 3% ci by si to vedel platit.

Prenesene a velmi zjednodusene si mohol takto mat uvery 30 nasobok z platu, teraz je to 8. To je proste prilis velky narazovy rozdiel cez ktory nie je tak lahko prejst :)



Chlape, ty s tou pákou ideš na doraz. To nemusí dobre skončiť. Čo budeš robiť, až ti skončí fixácia hypoték a budú požadovať po tebe splnenie DTI pri refinancovaní už zobraných hypoték?


Ak už hypotéku alebo iné úvery teraz už máte, DTI sa Vás, resp. výšky Vašich aktuálnych úverov nijako nedotkne. Teda nie do tej doby, pokiaľ si nebudete chcieť zobrať ďalší úver alebo hypotéku alebo ju refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky sa Vás DTI už ale dotýkať bude. V týchto prípadoch kontaktujte našich hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám situáciu pomôžu vyriešiť.


https://www.hypoconsulting.sk/nbs-zavad ... ameter-dti
Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
 
Príspevky: 4092
Registrovaný: Pon 08 04, 2008 9:03 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Uto 01 08, 2019 1:25 am

nie nie :) Ta prva citacia to je len na vysvetlenie ako to fungovalo donedavna a ako teraz, na ilustraciu ako to islo z pomeru 30 na 8 a preco predtym nebol problem dostat hypo na zivnost a teraz je. Na takyto nejaky doraz ako v priklade som nikdy nesiel :) Praveze mam myslim velmi konzervativnu hranicu kedy beriem dalsi uver, pisal asom aj vyssie, 50% sumy uverov k sume ceny bytov. A tiez na vsetky neocakavane cierne mozne scenare nechavam rezervu tak, aby som vedel platit hypo a energie 2-3 roky aj bez prace aj bez najomnika. To je mozno tiez zbytocne konzeravativne, ale chcem pokryt vsetky mozne neocakavane scenare.

K druhej citacii:
Pred 2 mesiacmi som riesil refinanc do Primy za 1%, nepocitali DTI nanovo a v pohode to cele preslo.
Neviem ten hypoconsulting clanok mi pride take strasenie ludi aby isli za nimi a nieco im predali/sprostredkovali.


A aj hypoteticky keby ano, no co, ostanem chvilu v sucasnej banke. Za trosku vyssi urok ako inde. Ale na zaklade skusenosti s primou necakam ze by to banka pozadovala. Pre banku je uver aktivum a nemyslim ze by si takto odoberali klientov ak by im pocitali odznova DTI. Ten klient by isiel inde kde mu to nebudu pocitat.

V pripade cierneho scenara ze sa uplne mylim - scenar: existujuca banka po skonceni fixacie da znicujuci urok, vsetky ostatne banky na refinanc pytaju pod 8 DTI a teda nebudem vediet prejst, predam niektory z bytov, vyplatim hypo, prejdem podmienkou DTI a prejdem do najlacnejsej banky, nic take strasne by sa nestalo. Ale tomu davam sancu tak 0.01% ze by sa take nieco mohlo stat.

Ak to znie naivne vopred sa ospravedlnujem :)
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Rado » Uto 01 08, 2019 9:52 am

Ja si myslím, že to máš všetko dobre premyslené. Všetky riziká sa úplne ošetriť nedajú, ale ani to nie je treba.
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2430
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Uto 01 08, 2019 10:21 am

Prima ani nepozaduje dolozenie prijmov v pripade ak refinancujes a novu splatku budes mat nizsiu ako v povodnej banke. Dalsia celkom zaujimava moznost pre zacinajucich prenajimatelov, FIO banka umoznuje do prijmu zahrnut aj buduci prijem z prenajmu. Navysi to sice sadzbu, ale ja by som po roku refinancoval inam, ked uz bude prijem z prenajmu aj v danovom priznani.
cryptotrader
 
Príspevky: 117
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Uto 01 08, 2019 12:00 pm

cryptotrader píše:Prima ani nepozaduje dolozenie prijmov v pripade ak refinancujes a novu splatku budes mat nizsiu ako v povodnej banke. Dalsia celkom zaujimava moznost pre zacinajucich prenajimatelov, FIO banka umoznuje do prijmu zahrnut aj buduci prijem z prenajmu. Navysi to sice sadzbu, ale ja by som po roku refinancoval inam, ked uz bude prijem z prenajmu aj v danovom priznani.


to je super, dikes za info...
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Uto 01 08, 2019 12:03 pm

Bennes píše:no 7200 cisteho mesacne z platu a prijmu z bytov fakt dokopy nedam :D


no a toto je nieco, o com pisem, ze ked to nedas ako "sukromna osoba", tak to duplom nedas ako sro a v tomto si myslim, ze posudzuju prisnejsie banky firmy ako "sukromnika"
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Uto 01 08, 2019 6:47 pm

No tam ide o to ze do s.r.o sa nezapocitavaju dlhy co ma clovek ako FO.
Cize ked ziadas ako konatel s.r.o za s.r.o, ides akoby s cistym stitom do toho, je to uplne oddelene.

Nikoho uz tvoje dlhy ako FO nezaujimaju.
(pri zivnosti sa to zratava, nie je to oddelene)


Rovnako pre pozicky pre s.r.o sa ziadne DTI nesleduje, firma nic take splnat nemusi.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Str 01 09, 2019 1:35 pm

To je samozrejme, ze tam ides pri sro s cistym stitom. Je to ale aj nevyhoda, nemas ziadne prijmy. Teda si si isty, ze banka pozicia peniaze zacinajucej firme, ktora nema ziadnu historu, ziadne prijmy, nic?
cryptotrader
 
Príspevky: 117
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Str 01 09, 2019 3:23 pm

Nejak sa uz tema zacina cyklit :)
To som pisal este v prvom prispevku:

Avsak, pri momentalnych podmienkach a 8 nasobku DTI, aj ked je pomer hypo pod 50%, nie som schopny ako FO zobrat dalsiu hypoteku.

Preto som rozmyslal nad riesenim, ktore by podla mojho laickeho nazoru mohlo byt, dat nejaky z bytov na s.r.o, pockat rok, spravit danove priznanie a nasledne poziadat o hypoteku na s.r.o.


Prijem s.r. o by bol teda z najmu bytu, ktory je v sucasnosti na FO a po prevedeni bytu z FO na PO by sa po roku vykazal ako prijem, z ktoreho by bolo mozne cerpat uver.

Bol tu prispevok ze banka potrebuje 2 rocnu historiu firmy na poskytnutie uveru, v tom pripade by sa pockalo 2 roky aby firma nabrala prijmovu historiu. V podstate mne to vyplyva ako jedina moznost, ako mat moznost dalej sa uverovat po zavedeni DTI.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod cryptotrader » Str 01 09, 2019 3:33 pm

Sorry, to som prehliadol.V tom pripade len ten jeden/dva roky budes musiet ozeliet vydavky. A teda dat cely najom rovno do zisku. Inak ti to asi na hypo nebude stacit. Co mam skusenosti, tak cca priemerne banky davaju hypo podla vzorca mesacna splatka = max 1/3 mesacneho zisku.

EDIT: ale aj tak je to podla mna cele postavene na hlavu. Preco musim v ziadosti na hypo do vydavkov pocitat existujuce uvery, ked tie uvery mam zahrnute do vydavkov v danovom priznani, teda mi uz tam znizuju prijem. drbnute banky...
cryptotrader
 
Príspevky: 117
Registrovaný: Str 01 03, 2018 12:27 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Str 01 09, 2019 3:45 pm

Ano, bud tak ze vydavky sa do priznania nezarataju, alebo druha moznost, previest viac bytov z FO na PO tak, aby to vyslo.
No kazdopadne musim si uz najst cas na to stretnutie s korporatnym clovekom z banky, aby som vedel ako sa to pocita, od toho by sa dalo odrazit.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Str 01 09, 2019 3:45 pm

@Bennes
Ale zober to realne... Aj keby si dal neviem kolko nehnutelnosti do majetku sro a teda prenajimal cez firmu. Kolko bytov das.. 3, 4, 5? Aky budes mat obrat a zisk? Keby si mal 5000 mesacne obrat tak kolko je z toho zisk? Ale nech aj viac by si z toho vytrieskal... tak na uver 200k eur pri nejakych 3% (co je zase dost optimisticke) a 10 rocnej splatnosti budes mat splatku tak 2000 eur.
To mi pride nerealne, aby si nejaky uver dostal (teda tvoja firma).... Ale skus a budeme netrpezlivo cakat na odpoved :)
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Str 01 09, 2019 4:34 pm

ano tu nemam vobec prehlad, aka je maximalna mozna dlzka takeho uveru a pod, v hypo pre FO uz viem ako tak chodit, co a ako funguje, ale v ramci uverov pre PO sa nechytam vobec.

Ak je fakt maximum len 10 rokov, potom to nevychadza :)

V tom pripade ostava posledna moznost, a to prejst v ramci prace zo zivnosti na s.r.o, aby sa vytvoril dostatocny prijem.
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Rado » Str 01 09, 2019 10:11 pm

10 ročný úver na začínajúcu resp. mladú firmu dostaneš len ťažko. Banka sa snaží predĺžiť dobu splatnosti, aby ti vyšla dlhová služba, ale na druhej strane čím dlhšie financovanie tým väčšie riziko. Jednoducho si prepočítaj svoju budúcu ročnú EBITDA a výšku mesačnej splátky * 12. Tiež rátaj s tým, že dlhšie peniaze kupuje banka drahšie ako tie krátke. To premieta do nákladov + výška marže. Dlhé peniaze za 3% nedostaneš. Tiež nepočítaj s fixáciou ako pri hypotéke. Ak ECB zdvihne tento rok sadzby, tak pokiaľ nebudeš mať nejaký fix, tak ťa to môže položiť. Relatívne krátke peniaze a možno krátky fix na rok.
Peniaze na hypotéky pre retail a nákup peňazí, ktoré poskytuje vo forme úverov pre podnikateľov nie je to isté. Hypotéky sú relatívne bezpečné a majú štandardné zabezpečenie. (nehnuteľnosť) Úvery pre podnikateľov nie sú stále založené nehnuteľnosťou, ale aj napr. pohľadávkami. Tiež typ nehnuteľnosti je rôzny a nejde o relatívne likvidné byty a domy, ale aj o poľnohospodárske stavby a pod. Už len z tohto dôvodu si ich banka požičiava drahšie.
Ďalšia vec poplatky. Nečakaj, že sa pohybuješ na pôde retailu. Znalecký posudok sa robí aj počas trvania úveru, aby banka mala prehľad a to presne kvôli rôznym typom nehnuteľností. Môžeš tiež dostať odkladacie podmienky na majetok firmy a podobne.
Rozumiem tvojej logike prečo ísť cestou s.r.o., ale na tvojom mieste by som išiel cestou zvyšovania príjmu, aby si splnil podmienky na poskytnutie ďalšieho úveru. Neviem aké sú možnosti lebo toto nie je práve to v čom by som sa super orientoval, ale ja by som hľadal spoludlžníka. Či už ručiteľa alebo inú formu, ak banka zoberie do úvahy aj jeho príjem. Toto nie je cesta?
Obrázok užívateľa
Rado
 
Príspevky: 2430
Registrovaný: Sob 10 03, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod jan » Str 01 09, 2019 11:39 pm

Nie je to náhodou tak, že veľa bánk síce nepožaduje dokladovanie príjmu, ale napriek tomu si príjem klienta dohľadá v Sociálnej poisťovňi? A to aj pri refinancovaní.
jan
 
Príspevky: 398
Registrovaný: Sob 09 15, 2007 7:54 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 01 10, 2019 10:14 am

Neviem aké sú možnosti lebo toto nie je práve to v čom by som sa super orientoval, ale ja by som hľadal spoludlžníka. Či už ručiteľa alebo inú formu, ak banka zoberie do úvahy aj jeho príjem. Toto nie je cesta?


Je to urcite mozna cesta, ale je problem najst cloveka ktory ma dost vysoky prijem, dajmetomu uz byvanie a uver nadlho uz ma, vie na 100% ze nebude chciet dalsich 10-15 rokov dalsi uver, menit dajmetomu za dom kde bude brat dalsi uver a pod. Tomu cloveku to znizi DTI aj pri posudzovani uveru ho beru tak akoby ten uver realne platil. Mam 29 a pohybujem sa priblizne v takychto vekovych kruhoch a to vacsina ludi nie je v takej situacii(dalsich 10-15 rokov nebudem urcite brat uver).

Nehovoriac o tom ako bezny clovek berie taketo investovanie do bytov na prenajom: "najomnici ti to znicia, vytopia, prestanu platit, nebude sa ich dat vyhodit, banka ti len tak zosplatni uver zo dna na den a co budes robit?"
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod Bennes » Štv 01 10, 2019 10:26 am

jan píše:Nie je to náhodou tak, že veľa bánk síce nepožaduje dokladovanie príjmu, ale napriek tomu si príjem klienta dohľadá v Sociálnej poisťovňi? A to aj pri refinancovaní.

Ano, pri refinancovani banka pozera socialnu poistovnu, ale len z hladiska ci tam nieco chodi. Teda ze firma za zamestnanca plati odvody, pripadne clovek sam plati zo zivnosti.
Nejake DTI pocitanie z toho prijmu co je v soc.poist. uz nerobia.
(ako som spominal riesil som refinanc 2 mes. dozadu a ano, pracovnicka v banke overovala soc. poist. ale DTI sa nepocitalo)


Este mi napadla jedna vec, zobrat byt v inej krajine, ktora DTI zavedene nema. Rakusko to tak myslim stale nema, vieden je od ba hodinu po dialnici, to by bolo v pohode aj co sa tyka toho porobit obhliadky, aj pripadneho riesenia problemov, pripadnych oprav.
Zaroven by malo ist zobrat uver v AT, ak ma clovek prijem v inom stale EU, spravi sa uradny notarsky overeny preklad zmluvy, vypisy z uctu a myslim ze banka v at je takto schopna poskytnut uver.
Vo vie myslim su nizsie vynosy z najmu, to by som musel este pozriet, ale teoreticky by to mohla byt tiez moznost
Bennes
 
Príspevky: 118
Registrovaný: Str 12 11, 2013 5:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Poslaťod rmaly » Štv 01 10, 2019 11:45 am

to by si mohol skusit teoreticky len ten uver zobrat v AT, a byt kupit tu... ale to je opat podla mna velmi zlozite (obe moznosti). Lebo nestaci ti prelozit potvrdenia... ak si iny statny obcan a zarabas na SK a nie v tom zahranici, tak sa asi k tebe tazsie dostanu, ked prestanes platit. Ale za pokus to stoji...
rmaly
 
Príspevky: 607
Registrovaný: Str 04 21, 2010 12:53 pm

Ďalší

Späť na Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 1 hosť