Prenajom bytu - unika mi nieco?

[Noecko]

Caute. uz dlhsie premyslam, ze do mojho portfolia zaradim nejaky 1i byt, pripadne garsonku v centre mesta (BA), za ucelom prenajmu. cital som vela clankov, ze tento typ investicie nie je az taky vynosny a spajaju sa s nim rizika - neplatici, opotrebovanie nabytku atd. v tohtomesacnom Forbese je na to vyhradena cela tema a tiez vela realitakov, poradcov a bankovych analytikov tvrdi, ze investicie do nehnutelnosti by nemali presiahnut 15% z vasho potrfolia, najma kvoli likvidite. a stale odporucaju iny typ investicie, napr. do realitnych fondov.

to by bola vsetko pravda, ALE neunika im jedna podstatna vec? vysvetlim na mojom pripade:
som hypotekou nezatazeny clovek, co ma vyriesene byvanie. mam stabilny prijem. preco by som nevyuzil v dnesnej tak priaznivej dobe nevyuzit nastroj zvany hypoteka, na kupu bytu a vsetky naklady by mi pokryl prijem z prenajmu? ved to nie je ziadne tajomstvo, ze prijem z prenajmu, v cistom, pokryje splatku a vsetky ostatne naklady - najom, energie, internet, TV. v lepsom pripade ostane aj nieco navyse, co sa da odkladat pre pripadne opotrebovanie nabytku (raz za rok sa moze kupit nejaka vec z ikei za 200eur).

ja suhlasim, ze kebyze mam volnych 100 000, tak si najdem lepsiu investiciu ako byt. ale ja momentalne tieto prostriedky nemam. a banka mi predsa neda hypoteku na garaze, investovanie do fondov, kancelarske priestory alebo na akcie (resp. nie s 2% urokom). neni predsa priemerna investicia lepsia ako ziadna, ked si je clovek isty svojou situaciou? a to sa nemusi vztahovat len na moj pripad. banka nema problem poskytnut aj 2 hypoteky 1 cloveku, ak ma dostatocny prijem.
preco vsetci ti analytici a poradcovia zabudaju na tuto celkom podstatnu skutocnosts? unika mi nieco?

[Noecko]

este doplnim, co planujem s tym bytom. do 8 rokoch sa chcem prestahovat do lepsieho. ak najdem byt, kde nebude problem najst najomnikov a nebudem ratat s katastrofickym scenarom, ze sa mi tam usidli na rok neplatic, tak ak ratam, ze po 8 rokoch byt predam sa to, co som kupil, tak by som mal byt v pluse 15 000 eur. co je celkom slusne na to, ze som ich dokazal vyrobit bez kapitalu.

[rmaly]

No, podla mna sa investicia do nehnutelnosti (ako ju chape vacsina ludi) vzdy generalizuje - bud v prilis dobrom svetle alebo prilis zlom svetle...

Podla mna je rozdiel (ako si povedal) ak takto "spekuluje" clovek co vie bud ziskat velmi lacnu hypo alebo zdedil byt a zaroven sa mu pritrafi kupa fakt dobrej nehnutelnosti (bytu) alebo teda takto dobru nehnutelnost ziskal dedenim - preco nie. Samozrejme stale plati (mozem potvrdit), ze je to podnikanie ako kazde ine, akurat za normalnych okolnosti ta nestoji tolko casu...

Na druhej strane zbytocne velebenie prenajmu ako receptu na zivot rentiera pre nejakeho cloveka (hociktoreho) je nespravne, lebo proste su tam rizika a vynos je relativne maly.

V principe si myslim, ze viac sa oplati mat viac bytov / garazi / nehnutelnsti ako menej (ked uz sa na to das), lebo starosti s tym rastu pomalsie ako teoreticky vynos a tu sme opat pri tom, ze to si 99% obcanov Slovenska nemoze dovolit.

Este dodam, ze teraz je podla mna vynimocny cas, kedy sa ludia doslova rvu o prenajom (teda je strasne vela zaujemcov), takze si prenajimatelia mozu madlit ruky... otazka je dokedy - bude to trvat 5 rokov, 10, 15, 50? neviem
inac vela stastia prajem

[Noecko]

presne ako hovoris. je tam viacero pohladov, preto nechapem, preco nikto nespomina aj ten svetlejsi.

a je pravda, ze teraz je priazniva doba, ale aj ked tato doba skonci, tak predsa byvat sa musi. mozno nebude tolko zaujemcov a deti ostanu dlhsie v rodicovskych bytoch, ale clovek, co v BA pracuje a nedochadza niekde byvat musi. cize ok, ked sa situacia zhorsi, nenajdes si za tyzden noveho podnajomnika, ale povedzme za mesiac. nevypytas si 500eur za 1i ale iba 350-400. mozno ti to v tomto pripade hypoteku nepokryje ale stale splacas "vlastne".

podla mna, nemoze nastat horsia situacia, ako ta, ze po 8 rokoch to predam a zistim, ze som na 0. ale kedze som zacinal s 0 kapitalom, tak som stratil akurat moj cas. to je podla mna slusne riziko, na to, ze z toho za dobrych podmienok mozes zarobit 1500-1800 eur rocne.

[peter.cmorej]

stat ti moze tvoju matematku vyrazne naburat cez dan z nehnutelnosti alebo dan z energii. A to casom podla mna aj spravi. A nesuhlasim s tvrdenim, ze prijem z prenajmu jednoznacne pokryje vsetky naklady. Ale ak si v tej vynimocnej situacii, ze hypoteku nepotrebujes pre riesenie vlastnej potreby byvania a splnas podmienky pre statny prispevok mladym, tak suhlasim, ze nevyuzit moznost dostat 50 000 Eur s nulovym urokom je skoda.

[rmaly]

ja suhlasim, reality su moja srdcova zalezitost a myslim si, ze pokial sa nestane v Bratislave nieco "hrozne" (vybuchne Slovnaft, BA prestane byt hlavnym mestom a zrusia letisko a to vsetko naraz), tak DOBRY byt bude prenajatelny vzdy. Jasne, nie kazdy, len dobry.
Je ale pravda, ze teraz sa da prenajat VSETKO a tym myslim naozaj vsetko (Raca, Vajnory, male, drahe, plesnive, malo zariadene)... a toto si myslim, ze spada pod to "riziko", ze ak niekto investuje do bytu na Ciernej Vode a caka, ze ho to bude zivit do konca zivota, moze (nemusi), ale moze byt sklamany a ja osobne by som to povazoval za velmi rizikove...

[Noecko]

Peter, podmienku pre mladych nesplnam, cize ratam okolo 2% urok. aj tak je to podla mna skoda nevyuzit.

ako to myslis s tymi danami? dan z nehnutelnosti je aj teraz. ratas, ze sa to bude nejak menit?

[peter.cmorej]

casom sa bude skoro urcite zvysovat

[rmaly]

No, co sa tyka dane tak sam som zvedavy... na jednej strane je neskutocne nizka (oproti USA ani nevravim), ale na druhej strane som zvedavy, ci si to niekto (politik) dovodli (plosne) vehementne zvysit, kedze v nasich koncinach vlastni nehnutelnost "kazdy" a najviac to postihne "plebs elektorat"

Druha vec je, ze mozu zvysit dan prenajimatelom... (aj kasa sa naplni aj naseru "zbohatlikov" aj sa zavdacia plebsu )

[filip glasa]

aktualne hraju do karat nizke urokove sadzby na hypotekach - mas nizsie naklady na dlh ako kedykolvek predtym. Najmy mozno trosku klesli ale nie tak vyrazne ako uroky hypotek.

Takze mas vyssi spread medzi urokmi ktore inkasujes a medzi tymi co platis. Co je velmi velke plus.

Je vsak treba vediet ze je to len docasne a ze uroky pojdu niekedy v buducnosti hore (dole uz nemaju moc kam ist). A ked ti skonci fixacia - tak sa mozes dostat teoreticky do zlej situacia.
Zavisi teda od toho aku mas rezervu - aky je vysoky najom, alebo aka je lacna nehnutelnost, aby ti vytvorili rezervu pre pripad ze uroky hypotek pojdu vyssie.