Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
Adammd
Guru Member ****
Príspevky: 1605
Dátum registrácie: Ut 11 10, 2016 2:47 pm
Has thanked: 92 times
Been thanked: 61 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Adammd »

Zpřísnění měnové politiky, tak jak to dělá i ČNB rekordním zvýšením úrokových sazeb, totiž ztěžuje dostupnost hypoték, ochlazuje poptávku po nemovitostech a v některých případech už i sráží jejich ceny.
Podle aktuální analýzy Bloomberg Economics je u 19 zemí OECD vyšší poměr ukazatelů cen realit vůči nájmům a příjmům, než tomu bylo před finanční krizí v roce 2008. To ukazuje, že jsou ceny bydlení nezdravě vysoko.

V celosvětovém žebříčku rizika možného pádu cen nemovitostí je přitom Česko hned na druhém místě za Novým Zélandem, následují Maďarsko, Austrálie a Kanada. Ze zemí eurozóny je na tom nejhůře Portugalsko, dobře na tom nejsou ale ani Německo či Rakousko umístěné kolem desáté příčky.
Česko má další problém. Je druhé na světě v riziku prasknutí realitní bubliny
f.i.r.e.
has no top because fiat has no bottom
“There are three classes of people: those who see, those who see when they are shown, and those who do not see.” - Leonardo da Vinci
m4tu5h
Príspevky: 42
Dátum registrácie: Pi 18 12, 2020 10:27 pm
Has thanked: 3 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa m4tu5h »

Ahoj
Mam otazku, co by ste robili v takejto situacii?

Fix hypoteky konci o cca 1 rok - je nastaveny na 0,5 %
Sli by ste do vyjednavania noveho fixu teraz (uz nebudem vediet zohnat nic pod 2 %) alebo by ste skusili "vyjazdit" ten rok s pol percentnym a riesit to az potom, nech bude situacia akakolvek?

Ja som nad tym premyslal cca pred pol rokom a zvolil som druhu moznost, teraz to trochu lutujem a premyslam nad uzatvorenim noveho fixu -> 2 % platit zvladam, ale ked to o rok stupne na 6-7 %, to uz by som bol o dost smutnejsi.
Dalsia otazka, aky min dlzku fix by ste dali teraz? Ja sa pozeram na 5 rocny.

Vopred dakujem za nazory.
Binance referral link
(Ak vlozis 50$ pocas prvych 14 dni od registracie cez link, obaja dostaneme rovnaky reward)
Lynx referral link
(Ak si otvoris ucet, obaja dostaneme bonus 50€ na transakcne poplatky)
Používateľov profilový obrázok
wladas
Gold Member **
Príspevky: 487
Dátum registrácie: St 22 09, 2021 7:42 pm
Has thanked: 2 times
Been thanked: 30 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa wladas »

Je skoro 100% iste ze v aktualnej krize ktora bude trvat mozno este 2-3r nebudu u nas uroky nad 5%. A celkom velka sanca ze to nebude ani nad 4%.
EU si nemoze dovolit tak drasticky zvysit zakladnu urokovu sadzbu. Taliani, Spanieli ani Greci by to neutiahli.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 6243
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 58 times
Been thanked: 90 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jogo »

wladas napísal: Ne 18 09, 2022 10:22 am Je skoro 100% iste ze v aktualnej krize ktora bude trvat mozno este 2-3r nebudu u nas uroky nad 5%. A celkom velka sanca ze to nebude ani nad 4%.
EU si nemoze dovolit tak drasticky zvysit zakladnu urokovu sadzbu. Taliani, Spanieli ani Greci by to neutiahli.
Taliani, Spanieli a Greci to ani nebudú musieť ťahať, lebo už je v ECB schválený plán, že ak ich úroky na štátnych dlhopisoch stúpnu nad udržateľnú úroveň, tak sa znova spustí nakupovanie týchto dlhopisov ECB-kou. Toto QE bude obmedzené len na dlhopisy štátov ako napr. Taliansko.
Úroková sadzba ECB sa však bude dvíhať, aby skrotili infláciu a prípadné vysoké úroky štátnych dlhopisov(nie hypo úverov bežných ľudí), bude znižovať selektívne QE. Je to experiment, aký ešte žiadna centrálna banka nerobila tak netuším, ako to dopadne. :roll:
Naposledy upravil/-a jogo v Ne 18 09, 2022 12:28 pm, upravené celkom 1 krát.
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 6243
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 58 times
Been thanked: 90 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jogo »

m4tu5h napísal: Ne 18 09, 2022 9:56 am Ahoj
Mam otazku, co by ste robili v takejto situacii?

Fix hypoteky konci o cca 1 rok - je nastaveny na 0,5 %
Sli by ste do vyjednavania noveho fixu teraz (uz nebudem vediet zohnat nic pod 2 %) alebo by ste skusili "vyjazdit" ten rok s pol percentnym a riesit to az potom, nech bude situacia akakolvek?

Ja som nad tym premyslal cca pred pol rokom a zvolil som druhu moznost, teraz to trochu lutujem a premyslam nad uzatvorenim noveho fixu -> 2 % platit zvladam, ale ked to o rok stupne na 6-7 %, to uz by som bol o dost smutnejsi.
Dalsia otazka, aky min dlzku fix by ste dali teraz? Ja sa pozeram na 5 rocny.

Vopred dakujem za nazory.
Hypo síce nemám, ale podobnú situáciu budem teraz riešiť na plyne. Zdvihnutie ceny o 40%-60% na 3 roky v pohode utiahnem, ale zdvihnutie ceny o 500% na 1 rok(a možno aj ďalšie roky) by už mi robilo problém, preto až príde ponuka od SPP, tak zoberiem 40%+inflácia zvýšenie ceny. Lepší vrabec v hrsti ako holub na streche, preto na tvojom mieste by som kvôli úspore 1,5% za jeden rok, kým ti skončí FIX, neriskoval 5% ročne v ďalších 5 rokoch tj. dokopy 25% vers. 10% pri 2% ročne, z nesplateného zostatku hypotéky.
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 13633
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 218 times
Been thanked: 434 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

m4tu5h napísal: Ne 18 09, 2022 9:56 am Ahoj
Mam otazku, co by ste robili v takejto situacii?
Treba ísť do banky a spýtať sa. Pred posledným zvýšením ECB dávali starým klientom menej ako novým. Teraz vraj ponúkajú fix v takej istej sadzbe ako novým. Pritom tie staré úvery boli fundované pri negatívnych sadzbách, takže by malo byť logické aby starým klientom zvýšili menej ako ponúkajú novým. ECB zvýšením o 0,75% zjavne dala najavo, že situácia sa mení.

To zvyšovanie sadzieb ako boj proti inflácii beriem ako boj s veternými mlynmi. Nič to nepomôže, len to vyžmýka spotrebiteľov. Nakoniec padne ekonomika nielen kvôli energiám, ale aj kvôli zmrazenej spotrebe. Veď ekonomika je už na pokraji recesie kvoli extrémnym cenám energií.

EU mi pripadá ako Titanic a ECB ako hudba, čo hrala na vrchnej palube. Vysoké sadzby môžu ochladiť prehriatú ekonomiku, ale nie skapíňajúcu ekonomiku ..Teda vysokými sadzbami nepotlačia zvyšovanie cien , ktoré musia robiť firmy kvôli energiám (aby neskrachovali...). Zdravá inflácia je taká, keď pekár zvýši ceny, lebo jeho výrobky idú na dračku. Teraz pekár musí zvýšiť ceny, lebo by skrachoval. Problém je v tom, že ked klesne spotreba (ľudia začnú šetriť ), tak tie výrobky nepredá ani za zvýšenú cenu a bude musieť zavrieť.

Všetky tie výhovorky o potlačovaní inflácie nahrávajú bankám, aby mali vyššie zisky.
"Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect."
,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,, B.
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2369
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 20 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

V sucasnosti a vo vseobecnosti som za co najdlhsie obdobie najnovsej zafixovanej urokovej miery. Ak dokazes splacat hypoteku za sucasnej urokovej miery pocas celeho obdobia tak je riziko straty nehnutelnosti obmedzene.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Používateľov profilový obrázok
wladas
Gold Member **
Príspevky: 487
Dátum registrácie: St 22 09, 2021 7:42 pm
Has thanked: 2 times
Been thanked: 30 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa wladas »

Je to dnes tipos bingo co sa viac oplati. Nikto nevie na istotu ake budu urokove sadzby.

Zlahka som to hodil do kalkulacky:

Priklad 100k€ istina.

1.varianta
Ponechanie hypo 0,5% na 1 rok.
Splatka 354,7€
Za rok zaplatene uroky 491€
potom 3,3% urok, splatka 484,2€
Za 4r zaplatene uroky 11992€
491€ + 11992€ = 12483€

2.varianta
refinanc na 2,8% na 5r
Splatka 463,9€
Za 5r zaplatene uroky 13003€


1.varianta usetri 520€ za 5r
Ked ale na buduci rok by bol po skonceni fixu by bol urok vacsi nez 3,3% tak uz vyhraje 2.varianta -> refinancovanie teraz
makx
Active Member
Príspevky: 132
Dátum registrácie: Ut 03 05, 2016 11:50 am
Has thanked: 12 times
Been thanked: 16 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa makx »

m4tu5h napísal: Ne 18 09, 2022 9:56 am Ahoj
Mam otazku, co by ste robili v takejto situacii?

Fix hypoteky konci o cca 1 rok - je nastaveny na 0,5 %
Sli by ste do vyjednavania noveho fixu teraz (uz nebudem vediet zohnat nic pod 2 %) alebo by ste skusili "vyjazdit" ten rok s pol percentnym a riesit to az potom, nech bude situacia akakolvek?

Ja som nad tym premyslal cca pred pol rokom a zvolil som druhu moznost, teraz to trochu lutujem a premyslam nad uzatvorenim noveho fixu -> 2 % platit zvladam, ale ked to o rok stupne na 6-7 %, to uz by som bol o dost smutnejsi.
Dalsia otazka, aky min dlzku fix by ste dali teraz? Ja sa pozeram na 5 rocny.

Vopred dakujem za nazory.
Najprv, ak mas nasetrene, tak by som aj predsplatil cast aby si znizil istinu.
Potom by som si zistil podmienky predcasneho celkoveho predsplatenia a vybral by som si banku, ktora ma najlepsie podmienky na predsplatenie a zafixoval teraz a ked nie su velke naklady na celkove predsplatenie, tak by som kludne fixoval na dlhsiu dobu napr. na 7 alebo 10 rokov. Pretoze ak by klesli vyrazne sadzby, tak by som iba hypoteku celu predsplatil a zafixoval nanovo.

Ta inflacia v Europe bude vyssia ako v USA a ECB potiahne sadzby minimalne do vysky ako FED, takze ten upside na europskych sadzbach je dost vysoky a lacne hypoteky na Slovensku za 1 alebo za 2% su minulost. Tak by som nevahal fixovat teraz a ponechat si zadna vratka v podobe prijatelnych podmienok na celkove predsplatenie.
Hypotekarne sadzby kludne mozu vyrast na 6%. V CR si to nikto nevedel predstavit pred rokom a teraz je to realita. No a pri 6% platis na zaciatku skoro uz len uroky.
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2369
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 20 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

makx napísal: Ne 18 09, 2022 9:43 pm
Ta inflacia v Europe bude vyssia ako v USA
Zaujima ma ako si to zistil?
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 6243
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 58 times
Been thanked: 90 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jogo »

wladas napísal: Ne 18 09, 2022 8:56 pm Je to dnes tipos bingo co sa viac oplati. Nikto nevie na istotu ake budu urokove sadzby.

Zlahka som to hodil do kalkulacky:

Priklad 100k€ istina.

1.varianta
Ponechanie hypo 0,5% na 1 rok.
Splatka 354,7€
Za rok zaplatene uroky 491€
potom 3,3% urok, splatka 484,2€
Za 4r zaplatene uroky 11992€
491€ + 11992€ = 12483€

2.varianta
refinanc na 2,8% na 5r
Splatka 463,9€
Za 5r zaplatene uroky 13003€


1.varianta usetri 520€ za 5r
Ked ale na buduci rok by bol po skonceni fixu by bol urok vacsi nez 3,3% tak uz vyhraje 2.varianta -> refinancovanie teraz
Predpokladať, že úrok na hypotéke za jeden rok narastie len o 3.3%-2.8% = 0.5% je veľmi optimistické až nereálne, keď len na poslednom zasadaní ECB úrok dvihli o 0.75%.
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
andre
Platinum Member ***
Príspevky: 972
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 43 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa andre »

Ako pise jogo, tie uroky pojdu vyrazne hore, vid situacia v USA, CR, HU, PL..:
Kým Slovensko len začína cítiť šok z rastúcich úrokových sadzieb, iné krajiny ich už zažívajú naplno. Napríklad Spojené štáty. Tam v polovici septembra vzrástol benchmarkový hypotekárny úrok nad šesť percent. Stalo sa tak prvýkrát od čias spred veľkej finančnej krízy z roku 2008.

Pritom ešte pred rokom sa úrok pohyboval výraznejšie pod hranicou troch percent. Úroková sadzba pre priemerného amerického dlžníka vzrástla v priebehu mesiacov o 3,5 percentuálneho bodu.

A môže vzrásť ďalej. Po ďalšom negatívnom inflačnom prekvapení z augusta mnoho ekonómov tvrdí, že americká centrálna banka bude musieť zvýšiť úrokové sadzby až na päť percent. Znamená to, že hypotekárne sadzby môžu presiahnuť sedem percent.

V Česku je situácia podobná. A možno ešte horšia ako v Spojených štátoch. Tie majú výhodu, že vysokú infláciu môžu exportovať do sveta pomocou silného dolára. Česi to privilégium nemajú. Majú však rovnako prehriatu ekonomiku aj trh práce, ktoré tlačia tempo inflácie k úrovni dvadsiatich percent. A navyše majú energetickú krízu, ktorá zvyšuje ceny energií bezprecedentným tempom.

Česká centrálna banka musela na prudký rast inflácie reagovať a zvýšila svoju základnú úrokovú sadzbu na úroveň sedem percent. Ešte pred 15 mesiacmi bola pritom na úrovni 0,25 percenta.


https://www.trend.sk/financie/inflacneh ... olo-zdrave
Glogol
Platinum Member ***
Príspevky: 1124
Dátum registrácie: Št 10 05, 2007 12:26 pm
Has thanked: 1 time
Been thanked: 19 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Glogol »

Neviem ci bude az 4 ci dokonca 5 percent ale trend na najblizsie tyzdne je jasny
Lagardová: Cenová stabilita má prednosť pred hospodárskym rastom
https://www.teraz.sk/ekonomika/ch-lagar ... lanok.html
keby pes ne...
hifron
Active Member
Príspevky: 118
Dátum registrácie: Ut 01 03, 2022 1:40 pm
Been thanked: 3 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa hifron »

Podľa NBS je sadzba na AAA 10-ročné vládne bondy 1.99% a Slovensko teda AAA ani zďaleka nie je...

Podľa Q1 kvartálu 2022 je debt-to-GDP ratio pre nefinančné spoločnosti klesol zo 82.5% na 78.8%... Pritom podľa firemných investícií(toho grafu z danej stránky) firmy sú na úrovni roka 2015...
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2945
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 20 times
Been thanked: 85 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa osamely chodec »

tie 10 rocne talianske bondy za 4,3% zrejme nebudu AAA :)
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
jaja
Gold Member **
Príspevky: 541
Dátum registrácie: Pi 05 11, 2010 12:54 pm
Has thanked: 29 times
Been thanked: 35 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jaja »

Refinancuj. Podle mne úroky v Eur půjdou během roku výrazně nahoru a během dalšího roku pak asi výrazně dolu. V tom případě bys měl ale bez refinancování konec fixu v ten nejhorší okamžik.
makx
Active Member
Príspevky: 132
Dátum registrácie: Ut 03 05, 2016 11:50 am
Has thanked: 12 times
Been thanked: 16 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa makx »

Rokosák napísal: Ne 18 09, 2022 10:59 pm
makx napísal: Ne 18 09, 2022 9:43 pm
Ta inflacia v Europe bude vyssia ako v USA
Zaujima ma ako si to zistil?
USA ma lepsie diverzifikovane zdroje energii (elektrina a zemny plyn) ako Europa a firmy sa vedia financovat cez kapitalove trhy oproti Europe, kde je to hlavne cez bankove uvery a teda sucasne zvysovanie urokovych sadzieb (i ked je ECB pozadu za FEDom) tiez pekne zasiahne Europske firmy.
Aktualne vidim, ze v Europe sa len zvysuju ceny vstupov (energie, uvery) a ak spotrebitelia budu furt minat kolko minaju a teda neklesne spotreba, tak inflacna spirala sa bude dalej viac roztacat cez zvyseny tlak na mzdy od zamestnancov (ved ked zamestnavatel ma furt odbyt vyrobkov a mne ako zamestnancovi len vsetko zdraziava (energie, hypoteky, jedlo, atd.), tak preco si nevypytat racionalne vyssiu mzdu aby som si udrzal realnu mzdu aspon na rovnakej urovni). Plus spotrebitelia nie su motivovani znizovat spotrebu, ked vlady v EU chcu zacapovat ceny energii.
Samozrejme, tuto inflacnu spiralu ukonci az recesia. Kedy sa spotreba zracionalizuje = zredukuje. Vlady idu zacapovat ceny energii ale v prepocte, ze elektrina bude stat cca 180-200 EUR/MWh, co je stale 4x pred rokom 2021. (Ropne soky v 70' nastali, ked ropa sa zvysila tiez 4x). Takze tej recesii = redukcie spotreby sa nevyhneme.

V NBS v sprave z 21.6.2022 uverejnili (pre mna osobne realnu) predpoved vyvoja inflacie a ze buduci rok 2023 bude znova medzirocny rast inflacie az 11.1% (proste preliatie zvysenych vstupov energii v Europe sa este bude realizovat cely buduci rok, ta zotrvacnost je vysoka).
https://nbs.sk/publikacie/ekonomicky-a-menovy-vyvoj/

A to v juni este len Gazprom roztacal divadlo s turbinami na NS1 a predpokladam, ze i v NBS pocitali vo svojich predikciach, ze pojde aspon 40% a teraz je 0 tok. Takze ak mali predpoved 11.1% na rok 2023 este pri takych "dobrych" podmienkach, tak bude velmi zaujimave aka bude ich najnovsia predpoved, kedy sa niekolkonasobne zhorsila situacia s cenami el. a zemneho plynu.

Obrázok
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2369
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 20 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

Tento text tvrdi pravy opak: https://www.thepublicdiscourse.com/2022/07/83410/

ale mne ide o to, ze do buducnosti nikto nevidi. To znamena aj to, ze inflacia moze byt podobna, be dokonca aj uplne rovnaka. :D
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
makx
Active Member
Príspevky: 132
Dátum registrácie: Ut 03 05, 2016 11:50 am
Has thanked: 12 times
Been thanked: 16 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa makx »

Ten text netvrdi vobec opak mojho (vagneho) vyroku "Ta inflacia v Europe bude vyssia ako v USA ". Ani sa k tomu nevyjadruje.

Tvrdi, ze v USA je vyssia core inflacia (bez zapocitania energii a potravin) ako v Europe, lebo je to sposobene fiskalnymi stimulusmi vlady v USA a expanzivnou monetarnou politikou FEDu a su tam aj vyssie tlaky na rast miezd.
V pripade Europy vidi, ze inflacia je hlavne tahana exogennymi sokmi narastu energii kvoli plnoformatovej vojne na Ukrajine a ze je kratkodoba.
Takze FED bude musiet dalej zvysovat sadzby a Americania to ovela viac pocitia ako Europania. Ani slovo tam nie je, ci vobec bude inflacia vyssia v USA ako v Europe a ak ano, tak o kolko a este za aky horizont.

Ak by sme chceli byt exaktny, tak by sme mali
1. mat rovnaky vypocet inflacie v Europe a v USA
2. definovat o akom casovom horizonte sa bavime (inflacia priemerna za rok 2022? alebo 2023?)
3. Zozbierat prognozy
4. Na konci definovaneho casoveho horizontu vyhodnotit jednotlive prognozy a realitu
Potom by sa ukazalo, kto mal najlepsie prognozy a aka bola realita nakoniec.

Najblizsie k tomu sa blizi predikcia od NBS, lebo tam mame definovany casovy horizont a metodiku vypoctu inflacie. Rovnake by sme potrebovali na USA.

Ked si vezme Core inflation v USA (Core PCE) a v Europe (Core inflation), tak predikcie ich vlastnych centralnych bank predpovedaju, ze v USA bude vyssia.
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Actual 1.7 2.0 1.6 1.4 4.6 - - - -
Upper End of Range - - - - - 4.8 3.5 2.8 2.5
Median - - - - - 4.5 3.1 2.3 2.1
Lower End of Range - - - - - 4.3 2.8 2.0 2.0
https://www.federalreserve.gov/monetary ... 220921.htm

EOY2022 EOY2023 2023Q3 2024Q3 2027Q3
2022 Q3 3.6 2.9 2.3 2.9 2.3 2.2
https://www.ecb.europa.eu/stats/ecb_sur ... re.en.html

Na tradingeconomics.com som nasiel porovnanie Core inflation (samozrejme nebral by som na 100%, ze maju totozny vypocet), tak v Europe uz je vyssia ako v USA.
Obrázok

Aby som to zhrnul, tak v USA su proinflacne faktory: nalialo sa viac penazi do ekonomiky ako v Europe a vyssie tlaky na rast miezd a antiinflacne tlaky: maju lepsie diverzifikovane zdroje energii.
V Europe su proinflacne tlaky: astronomicky rast energii (ten rast zacal uz na jar 2021! potom sa k tomu pridali prazdne zasobniky plynu skupene Gazpromom a divadlo o spusteni NS2, takze inflacia z rastu ceny energii bola v Europe este pred vypuknutim plnoformatovej vojny na Ukrajine (ved v CR uz CNB zacala zvysovat sadzby takto pred rokom) a tento narast nie je short-term ako pisal autor v clanku (btw short-term, to je 1, 2 kvartaly? alebo 1 rok?), pretoze ceny energii teraz na konci futures kriviek na elektrine a plynu su stale v nasobkoch pred rokom 2021 (2023 470, 2024 245, 2025 196 2026 163 2027 140 2028-2032 127-124 EUR/MWh vs pred rokom 2021 ta krivka vyzerala 50-70 EUR/MWh), ECB drzala sadzbu 0% od krizy 2008 a ani nebola schopna ju zvysit pred covidom ako FED, takze furt isla expanzivnu monetarnu politiku, firmy su v Europe viac financovane cez uvery ako v USA, antiinflacne: ECB bude asi menej hawkish ako FED a mozno Europania budu menej tlacit na rast miezd ako v USA.

Dnes vysla nova prognoza od NBS a oproti minulej (co som daval screenshot), tak ich predikcia na EOY inflaciu 2023 vyletela z 11% na 18%. Presne ako som pisal, ze v 11% este pocitali, ze nejaky plyn z NS potecie.

Obrázok

Citujem z prognozy NBS:
V minulých predikciách sme značne podhodnoco-
vali ďalší vývoj cien, pretože predpoklady o energetickej kríze boli opti-
mistické. Teraz odhadujeme, že nákladové faktory, najmä ceny energií,
sa budú ešte dlhšie obdobie premietať do spotrebiteľských cien. Postup-
ne s končiacimi sa zmluvami s výhodnejšími cenami energií sa budú
firmám ešte určité obdobie zvyšovať náklady, ktoré budú vytvárať pro-
inflačné prostredie v celom dodávateľskom reťazci.
Energie sa totiž stali
dôležitejšou položkou v nákladovej štruktúre firiem, ktoré sa premietajú
ďalej do odbytových cien.


Zvyraznena veta je hlavny faktor, preco inflacia bude furt napredovat. Firmy v ekonomike sa tiez hedzuju a prelievanie sucasne vysokych cien energii sa deje postupne a teda ak cena elektriny (a aj plynu) stoji do roku 2032 9-3x ako pred rokom 2021, tak cela cenova hladina v realnej ekonomike musi poskocit vysoko ALEBO sa zracionalizuje spotreba natolko, ze nebudeme potrebovat tolko elektriny ako v minulosti alebo sa urychli vyvoj lacnejsich zdrojov (to je co nastalo v 70' po ropnych skokoch, kedy Americania zacali nakupovat japonske auta, lebo mali omnoho nizsiu spotrebu benzinu a upustilo sa od vyroby elektriny z ropy a preslo sa napr. na jadro - najvacsia vyrobna kapacita jadrovych elektrarni bola postavena v 80').
Nove equilibrium sa nakoniec najde, kedy ceny energii (elektrina a plyn) budu v nominale vyssie napr. 2-4x ako pred 2021 a zostanu tak ale zas sa zracionalizuje spotreba (aj vdaka recesii) a mzdy porastu tiez o nieco, takze rozpocet domacnosti a firiem sa znova ustali.

Takze pre zakladatela temy: refinancoval by som, co najskor. Na Slovensku hypotekarne sadzby kludne mozu dalej rast k 6-7%.
Rokosák napísal: Po 26 09, 2022 1:38 am ale mne ide o to, ze do buducnosti nikto nevidi. To znamena aj to, ze inflacia moze byt podobna, be dokonca aj uplne rovnaka. :D
Jasne, nikdo nevidi na 100% do buducnosti. Kazdopadne kazdy musi robit rozhodnutia do buducnosti.

Povedat, ze nemam "kristalovu gulu" a tym to zakoncit, tak to je najlahsie ale pre realny zivot je to uplne k nicomu (teraz to myslim vseobecne, lebo to pocuvame odvsadial).
Ci uz ako zakladatel temy alebo manager s exekutivnou rolou sa musi rozhodnut, ci refinancuje uver teraz alebo za rok a ci su sucasne podmienky vyhodnejsie ako za rok alebo nie a s akou pravdepodobnostou.
Niekedy vyjdu rozhodnutia viac a niekedy menej.

Moja predikcia je: inflacia bude pokracovat, sadzby budu rast vratane hypotekarnych napr. do leta-jesen 2023 (davam tomu 80%) a ak nastane potom recesia (racionalizacia spotreby) (ze recesia utne inflaciu davam 90%), tak sa utne rast inflacie a moze nastat otocka u centralnych bank a bud klesnu sadzby o par % alebo to zredukuju na polovicu alebo pojdu blizko k nule (40/40/20%), kazdopadne hypotekarne sadzby nepojdu tak rychlo dole, pretoze v recesii zas banky zvysuju rizikovu premiu v hypotekarnych sadzbach, takze navrat k 1-2% hypotekam vidim tak na 10%.

Urcity scenar (20%), moze byt, ze nastane prevrat v Kremlu o 180° (ako rozpad ZSSR) a Europu zaplavi lacny zemny plyn a to spomali inflaciu a rast sadzieb vratane hypotekarnych ale to uz bude asi neskoro. Vyuzit sa zemny plyn vyuzije ale Europa dostala taky budicek, ze nemoze byt az natolko zavisla, ze tento rozbehnuty vlak exitu od zemneho plynu hlavne z Ruska uz pojde tazko zastavit.
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2369
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 20 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

Makx-pekne si to napisal. Ten clanok som poskytol ako iny nazor na porovnanie inflacie EU a USA. Mozno nie najlepsi, ale nasiel by sa aj iny.

Spolocne tvrdime, ze buducnost nejde predvidat, ale ja sa snazim investovat tak, ze vyssi zisk a mensia strata si nevyzaduje predpovedat buducnost. To samozrejme sposobi, ze mi ujdu dobre prilezitosti, ale to vidim az v buducnosti, nie dnes. Pripadne sa snazim co najskor zistit, ze som urobil chybu a konat.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Peter222
Gold Member **
Príspevky: 429
Dátum registrácie: So 26 09, 2009 1:03 pm
Has thanked: 40 times
Been thanked: 48 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Peter222 »

Má tam zopár nepresností, ale aj niektoré fajn info. To hranie sa na číselné odhadovanie pravdepodobností, 10%, 20%, 24%, 28,98% je v praxi nepoužiteľné, ľudia jednoducho nevedia dobre odhadovať pravdepodobnosť určitých udalostí, najmä udalostí, ktoré sú neočakávané a ktoré sa dejú v komplexných systémoch ako finančné trhy, investor to teda pri svojich rozhodnutiach nevie využiť.

Ďalej napríklad:
makx napísal: St 28 09, 2022 2:39 pm ECB drzala sadzbu 0% od krizy 2008 a ani nebola schopna ju zvysit pred covidom ako FED
To je tiež nepresné, ECB nedržala sadzbu na 0% od krízy 2008, bolo to vtedy 1% a dokonca v 2011 pán Trichet začal sadzby zvyšovať, i keď iba o 50 bps na 1,50%, ale pamätníci vedia, aký to malo dopad na trhy a Trichet by o tom tiež vedel rozprávať :D Na 0 išla ECB až v 2015, resp. 2016.

Takisto:
makx napísal: St 28 09, 2022 2:39 pm antiinflacne: ECB bude asi menej hawkish ako FED
To je práveže proinflačné, keď je cent. banka menej hawkish.

Súhlas s tým, že treba refinancovať čo najskôr, bolo to treba spraviť už v marci/apríli, ale stále nie je neskoro, sadzby (nielen na hypo) pôjdu vyššie.
makx
Active Member
Príspevky: 132
Dátum registrácie: Ut 03 05, 2016 11:50 am
Has thanked: 12 times
Been thanked: 16 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa makx »

Pre mna ta cast o USA bola najsilnejsia cast clanku. Kazdopadne diky za clanok.

Ja tvrdim, ze neda sa predpovedat v spolocenskej vede ako je ekonomia, ze nieco konkretne sa stane na 100%. Proste to nie je fyzika, kde je tiez urcita stochasticka zlozka ale velmi nizka a pri dostatocne izolovanych podmienkach sa da vylucit.

K predpovediam v ekonomii je lepsie pristupovat na zaklade scenarov a ich pravdepodobnosti. Scenare sa menia v case a aj ich pravdepodobnosti.

Trocha ta chytim za slovicka :-) Je to skor take rozmyslanie nahlas, lebo to je zaujimavy jav, ze my vlastne furt predpovedame buducnost ale u inych javoch, u ktorych mozu nastat scenare s odlisnymi pravdepodobnostami uspechu predpovedi.

Investovanie
Ako aj investovanie je predpovedanie buducnosti, lebo ak kupis akcie, tak predpovedas (spekulujes), ze ich cena bude rast a ta firma/firmy neskrachuju. Iba existuju firmy, kde ich pravdepodobnost krachu je vyssia a nizsia.
Ked zas uspory vlozis do kupy bytu, tak predpovedas, ze ten byt nema skrytu zasadnu vadu alebo, ze v buducnosti sa z tej casti nestane gheto alebo, ze nebudes mat susedov uplnych psychopatov, ktori ti budu zneprijemnovat kazdy den zivot (pravdepodobnost prvych faktorov vies minimalizovat velmi dobre ale posledny ma najvacsiu pravdepodobnost, ze moze nastat a dokonca rovno zajtra).

Ak by si sa nesnazil predpovedat buducnost, tak vsetky uspory das na terminovany ucet, lebo tam mas garantovany urok a dokonca aj zo zakona vyplatenie vkladu do urcitej vysky zo zakona.

Co je rozdiel, je predpovedat nasledovne scenare
1. ci aktualna cena psenice s dodavkou v lete 2023 bude v case dodavky -50%,-20%,-10%,+10%,+50%,+100%. Nakoniec kupil/predal by si tu psenicu dnes?
2. ci aktualna cena dobre vybaveneho bytu v tichej ulici v centre Bratislavy/Kosic/Banskej Bystrici bude v lete 2023 o -50%,-20%,-10%,+10%,+50%,+100%. Nakoniec kupil/predal by si ten byt dnes?

V prvom pripade je priradenie pravdepodobnosti tymto scenarom velmi tazke pre amatersku verejnost a aj nasledne rozhodnutie.
V druhom pripade je to o dost lahsie.

Ty by si mohol povedat, ze v 2. pripade si sa nesnazil predpovedat buducnost ale v realite si ju furt robil, len s pravdepodobnostou uspechu o dost vyssou.
Niekto iny by povedal, ze 1. pripad je spekulacia 2. je investicia. V oboch pripadoch je spekulacia, lebo obidva pripady nie su deterministicke a predpovedame buducnost ale pravdepodobnost uspechu su rozdielne.

Investicia je v tomto dosledku len spekulacia na dlhsie obdobie a vacsinou je to pri javoch, kde su nizsie pravdepodobnosti neuspechu nasich predpovedi. Ale neda sa urcit hranica v ekonomii hranica, co je spekulacia a investicia a kedy nemusime predpovedat buducnost a kedy musime.


Osobny zivot

Alebo ak sadnes do auta, tak znova predpovedas buducnost, ze s urcitou pravdepodobnostou vysadnes z neho zivy alebo so vsetkymi koncatinami. (Soferovanie povazujem za najviac rizikovu aktivitu, ktoru prevadzkuje najvacsia cast populacie).

Ak by si sa nesnazil predpovedat buducnost, tak by si si nesadol do auta, nekupil byt alebo by si nevypratal garaz a prizemie domu, ktory by si mal v zaplavovom uzemi a uz by bola zvysena hladina riek a predpovede pocasia by signalizovali, ze zrazky budu pokracovat do takej miery, ze ti zaplavi garaz a prizemie. Ty by si nehladel na predpovede dokym by si nemal vodu pred garazou/prizemim.
makx
Active Member
Príspevky: 132
Dátum registrácie: Ut 03 05, 2016 11:50 am
Has thanked: 12 times
Been thanked: 16 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa makx »

Peter222 napísal: St 28 09, 2022 3:43 pm Má tam zopár nepresností, ale aj niektoré fajn info. To hranie sa na číselné odhadovanie pravdepodobností, 10%, 20%, 24%, 28,98% je v praxi nepoužiteľné, ľudia jednoducho nevedia dobre odhadovať pravdepodobnosť určitých udalostí, najmä udalostí, ktoré sú neočakávané a ktoré sa dejú v komplexných systémoch ako finančné trhy, investor to teda pri svojich rozhodnutiach nevie využiť.
Siroka verejnost nerozmysla v pravdepodobnostiach, eviduje iba pritomnost a ocakava status quo a este linearny priebeh udalosti. Podla mna tak sa sprava aj cely investorsky retail na Slovensku (ved len skupuju nehnutelnosti a peniaze bud maju na terminakoch/sporiacich alebo v podielovych listoch, kde im spravcovske firmy len uzieraju peniaze za poplatky a vacsina ani nevedela porazit ani inflaciu) a z casti aj profesionalni investori. Ak niekto sa zivi investovanim, tak to automaticky neznamena, ze sa nesprava ako investorsky retail.

Samotne scenare su len diel v skladacke rozhodovania. Dalej ide o casovy vyvoj pravdepodobnosti tych scenarov a nasledne porovnat s realizaciou, ktory scenar bol nakoniec realita. Potom sa pozriet ake kroky/opatrenia clovek robil pocas toho vyvoja.

Ja nehovorim, ze je to lahke a urcite nie v komplexnych systemoch, ktore financne trhy su a prave pri tom sa ukazuje, kto ako vie narabat so statistikou, ako je dosledny a ako dokaze reagovat a robit patricne kroky.

Moze niekto citat scenare s pravdepodobnostami kazdy den ale ked nerozumie ich vyvoju, ich vypoctu alebo vobec nereaguje a nerobi ziadne kroky, tak moze povedat, ze je to neprakticke.
Peter222 napísal: St 28 09, 2022 3:43 pm To je tiež nepresné, ECB nedržala sadzbu na 0% od krízy 2008, bolo to vtedy 1% a dokonca v 2011 pán Trichet začal sadzby zvyšovať, i keď iba o 50 bps na 1,50%, ale pamätníci vedia, aký to malo dopad na trhy a Trichet by o tom tiež vedel rozprávať :D Na 0 išla ECB až v 2015, resp. 2016.

Takisto:
makx napísal: St 28 09, 2022 2:39 pm antiinflacne: ECB bude asi menej hawkish ako FED
To je práveže proinflačné, keď je cent. banka menej hawkish.
Suhlas 0 su od 2016 a ECB dovish je proinflacne (to som sa dost sekol).
Rokosák
Guru Member ****
Príspevky: 2369
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 6 times
Been thanked: 20 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

Vela sa koncentruje na vstupy pri investicii. Robia sa analyzy na zaklade dat, ktorych presnost je meznama, a pripadne fakty su rozne interpretovane. Pritom je podstatne zlozitejsie a dovolim si tvrdit vynosnejsie urobit spravny vystup v podobe vyhodneho zisku ci minimalnej straty,

Priznam sa, ze som ovplyvneny starou klasikou opisanej v knihe "Random Walk on Wall Street". Dovolim si tvrdit, ze system kde sa kupuje na zaklade hodenia si mince a potom sledovania vyvoja bude vynosnejsi ako ked sa analyzuje dokladne a potom sa caka na potvrdenie spravnosti analyzy. Samozrejme da sa aj divat kriticky na vlastnu analyzu, ale to vyzaduje rychle zistenie, za sme pochybyly. Ja s tym problem nemam.

Paci sa mi porovnanie investovania k jazde autom. Riziko je vacsie pri jazdeni, i ked je zname, ze obcas neuspesny investor spacha samovrazdu. Ale skusme porovnat proces investicie s procesom vedenia vozidla. V aute vidis skutocny stav a pritomne vozidla. Vacsie vozidlo nema prednost ani vyhody. Vacsina vozidiel ma podobne informacie a doprava ma rovnake zaujmy, dostat sa do ciela.

Ak niekto nestiha, tak to nerobi zamerne a ostatnym obycajne neprekaza. Na burze sa konkuruje a casto jedneho zisk je ineho strata. To plati aj u shorterov, ktori maju ine zaujmy ako kupujuci. Nieco ako keby sofer jazdil na Slovensku, ale na lavej strane.

Pokial ide o inflaciu, je oblubene vinit centralne banky ci obcas externe vplyvy ako vojna ci pandemia. Pritom. fakt, ze dodavatelia casto zvysuju ceny bezdovodne ci nie v miere zvysenych vstupnych nakladov sa nespomina. Zvysuju ceny lebo tak chcu, nie lebo musia. :D
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 13633
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 218 times
Been thanked: 434 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Dnes som sa pýtal bankárky, čo nové v hyposadzbách. Na začiatku týždňa boli cca 2,5%...od dneška 5R fix od 3,5%..tak nejak.
Včera som dal správu, že kažimír ako voting member of ECB bude hlasovať za +0,75% v oktobri...takže tešme sa na ďalší rast.
Vie niekto kolko zasadaní bude mať ECB do konca roka? 2 alebo 3?
"Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect."
,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,, B.
Používateľov profilový obrázok
tomáš virdzek
Platinum Member ***
Príspevky: 921
Dátum registrácie: Po 02 03, 2009 2:17 pm
Has thanked: 38 times
Been thanked: 44 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa tomáš virdzek »

Podľa všetkého ešte 2 (teda ak myslíme k sadzbám). Koniec októbra a stred decembra.
Keď je ochota na jednej strane, môže vzniknúť ochota aj na strane druhej.
Kým sa človek nevzdá, je silnejší ako osud.
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 13633
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 218 times
Been thanked: 434 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

ano
27/10/2022
Governing Council of the ECB: monetary policy meeting in Frankfurt

27/10/2022
Governing Council of the ECB: non-monetary policy meeting in Frankfurt
30/11/2022
Governing Council of the ECB: non-monetary policy meeting in Frankfurt
01/12/2022
General Council meeting of the ECB in Frankfurt
15/12/2022
Governing Council of the ECB: monetary policy meeting in Frankfurt
"Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to pause and reflect."
,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri hedge fondov,, B.
uhlikova_stopa
Príspevky: 47
Dátum registrácie: Ne 12 06, 2022 8:14 am
Has thanked: 18 times
Been thanked: 2 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa uhlikova_stopa »

TB dnes schvalena ponuka 3% na 5r fix
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"