Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Zdravim,

Zaoberam sa kupou bytov a ich naslednym prenajmom v ba.

Mam dobru pracu(IT) a moj model pri investovani je, ze zarobkom z prace splacam hypoteky predcasne. Nasledne, ked je pomer sum hypotek/ceny bytov 50%, beriem dalsiu hypoteku a dalsi byt.

50% kvoli tomu, ze nie je dobre, byt ako osoba predlzeny a mat velky pomer dajemtomu 80/90% hypo k cenam bytov kvoli rizikovosti, rovnako nie je dobre cakat kym su byty splatene a brat dalsi, pretoze clovek straca prijem z prenajmu a cas ked sa byt splaca sam.

Preto mi pride 50% rozumny kompromis.

Avsak, pri momentalnych podmienkach a 8 nasobku DTI, aj ked je pomer hypo pod 50%, nie som schopny ako FO zobrat dalsiu hypoteku.

Preto som rozmyslal nad riesenim, ktore by podla mojho laickeho nazoru mohlo byt, dat nejaky z bytov na s.r.o, pockat rok, spravit danove priznanie a nasledne poziadat o hypoteku na s.r.o.

s.r.o ako pravnicka osoba nie je obmedzena DTI a dlhy FO sa neberu do uvahy.

Avsak nemam velke znalosti uctovnictva, preto neviem ci je to mozne spravit ( prevod nehnutelnosti z FO na PO, aky je vypocet banky pri poskytnuti pozicky s.r.o, teda realizovatelnost, pripadne nasledny hypoteticky presun nehnutelnosti z PO na FO v pripade ze sa clovek rozhodne nehnutelnost predat)

Nemate niekto skusenost s podobnym pripadom?



Vdaka
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

No na uroky som sa v banke uz pytal, orientacne sadzba by bola zhruba 2.5%, ak sa zaruci aj iny byt, da sa to znizit na cca 2.3%.
Nie je to sice ako pri hypo FO kde sa da aj 1%, ale este stale myslim ze sa da spravit na byte vynos 5-6%, cize najom ten urok v pohode pokryje. +Ak by som byt zobral na s.r.o, splacal by som prednostne s.r.o uver, ostatne byty na uroku 1% by sa nechali tak, kym nie je splatena s.r.o, cize ani preplatenie by nebolo velke.
(tu ale zase vyvstava otazka ci ako FO mozem len tak presuvat peniaze do s.r.o a splacat jej uver predcasne, to netusim)

Predat by som nepredaval, chcel by som byty nechat na staly vynos z prenajmu(ciel je po splateni bytov cestovat/venovat sa rodine/inym projektom, kombinacia). A ak by sa hypoteticky zmenila nejak situacia, moze sa predat byt drzany ako FO. Cize myslim ze tu az taka nevyhoda pre prax nie je.

Na prijem 50k rocne pre povinnu platbu dph by bolo treba este tak 3 byty, to nebude tak rychlo, resp by to uz stacilo na ten ciel, viac by nemalo byt potrebne)

Kazdopadne diky za cenne poznatky a postrehy.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa osamely chodec »

prosim ta tych 5-6% vynos su ciste zdanene peniaze, ocistene o výdavky na energie, spravu, opravy, amortizaciu , plus zaratane obdobia ked byt z nejakého dovodu nebude prenajaty, odmena za pravne sluzby pri sporoch, stahovacie sluzby pri delozovani neplaticov ... ?

V s.r.o. mozes platit uver zo svojich vlastnych penazi , ktore do firmy vlozis ako kapitalovy vklad. Pri s.r.o. musis ratat aj s uctovnymi a danovymi sluzbami. Zasa z hladiska zodpovednosti a pravnej istoty je omnoho vyhodnejsia s.r.o.
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Ano da sa 5-6%. Kazdy si casom najde nejaku cestu podla mna co mu najviac sedi, mne to doslo k sposobu ze vezmem 4i.byt v novostavbe, kludne aj apartman, cena je nizsia, postavim stenu medzi obyvackou a kuchynou, tj 1 izba sa da naviac prenajat a prenajimam po izbach ludom co skoncili nedavno skolu. V ba je 50k studentov(odhad), ak trva priemerne vyska 5 rokov, kazdy rok skonci 10k, z nich vacsina co byvala na intraku, nie je z ba a ten nastupny plat nie je taky ze by si vzali byt po samom. Byty sa teda sharuju. Pritom su to idealni najomnici. Pre mna moj trh a cielova skupina. Kazdy ma dobru pracu, konicky, cestuje na vikend prec, cize nevadi aj ked su na 1 kuchynu 4 ludia, lebo tam prakticky nie su. Takisto povahovo a zodpovednostou ok. Samozrejme nie kazdy VS clovek je spolahlivy, ale da sa vybrat, robim to tak ze je to nove, pekne zariadene, fajn lokalita a cena priemerna, teda na inzerat pride vela ludi a z polhodinoveho rozhovoru sa da zhruba odhadnut kto je aky.
Robim to 5 rokov a este som nemal problemy. Ani volne som nemal este ani den, pytam aj depozit aj najom dopredu.
.
5-6% je historicky vynos za 5 rokov. Mozno budem zniet naivne, viem vzdy sa moze nieco pokazit a vynos moze klesnut, ale doteraz je taky A tymto sposobom ako popisujem sa da riziko zminimalizovat.
Dalsie vyhody tohto postupu su :je to nove cize sa to prvych x rokov tak nekazi, nie je tam taky fond oprav cize naklady su nizke.

Ked odpisujes kupnu cenu, dan nie je nejaka vysoka, realne to az tak vynosnost dole nezrazi.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Čo som zabudol spomenut, byt sa berie z papiera keď je ešte relativne lacny, po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.
Aj dalsi by som tak vzal, cerstvy projekt a 4 izb., ta 4 ta izba naviac veľa spravi.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa osamely chodec »

po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.

ak to bude naopak, aspon budes vediet, ze realitny boom skoncil :)
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

osamely chodec napísal:po dostavani to naberie na cene 30-35%, takže aj preto vychádza výnos taký.

ak to bude naopak, aspon budes vediet, ze realitny boom skoncil :)
myslim ze mensia cast z toho vynosu je sposobena boomom, vacsia je o tom ze vacsina ludi nechce cakat 2 roky a priplati si za hotove, a tiez boja sa kupovat z papiera kym to nevidia. Ta cena nabera hlavne tym.

V 2009 co sa hovorilo ako strasna je kriza, padli ceny bytov na sk o 20%, tj, ten vynos 5-6 to spravi za 3-4 roky. Cize ak bude v priebehu 3-4 rokov kriza, clovek je prinajhorsom na nule, co je stale prijatelne, preto myslim ze sa neoplati nejak casovat nakupy a odkladat s tym ze uz-uz bude kriza. (ak vezme novostavbu pred dokoncenim, 20% je bonus za cakanie a riziko ze sa nedostavia, cize aj tak je clovek na nule, samozrejme moze sa stat ze ak pride kriza a projekt sa fakt nedostavia, ale ta msi myslim sa riziko da zmiernit vyberom projektu a developera za nim)Tiez nemyslim ze kriza by bola taka vyrazna ako v 2009, a aj keby nejaka bola, vela veci sa potom sprisnilo, co sa tyka dohladu nad trhom, kapitalovej primeranosti, cinnosti ECB a bank, preto myslim ze take strasne to nebude.

V dobrych ba lokalitach sa byty lahko predavali aj v 2009, co som cital stare diskusie na sme. Aj ked link nemam, pohladat sa da.

Takyto mam nejak nazor, aj ked to asi znie naivne :) )(resp. tak mi hovori kazdy s kym sa o tom so znamymi bavim).
Ale asi az cas ukaze. Kazdopadne sa snazim stale snazim mysliet na kazdy aj co najhorsi mozny vyvoj a mat pripravenu eventualitu na kazdy scenar co moze nastat(tj. velka cash vata a dalsia v malo urocenych ale likvidnych a malo rizikovych aktivach a pod.) v pripade ze ocakavania co mam sa z nejakeho dovodu nenaplnia, aj ked su podla mojho nazoru nepravdepodobne, takze by to malo byt v pohode aj ked to z nejakeho dovodu nepojde podla predstav.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

ja len tak... "hypoteku" dostale len clovek... niekto s rodnym cislom. Sro dostane len pozicku. I ked su teraz uroky na minime (takze tam problem bude najmensi), tak sro (a to teda iba po roku fungovania a este dost maleho obratu podla toho co pises / z prenajmu) velmi tazko dostane pozicku.
Raz sme chceli pozicku z vlastnej banky, ktora nas furt otravovala (ano TB) pozicku pre 5 rokov fungujucu firmu s obratom cca 50 tisic eur (nic moc, ale taky side business) na kupu predajne (180k)... otocili nas fesaci rovno pri vchode.
Je pravda, ze potom ine banky boli vstriecnejsie, ale uroky este vtedy boli cca 10% a banka napriklad poziciavala bez dph (teda pozicala by na cenu nehnutelnosti bez dph iba, takze 20% by sme aj tak potrebovali)...

Podla mna ako "dobre zarabajuci ajtak" mas omnoho omnoho lepsie moznosti. Ad jedna skor vyjednas vynimku (budes v tych par percent na vynimky) a po druhe, ak oficialne prenajimas, tak tym padom by si mal mat prijem (a nasledne DTI) lepsie, nie?
Airmike
Guru Member ****
Príspevky: 2307
Dátum registrácie: Ut 18 05, 2010 10:17 am
Has thanked: 6 times
Been thanked: 27 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Airmike »

neviem ako na Slovensku, ale v cechach dost funguje dlhopisovy trh. existuje niekolko marketplacov, kde sa aj male developerske firmy financuju dlhom. 6-9% je standard.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Ano aj na SK su dlhopisy celkom dobre dostupne, aj ked najvacsi developeri, hb reavis, j&t, penta, maju vynos len tak 3-4%, vacsi vynos maju mensi developeri s kratsou historiou ako napr. proxenta, ti vedia ist aj k 7-8 a potom nejaki zelenolukovi aj vyssie, ale tam do takeho by siel asi malokto :)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

rmaly napísal:ja len tak... "hypoteku" dostale len clovek... niekto s rodnym cislom. Sro dostane len pozicku. I ked su teraz uroky na minime (takze tam problem bude najmensi), tak sro (a to teda iba po roku fungovania a este dost maleho obratu podla toho co pises / z prenajmu) velmi tazko dostane pozicku.
Raz sme chceli pozicku z vlastnej banky, ktora nas furt otravovala (ano TB) pozicku pre 5 rokov fungujucu firmu s obratom cca 50 tisic eur (nic moc, ale taky side business) na kupu predajne (180k)... otocili nas fesaci rovno pri vchode.
Je pravda, ze potom ine banky boli vstriecnejsie, ale uroky este vtedy boli cca 10% a banka napriklad poziciavala bez dph (teda pozicala by na cenu nehnutelnosti bez dph iba, takze 20% by sme aj tak potrebovali)...

Podla mna ako "dobre zarabajuci ajtak" mas omnoho omnoho lepsie moznosti. Ad jedna skor vyjednas vynimku (budes v tych par percent na vynimky) a po druhe, ak oficialne prenajimas, tak tym padom by si mal mat prijem (a nasledne DTI) lepsie, nie?
Ano, hypo je len na FO, to som zjednodusil :) Ale dik za upresnenie.

A nevies ako to banka presnejsie rata? Je to zo zakladu dane? A ten podelia 12 a musi to byt vyssie ako splatka? To sa musim este popytat. Myslim ze takto, ale nie som isty teraz .
Teoreticky ak by to nevychadzalo da sa dat do s.r. o viac bytov tak aby to vyslo no. Pojdem sa este popytat, len problem ze v bankach toho cloveka na korporatne uvery casto nemaju :)


Ono napr na uvery 500k uz potrebujes cisty mesacny prijem 5200 aby vyslo 8x DTI co sa tazko sklada. Ak uz 500 mas, a chces dalsi 4 izb napr, potrebujes uz cca 7100/mes. Tazke nevychadza to ani s danovym priznanim velmi :). Jeden byt este cakam, to bude hotove rok-rok a pol, cize uver tam je schvaleny, len prijem este ziadny, cize to zhorsuje moznosti a tieto DTI pomery.
Pokym DTI nebolo tak vsetko slo ok, zvysi sa ti prijem z prenajmu-->pokryje to dalsi uver.

Ale tento 8 nasobok je fakt zarezanie tychto planov :) Preto to asi aj spravili:)

Ohladom vynimky, casom padne na 5% z uverov, a ked som sa pytal znamych sprostredkovatelov alebo pracujucich v banke, nevedeli mi opisat komu banka tu vynimku da.
Kamarat sprostredkovatel ma dal do rizikovosti B, pretoze uz mam viac uverov :) Akonahle je uverov viac ako 1, uz ackovy pre banku nie si.(podla jeho slov) Takze si myslim ze by som vo vynimke nebol. A tych hypo mam uz viac no.
Cize na tieto vynimky sa velmi nechcem spoliehat, preto mi prisla s.r. o istejsia a lepsia.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

@Bennes

No, podla mna je jedna vec obrat a potom zisk. Aby si akoze bol zaujimavy klient, potom aku vysku uveru dostanes a potom ci vies splacat. Ale realne, ak je taka pozicka (to som asi nespomenul) na 10 rokov (tak sme my mali, neviem, ci je to standard alebo len nas pripad), tak aky musis mat obrat a zisk, aby ti to vyslo na nejaky novy byt?
Chapes, ak das aj 5 bytov a mas z toho tych 50 tisic (co skor asi nie, ale dajme tomu), tak ani to ti nestaci na nic poriadne (si myslim)... ale ved popytaj sa v banke rovno, ze za akykch podmienok by ti dali business uver a hlavne kolko (kvoli 10-20 tisic eur to nebudes cele robit, potrebujes 100-150 tisic)...

Nam najlepsie vyslo americka hypo na osobu a to pozicat firme, dokonca tusim slo vtedy transparentne uroky pytat od firmy (take ake som mal ja)... Riesili sme to ale potom sukromnymi peniazmi (uplne, ani tu americku sme nebrali)...

Samozrejme, ber to popisane iba ako cast skusenosti a cast moje uvahy... Stale si myslim, ze pokial nie si mega korporacia, tak daju skor dobre zarabajucemu cloveku (predsa len, teba oholia v pripade platobnej neschopnosti, ale co s sro, ked sa zbalis a zdrhnes hned po potencialnom vytunelovani :) )....

Inac aj ja som mal viac hypo (max 3), ale napriklad v TAtre robili problmey, v mbank nerobili ziadne. Ti by pozicali aj vlastnu mat vtedy :) :)

Drzim palce a napis, ak bude nejaky breakthrough :)
Používateľov profilový obrázok
Chris
Platinum Member ***
Príspevky: 654
Dátum registrácie: St 17 08, 2011 10:43 pm
Been thanked: 1 time

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Chris »

@Bennes kolko tych 4i uz mas prenajatych?
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rado »

Bez histórie úver nedostaneš a je jedno koľko majetku ako kolaterál poskytneš. Potrebuješ min. 2 ročnú históriu. Alfa omega je DSCR (dlhová služba). Cez toto neide vlak.
Počítaj s tým, že s tak malým obratom úrokovú sadzbu nevyjednáš. Splníš K.O. krytéria a dostaneš ponuku. Tabuľkovú. V podstate retail rieši banka takto.
Existujú aj ponuky pre začínajúce firmy, ale prenájom bytov ako činnosť je málo sexy. Počítaj s úrokom 8% p.a.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Chris: zas nejake uplne detaily o pocte a type bytov v portfoliu nechcem davat. Zhruba sa da odhadnut podla sum DTI a cisel co som daval, neboli daleko od reality.

Rado: ak by to bolo 8% tym by to uplne padlo :)
Este by bola moznost v praci prejst zo zivnosti na s.r.o, to by zvysilo prijem.Ale zivnost kvoli pausalnym vydavkom vychadza momentalne lepsie. Na druhu stranu dlhy FO sa tiez pocitaju pri vypocte zivnosti, to by bol opat problem s DTI pri takej ziadosti.

A zas nechcem prejst na s.r.o ak by z toho nic nebolo, budem teda musiet zajst za tym korporatnym clovekom v banke s 2 modelmi, bez prechodu v praci na s.r.o a s a od toho sa nejak odrazit dalej.

V podstate stacilo by na ten ciel co mam, len pockat kym sa splatia sucasne byty,ale bolo by to rychlejsie ak by som zobral este nejake, ktore by sa splacali, naberali na cene, potom predali a z rozdielu cena- hypoteka by sa vyplatili prve hypo.

Ak by to bolo moc nevyhodne ako hovoris, ze 8% to lepsie nechat tak, ale myslim ze sa da uz po roku cinnosti a sadzba 2.3% ako som spominal vyssie, kazdopadne skusenosti nemam takze moze byt ako hovoris :)

Pracujes v banke? Sry nemam az tak prehlad o ludoch na fore.
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rado »

Z pohľadu formy podnikania to na úver vplyv až taký nemá. Dlhová služba sa nemení. Je pravda, že ako FO ručíš celým majetkom a je ešte rozdiel v účtovníctve. V každom prípade ako FO máš históriu. Možno by to šlo cez spotrebný úver, neviem. Výpočet dlhovej služby ukáže ako si na tom. 2,3% je však veľmi uletená cena. To dostane firma s históriou a dobrým ratingom. Obrat nad 1 m €. Spotrebný úver od 4,9% začínajúci bez histórie 8%. Ak by si mal autá, tak by som ich financoval spätne cez lízing. (Nebude to ľahké schváliť) Tam sa vieš dostať na cenu 3,5-4%.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

no pri 4 % to uz viac menej cele straca zmysel podla mna.
este tych 2.5 by bolo hypoteticky ok(ked sa bavime o cislach cisto)
pri 4 to uz za riziko nestoji.
(Fakt uz potom lepsie pockat ked sa dostavia dalsi, prenajat, dat do dp, splatit nieco zo sucasnych a ist cez DTI)
ako platit na uvere 4%
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Bennes napísal:no pri 4 % to uz viac menej cele straca zmysel podla mna.
este tych 2.5 by bolo hypoteticky ok(ked sa bavime o cislach cisto)
pri 4 to uz za riziko nestoji.
(Fakt uz potom lepsie pockat ked sa dostavia dalsi, prenajat, dat do dp, splatit nieco zo sucasnych a ist cez DTI)
ako platit na uvere 4%
pocuj, ale s dobrym platom a vela (viacerymi) bytmi naozaj nevydokladujes prisluchajuco vyssi prijem? Vpodstate z kazdeho bytu by ti malo dost ostat a ak sa bavime o 3-5 bytoch, tak to mas v cistom 1000-1500 alebo aj viac navyse k IT platu... Toto je podla mna cesta.
A doteraz si nemal ako zivnostnik problem? S tym skusenosti nemam, pracujem normalne na zmluvu...

A ved sa skus teda popytat tu ludi, ci ine banky nebudu viac ochotne robit vynimku...
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

no 7200 cisteho mesacne z platu a prijmu z bytov fakt dokopy nedam :D

doteraz nebol problem ako zivnostnik, spravi sa zaklad dane/12 - nejake odpocitatelne polozky a je to ok.

jedina zmena co to cele utala je to DTI.

nemam ine uvery ako hypo, ale proste to nejde ked to takto sekli :)
ten 8 nasobok je strikne nastaveny :)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Suma vsetkych uverov co mas + novy o ktory ziadas, nemoze byt viac ako 8nasobok rocneho prijmu.

Kedysi sa to pocitalo myslim mesacny prijem - zivotne minimum, splatku si rozlozil na 30 rokov a vyslo to. Potom pridali ze ti este okrem toho musi ostat 10% z platu a "risk test" ak stupne sadzba na 3% ci by si to vedel platit.

Prenesene a velmi zjednodusene si mohol takto mat uvery 30 nasobok z platu, teraz je to 8. To je proste prilis velky narazovy rozdiel cez ktory nie je tak lahko prejst :)

Ked to cele zhrniem, v podstate islo o to ze NBS sa boji ze ked klesli sadzby, ludia sa teraz prilis zadlzia, to zenie ceny nahor co vytvara dalsie velke zadlzenie(kedze pri vyssich cenach su vacsie uvery), a po raste sadzieb a prichode nejakej krizy vela ludi nebude vediet splacat a budu mat problem aj banky, aj ludia, aj system.

Tak to spravili takto.

Co je pochopitelne, vela ludi si to berie natesno, byvaju sami vo velkom byte, a nejak nerozmyslaju ze sadzba 1-1.2% je len na 5 rokov a dalsich 25 moze byt o dost vyssia.
Resp. si povedia co to je 1-2%, ale zjednodusene 2% pri uvere 200k spravia zvysia mesacny urok o 400e. Co ak maju natesno prijmy fakt nevyjde dobre, aj ked sa na prvy pohlad 2% zdaju mozno malo.

+Spekulanti ako napr. ja tiez zvysuju ceny bytov, nas tymto zastavili tiez.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 7052
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 147 times
Been thanked: 276 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa jogo »

Bennes napísal:
Kedysi sa to pocitalo myslim mesacny prijem - zivotne minimum, splatku si rozlozil na 30 rokov a vyslo to. Potom pridali ze ti este okrem toho musi ostat 10% z platu a "risk test" ak stupne sadzba na 3% ci by si to vedel platit.

Prenesene a velmi zjednodusene si mohol takto mat uvery 30 nasobok z platu, teraz je to 8. To je proste prilis velky narazovy rozdiel cez ktory nie je tak lahko prejst :)
Chlape, ty s tou pákou ideš na doraz. To nemusí dobre skončiť. Čo budeš robiť, až ti skončí fixácia hypoték a budú požadovať po tebe splnenie DTI pri refinancovaní už zobraných hypoték?

Ak už hypotéku alebo iné úvery teraz už máte, DTI sa Vás, resp. výšky Vašich aktuálnych úverov nijako nedotkne. Teda nie do tej doby, pokiaľ si nebudete chcieť zobrať ďalší úver alebo hypotéku alebo ju refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky sa Vás DTI už ale dotýkať bude. V týchto prípadoch kontaktujte našich hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám situáciu pomôžu vyriešiť.
https://www.hypoconsulting.sk/nbs-zavad ... ameter-dti" onclick="window.open(this.href);return false;
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

nie nie :) Ta prva citacia to je len na vysvetlenie ako to fungovalo donedavna a ako teraz, na ilustraciu ako to islo z pomeru 30 na 8 a preco predtym nebol problem dostat hypo na zivnost a teraz je. Na takyto nejaky doraz ako v priklade som nikdy nesiel :) Praveze mam myslim velmi konzervativnu hranicu kedy beriem dalsi uver, pisal asom aj vyssie, 50% sumy uverov k sume ceny bytov. A tiez na vsetky neocakavane cierne mozne scenare nechavam rezervu tak, aby som vedel platit hypo a energie 2-3 roky aj bez prace aj bez najomnika. To je mozno tiez zbytocne konzeravativne, ale chcem pokryt vsetky mozne neocakavane scenare.

K druhej citacii:
Pred 2 mesiacmi som riesil refinanc do Primy za 1%, nepocitali DTI nanovo a v pohode to cele preslo.
Neviem ten hypoconsulting clanok mi pride take strasenie ludi aby isli za nimi a nieco im predali/sprostredkovali.


A aj hypoteticky keby ano, no co, ostanem chvilu v sucasnej banke. Za trosku vyssi urok ako inde. Ale na zaklade skusenosti s primou necakam ze by to banka pozadovala. Pre banku je uver aktivum a nemyslim ze by si takto odoberali klientov ak by im pocitali odznova DTI. Ten klient by isiel inde kde mu to nebudu pocitat.

V pripade cierneho scenara ze sa uplne mylim - scenar: existujuca banka po skonceni fixacie da znicujuci urok, vsetky ostatne banky na refinanc pytaju pod 8 DTI a teda nebudem vediet prejst, predam niektory z bytov, vyplatim hypo, prejdem podmienkou DTI a prejdem do najlacnejsej banky, nic take strasne by sa nestalo. Ale tomu davam sancu tak 0.01% ze by sa take nieco mohlo stat.

Ak to znie naivne vopred sa ospravedlnujem :)
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rado »

Ja si myslím, že to máš všetko dobre premyslené. Všetky riziká sa úplne ošetriť nedajú, ale ani to nie je treba.
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

cryptotrader napísal:Prima ani nepozaduje dolozenie prijmov v pripade ak refinancujes a novu splatku budes mat nizsiu ako v povodnej banke. Dalsia celkom zaujimava moznost pre zacinajucich prenajimatelov, FIO banka umoznuje do prijmu zahrnut aj buduci prijem z prenajmu. Navysi to sice sadzbu, ale ja by som po roku refinancoval inam, ked uz bude prijem z prenajmu aj v danovom priznani.
to je super, dikes za info...
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

Bennes napísal:no 7200 cisteho mesacne z platu a prijmu z bytov fakt dokopy nedam :D
no a toto je nieco, o com pisem, ze ked to nedas ako "sukromna osoba", tak to duplom nedas ako sro a v tomto si myslim, ze posudzuju prisnejsie banky firmy ako "sukromnika"
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

No tam ide o to ze do s.r.o sa nezapocitavaju dlhy co ma clovek ako FO.
Cize ked ziadas ako konatel s.r.o za s.r.o, ides akoby s cistym stitom do toho, je to uplne oddelene.

Nikoho uz tvoje dlhy ako FO nezaujimaju.
(pri zivnosti sa to zratava, nie je to oddelene)


Rovnako pre pozicky pre s.r.o sa ziadne DTI nesleduje, firma nic take splnat nemusi.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Nejak sa uz tema zacina cyklit :)
To som pisal este v prvom prispevku:
Avsak, pri momentalnych podmienkach a 8 nasobku DTI, aj ked je pomer hypo pod 50%, nie som schopny ako FO zobrat dalsiu hypoteku.

Preto som rozmyslal nad riesenim, ktore by podla mojho laickeho nazoru mohlo byt, dat nejaky z bytov na s.r.o, pockat rok, spravit danove priznanie a nasledne poziadat o hypoteku na s.r.o.
Prijem s.r. o by bol teda z najmu bytu, ktory je v sucasnosti na FO a po prevedeni bytu z FO na PO by sa po roku vykazal ako prijem, z ktoreho by bolo mozne cerpat uver.

Bol tu prispevok ze banka potrebuje 2 rocnu historiu firmy na poskytnutie uveru, v tom pripade by sa pockalo 2 roky aby firma nabrala prijmovu historiu. V podstate mne to vyplyva ako jedina moznost, ako mat moznost dalej sa uverovat po zavedeni DTI.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Ano, bud tak ze vydavky sa do priznania nezarataju, alebo druha moznost, previest viac bytov z FO na PO tak, aby to vyslo.
No kazdopadne musim si uz najst cas na to stretnutie s korporatnym clovekom z banky, aby som vedel ako sa to pocita, od toho by sa dalo odrazit.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

@Bennes
Ale zober to realne... Aj keby si dal neviem kolko nehnutelnosti do majetku sro a teda prenajimal cez firmu. Kolko bytov das.. 3, 4, 5? Aky budes mat obrat a zisk? Keby si mal 5000 mesacne obrat tak kolko je z toho zisk? Ale nech aj viac by si z toho vytrieskal... tak na uver 200k eur pri nejakych 3% (co je zase dost optimisticke) a 10 rocnej splatnosti budes mat splatku tak 2000 eur.
To mi pride nerealne, aby si nejaky uver dostal (teda tvoja firma).... Ale skus a budeme netrpezlivo cakat na odpoved :)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

ano tu nemam vobec prehlad, aka je maximalna mozna dlzka takeho uveru a pod, v hypo pre FO uz viem ako tak chodit, co a ako funguje, ale v ramci uverov pre PO sa nechytam vobec.

Ak je fakt maximum len 10 rokov, potom to nevychadza :)

V tom pripade ostava posledna moznost, a to prejst v ramci prace zo zivnosti na s.r.o, aby sa vytvoril dostatocny prijem.
Používateľov profilový obrázok
Rado
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 5223
Dátum registrácie: So 03 10, 2009 10:54 am

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Rado »

10 ročný úver na začínajúcu resp. mladú firmu dostaneš len ťažko. Banka sa snaží predĺžiť dobu splatnosti, aby ti vyšla dlhová služba, ale na druhej strane čím dlhšie financovanie tým väčšie riziko. Jednoducho si prepočítaj svoju budúcu ročnú EBITDA a výšku mesačnej splátky * 12. Tiež rátaj s tým, že dlhšie peniaze kupuje banka drahšie ako tie krátke. To premieta do nákladov + výška marže. Dlhé peniaze za 3% nedostaneš. Tiež nepočítaj s fixáciou ako pri hypotéke. Ak ECB zdvihne tento rok sadzby, tak pokiaľ nebudeš mať nejaký fix, tak ťa to môže položiť. Relatívne krátke peniaze a možno krátky fix na rok.
Peniaze na hypotéky pre retail a nákup peňazí, ktoré poskytuje vo forme úverov pre podnikateľov nie je to isté. Hypotéky sú relatívne bezpečné a majú štandardné zabezpečenie. (nehnuteľnosť) Úvery pre podnikateľov nie sú stále založené nehnuteľnosťou, ale aj napr. pohľadávkami. Tiež typ nehnuteľnosti je rôzny a nejde o relatívne likvidné byty a domy, ale aj o poľnohospodárske stavby a pod. Už len z tohto dôvodu si ich banka požičiava drahšie.
Ďalšia vec poplatky. Nečakaj, že sa pohybuješ na pôde retailu. Znalecký posudok sa robí aj počas trvania úveru, aby banka mala prehľad a to presne kvôli rôznym typom nehnuteľností. Môžeš tiež dostať odkladacie podmienky na majetok firmy a podobne.
Rozumiem tvojej logike prečo ísť cestou s.r.o., ale na tvojom mieste by som išiel cestou zvyšovania príjmu, aby si splnil podmienky na poskytnutie ďalšieho úveru. Neviem aké sú možnosti lebo toto nie je práve to v čom by som sa super orientoval, ale ja by som hľadal spoludlžníka. Či už ručiteľa alebo inú formu, ak banka zoberie do úvahy aj jeho príjem. Toto nie je cesta?
"Every great story on the planet happened when someone decided not to give up, but kept going no matter what." ~Spryte Loriano
“ All is well in the end, if it is not well, it is not the end” – saying in India
jan
Gold Member **
Príspevky: 417
Dátum registrácie: So 15 09, 2007 7:54 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa jan »

Nie je to náhodou tak, že veľa bánk síce nepožaduje dokladovanie príjmu, ale napriek tomu si príjem klienta dohľadá v Sociálnej poisťovňi? A to aj pri refinancovaní.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Neviem aké sú možnosti lebo toto nie je práve to v čom by som sa super orientoval, ale ja by som hľadal spoludlžníka. Či už ručiteľa alebo inú formu, ak banka zoberie do úvahy aj jeho príjem. Toto nie je cesta?
Je to urcite mozna cesta, ale je problem najst cloveka ktory ma dost vysoky prijem, dajmetomu uz byvanie a uver nadlho uz ma, vie na 100% ze nebude chciet dalsich 10-15 rokov dalsi uver, menit dajmetomu za dom kde bude brat dalsi uver a pod. Tomu cloveku to znizi DTI aj pri posudzovani uveru ho beru tak akoby ten uver realne platil. Mam 29 a pohybujem sa priblizne v takychto vekovych kruhoch a to vacsina ludi nie je v takej situacii(dalsich 10-15 rokov nebudem urcite brat uver).

Nehovoriac o tom ako bezny clovek berie taketo investovanie do bytov na prenajom: "najomnici ti to znicia, vytopia, prestanu platit, nebude sa ich dat vyhodit, banka ti len tak zosplatni uver zo dna na den a co budes robit?"
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

jan napísal:Nie je to náhodou tak, že veľa bánk síce nepožaduje dokladovanie príjmu, ale napriek tomu si príjem klienta dohľadá v Sociálnej poisťovňi? A to aj pri refinancovaní.
Ano, pri refinancovani banka pozera socialnu poistovnu, ale len z hladiska ci tam nieco chodi. Teda ze firma za zamestnanca plati odvody, pripadne clovek sam plati zo zivnosti.
Nejake DTI pocitanie z toho prijmu co je v soc.poist. uz nerobia.
(ako som spominal riesil som refinanc 2 mes. dozadu a ano, pracovnicka v banke overovala soc. poist. ale DTI sa nepocitalo)


Este mi napadla jedna vec, zobrat byt v inej krajine, ktora DTI zavedene nema. Rakusko to tak myslim stale nema, vieden je od ba hodinu po dialnici, to by bolo v pohode aj co sa tyka toho porobit obhliadky, aj pripadneho riesenia problemov, pripadnych oprav.
Zaroven by malo ist zobrat uver v AT, ak ma clovek prijem v inom stale EU, spravi sa uradny notarsky overeny preklad zmluvy, vypisy z uctu a myslim ze banka v at je takto schopna poskytnut uver.
Vo vie myslim su nizsie vynosy z najmu, to by som musel este pozriet, ale teoreticky by to mohla byt tiez moznost
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa rmaly »

to by si mohol skusit teoreticky len ten uver zobrat v AT, a byt kupit tu... ale to je opat podla mna velmi zlozite (obe moznosti). Lebo nestaci ti prelozit potvrdenia... ak si iny statny obcan a zarabas na SK a nie v tom zahranici, tak sa asi k tebe tazsie dostanu, ked prestanes platit. Ale za pokus to stoji...
Používateľov profilový obrázok
Chris
Platinum Member ***
Príspevky: 654
Dátum registrácie: St 17 08, 2011 10:43 pm
Been thanked: 1 time

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Chris »

v AT ti urcite nedaju hypo na nehnutelnost v SK a opacne

btw. som jediny komu to pripada prepakovane ako svina ? Trosku mojich odhadov a vypoctov

ved ak tuto diskuter kupuje len nove 4i, teda 200k+, ak este pred stavanim tak za 180k+, avsak treba zariadit tak je to 200k+.
pri 1% je to mesacne v prima je to na 4 roky viazanost (30 rokov), 644e + poistka nejaky 10e mesacne, teda 654e. Celkovo preplati 231,5k. Za predpokladu, ze ma 20%, teda 40k cash.

Ak je to 4i so spojenou obyvackou s kuchynou a teda oddelenie stenou, nepocitam cenu prerabky :)

Teda ak ma teoreticky 4 nepriechodne izby, tak ich vie prenajat po 200-250e, teda ak nechce 2ludi do jednej izby :roll: , teda cca 800-1000e prijem.
naklady: spravcovske, elektrina, plyn, kurenie su mozno 200-250e ( 4 rozlicny ludia asi nevaria spolu, ale kazdy osobitne, sprchuju a ziju svoj zivot) cize 250e vzhladom na novostavbu a maly spravcovsky fond.

Teda najhorsi scenar 800e - 250e - 20e (internet) = 530e. Zisk
(ak neratame poruchy el. spotrebicov, ich obnova a ine nepredvidatelne vydavky).
Teda prijem ma asi viac ako 35k, teda mesacne na preddavkoch je to 530e x 0,19e = 132,5e.

teda netto 397,5cca

Teda Netto Prijem pri:
2 x byt 795e
3 x byt 1192,5e


Teda pri 1192,5e netto prijmu z prenajimania 3 bytov a teda manazovania prenajmu 12 izieb, min 12 ludi a uverov za 600k (3x 200k) ? :mrgreen: (rocne 14310e prijem z 600k = 2,385%, teda 2,4% pri stasti a stalom prenajme a pake ako svina)

A kolko bytov ? do 2016-2017 je 8 nasobok rocneho prijmu, teda ak by teoreticky zarbal 4k mesacne, 48k rocne brutto.
Teda 2,8k netto/mesiac. 33,6k x8 (8nasobok DTI) teda 268k. Teda 1 byt

Ak by aj zarabal 6k brutto, 4k netto, 48k rocne netto =, 8nasobok = 384k.

Cize preto podla mna ani 7k prijem nedas dokopy :)

_________________________________________________________________
Teda ak si v minulosti mr. Bennes zobral max 2-3 byty, tak tipujem, ze pri refinance mas problemy, alebo tie 2-3 byty co si pred niekolkymi rokmi zobral, boli stare komunisticke, teda pamatam si este v Petrzke/Dubravke 4i po 80k a teraz si kupil posledny novy, tym ze si dal 20% zalohu.

Ale rad sa necham poucit :)
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Kamaratka robi vo viedni a v pohode jej dala VUB teraz uver na Slnecnice. Tiez som si myslel predtym ze to nejde.

Prepakovane to na prvy pohlad pride kvoli dovodom :
1) inej reality a tvojich odhadov co sa tyka prenajmov, na strane prijmov aj vydavkov :) To je ta mensia cast
2) praca s trochu anomalnejsim prijmom ako bezna praca. Vacsia cast preco tam nie je taka paka ako to vyzera.

Co sa teda tyka 1) vypoctov, par prikladov rozdielov v tvojom odhade a realita:
ved ak tuto diskuter kupuje len nove 4i, teda 200k+, ak este pred stavanim tak za 180k+, avsak treba zariadit tak je to 200k+.
pekne zariadis 4 izbak v pohode za 15. kuchyna so spotrebicmi 5, nabytok do 4 izieb 4(4x postel, matrac, stol, stolicka, skrina po 1)
Zaluzie, svietidla, pracka, vysavac, vybavenie kuchyne(par hrncov, panvic, salok priboru), stol v kuchyni, stolicky v pohode sa zmestis do 6
pri 1% je to mesacne v prima je to na 4 roky viazanost (30 rokov), 644e + poistka nejaky 10e mesacne, teda 654e. Celkovo preplati 231,5k. Za predpokladu, ze ma 20%, teda 40k cash.
https://www.primabanka.sk/kalkulacky/hypokalkulacka" onclick="window.open(this.href);return false;
200 si tam hodil, aj tvoj cierny scenar s 200k cenou bytu, 40k svojimi tj 160 uver je splatka 514, nie 644 :) 644 je z 200

(Rozdiel oproti praxi, hypo su brane ovela nizsie ako 80%, k tomu trosku viac napisem nizsie ze ako)
Ak je to 4i so spojenou obyvackou s kuchynou a teda oddelenie stenou, nepocitam cenu prerabky :)
sadrokartonova stena so vsetkym(malovanie, premiestnenie vypinacov) vyjde 800, dvere so zarubnou 130.
Teda ak ma teoreticky 4 nepriechodne izby, tak ich vie prenajat po 200-250e, teda ak nechce 2ludi do jednej izby :roll: , teda cca 800-1000e prijem.
naklady: spravcovske, elektrina, plyn, kurenie su mozno 200-250e ( 4 rozlicny ludia asi nevaria spolu, ale kazdy osobitne, sprchuju a ziju svoj zivot) cize 250e vzhladom na novostavbu a maly spravcovsky fond.
ludia su po samom v kazdej izbe, prijem vyjde tesne pod 1000(v byte aj s parkovanim pekne nad 1000). Izby davam podla velkosti, mensia najlacnejsia, najvacsia s balkonom najviac.
K jednemu som nechcel parkovanie ze nebude treba ked je to len na prenajom, budu ludia po skole co vacsinou nemaju auto, ale o tyzden od developera volali ze ak sa to spravi tak ze 80% zaplatis pred kolaudaciou, 20% potom a nie naopak, daju parkovanie za polovicu, tj parkovanie bolo za 5500. Na urokoch som vyse roka teda platil o cca nejakych 90e viac, prenajimam parkovanie za 80 teraz(z toho 9 su poplatky, fond oprav a energie. Vynosnost z parkovania je 15% teda.

Mesacne naklady su 200, aj s netom a elektrinou.Opat zbytocne konzervativny odhad.
Net 20? Zase zbytocne nadcenene:) . Net uplne staci 15Mb/s, vsetko nad bezny uzivatel ani nepociti, a taky net je za 10-11e.
Ako su to takto male sumy, ale ked vsade takto priradas dost velku konzervativnu prirazku, vyzera to nerentabilne. Ano je lepsie byt pri odhadoch konzervativny, ale v praxi je takmer mala sanca ze vsetko zo si pocital konzervativne sa splni. Ked to clovek realne robi, zisti ze realita nie je taka cierna.

Jediny nepredvidatelny vydavok v novych bytoch bol zatial ze baba dala prilis vela bund v skrini na plastovy drziak vesiakov, a zlomilo sa to:) Oprava tak 2-3e(kovove drziaky z obi namiesto plastoveho)
Teda pri 1192,5e netto prijmu z prenajimania 3 bytov a teda manazovania prenajmu 12 izieb, min 12 ludi a uverov za 600k (3x 200k) ? :mrgreen: (rocne 14310e prijem z 600k = 2,385%, teda 2,4% pri stasti a stalom prenajme a pake ako svina)

Preco si teraz zahrnul uvery 200k, ked predtym sam pises ze minimalne 20% je zo svojho, cize uver mensi? :)
Teda najhorsi scenar 800e - 250e - 20e (internet) = 530e. Zisk
(ak neratame poruchy el. spotrebicov, ich obnova a ine nepredvidatelne vydavky).
Teda prijem ma asi viac ako 35k, teda mesacne na preddavkoch je to 530e x 0,19e = 132,5e.
Neratal si do nakladov urok + odpisy, odpisujes 40 rokov, tj cena nehnutelnosti/40/12.
Pri cene 180k su mesacne odpisy 375
Urok pri 1% cca 100-200. Tj dan vyjde relativne mala.


A druhy teda rozdiel preco to nie je prepakovane ako v odhade:

Praca, ktora je trosku anomalia prijmom oproti inym pracam, na zivnost v IT je v zahranici manday rate v pohode 400-800/den.
https://www.reed.co.uk/jobs/it-contractor" onclick="window.open(this.href);return false;

Na SK tak cca 200-400/den
https://www.titans.sk/sk/freelanceri/pracovne-ponuky" onclick="window.open(this.href);return false;

Ako juniornejsi clovek som chodil prec, na tyzdnovky(po-stv prec, kde su tie junior rates vyssie ako na sk, teraz som na sk, kde prisla dobra ponuka a ucim sa nove dobre technologie s ktorymi mozem ist potom opat von za vyssi rate

Praca je o neustalom uceni sa, zvladania trochu stresu, deadliney a pod., ale na druhu stranu tie prijmy su tam na inej urovni ako bezna praca.
Hlavny rozdiel preco to nevychadza je teda v tomto a v prijmoch ktore su dane do bytov. Aj som pisal vyssie ze celkove uvery su teraz pod 50% z hodnoty cien bytov a toto je prave dovod.

Skusal som predtym tie prijmy davat do akciovych fondov a tak, to nebolo nejake dobre, preto som presiel k bytom.
Uz teraz ako osoba zijem z rozdielu prijmy -vydavky z bytov, prijem z prace ide cely do savings a to sa potom dava do bytov a predcasnych splatok, anuita pada rychlesie, uroku je menej a celkovo sa to cele multiplikuje.
Pri prvom byte je to pomale, kazdy dalsi proces dost zrychluje.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

V podstate co som tu pisal nemal byt navod ako mat vela bytov, zaklad je skor praca, a tam je to o nauceni sa toho co firmy potrebuju.
Firmy maju vela penazi, ale daju to len vtedy ked musia, tj ked vezmes absolventa ktoreho vec naucis za mesiac, staci ked mu das 1000 brutto, ked je za tym viac rokov ucenia sa a skusenosti + nedostatok ludi na trhu, firma musi dat viac.
Používateľov profilový obrázok
Chris
Platinum Member ***
Príspevky: 654
Dátum registrácie: St 17 08, 2011 10:43 pm
Been thanked: 1 time

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Chris »

Tak zhrnutie:

tak teda 514.62e (z toho vychadzaju 70e uroky priemerne pri 1% a preplateni 25264e)
+ 10e poistky teda 525e + 10e internet = 535e
ak aj prijem je 900-1000e ako pises, ale dajme stred 950e
Neratal si do nakladov urok + odpisy, odpisujes 40 rokov, tj cena nehnutelnosti/40/12.
Pri cene 180k su mesacne odpisy 375
Urok pri 1% cca 100-200. Tj dan vyjde relativne mala.
Nepocital som s tym, ze si tie byty zaradis do obchodneho majetku, kedze si to ani nepisal, teda neplanujes ich uz vobec nikdy predat ? :) Teda ak o 40 rokov ?

Ale pocitajme ak zaradis do majetku:
200k, odpisy 416e/mesacne.

950e - 10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 416e = 443e
25% z 443e = 110,95e dan.

Teda z 950e -10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 110,95e - 200e (aj ked sa mi to zda malo naklady) = 548.85e/mesacne zisk
rocne 6586,2e z 200k = 0,0329% ak zohladnime tvoju paku 40k cash a 160e pocicane , teda pri pake 1:5.
Preco si teraz zahrnul uvery 200k, ked predtym sam pises ze minimalne 20% je zo svojho, cize uver mensi?
Ved pisem vyssie, je to 0,0329% pri 1:5 pake, alebo ak to pocitas z tych tvojich 40k, tak to mas 16,5%, lenze ak nebudes splacat, tak banka ti nevrati 40k, ale preda v nevyhodnej drazbe + poplatky atd :).
Kamaratka robi vo viedni a v pohode jej dala VUB teraz uver na Slnecnice. Tiez som si myslel predtym ze to nejde.
btw. ved ak ma prijem v AT, tak ti VUBcka da hypo. Dokonca u slovenskej to ide lahsie, kvoli Erste Bank.
Ale rakuska banka ti neda hypo na nehnutelnost v SK a pod.

U teba by bola asi jedina moznost, rucit nejakym vacsim majetkom, aby ti dali dalsiu hypo :)
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Zalozenie s.r.o na prenajom nehnutelnosti

Príspevok od používateľa Bennes »

Nie nepisal som o zaradeni do OM.
Ciel je po splateni bytov skoncit v praci - venovat sa cestovaniu/rodine/inym projektom. Mat slobodu.
Cize ano, v plane je to nikdy nepredat.
(jedina vynimka vsetko sa teoreticky pokazi a nebude na splatky)
950e - 10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 416e = 443e
25% z 443e = 110,95e dan.

Teda z 950e -10e (poistky) - 10e(internet)- 70.2e (uroky) - 110,95e - 200e (aj ked sa mi to zda malo naklady) = 548.85e/mesacne zisk
Preco pocitas naklady na spravu bytu a energie do toho co ukroji zisk, ale nasledne uz nie do nakladov?:)
Samozrejme ked vytvaras zaklad dane odpocitas aj spravu a energie, tj 200.
rocne 6586,2e z 200k = 0,0329% ak zohladnime tvoju paku 40k cash a 160e pocicane , teda pri pake 1:5.
40k cash a 160k uver si najprv pocital v tvojom priklade ty, potom uz nie, preto som dal take cislo.
Realne je nizsie.
lenze ak nebudes splacat, tak banka ti nevrati 40k, ale preda v nevyhodnej drazbe + poplatky atd
S takouto moznostou ako pravdepodobnou velmi neratam, ako som pisal uz predtym, nechavam rezervu na 2-3 roky platenia hypo aj energii aj keby nemam ani zamestnanie ani 1 najomnika nikde.
Ak za 2-3 roky nenajdem ani pracu ani najomnika(co nie je velmi pravdepodobne myslim) niektory z bytov sa preda, a z rozdielu cena-hypo sa daju platit ine uvery a energie dalsich x rokov aj bez prace a najomnika.

200e (aj ked sa mi to zda malo naklady)
:) Sranda kolko nedovery mas :)
no cudujem sa sam sebe ale posielam ti do posty screen :) Aby sme to nejak dokoncili.

Naklady su teda 150(predpis bytu), 8,31(parking), 10 (net), 30 elektrina.
Z nakladov bol posledny rok trochu nedoplatok, z el. preplatok, celkovo zhruba 0. Skusenosti su, ze takyto prenajaty byt so 4 ludmi spotrebuje rocne 1.1 - 1.2 mwh el, tj tak 15e mesacne, ale davam platby 30, aby ak je inde nedoplatok platilo sa to z toho.
Plyn sa do novostavieb uz ani nezavadza(resp. nestretol som sa s tym nikde), varenie je na indukciach, tj elektrina

U teba by bola asi jedina moznost, rucit nejakym vacsim majetkom, aby ti dali dalsiu hypo :)
tu nepochodim, skusal som, rucit mozes kadecim, ak nemas prijem nepomoze to :(
Rovnako americka hypo, kym nemas dost prijmu, nedaju uver.
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"