Dan pri predaji bytu

Zdaňovanie investícií a dividend
Pravidlá fóra
Nezabudnite, prosím, že svojou prítomnosťou a diskutovaním na tomto fóre vyjadrujete svoj súhlas s vždy aktuálnymi Podmienkami používania tohto fóra. Predovšetkým prosím dbajte na slušnosť komunikácie a rešpektovanie sa navzájom. Celé Podmienky používania tohto fóra si môžte prečítať tu.
hanka k
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Ut 15 01, 2008 2:34 pm

Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa hanka k »

Dobry den, mam jednu vaznu pochybnost, vopred dakujem za vase nazory:

Vlastnim byt, ktory prenajimam, planujem ho predat a kupit vacsi. Byt vlastnim viac ako 5 rokov, tak som si hovorila, ze je to v poriadku, ze pri predaji nebudem platit dan z predaja. Moj danovy poradca mi ale povedal, kedze ten byt davam do danoveho priznania ako prenajom, autmaticky sa vraj stal sucastou "obchodneho majetku", teda majetku, ktory je vyuzivany na dosahovanie prijmu a vraj prijem z predaja tohto bytu nebude zdanovany az po uplynuti 5 rokov od skoncenia posledneho prenajmu.

Naozaj je to tak? Vopred dakujem.
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11207
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 8:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Been thanked: 1 time
Kontaktovať používateľa:

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa filip glasa »

Tu je oslobodenie:
§ 9
Príjmy oslobodené od dane


(1) Od dane je oslobodený príjem


a) z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem
1. príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
2. príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku,


b) z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku,
a čo sa rozumie pod obchodným majetkom nevedia ani poraďáci:
http://www.porada.sk/t44429-predaj-nehnutelnosti.html
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11207
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 8:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Been thanked: 1 time
Kontaktovať používateľa:

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa filip glasa »

ale našiel som pozitívnu informáciu:
http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=120567
Prenajímaný byt je zaradený vtedy, keď ho zaradíte zaraďovacím protokolom.
takže asi ho zaradený nemáš a tým pádom je oslobodený.
hanka k
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Ut 15 01, 2008 2:34 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa hanka k »

srdecna vdaka, to by som bola velmi rada, skusim o tom este nieco zistit...
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Treba rozlišovať, či ide o prenájom ako podnikanie alebo nepodnikanie. Predpokladám, že nemáš na prenájom živnosť. Živnosť by si musela mať vtedy, ak okrem prenájmu by si poskytovala aj inú službu napr. upratovanie alebo nejakú stravu, jednoducho poskytovala by si ubytovanie. Keď ide o nepodnikanie a vlastniš nehnuteľnosť aspoň 5 rokov, príjem z predaja máš oslobodený od dane.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11207
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 8:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Been thanked: 1 time
Kontaktovať používateľa:

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa filip glasa »

pozor, nejde o to či ide o podnikanie alebo nie. Takto to tam definované nie je. Je tam napísané či to bolo/nebolo v obchodnom majetku.
Asi je teroeticky možnosť mať ju v obchodnom majektu aj ako nepodnikateľ.
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Ak nemám firmu, ako môžem niečo zahrnúť do obchodného /firemného/ majetku? Pokiaľ nemám živnosť, mám to len ako súkromná osoba a nie firma. To je aj dosť veľký rozdiel v zdaňovaní.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11207
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 8:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Been thanked: 1 time
Kontaktovať používateľa:

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa filip glasa »

nikde nie je napísané, že obchodný majetok je firemný. To sú proste somariny v tom zákone.
Obchodný majetok je definovaný takto:
m) obchodným majetkom súhrn majetkových hodnôt,
a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba
s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie
týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala,1) eviduje alebo evidovala podľa § 6
ods. 11; obchodnýmmajetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného
prenájmu,
pričom tam nie je vymedzené, že to musí byť firma, živnostník.
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Filip, dobrý si, normálny podraz. Takže ak budem pri prenájme viesť evidenciu, teda uplatňovať si skutočné výdavky, lebo pri paušálnych evidencia nie je potrebná, tak to mám v obchodnom majetku? To je teda dobrá somarina. Daniari sa musia v takých veciach vyžívať, ak niekoho takto dostanú.
Hanka zdaňovala si už príjem z prenájmu niekedy? Lebo ako vidíš od spôsobu uplatňovania výdavkov sa bude všetko odvíjať.

Až by ma zaujímalo, ak to budem mať v obchodnom majetku, tak si to budem každý rok odpisovať, že nehnuteľnosť stráca na hodnote? Nie som teda účtovník, ale potom asi aj tam treba špekulovať. Teraz mi nejde do hlavy ten zaraďovací protokol.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
rudo
Príspevky: 46
Dátum registrácie: Št 07 06, 2007 12:23 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa rudo »

Ja som to pred časom riešil, keď som uvažoval o odpisovaní. Podľa poradkyne: ak chcem byt odpisovať, musím ho zaradiť do obchodného majetku. Je jedno že nie som podnikateľ. Aj ako občan - fyzická osoba môžem mať obchodný majetok. Je na to taká kartička čo sa dá kúpiť v ŠEVTe. Ak ho nedám do obchodného majetku, môžem si náklady uplatniť buď paušálne, alebo skutočné (vtedy si treba viesť evidenciu - ale nemožno odpisovať). Avšak uplatňovanie skutočných nákladov nemá za následok automatické zaradenie do obchodného majetku - o tom sa rozhodnem podľa vlastného uváženia. Ak ho zaradím, tak ho môžem odpisovať, ale bacha na dane pri prípadnom predaji v budúcnosti (za nadobúcaciu cenu bude treba považovať cenu po odpisoch...). Zostal som radšej pri paušálnych výdavkoch.
Používateľov profilový obrázok
filip glasa
VETERAN MEMBER *****
Príspevky: 11207
Dátum registrácie: Št 30 11, 2006 8:31 pm
Bydlisko: Bratislava
Been thanked: 1 time
Kontaktovať používateľa:

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa filip glasa »

skvelé info o tom odpisovaní. Čiže ak by som chcel povedzme niečo úplne natrvalo, tak je možnosť orbiť odpisy aj ako nepodnikateľ a znížiť daň z príjmu (pri príjme z prenájmu).
rudo
Príspevky: 46
Dátum registrácie: Št 07 06, 2007 12:23 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa rudo »

Však aj keď nie na trvalo... Akurát pri prípadnom predaji (po úplnom odpísaní) by sa platila daň z príjmu z celej predajnej ceny (nakoľko nadobúdacia cena by bola po odpisoch nulová). To by nebol až taký problém, ale úplné oslobodenie od dane (ak by som ho nemal v obchodom majetku) po stanovenej dobe vlastníctva je lepšia voľba. Byt ktorý prenajímam, má dnes dvojnásobnú cenu za akú som ho kúpil... Treba si to spočítať a ujasniť si, čo do budúcnosti.
Bebe
Platinum Member ***
Príspevky: 694
Dátum registrácie: Po 12 02, 2007 1:09 pm
Bydlisko: Slovakia - Trenčín

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Bebe »

Myslím, že účtovať o hmotnom majetku, v tomto prípade o nehnuteľnosti znamená jeho ocenenie, resp. nákupná cena, ďalej jeho odpisovanie a technické zhodnotenie, teda rekonštrukcia všetko zaevidované a podložené. Všetko toto slúži ako podklad pre ďalšie účtovanie nákladov. Potom sa dá hovoriť o obchodnom majetku. Odpisy možno použiť na ďalšie zníženie daňového základu. Odpisovanie je pre fyzickú osobu pomerne komplikovaná záležitosť, preto by som to pri čistom prenájme ako fyzická osoba nerobil. Hanka by sa mala poobzerať po inom daňovom poradcovi. Toto je zrejme účtovník. Účtovníci sú často tak úzkostlivo opatrný, že škodia svojim klientom. Skutočný daňový poradca Ti dane ušetrí a nie navýši.

Ak ako nepodnikateľ evidujem iba príjmy plynúce z prenájmu a výdavky v súvislosti s prenájmom (prevádzkové náklady) pre výpočet dane, nespadajú do týchto výdavkov výdavky v súvislosti s majetkom, ale iba prevádzkou (energie, služby, poplatky). Teraz ma napadlo, že by súčasťou týchto výdavkov potom nemali byť platby do fondu opráv, pretože tieto môžu slúžiť rôznym účelom ako opravám, tak rekonštrukciám a výdavok nenastáva v príslušnom zdaňovacom období. Majú teda skôr povahu rezerv. (neviem, čo na to odborníci). Takáto evidencia je potrebná ak si uplatňujem skutočné a nie paušálne výdavky.

Zaujímalo by ma či by bolo možné uzatvoriť zmluvu o prenájme na sumu prenájmu bez energií, tú potom použiť ako základ pre výpočet dane s použitím paušálnych výdavkov. Zároveň s touto zmluvou uzatvoriť i rámcovú zmluvu o dodávke služieb počas trvania prenájmu na sumu rovnajúcu sa výdavkom za služby a energie. Bolo by možné takto legálne obísť zahrnutie príjmu z platieb za energie do daňového základu?
Vedieť sa pozrieť na vec z viacerých uhlov, je pre mňa dôležitejšie, ako skalopevne zastávať určitý názor.
rudo
Príspevky: 46
Dátum registrácie: Št 07 06, 2007 12:23 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa rudo »

Bebe, zrejme čo poradca (účtovník), to iný názor... Podľa mojej poradkyne tie odpisy by neboli až taký problém - mám nákupnú cenu v zmluve, sú nejaké tie pravidlá koľko rokov odpisovať po koľko percent (už si to teraz z hlavy nepamätám, lebo som do toho napokon radšej nešiel).

K druhej veci - to (podľa mňa) nepôjde. Ak si nechám platiť jednu sumu za prenájom vrátane energií a zvolím paušálne výdavky, musím ich počítať z celkových príjmov, nemôžem si ich oddeliť. Neviem si predstaviť samostatnú zmluvu na energie a daň očistenú o paušálne výdavky počítať len z čistého nájomného z druhej zmluvy (ale bolo by to fajn, ak to ide, napíšte niekto, ale zodpovedný vierohodný výklad...) Potom radšej na nájomníka prepísať zmluvy s SPP, ZSE, SBD a podobne - čo je však na dlhé lakte, ak nejde o naozaj dlhodobý prenájom spoľahlivému nájomcovi (napr. firme). Zdaňujem z celej sumy príjmu, aj keď so škrípajúcimi zubami. Neviem, možno si iní nechávajú tie energie platiť na ruku bez zmluvy (na DÚ po mne pri registrácii chceli aj číslo účtu kam mi chodí nájomné, takže by sa to muselo obchádzať, čo je minimálne podvod, ak nie trestný čin).
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Podľa toho, čo odcitoval Filip §2 písm. m /trvalo mi, kým som našla, kde to je/ treba sa držať toho, čo sa píše v § 6 ods. 11
Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v §6 ods.3 teda pri prenájme preukázateľne vynaložené daňové výdavky ........ teda nie výdavky, ktoré súvisia priamo s nehnuteľnosťou, ale výdavky spojené s prenájmom - jednoducho povedané, ak mi vznikne povinnosť viesť evidenciu aj o výdavkoch a nielen o príjmoch ako to je u paušálnych, kde sa vedie len evidencia o príjme /§ 6 ods. 10/ automaticky bude nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Nepíše sa tam nič o tom, že musím byť účtovnou jednotkou, čo ako nepodnikateľ nemusím byť, keďže nie som platcom DPH, ale ak niekto chce, môže viesť aj účtovníctvo.
Ak nechcem mať teda nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, neuplatňujem skutočné výdavky, ale len paušálne, aby nevznikla povinnosť viesť evidenciu o výdavkoch. V paušálnych výdavkoch už bude zahrnuté všetko aj energie, odpisy, opravy a čo ja viem čo ešte.
Ak by sa niekto rozhodol, že bude viesť evidenciu o skutočných výdavkoch, môže sa rozhodnúť, či bude chcieť nehnuteľnosť aj odpisovať alebo nie. O odpisoch môžem tiež viesť len jednoduchú evidenicu, nemusím to účtovať ak nie som účtovnou jednotkou /ale môžem/.
/aspoň som nikde takú podmienku nenašla/ Pri odpisovaní si sice zvýšim daňový výdavok, ale pri predaji nastane presne to, čo písal rudo. O odpisy sa zníži vstupná cena / obstarávacia cena/ Je to logické, lebo inak by sa mi to dostalo do výdavkov 2 x.
Ak mám napr. nehnuteľnosť kde obstarávacia /nákupná cena/ bola 1 mil. Sk a nehnuteľnosť budem napr. odpisovať 20 rokov /neviem ako dlho sa to odpisuje/, tak si každý rok odpíšem 50 000. O tento výdavok sa mi už pri predaji vstupná cena znižuje.
Ak nebudem nehnuteľnosť odpisovať, tak pri predaji je vstupnou cenou celá obstarávacia cena, ktorú si dám do nákladov jednorázovo.
Aspoň si myslím, žeby to tak malo byť. Možno teda špekulovať aj o skutočných výdavkoch, pokiaľ sa nechystá niekto nehnuteľnosť predávať - zvyšovať si takto daňový výdavok. Ak budem chcieť nehnuteľnosť predať, tak 5 rokov pred tým prestať prenajímať, aby sa vyradila z obchodného majetku, alebo uplatňovať len paušálne výdavky.
Ale to sú len moje úvahy, môžete ďalej konzultovať s daňovými poradcami.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
Bebe
Platinum Member ***
Príspevky: 694
Dátum registrácie: Po 12 02, 2007 1:09 pm
Bydlisko: Slovakia - Trenčín

Oprava

Príspevok od používateľa Bebe »

Bebe napísal:Ak ako nepodnikateľ evidujem iba príjmy plynúce z prenájmu a výdavky v súvislosti s prenájmom (prevádzkové náklady) pre výpočet dane, nespadajú do týchto výdavkov výdavky v súvislosti s majetkom, ale iba prevádzkou (energie, služby, poplatky).
Takže oprava: Keďže pri skutočných výdavkoch je nutná i evidencia majetku §6 ods11:
Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených
v odseku 3 preukázateľne vynaložené daňové výdavky,
vedie počas celého zdaňovacieho obdobia evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý
možno odpisovať,
c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.
Je možné použiť na uplatnenie všetky výdavky ktoré majú povahu daňových výdavkov v súvislosti s prenájmom, ako sa píše v ods.10:
...Ak daňovník uplatní výdavky podľa
tohto odseku, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky
daňové výdavky daňovníka...
teda tak, ako to zrozumiteľne napísala Danka.
Vedieť sa pozrieť na vec z viacerých uhlov, je pre mňa dôležitejšie, ako skalopevne zastávať určitý názor.
hanka k
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Ut 15 01, 2008 2:34 pm

Re: Oprava

Príspevok od používateľa hanka k »

dakujem za vase rady a nazory, na strankach DU je zda sa jednoznacne potvrdenie, to znamena ak budem pouzivat pausalne naklady, tak budem oslobodena od dane pri predaji:

http://www.drsr.sk/wps/portal/!ut/p/kcx ... criteria=1
alebo
http://www.drsr.sk/drsr/slovak/poskytov ... tan01.html

pozdravujem, hanka
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Ten druhý link je pekne starý 9-10 rokov
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
hanka k
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Ut 15 01, 2008 2:34 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa hanka k »

Dana napísal:Ten druhý link je pekne starý 9-10 rokov
to som si nevsimla, myslis, ze to uz nie je aktualne?
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Nie je to už aktuálne. Viaže sa to k zákonu z roku 1999 príp. k jeho novele, teraz platí zákon o dani z príjmu z roku 2003, ktorý už bol tiež novelizovaný.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
hanka k
Príspevky: 5
Dátum registrácie: Ut 15 01, 2008 2:34 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa hanka k »

Dana napísal:Nie je to už aktuálne. Viaže sa to k zákonu z roku 1999 príp. k jeho novele, teraz platí zákon o dani z príjmu z roku 2003, ktorý už bol tiež novelizovaný.
prosim ta dana, ani tento prvy link podla teba uz nie je aktualny?
http://www.drsr.sk/wps/portal/!ut/p/kcx ... criteria=1
ake je podla teba spravne riesenie na moju otazku (vid zaciatok temy)? dakujem.
Dana
Platinum Member ***
Príspevky: 722
Dátum registrácie: So 02 12, 2006 5:15 pm

Re: Dan pri predaji bytu

Príspevok od používateľa Dana »

Ten je dobrý. Začítala som sa aj do toho starého linku, v podstate sú tam len iné čísla paragrafov, čo sa týka prenájmu je to v podstate to isté, ak neuplatňujem skutočné výdavky /nevediem o nich evidenciu/ je príjem z predaja oslobodený od dane. Ale iné odseky už by mohli niekoho popliesť, lebo môžu tam byť zmeny. /nečítala som ich/
Odpoveď je, ako si napísala, ak budeš uplatňovať paušálne výdavky, nebudeš mať nehnuteľnosť zaradenú do obchod. majetku, čiže stačí splniť podmienku, že nehnuteľnosť máš vo vlastníctve aspoň 5 rokov /čo máš/. Nenapísala si len, či si už začala s uplatňovaním skutočných výdavkov v minulých zdaň. obdobiach alebo nie.
Rozmýšľanie síce trochu bolí, ale je to nezabudnuteľný zážitok.
Napísať odpoveď

Návrat na "Dane a naše investície"