Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Nehnuteľnosti ako alternatíva k (ne)existujúcemu slovenskému akciovému trhu. Hypotekárne úvery - na bývanie aj investovanie.
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
Betruger
Active Member
Príspevky: 92
Dátum registrácie: St 07 03, 2018 10:50 am
Has thanked: 14 times
Been thanked: 3 times

Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Betruger »

Zdravím,

riešim nasledovnú situáciu. Žijem v Bratislave v prenájme v jednoizbovom byte s mojou priateľkou, skoro manželkou. Pozeráme sa po vlastnom bývaní a tak sa jedno konkrétne naskytlo, v podstate iba stačí podpísať rezervačnú zmluvu. Ide o trojizbový byt za 240 000 s dvomi parkovacími miestami na konci Rače. Je to deväťročná tehlová stavba s dvomi balkónmi a výmerou 91,5 metra, vrátane balkónov 110 metrov. Máme predschválený úver v Unicredit banke so sadzbou 1,19%. Splátka vychadza s päťročnou fixáciou na cca 630 Euro. V byte býva momentálne jeden nájomca a má mesačné náklady cca 150 Euro, na dvoch ľudí rátam okolo 200 Euro. Financovanie by malo byť 20-timi percentami z vlastných zdrojov a zvyšok a teda 192 000 hypotéka. Vlastne, ako sa to povie z vlastných zdrojov, pretože ja dám 30 000 maximálne 35 000 a zvyšok, čiže nejakých 15 000 by nám bezúročne požičala rodina. Môj príjem je 3300 v hrubom, príjem mojej priateľky 800. Je iba cca rok a pol po škole. Výdaje za jeden mesiac za samotný byt odhadujem cca 900 až 1000 Euro - hypotéka, mesačné náklady (správa + energie) a poistka. Poistku pri takomto vysokom úvere odhadujem cca 100 až 150 Euro. Úrokové miery pôjdu postupne hore, pred piatimi rokmi boli podľa štatistík na cca 4-och percentách, je možné, že o 5 rokov budú aspoň na troch. Vzhľadom na relatívne vysoké výdaje za byt, ako aj splácanie úveru od rodiny nebudem schopný našetriť ročne toľko, ako teraz pri súčasnom plate a teda vyše 15 000. Po piatich rokoch fixácie by sa mala istina znížiť na 166 000. Predstava by bola dať v mimoriadnych splátkach aspoň 20 000 tisíc, čím by sa istina znížila na 146 000, čo by však znamenalo, že ak by úroky stúpli na napríklad 3%, platil by som po tých piatich rokoch väčšiu splátku ako počas fixácie. Ono by som vedel istinu znížiť aj viac, ale priateľka mi už teraz rozpráva o dieťati, takže by som živil nejaký čas rodinu sám (hrozí to už v období fixácie). A navyše nemám v pláne iba banku kŕmiť, ale chcel by som nejaké peniaze mesačne investovať (zrejme ETF). Takže takáto je situácia. Verím, že je tu dosť ľudí, ktorí si niečím podobným už prešli a majú spočítané všetky ďalšie náklady okrem tých do nehnuteľnosti. Išli by ste do niečoho takého? Ja už som sa asi v podstate, či do toho ísť, alebo neísť rozhodol, ale zaujímali by ma Vaše názory, čo si o celom tomto šialenstve myslíte :) (Povedzme si na rovinu, že 192 000 je už slušná pálka). Ak chýbajú nejaké parametre do tohto rébusu, tak ich rád doplním. Díky.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Hlavný parameter si ty s platom 3300 :wink: Posudzuj hlavne to, čím sa živíš. Ked si lekár, programátor, podnikateľ zo zabehaným biznisom...proste je malá šanca že prídeš o príjem, tak OK...choď do toho..hlavne ked na 100% vieš, že tvoja partnerka je žena s ktoru chceš prežiť život. Ked máš zamestnanie o ktoré môžeš prísť, alebo tvoj príjem je nestabilný a ohroziteľný, tak byt za štvrť melóna môže byť rizikom. Závisí aj od tvojej psychiky...ked sa máš kvôli prachom trápiť a žiť v neistote...tak možno nestojí za to ihneď bývať nadštandardne. Posúď aj perspektívu partnerky...nielen profesne, ale či z jej strany nebude riziko rozvodu. Ženy sa dnes rozvádzajú častejšie ako muži a štatistika je neúprosná: na 100 nových manželstiev pripadá 30 rozvodov.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
miroslav12
Silver Member *
Príspevky: 167
Dátum registrácie: Št 13 09, 2012 3:39 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa miroslav12 »

Je potřeba si uvědomit že to znamená že se na dlouhou dobu, minimálně po zbytek svého mládí staneš otrokem banky a otrokem svého zaměstnavatele (pokud máš). Nebudeš už svobodný a nebudeš moc přistupovat ke svému životu úplně tak jak si přeješ jen ty.

Nevím jak to vypadá u vás v SK, ale u nás v ČR jsou byty v tuto dobu extrémně drahé, takže jít teď do hypotéky nevidím jako nejlepší nápad.
Nicméně pokud cítíte neukojitelnou touhu vlastnit, tak je to jen na tobě.
Já osobně jsem zvědavy kdy toto možná trošičku dědictví komunismu - vlastnit nemovitost vymizí.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

Vypocitaj si ci zvladnes 6% pri dalsej fixacii. Takisto pokles ceny za 5 rokov o 20%.

Kolko najomneho platis teraz?

Ako daleko si od elektricky do centra? Verejnej dopravy? To pre pripad ked pracujes v centre dnes pripadne budes predavat v buducnosti.

Potrebujes riesit iba situaciu, kde si donuteny nehnutelnost predat, ci sa jej vzdat. Ak to nehrozi, kupuj. Niekde musis aj s rodinou byvat. Ak si dusevne pripraveny predat zo stratou za 5-10 rokov, kupuj takisto. Mimoriadne splatky rob iba v case ked cena nehnutelnosti aj plat rastu.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

cryptotrader napísal:no najdolezitejsie je, mimoriadne splatky urcite nie pri takychto nizkych urokoch :) mas peniaze za 1% p.a. To ich strcis hockam, tak mas vacsi vynos ako 1%p.a.
Nie celkom. Kvoli sposobu umorovaniu dlhu je realny urok zo zaciatku viacnasobok nominalneho.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa osamely chodec »

crypto, aky minimalny urok vies dostat na maximalny fix.
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Ja súhlasím s Rokosákom. Nie som odborník na hypo, ale podľa toho čo viem, banka má nastavené splátky tak, že v prvých rokoch je podiel úrokov najväčší a tie potom klesajú. Ja myslím, že to potvrdia tí čo sa vyznajú, ale takisto by si to mal vedieť vyčítať s výpisov, čo ti k hypo zasiela banka. Preto sa neoplatí refinancovať často, alebo kvôli malému zníženiu úroku..lebo u starej banky môžeš byť už vo fáze, že si im splatil veľkú časť úroku a splácaš hlavne istinu...kým v novej banke znova začneš splácať hlavne úroky a z istiny ti neubúda. Neviem, či som to napísal dobre...snáď áno. Prosím aby sa k tomu vyjadrili kompetentnejší.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa rmaly »

JUGGLER napísal:Ja súhlasím s Rokosákom. Nie som odborník na hypo, ale podľa toho čo viem, banka má nastavené splátky tak, že v prvých rokoch je podiel úrokov najväčší a tie potom klesajú. Ja myslím, že to potvrdia tí čo sa vyznajú, ale takisto by si to mal vedieť vyčítať s výpisov, čo ti k hypo zasiela banka. Preto sa neoplatí refinancovať často, alebo kvôli malému zníženiu úroku..lebo u starej banky môžeš byť už vo fáze, že si im splatil veľkú časť úroku a splácaš hlavne istinu...kým v novej banke znova začneš splácať hlavne úroky a z istiny ti neubúda. Neviem, či som to napísal dobre...snáď áno. Prosím aby sa k tomu vyjadrili kompetentnejší.
ale toto podla mna plati iba ak "resetnes" dobu splacania. Teda ak si z 30 rokov v banke 1 splatil 5 rokov s 2%, prenesies hypo do banky 2 s 1.5% urokom, ale doba splacania je (spravne) 25 rokov a nie znova 30, tak setris (zalezi od znizenia splatky a nakladov na zmenu banky).
Ak das znova 30 rokov, tak samozrejme mas pravdu.
MartinPillar
Platinum Member ***
Príspevky: 968
Dátum registrácie: Ut 11 11, 2014 4:07 pm
Has thanked: 1 time
Been thanked: 7 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa MartinPillar »

crypto, preštuduj si toto a už netrep https://sk.wikipedia.org/wiki/Anuita" onclick="window.open(this.href);return false;
MartinPillar
Platinum Member ***
Príspevky: 968
Dátum registrácie: Ut 11 11, 2014 4:07 pm
Has thanked: 1 time
Been thanked: 7 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa MartinPillar »

cryptotrader napísal:Netrep ty, nebavime sa tu o anuitnych splatkach. Bavime sa tu o RETAIL HYPOTEKACH. Ukaz mi retail hypoteku s anuitnymi splatkami, vsak vsade mas FIXovany urok. Mozno daka je ale drvivu vacsinu mas fixy 1,3,4,5,10 rokov.
Hlavne si precitaj PRVY prispevok

"...Splátka vychadza s päťročnou fixáciou..."
Ty si si to nečítal, že?

Vždy máš fixovaný úrok na nejakú dobu, buď rok alebo 5 alebo 30 rokov.
Anuita je vždy, ak máš rovnakú mesačnú splátku počas obdobia so zafixovanou sadzbou. Ak máš splátku rovnakú každý mesiac, tak sa musí meniť podiel toho, aká časť je zložená zo splátky úroku a aká časť je splátka istiny. Lebo čas sa skracuje, ale ty splácaš stále rovnako.
Prikladám graf ako sa mení pomer úroku a istiny na splátke pri zmene sadzby fixu (červené úroky, zelené istina).
Mimoriadna splátka isitiny sa ti oplatí vždy podľa mňa, lebo nevieš či v budúcnosti nebudeš mať pri novej fixácii vyššiu úrokovú sadzbu, čo ti môže napríklad znížiť podiel už zaplatenej istiny ako v bode 6 napr.
Prílohy
b3c88c81ed4bd56058f34793e9fe3f8c.png
b3c88c81ed4bd56058f34793e9fe3f8c.png (1.56 KiB) 16999 zobrazenia
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Dík za potvrdenie, Martin.
Crypto: Dobre som si pametal...Bankovníctvo a poisťovníctvo má svoju matematiku. Nemusíš sa o tom hádať...sleduj výpisy od banky...každý rok by ti mali poslať sumár a tam máš vyčíslené kolko úrokov a istiny si zaplatil...

Anuitná splátka zostáva počas celej doby splácania rovnaká. Skladá sa z istiny, splátky úroku a budúcej hodnoty.
Výška anuitnej splátky sa nemení. Plynule sa mení výška a pomer istiny a úroku.

Z toho vyplýva , že na začiatku úverového vzťahu najväčší podiel celej splátky bude tvoriť úrok a naopak na konci bude najväčší podiel splátky predstavovať istina, čiže každou ďalšou splátkou sa úrok znižuje a istina sa zvyšuje. Úrok a istina sa platia v pravidelných časových intervaloch, najčastejšie mesačne počas celej platnosti úveru.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
jan
Gold Member **
Príspevky: 417
Dátum registrácie: So 15 09, 2007 7:54 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jan »

1% urokova sadzba je vzdy pocas splacania dlhu 1% urokova sadzba.
Na zaciatku splacania dlhu nie je 1 % urokova sadzba viac ani menej ako na konci splacania.

Ludi pri tomto priklade pletie hlavne to, ze na zaciatku dlzia velku sumu, z ktorej platia 1% urokovu sadzbu a na konci dlzia uz iba malu sumu, z ktorej platia 1% urokovu sadzbu.
Dalej ich pletie to, ze neodlisuju pojmy urok a urokova sadzba.
Na zaciatku je preto absolutna hodnota uroku vacsia ako na konci, ale je to iba preto, ze aj absolutna hodnota dlhu je vacsia ako na konci.

Ak si poziciam na zaciatku 100 000, tak 1% pri prvej splatke je 1 000, ale v case ked dlzim uz iba 10 000, tak 1% je logicky uz iba 100.
Toto ale neznamena, ze moja urokova sadzba sa zmenila, ta je stale 1%.
Treba odlisovat pojmy urokova sadzba v % a urok v Eur.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa osamely chodec »

crypto stale si nenapisal kolko je minimalna urokova sadzba pri max.moznej fixacii , pri terajsich nulovych sadzbach ECB?
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Rokosák
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 2795
Dátum registrácie: St 03 08, 2011 11:43 pm
Has thanked: 48 times
Been thanked: 100 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Rokosák »

Myslim si, ze Cryptotrader je blizsie k pravde ako ja.

Nasimuloval som si 10 rocnu hypo s 3% a v polovici obdobia prehodil zostatok istiny na 2% a 10 rokov. V case splatenia povodnej hypoteky by na novej hypoteke stale zostal dlh. Ale vzhladom na nizsie mesacne splatky (s cim som nepocital :D ) sa vyska usetrenych penazi rovnala takmer presne vyske dlhu.

Otazkou je, co s usetrenymi peniazmi? Ak sa usetrene peniaze spotrebuju rozumne ci daju na terminak tak je refinancovanie 10 rocnej hypoteky z 3% na 2% vyhodnejsie. Otazkou je co by sa stalo, keby sa refinancovanie robilo v inom case. Nebudem hadat a vypocitat sa mi to nechce.
Neodvratné sa stáva zriedkavo, neočakávané často.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Betruger napísal:Zdravím,

riešim nasledovnú situáciu. Žijem v Bratislave v prenájme v jednoizbovom byte s mojou priateľkou, skoro manželkou. Pozeráme sa po vlastnom bývaní a tak sa jedno konkrétne naskytlo, v podstate iba stačí podpísať rezervačnú zmluvu. Ide o trojizbový byt za 240 000 s dvomi parkovacími miestami na konci Rače. Je to deväťročná tehlová stavba s dvomi balkónmi a výmerou 91,5 metra, vrátane balkónov 110 metrov. Máme predschválený úver v Unicredit banke so sadzbou 1,19%. Splátka vychadza s päťročnou fixáciou na cca 630 Euro. V byte býva momentálne jeden nájomca a má mesačné náklady cca 150 Euro, na dvoch ľudí rátam okolo 200 Euro. Financovanie by malo byť 20-timi percentami z vlastných zdrojov a zvyšok a teda 192 000 hypotéka. Vlastne, ako sa to povie z vlastných zdrojov, pretože ja dám 30 000 maximálne 35 000 a zvyšok, čiže nejakých 15 000 by nám bezúročne požičala rodina. Môj príjem je 3300 v hrubom, príjem mojej priateľky 800. Je iba cca rok a pol po škole. Výdaje za jeden mesiac za samotný byt odhadujem cca 900 až 1000 Euro - hypotéka, mesačné náklady (správa + energie) a poistka. Poistku pri takomto vysokom úvere odhadujem cca 100 až 150 Euro. Úrokové miery pôjdu postupne hore, pred piatimi rokmi boli podľa štatistík na cca 4-och percentách, je možné, že o 5 rokov budú aspoň na troch. Vzhľadom na relatívne vysoké výdaje za byt, ako aj splácanie úveru od rodiny nebudem schopný našetriť ročne toľko, ako teraz pri súčasnom plate a teda vyše 15 000. Po piatich rokoch fixácie by sa mala istina znížiť na 166 000. Predstava by bola dať v mimoriadnych splátkach aspoň 20 000 tisíc, čím by sa istina znížila na 146 000, čo by však znamenalo, že ak by úroky stúpli na napríklad 3%, platil by som po tých piatich rokoch väčšiu splátku ako počas fixácie. Ono by som vedel istinu znížiť aj viac, ale priateľka mi už teraz rozpráva o dieťati, takže by som živil nejaký čas rodinu sám (hrozí to už v období fixácie). A navyše nemám v pláne iba banku kŕmiť, ale chcel by som nejaké peniaze mesačne investovať (zrejme ETF). Takže takáto je situácia. Verím, že je tu dosť ľudí, ktorí si niečím podobným už prešli a majú spočítané všetky ďalšie náklady okrem tých do nehnuteľnosti. Išli by ste do niečoho takého? Ja už som sa asi v podstate, či do toho ísť, alebo neísť rozhodol, ale zaujímali by ma Vaše názory, čo si o celom tomto šialenstve myslíte :) (Povedzme si na rovinu, že 192 000 je už slušná pálka). Ak chýbajú nejaké parametre do tohto rébusu, tak ich rád doplním. Díky.
neviem, podla mna 240 za 9 rocny 3izbak na konci race vela.
Zbezne som pozrel novostavby v ruzinove, v pohode sa daju kupit za 180.
Je sice mozno trosku vacsi, 90 m2, ale stale to budu len 2 izby a obyvacka spojena s kuchynou. Podla mna tie o par m2 vacsie izby sa moc nevyuziju na to, ze je tam taky rozdiel v cene. A balkony spolu 20m2 uz vobec.

Pozrel by som nieco ine.

Ale urcite lepsie platit hypo ako najom, +ked vies davat mimoriadne splatky o to lepsie, takze urcite by som siel radsej do kupy.

Zaroven o 5-10 rokov budu ceny o dost vyssie, kedze cena bytov sa odraza od platu.
Napr. v Mannheime 2izbak za 300k, v zurichu 600k, na manhattane garzonka 2 mil.
V podstate v cene bytu sa odraza lokalita, z ktorej je pristup k levelu platov aky je v danom meste.

BA ma stale velku rezervu v raste platov oproti okolnym mestam a ako pojdu platy hore, tak aj ceny bytov.

Cize aj z tohto hladiska lepsie ist do kupy bytu cim skor.
(nejake vacsie krizy do blizssieho aj dalsieho buducna subjektivne neocakam)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Ohladom uroku a sadzby suhlasim s cryptom, co mam odsledovane na hypo a mimoriadnych splatkach(ako pisal crypto matematika nepusti), ked platis 1.2% zo 100k, je to rocne 1200, mesacne 100.

Urok bude zo splatky vzdy cca 100.(priebezne pada o kazdomesacne o par e tym, ako padla anuita z ktorej sa pocita urok na zaklade urokovej sadzby)
Velkost anuity uz bude zavisla od doby splacania.

Zjednodusene, ak sa zvysi po 5 rokoch sadzba na 2.4%, uroky budu 200 mesacne, a teda cekova splatka sa zvysi o 100.

(ak pre zjednodusenie omitneme pad anuity pocas 5 rokov, inak to bude o to nizsie o co padla anuita)


To s tym ze neoplati sa vam prenasat lebo v novej hypo zacinate s hypo odznova a uroky budu vyssie som s tetou v banke zazil tiez(neviem ci to je nevedomost tych ludi, alebo schvalne zavadzanie aby klient v ich banke ostal), ale je to blbost, ked padne pri prenose urokova sadzba, splatka aj urok zo splatky bude proste nizsi, je uplne jedno ze to bude nova hypo.


Ked clovek splati za rok z anuity dajmetomu 3000, dalsi rok na urokoch zaplati o 30e menej, mesacne priemerne o 2.5, co je to o co sa preklopi splatka v prospech anuity a v neprospech uroku.
Naposledy upravil/-a Bennes v Št 31 01, 2019 2:58 am, upravené celkom 1 krát.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

omylom sa mi odoslal prispevok 2x, neviem ho zmazat, tak aspon napisem prihodu s pracovnikmi z retencneho v banke.

Situacia prenos hypoteky so sadzbou 1.7, ked najlepsia momentalna trhova je 1.2 na 4 roky

"vieme vam ponuknut 1.59 na 5 rokov"
"prenesiem"

"1.49 na 5 rokov"
"prenesiem"

"1.39 na 5 rokov"
"prenesiem"

"1.29 na 5 rokov"
"prenesiem"

"1.19 na 5 rokov"
"ostanem"


V podstate mi pride ze maju presne vypracovany system co najnizsie mozu ponuknut, co uz nepodlezu a skusaju postupne tesne znizit kto sa chyti a ak nic, postupne dalej znizuju.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa rmaly »

Bennes napísal: To s tym ze neoplati sa vam prenasat lebo v novej hypo zacinate s hypo odznova a uroky budu vyssie som s tetou v banke zazil tiez(neviem ci to je nevedomost tych ludi, alebo schvalne zavadzanie aby klient v ich banke ostal), ale je to blbost, ked padne pri prenose urokova sadzba, splatka aj urok zo splatky bude proste nizsi, je uplne jedno ze to bude nova hypo.
ako som pisal vyssie, plati ako plati...

Ked sa zachova znizeny pocet rokov (napriklad po 5 rokoch pri povodnej 30r. hypo v novej banke 25 rokov)... tak je to presne ako sme pisali s Crypto...
Ked niekto "resetne" dlzku splacania opat na 30 rokov, tak ma sice nizsie splatky, ale opat splaca viac urokov, tak menej usetri.
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

ja si myslim, ze ked niekto predlzi dobu uveru z 25 na 30 rokov, ano celkova splatka bude nizsia, aj anuita bude nizsia, ale urok za dany rok bude uplne rovnaky.

Jedine kde clovek preplati na urokoch bude medzi 26 a 30tym rokom, pretoze o to dlhsie splaca hypo zo zostavajucej anuity.

Takze ano scasti splaca viac urokov za celu dobu hypo, ale ak da niekedy mimoriadnu splatku, ktora znizi dobu splacania z 30 na 25, tie uroky nezaplati.

Cize, zaplateny urok v case fixacie je v takom pripade stale rovnaky, jedine co sa zhorsi su uroky v dobe ked sa predlzi doba uveru.(pretoze sa kvoli predlzenej dobe uveru znizila splacana anuita)

Ale je blbost ze ked vezmes zrusis stary uver a urobis novy, automaticky sa zmeni pomer anuity a uroku v neprospech anuity.
andre
Guru Member ****
Príspevky: 1288
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 13 times
Been thanked: 225 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa andre »

tu mate kalkulacku, ktora vam to spocita aj s jednotlivymi mesacnymi splatkami rozdelenymi na urok, umor, zostatok istiny..

https://ekonomika.sme.sk/kalkulacky/hyp ... ulacka.php" onclick="window.open(this.href);return false;

na porovnanie sa daju pouzit tiez dostupne kalkulacky:
https://ekonomika.sme.sk/kalkulacky/spo ... razove.php" onclick="window.open(this.href);return false;
https://ekonomika.sme.sk/kalkulacky/sporenie.php" onclick="window.open(this.href);return false;
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Praveze to tak nie je. Lebo uroky v anuitnej splatke sa vzdy pocitaju nanovo z aktualneho zostatku. A zostatok ti bude klesat rychlejsie pri kratsej dobe splacania a tym padom budes mat aj mensie uroky (urokova sadzba zostava rovnaka). A v anuitnej splatke zostava vcasi priestor pre splatku istiny => splacas rychlejsie => mensi zostatok => vzdy mensi a mensi urok
to je pravda, dik za upresnenie
Betruger
Active Member
Príspevky: 92
Dátum registrácie: St 07 03, 2018 10:50 am
Has thanked: 14 times
Been thanked: 3 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Betruger »

Pozerám, že sa tu rozbehla pekná debata, pričom názory v nej len utvrdili moje rozhodnutie :). Čiže, rozhodol som sa to nakoniec nezobrať. Dokonca aj posudok už bol spravený. A ten ale úplne potvrdil, čo mám urobiť, pretože znalec nameral o tri metre menej. A aj bez toho je tá čiastka jednoducho ozaj dosť veľká. Dávam tomu na nájdenie trojizbáku čas do konca roka a ak sa nič s čím budem spokojný za normálne peniaze niekde neobjaví, tak pôjdem do dvojizbáku. Behom roka som schopný našetriť dosť peňazí a vždy mi príde lepšie mať viac z vlastných zdrojov a zobrať menší úver a nezblázniť sa po fixácii z úrokov, ako naopak. A behom roka určite nestúpnu úrokové miery na 3 percentá ani sa ceny nehnuteľností o 10 alebo 20 percent.

Ale nech ste to nepísali zbytočne, vyjadrím sa k niektorým príspevkom.
JUGGLER napísal:Hlavný parameter si ty s platom 3300 :wink: Posudzuj hlavne to, čím sa živíš. Ked si lekár, programátor, podnikateľ zo zabehaným biznisom...proste je malá šanca že prídeš o príjem, tak OK...choď do toho..hlavne ked na 100% vieš, že tvoja partnerka je žena s ktoru chceš prežiť život. Ked máš zamestnanie o ktoré môžeš prísť, alebo tvoj príjem je nestabilný a ohroziteľný, tak byt za štvrť melóna môže byť rizikom. Závisí aj od tvojej psychiky...ked sa máš kvôli prachom trápiť a žiť v neistote...tak možno nestojí za to ihneď bývať nadštandardne. Posúď aj perspektívu partnerky...nielen profesne, ale či z jej strany nebude riziko rozvodu. Ženy sa dnes rozvádzajú častejšie ako muži a štatistika je neúprosná: na 100 nových manželstiev pripadá 30 rozvodov.
Pracujem ako softvérový vývojár, takže, čo sa týka práce, v budúcnosti by tam nemal byť problém. Avšak hlavne tá psychika zohrávala v mojom rozhodovaní dôležitú rolu, pretože nie som človek, ktorý by napríklad vedel všetko vraziť do akcií. Vždy budem pravdepodobne preferovať viac konzervatívnejšie stratégie, povedzme 70 percent akcie, 30 percent dlhodpisy. Čo sa týka nejakého rozvádzania sa, tam človek nikdy nevie, asi nikto nejde do manželstva s tým, že sa neskôr rozvedie. My sme spolu už podľa mňa dosť dlho, všetko si hovoríme na rovinu a veríme si, ale zahrabať človeku v hlave jednoducho môže. Myslel som aj na toto riziko. :) Plánujem neskôr otvoriť samostatné vlákno o inej téme, ale súvisiace aj s týmto rizikom.
miroslav12 napísal:Je potřeba si uvědomit že to znamená že se na dlouhou dobu, minimálně po zbytek svého mládí staneš otrokem banky a otrokem svého zaměstnavatele (pokud máš). Nebudeš už svobodný a nebudeš moc přistupovat ke svému životu úplně tak jak si přeješ jen ty.

Nevím jak to vypadá u vás v SK, ale u nás v ČR jsou byty v tuto dobu extrémně drahé, takže jít teď do hypotéky nevidím jako nejlepší nápad.
Nicméně pokud cítíte neukojitelnou touhu vlastnit, tak je to jen na tobě.
Já osobně jsem zvědavy kdy toto možná trošičku dědictví komunismu - vlastnit nemovitost vymizí.
Ceny bytov sú aj u nás momentálne extrémne, minimálne v hlavnom meste, inde neviem, ako to je.
Presne, tá predstava o splácaní nehoráznej sumy dlhe roky bol ďalší dôvod, ktorý ma od kúpy toho bytu odradil. Aj s mimoriadnymi splátkami by sa to dlho splácalo. Počas fixácie pri súčasných úrokových mierach ešte v pohode, ale pri pomyslení na výšku úrokov po fixácii sa mi ježia chlpy.
Vlastniť byt by sa mi páčilo z dôvodu, že mám peniaze v niečom vlastnom a nevyhadzujem ich do nájmov. Ale určite už radšej lacnejší a bárs aj menší byt na začiatok. Možno z toho nakoniec bude len dvojizbák.
pokus napísal:Ako pise juggler zalezi najma od stability tvojej prace a prijmu. Ja osobne by som do toho nesiel, suma je dost, mesacne naklady su dost a ked pocujem poistka, jezim sa.
Asi tak, platiť vysokú poistku pri všetkých tých možných výlukách z poistenia sa mi veľmi nechce. Poistku nezavrhujem, ale radšej ju menej preplácať z nižšieho úveru.
cryptotrader napísal:1) cisty prijem cez 3000 eur, mesacne na byt do 1000. Podla mna v pohode
2) primabanka ti hypo neda?
Náš spoločný čistý príjem by bol do 3000, nebolo by to cez 3000. Prima banka by mi hypo myslím, že dala, možno aj s tým deklarovaným 1-ným percentom, ale tam sa to stoplo v momente, keď mi bolo povedané, že do posudku nerátajú parkovacie miesta, čiže v tomto prípade kúpna cena mínus 12 000.
Rokosák napísal:Vypocitaj si ci zvladnes 6% pri dalsej fixacii. Takisto pokles ceny za 5 rokov o 20%.

Kolko najomneho platis teraz?

Ako daleko si od elektricky do centra? Verejnej dopravy? To pre pripad ked pracujes v centre dnes pripadne budes predavat v buducnosti.

Potrebujes riesit iba situaciu, kde si donuteny nehnutelnost predat, ci sa jej vzdat. Ak to nehrozi, kupuj. Niekde musis aj s rodinou byvat. Ak si dusevne pripraveny predat zo stratou za 5-10 rokov, kupuj takisto. Mimoriadne splatky rob iba v case ked cena nehnutelnosti aj plat rastu.
Momentálny nájom máme 480 EURO. Električka by bola do piatich minút od bytu, avšak vzhľadom na to, že sa nachádza na samotnom konci Rače a do práce by mi to trvalo asi 45 minút, aj toto zavážilo. Bývanie pod Karpatami by sami síce páčilo, do prírody na skok, ale tá vzdialenosť do mesta za tú cenu, no nebol som o tom presvedčený. Ďalšia vec, že v budúcnosti by tam mal vyrásť obrovský projekt, ktorý zatieni celý ten výhľad na Karpaty a myslím, že by to mohlo mať dopad aj na cenu nehnuteľnosti v budúcnosti.

Ale, že by po piatich rokoch úrokové miery stúpli na 6% a nehnuteľnosti v Bratislave klesli až o 20%?? Ja som rátal, že by to mohlo byť tak 3 až 4% a už aj tak by som po piatich rokoch platil vyššie splátky než v období fixácie. 6% by bol celkom extrém, ktorý by som finančne stále dával, ale už by som bol naozaj otrokom banky. Avšak počúvam názory, že takto vysoko asi úrokové miery nepôjdu, údajne ani na tie 4%, pretože by kope ľuďom pobrali nehnuteľnosti a banky by na tom tratili. Čo sa týka cien nehnuteľností v Bratislave, tak z rozprávania ľudí, čo to tu už zažili, tak mi vraveli, že ak ceny klesli, tak len minimálne, ale väčšinou stagnovali alebo rástli. Stačí sa pozrieť aj na ohlásené novostavby. Po ohlásení predaja sa po nich len tak zľahne zem, viď napríklad Skypark. Ale vešteckú guľu nemám, stať sa môže všeličo.
Bennes napísal: neviem, podla mna 240 za 9 rocny 3izbak na konci race vela.
Zbezne som pozrel novostavby v ruzinove, v pohode sa daju kupit za 180.
Je sice mozno trosku vacsi, 90 m2, ale stale to budu len 2 izby a obyvacka spojena s kuchynou. Podla mna tie o par m2 vacsie izby sa moc nevyuziju na to, ze je tam taky rozdiel v cene. A balkony spolu 20m2 uz vobec.

Pozrel by som nieco ine.

Ale urcite lepsie platit hypo ako najom, +ked vies davat mimoriadne splatky o to lepsie, takze urcite by som siel radsej do kupy.

Zaroven o 5-10 rokov budu ceny o dost vyssie, kedze cena bytov sa odraza od platu.

Cize aj z tohto hladiska lepsie ist do kupy bytu cim skor.
(nejake vacsie krizy do blizssieho aj dalsieho buducna subjektivne neocakam)
Áno, občas sa dá niekde kúpiť aj lacnejšie. Lenže lokalita, to je presne to. Pre niekoho je lokalita to, že má všetko nablízku a nevadí mu, že má napríklad vedľa domu diaľnicu, pre iného kvalita prostredia, čo je môj prípad. Pre tento dôvod Rača. Avšak 240 000 na jej konci je predsa len veľa. A presne ako vravíš. Tiež som si povedal, že na čo sú mi také veľké izby a hlavne dva balkóny. Nakoniec som teda dospel k záveru, že na začiatok nepotrebujem mať hneď novostavbu a ak sa objaví nejaký dobrý byt v starej tehlovej stavbe, tak pôjdem do toho. A áno ceny si myslím, že pôjdu tiež hore, ale zase, keď už niečo mám a chcem ísť do lepšieho / drahšieho, tak viem to aktuálne založiť, presťahovať sa do nového, aktuálne predať a splatiť časť novej hypotéky. Aj cena aktuálneho bytu pôjde zrejme hore, takže ho viem tiež drahšie predať.

Ďakujem všetkým za názory.
Používateľov profilový obrázok
Chris
Platinum Member ***
Príspevky: 654
Dátum registrácie: St 17 08, 2011 10:43 pm
Been thanked: 1 time

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Chris »

By som musel asi riadne fetovat pozerat 3i na konci Race s 90m2 za 240k :-)
http://chat.fx4living.eu Slack trading chat
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

betruger este dobra volba ak vam staci momentalne mensi byt, 2i, ze zobrat teraz 2i, posetrit, posplacat ho trochu, potom kupit vacsi 3 iz, mensi prenajat a ten ostane ako prijem ked sa splati hypo, neskor moze ostat detom napr.

ohladom sadzieb, 6% je strasne vysoko, sadzba hypouverov sa odvija od sadzby ecb a ta by musela ist na 4-5% aby uvery boli 6 a ta tak vysoko v modernych vyspelych ekonomikach nechodi, nie su tam take velke cykly.

Ze bezne to skace medzi 0 a 5, max v beznej situacii tak 2.5%.

teraz sa ekonomicke cisla europy zhorsuju, 2019 to bude ecb stale drzat na 0, a 2020 daju max 0.25 podla mna.
A ani nie je nejak dovod do strednodobej buducnosti ze cisla talianska, spanielska, francuzska pojdu zrazu vyssie ze by musela ecb zvysovat sadzby, sadzby najblizsich 5 rokov ked sa bude menit fixacia nebudu ani tych 2.5%.

Inflacia je mozno trochu vyssia momentalne ako bola, ale kym ekonomiky velkych budu blizko recesie(taliansko posledny kvartal -) ecb nebude zvysovat sadzby.

Tj minimalne 10 rokov nizkych sadziab na hypo pri 5 rocnych cykloch fixacie, pocas toho sa vela z anuity splati organicky len splatkou, s mimoriadnymi splatkami ta anuita tak padne ze vobec by som sa nebal ak budu sadzby trochu vyssie o 10 rokov.

Aspon moj taky odhad.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Aj ja si myslím , že dobrá voľba.

Keď ECB pri súčasných parametroch ,,pseudokonjuktúry,, nedvíha sadzby, tak zrejme preto, že EÚ viac hrozí deflácia (a recesia) ako reálna inflácia.

SR je svetovo najväčší producent automobilov na obyvateľa , takže skôr či neskôr nás čaká kríza zo všetkými dôsledkami, vrátane zmrazenia dopytu po nehnuteľnostiach. Cash bude king , banky budú opatrné s hypoúvermi, takže ľudia s úsporami a dobrým džobom si budú vyberať...Náš softvérový vývojar možno za pár rokov nebude chodiť do práce, ale bude robiť z domu, takže so svojou rodinkou a ratolesťami sa z bytu presunie rovno do rodinného domu v dostupnej vzdialenosti od BA... :wink:

Veľa šťastia Betruger :D
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Inflacia v eurozone za 2018 bola 1.6, v nemecku 1.8.

To je uz blizko ciela ecb, zaroven co sa pocas qe vytlacilo 2.5 biliona e, vynosy z toho davaju do ekonomiky dalej, to je tiez vyznamna podpora inflacie, cize cisto z tohto hladiska je priestor na zvysovanie sadzieb, len nad hdp sa momentalne zmraka, takze myslim ze aj ked to pojde cez ciel, stale budu sadzby na 0.
Zaroven pre ita, fra, spa by to znamenalo zvysenie nakladov na ich nove dlhy.


Ohladom krizy, ak padne celosvetovy dopyt po autach, automobilky budu brzdit vyrobu v drahych krajinach, slovenske fabriky v ich portfoliach su najlacnejsie, tam sa bude vyrabat stale si myslim. Tak ako v 2009.

S tym zmrazenim dopytu po nehnutelnostiach cez krizu si nemyslim ze to bude az take, aj v 08/09 bolo plno ludi s cashom co si mysleli ako vsetko lacno skupia, ale skoncilo to tak, ze museli sa tiez bit medzi sebou a ponukat viac ako si mysleli, lebo takych ludi je vela.
Co drzi cash a caka na nejaky pad. Teraz este viac ako pred 10 rokmi.
Jedine co padne cez krizu su nejake stare byty v okrajovych castiach, dobre lokality sa budu +- drzat. Co som cital diskusie z for a rovnako co som sa bavil s realitakmi o situacii v 2009, bolo to taketo. Aspon v ba, ine mesta neviem.
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa osamely chodec »

od roku 1948 do 1989 bol realitny trh u nas zruseny... to je 40 rokov. Pride mi dost odvazne posudzovat dalsie roky dopredu porovnavanim s vývojom co nastal po roku 1989 ked sa konecne trh uvolnil a dobehol to co sa tu roky neriesilo. Takze to ze v 2009 ten trh neskolaboval ma svoj dovod, ale ten dovod sa uz nebude opakovat.
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

A co bol teda ten dovod?
Co konkretne trh dobehol co sa dovtedy neriesilo?
Používateľov profilový obrázok
osamely chodec
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 3825
Dátum registrácie: Ut 13 11, 2007 1:57 pm
Has thanked: 125 times
Been thanked: 338 times
Kontaktovať používateľa:

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa osamely chodec »

to ze v 1994 stal 3izbak 12000 skk cca 300 eur
Existujú starí obchodníci a odvážni obchodníci. Je len veľmi málo starých, odvážnych obchodníkov. “ -Ed Seykota-
Porozumiet znamená zvyknúť si.
Láska nad zlato, myšlienka nad majetok.
Chodci a cyklisti vážia menej ako šoféri a šoférky. (prieskum EU)
andre
Guru Member ****
Príspevky: 1288
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 13 times
Been thanked: 225 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa andre »

Bennes napísal:A co bol teda ten dovod?
Co konkretne trh dobehol co sa dovtedy neriesilo?
Jeden z najvacsich vplyvov na prepad cien ma podiel uverov. Zasadny rozdiel je v tom, ze v roku 2007 malo hypoteky 2% domacnosti, dnes sa to blizi k 15%. (neviem ci si tie cisla pamatam presne..).

Staci, ze nejake to % ludi nebude vediet splacat hypoteky a ten prepad cien moze byt vyrazny. Ak by prislo k vyraznejsiemu nesplacaniu a tym padom aj prepadu cien da sa ocakavat zasah statu nejakymi opatreniami, ako to spravili madari pri uveroch v EUR a CHF. Takze tazko dnes predpovedat, co sa stane.


A k veci, urcite treba zvazit teraz kupit mensi byt, alebo pohladat iny. Za 240t. urcite vies v BA kupit 3izbak aj v novostavbe v minimalne v podobej lokalite dalej od centra.

Ako si pisal ide o tvoje priority, ci chces/potrebujes byt hned, alebo si ochotny pockat par mesiacov, ci je pre teba dolezita konkretne lokalita (kvoli dochadzaniu do prace..).. Skus si tie priority spisat podla dolezitosti pre teba a na zaklade toho vies hladat dalej.
Naposledy upravil/-a andre v Po 04 02, 2019 12:34 pm, upravené celkom 1 krát.
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Treba si uvedomiť, že kým u nás neprišlo 21 storočie, tak žiadne hypoúvery neexistovali. Nikto sa nemohol financovať hypoúverom. Zmenilo sa to až po roku 2000 ked ministerka Smognerová za prvej vlády Dzurindu spravila bankovú reformu.
Pôvodné postsocialistické banky, vyrabované privatizérmi a zruinované ku krachu boli odlžené a sprivatizované...Odvtedy začal bankový sektor fungovať normálne... Takže si zoberte, že trh sa z NULY pomaly nasycoval hypoúvermi, ale brzdila ho inflácia na úrovni 5-7%, takže tie boli drahé... K skutočnému rozmachu hypoúverov došlo až po kríze 2008/2009 ked úroky padli. To zachránilo trh nehnuteľností pred nejakým výrazným prepadom. V krízovom období u nás nemohol nastať pád z nesplácania hypoúverov, lebo tých bolo málo. Druhým faktorom bol dopyt. Na západe je trh nasýtený dostatkom nehnuteľností, u nás bol stav dlho nezmenený ...s fungovaním bánk ožili developeri a skutočný boom stavebníctva začal pred krízou...potom bol zmrazený....a ožil až s nízkymi úrokmi.Dnes je podľa mňa ešte stále nedostatok bytov...ale záujem sa presunul od starých nevyhovujúcich na novostavby. Kým bude stav ekonomiky dobrý a úroky nízke...stále bude dopyt po novostavbách, ktorý momentálne ani nevedia developeri uspokojiť. A to drží ceny hore - hlavne v mestách.

Zhruba ako to bolo s privatizáciou bánk:

Ide o najdôležitejšiu reformu prvej vlády Mikuláša Dzurindu. Ozdravenie slovenských komerčných bánk má na svedomí ekonómka Brigita Schmögnerová. Ako povedala na diskusii so študentmi fakulty ekonómie a podnikania Paneurópskej vysokej školy, tento proces nebol mysliteľný bez práce tímu vedeného vtedajším štátnym tajomníkom Ministerstva financií SR Viliamom Vaškovičom a ekonómom Jurajom Renčkom. Ten neskôr viedol reformu verejných financií a našiel uplatnenie nielen na Slovensku. Spolupracuje so Svetovou bankou a inými inštitúciami, ktoré sa snažia dať dokopy verejné financie v krajinách strednej a východnej Európy.
Prečo bolo treba zachraňovať Všeobecnú úverovú banku, Slovenskú sporiteľňu a Investičnú banku? Tieto banky mali veľa úverov, ktoré neboli splatené. Nielen to. Situácia v bankovom sektore na Slovensku v tom čase zomrelo niekoľko komerčných bánk – Devín banka, Priemyselná banka, Dopravná banka a Priemyselná banka. Vznikli na základe smiešneho predpokladu: čím budeme mať viac bánk, tým budeme mať viac zdrojov financovania a tým bude väčšia konkurencia. Všetky zo spomínaných bánk boli závislé od toho, ktorý politik, ktorému vedeniu banky prikáže, aby pomohol kamarátovi politickej strany. Vďaka politickej protekcii sa v slovenskej ekonomike objavili priemyselno-finančné skupiny karpatského typu. V štátom kontrolovaných bankách boli aj úvery, ktoré v nich zostali ako výsledok skončenia zbrojnej výroby v mnohých slovenských strojárskych podnikoch. Ďalšia skupina pôžičiek boli úvery bytovým družstvám. Posledná skupina úverov boli pôžičky poskytnuté slovenským privatizérom. Tí neskôr podniky predali zahraničným majiteľom. Štát to asi nevedel predať priamo. Vedel, ale nechcel.

Pred ozdravením komerčných bánk sa objavil jeden ekonomicky chorý koncept. Jeho autori prišli za Jurajom Renčkom a navrhovali mu, aby banky skrachovali a predali sme ich za korunu. Jeho autori mali asi veľmi vysokú horúčku, alebo halucinácie. Neviem si predstaviť, že ak by skrachovala Všeobecná úverová banka, kde mali účty všetky slovenské podniky, čo by sa dialo? Nič, len chaos. Neviem si predstaviť, že by niekto kúpil nefungujúcu banku, z ktorej utiekli klienti, vklady a aj myši z trezorových miestností. Ďalšia skupina ekonómov, ktorí nemajú horúčku, ale možno vážnejšiu chorobu, horekuje, že to zaplatili slovenskí občania, ktorí platia dane. Správne, mali by sa na to poskladať japonskí občania. Okrem toho akcionárom spomínaných bánk bol štát. Ten môže mať peniaze len vďaka daniam, alebo predaju majetku.

Aj dnes sa objavujú hlasy, že to stálo veľa. Bolo to 108 miliárd korún. Súdruhovia čo tvrdia, že to stálo veľa, chýbali na konferencii Svetovej banky venovanej zhodnoteniu ozdravenia slovenského bankového sektora. Na nej Juraj Renčko prezentoval nepriame efekty ozdravenia bánk. Len za päť rokov, od roku 1999 do roku 2003, slovenská ekonomika ušetrila na úrokoch 33,5 miliardy slovenských korún. Súdruhom, ktorí nemajú kalkulačku, venujem. Ak by nevedeli s tými onými, narábať s gombíkmi, môžem požičať počítadlo nazývané ščot. Sú to drevené biele a čierne guľôčky na kovových paličkách v drevenom rámiku. Pomocou tohto zariadenia pokladníčky v Sovietskom zväze obchodoch kontrolovali, či mechanická alebo elektronická pokladňa neklame. Ščot by bolo treba zabudovať aj do niektorých slovenských hláv. Ukázal by im, že slovenský bankový sektor nemal počas svetovej krízy žiadne problémy a nebude mať ani po nej.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
jogo
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 7052
Dátum registrácie: Po 04 08, 2008 9:03 pm
Has thanked: 147 times
Been thanked: 276 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa jogo »

JUGGLER napísal: Druhým faktorom bol dopyt. Na západe je trh nasýtený dostatkom nehnuteľností, u nás bol stav dlho nezmenený ...s fungovaním bánk ožili developeri a skutočný boom stavebníctva začal pred krízou...potom bol zmrazený....a ožil až s nízkymi úrokmi.Dnes je podľa mňa ešte stále nedostatok bytov...ale záujem sa presunul od starých nevyhovujúcich na novostavby. Kým bude stav ekonomiky dobrý a úroky nízke...stále bude dopyt po novostavbách, ktorý momentálne ani nevedia developeri uspokojiť. A to drží ceny hore - hlavne v mestách.

Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.
-Disclaimer: Všetky informácie, ktoré poskytujem na tomto fóre, sú určené výhradne ku študijným účelom. V žiadnom prípade neslúžia ako investičné doporučenie.
rmaly
Guru Member ****
Príspevky: 1421
Dátum registrácie: St 21 04, 2010 12:53 pm
Has thanked: 751 times
Been thanked: 81 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa rmaly »

jogo napísal: Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.
Len je otazka, aka kriza pride... Lebo napriklad zdvihnutie urokov moze znamenat, ze cast ludi, aj ked bude mat zamestnanie, tak nezvladne splacat nejaky vyssi uver za dom alebo velky novy byt, ale pracovat tu bude stale. Tak isto aj keby prisla kriza, tak sa sem skor ludia natlacia, urcite nepojdu do "hladovych dolin", lebo budu hladovejsie este...
V tomto pripade sa kludne moze stat, ze byty priamo BA budu este drahsie (alebo prenajmy), lebo ludia zo satelitov nebudu mat na splacanie domu, ale byvat budu musiet/ chciet.

Ak by prisla kriza taka, ze skrachuju firmy, tak to je otazka.

Na margo "bubliny"... Videl som grafy, ze bublina ako taka asi nie je. Byty stoja v priemere tolko co v 2007/2008 (pred krizou), akurat priemerny plat je o 30% vyssi a uroky asi tak 3-4x nizsie.

Vpodstate si myslim, ze ako pojde hore priemerna mzda, tak pojdu hore ceny bytov. Korigovane v case nedostatkom bytov / krizami.
andre
Guru Member ****
Príspevky: 1288
Dátum registrácie: Št 02 07, 2015 11:43 pm
Has thanked: 13 times
Been thanked: 225 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa andre »

jogo napísal:
Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.
Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre 6,176.19 € (5,000.00-8,000.00)
Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre 3,865.22 € (3,000.00-4,700.00)
https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Vienna" onclick="window.open(this.href);return false;

Average Salary €46847 zdroj https://www.payscale.com/research/AT/Lo ... nna/Salary" onclick="window.open(this.href);return false;
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

sofware developer in Vienna: €36,480...
...náš Betruger 3300 x 12 = 39600 € (on v hrubom, dúfam, že aj Viedeň je v hrubom ) :)


...cena bytu za 240 000 v Rači = 2623 za m2
...cena bytu vo Viedni 2-3 x drahšia

Tu ale treba porovnať, čo je centrum Viedne..porovnať to s polohou Rače v BA....lokalita je hlavné cenové kritérium...aj ceny v New Yourku v centre sa nedajú porovnávať s priemerným príjmom...Priemerný človek si vo velkom meste nemôže dovoliť bývať za nadpriemerné ceny v centre.
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

vo vyspelych (a nejuznych hura krajinach typu ita, spa, gre) tie pady tiez neboli v 08/09 nejake vyrazne:
https://www.businessinsider.com/the-pos ... -bubble-10" onclick="window.open(this.href);return false;

Ze nemyslim ze nejak mohla za svk stabilitu v tych rokoch vynimocna situacia, ked bola podobna situacia aj inde.

Podla mna sa prilis strasi krizou
(pisem ako clovek co ma 3 hypo)
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Bolo by zaujímavé vedieť, aký je pomer ceny bytu versus priemerný ročný plat vo Viedni a porovnať tento údaj s Bratislavou. Aspoň orientačne by to naznačilo, nakoľko sú ceny bytov v Blave predražené. Aj keď súhlasím s tým, že ceny bytov sú u nás predražené preto, lebo je ich nedostatok. Na druhej strane, ak príde kríza a turnusoví pracovníci z Blavy odídu, možno zistíme, že bytov v Blave je už nadbytok.
Podla KPMG Vieden/BA cca rovnako:
https://finweb.hnonline.sk/ekonomika/10 ... -v-regione" onclick="window.open(this.href);return false;

Pocet rokov v praci(cisty plat) potrebnych na kupu bytu

Praha 12,1
Mníchov 9,9
Budapešť 9,7
Bratislava 9,6
Viedeň 9,5
Hamburg 6,7
Berlín 6,4
Varšava 6,1
Kolín nad Rýnom 5,9
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

Len je otazka, aka kriza pride... Lebo napriklad zdvihnutie urokov moze znamenat, ze cast ludi, aj ked bude mat zamestnanie, tak nezvladne splacat nejaky vyssi uver za dom alebo velky novy byt, ale pracovat tu bude stale. Tak isto aj keby prisla kriza, tak sa sem skor ludia natlacia, urcite nepojdu do "hladovych dolin", lebo budu hladovejsie este...
V tomto pripade sa kludne moze stat, ze byty priamo BA budu este drahsie (alebo prenajmy), lebo ludia zo satelitov nebudu mat na splacanie domu, ale byvat budu musiet/ chciet.

Ak by prisla kriza taka, ze skrachuju firmy, tak to je otazka.

Na margo "bubliny"... Videl som grafy, ze bublina ako taka asi nie je. Byty stoja v priemere tolko co v 2007/2008 (pred krizou), akurat priemerny plat je o 30% vyssi a uroky asi tak 3-4x nizsie.

Vpodstate si myslim, ze ako pojde hore priemerna mzda, tak pojdu hore ceny bytov. Korigovane v case nedostatkom bytov / krizami.
Aj ked clovek pride o pracu pocas krizy, stale ma moznosti ako z toho vyjst.
Predat byt a ist docasne byvat do mensieho, predat byt a ist do najmu.

Ludia co v 08/09 prichadzali realne o byty a boli exekuovane, boli skor ludia co si nevedeli spocitat ze radsej predam byt sam ako dat ho do exekucie, pripadne kombinacia strata prace a zdravie v p. Ale takych nebolo mnoho.

Cize ani nejaky extremny tlak na banky nebol co sa tyka nesplacania, ani nejake riziko v ekonomike.

Info cerpam z diskusii z for v dobe 08/09 a rozhovorov z ludmi co situaciu zazili nejak blizsie a na zaklade toho som si spravil nazor, samozrejme, nemusi to byt tak :)
Používateľov profilový obrázok
JUGGLER
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 15693
Dátum registrácie: Št 17 04, 2008 8:39 pm
Has thanked: 988 times
Been thanked: 1343 times

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa JUGGLER »

Tá kríza pre nás ani nebola krízou. Bola zvládnutá, ale nástroje na jej zvládnutie zo strany politikov a ECB sú vyčerpané.

Kríza 2008/2009 bola dlhovou krízou, kde hrozil globálny finančný kolaps, lebo to pobabrali v Amerike.
Sekundárne mali problém banky v EU lebo vlastnili toxické assets...kopy dlhu a všetkým hrozil kolaps likvidity..

U nás sa kríza dotkla hlavne výroby automobilov..ked sa pametáte, tak obmedzili výrobu...riešili to šrotovným a nejak sa to ustálilo...Sekundárne zmrzli aj iné sektory..pametám si stavebníctvo...dalo sa lacno stavať, lebo ceny materiálov išli dole...nebol odber, zmrzli projekty..

To, čo mňa straší je, že ako sa to vyriešilo. Marx keby žil tak by chrochtal úžasom...lebo on predpovedal kolaps kapitalizmu a tvrdil, že posledné štádium bude štátnomonopolistické....že keď bude narušená voľná súťaž súkromných firiem , tak štát svojími zásahmi ešte udrží systém, ale naruší princíp voľného trhu a konkurencie a to sa bude prejavovať čoraz horšími krízami...

A to sa aj stalo. Miesto toho, aby neschopné banky skrachovali a trh sa vyčistil....politici vymysleli ,,too big to fail ,, a zachraňovali banky znárodnením ( kúpou akcií za peniaze daňových poplatníkov) ...Centrálne banky natlačili ďalšie tony peňazí a skupovali dlh z bánk...další umelý zásah...a tretí: nulové sadzby, ktoré máme v EU doteraz ( 10 rokov ! ). Všetko sa potom dostalo do normálnych koľají. FAJN.

Operácia sa podarila, ale čo pacient? Prežije trh s takými zombíkmi ako sú niektoré gigantické banky, ktoré sa doteraz neozdravili? Budú sa zvyšovať zisky firiem tak ako rástli ceny ich akcií?...To sa týka hlavne v USA....vývoj na európskych burzách ukazuje stagnáciu. Neviem čo bude dalej ťahať kapitalizmus v EU, ked sa všade štrajkuje a Európa začína byť čoraz viac sociálnejšia ...Všetko doteraz ťahalo Nemecko a Británia. Teraz to ostáva už iba na Nemecku. A Nemecku znížili odhad HDP z 1,8 na 1%. Zmráka sa.

Nechcel som o tom filozovať...len proste sadzby sú v EU nulové, peniaze sú natlačené a k máni takmer ZADARMO, ECB skúpila maximum dlhu, nezamestnanosť je OK....niet už čo zlepšovať...Ale nie je ani čím bojovať s krízou keby teraz prišla.
A ona príde...nemusí prísť z USA ako naposledy...EU sa môže rozkladať sama ...zvnútra....stačí aby prišla recesia. Ked sme posledných 5 rokov nemali takmer žiadnu infláciu, tak v recesii je deflácia na 100% istá... A ja si myslím, že ECB to vie...preto vznikla taká disproporcia, že v USA išli sadzby hore, ale v EU nie...
:idea: ,,Amatérski investori investujúci pasívne do indexového fondu budú mať v dlhodobom horizonte lepšie výnosy ako profesionálni manažéri fondov,, Buffett :mesec:
:arrow: Vzdelávanie a užitočné info zadarmo: https://smartinvestor.sk
Bennes
Active Member
Príspevky: 119
Dátum registrácie: St 11 12, 2013 4:24 pm

Re: Názor na hypotekárnu situáciu :-)

Príspevok od používateľa Bennes »

neviem nevidel by som to tak cierne. Po krize sa zaviedol basel iii, kde sa zvysili pravidla kapitalovej primeranosti, likvidity a leverageu bank. Taktiez banky si interne zmenili pravidla poskytovania uverov. Takze aj na potencialne problemy su banky dobre pripravene.

Ohladom dostupnych najstrojov pre ecb, skoncilo QE, co je najsilnejsi nastroj, a v pripade krizy sa moze opat lahko zaviest.

Napr. z makroekonomickeho hladiska, ohladom zamestnanosti, medzitym sa zvysili cinske platy a predbehli stredoeuropske.

"The average monthly salaries for select Chinese cities in the first quarter of 2017 were: Beijing: 9,942 yuan ($1,440) Shanghai: 9,802 yuan ($1,420) Shenzhen: 8,892 yuan ($1,288)May 5, 2017"

Jednak to zastavi odliv prace do ciny, a tiez fabriky sa mozu zacat vracat do eu.

Ohladom neozdravenia bank, posledne roky maju europske banky velke zisky: https://www.statista.com/statistics/443 ... me-europe/" onclick="window.open(this.href);return false;

Ozdravene z toho su viac ako dostatocne. 3 najvacsie slovenske banky robia priemerne 150-200 mil. oficialneho zisku rocne.
Keby su okolo 0 nepoviem ze to nie je rizikove, ale takto to je obrovsky vankus, ktory sa kludne moze minut.


A aj keby hypoteticky kriza je, znamena to v podstate len to, ze ludia sa zacnu bat, budu menej minat na nie az tak potrebne veci, to sa zmultiplikuje a bla bla, menej zamestnanosti co vytvori zase menej minania atd. Nevyhnutne veci sa budu kupovat stale dalej.
Vysledok je, ze par % klesne hospodarstvo, to potrva par rokov, 1-2 a zase sa to rychlo vrati kde to bolo.

Ludi co kupili nejaky byt sa to prilis nedotkne, nerobil by som z krizy nejakeho strasiaka, ze vsetko skonci a posledny zhasne svetlo :) Ako mi to pride ako sa to casto opisuje.

Nic take strasne zase nehrozi.
Napísať odpoveď

Návrat na "Nehnuteľnosti / Nemovitosti, Reality, Hypotekárne úvery"