Byt na prenájom vs ETF

[Misoo]

Zdravím,
momentálne po dobu cca 5 rokov investujem pravidelným nakupovaním ETF MSCI World. Takto zainvestovaných mám momentálne v ETF 24000 EUR. Mám 26 rokov, mesačne ušetrím okolo 1000 EUR. Okrem ETF mám na účte rezervu cca 5000 EUR.
Pri momentálnych maximálnych historických cenách akcií uvažujem nad ďalšou investíciou a to do bytu (pravdepodobne 1-izbový) na následny prenájom, pričom financovanie by som riešil cez 90% hypotéku, lokalita je Brno. Vlastné bývanie plánujem riešiť až o cca 5 rokov.
Napadajú ma tieto varianty možnej stratégie:
a) nič nemeniť, byt nekupovať a ďalej pravidelne investovať do spomínaného ETF
b) kúpiť byt na prenájom a to z od teraz našetrených prostriedkov (samozrejme na hypotéku)
c) využiť momentálnych vysokých cien akcií, predať časť z nich a použiť na financovanie kúpy bytu (nechať v ETF napr. 10000 EUR)
d) šetriť si peniaze v hotovosti a v prípade poklesu akciového trhu dokúpiť akcie, v prípadne našetrenia dostatočnej sumy bez poklesu na akciovom trhu kúpiť byt
e) šetriť si hotovosť na využitie v prípade poklesu akciového trhu
Z dlhodobého hľadiska by som po kúpe bytu investoval ďalej do ETF. Byt by mal primárne slúžiť ako dodatočný príjem (k príjmu z ETF) na dôchodok. Myslíte, že takýto plán dáva zmysel ? Ktorú variantu by ste vybrali, prípadne napadá Vás nejaká úplne iná? Prípadne máte nejaké tipy, podnety, vlastné skúsenosti? Budem rád za každý názor.

[Trumpeta1978]

za mna a/

[Rokosák]

Pokial ta zaujima prenajimanie a s tym suvisiace casove a ine vydavky tak by som skusil alternativu c. Prenajimanie je v podstate praca na ciastocny uvazok.

[JUGGLER]

za mňa a/

- nepovedal si, či byt v BA a či novostavba...všade inde sa môže stať, že úbytkom populácie nehnuteľnosti nebudú rásť tak ako sme boli zvyknutí...
- v tvojom veku sa vôbec nezamýšlaj či sú ceny akcií vysoko...mne sa SP500 videl vysoko pri 1000..zlato sa mi videlo vysoko po 400...
- stanov si pravidlo, že z akcií peniaze nesmieš vyberať pred určitým horizontom...čokolvek sa bude diať.
- jedinú špekuláciu, čo si môžeš dovoliť je mať cash rezervu a vraziť to do akcií ked poklesnú...menšie poklesy máš zhruba 2 x ročne, väčšie zhruba každé 2 roky a výplachy zhruba každých 7 rokov

[pokus]

V tvojom veku mi iba msci world pride zbytocne konzervativne. Ak nechces nieco vyslovene spekulativne typu vodik alebo kybernetika, nehovoriac krypto, tak by som pridal aspon nejake green energy a next gen tech etf.

[cryptotrader]

Aj ked je s bytom troska viacej roboty, urcite sa oplati viac, hlavne ked ides donho s 90% hypotekou. Tie urokove sadzby su neskutocne nizke. Ak chces porovnavat pasivny vynos akcii, etfka a neviem coho vs prenajom na hypo. Tak musis to porovnavat tak, ze pojdes do fondov na margin s pakou 1:10.

[Rado]

za mňa c)

[Misoo]

Ďakujem všetkým za konštruktívne postrehy a názory téma sa rozbehla, za čo som moc rád.

za mňa a/

- nepovedal si, či byt v BA a či novostavba...všade inde sa môže stať, že úbytkom populácie nehnuteľnosti nebudú rásť tak ako sme boli zvyknutí...
- v tvojom veku sa vôbec nezamýšlaj či sú ceny akcií vysoko...mne sa SP500 videl vysoko pri 1000..zlato sa mi videlo vysoko po 400...
- stanov si pravidlo, že z akcií peniaze nesmieš vyberať pred určitým horizontom...čokolvek sa bude diať.
- jedinú špekuláciu, čo si môžeš dovoliť je mať cash rezervu a vraziť to do akcií ked poklesnú...menšie poklesy máš zhruba 2 x ročne, väčšie zhruba každé 2 roky a výplachy zhruba každých 7 rokov

Byt by bol v Brne (čo je zrejme podobná situácia ako BA), či novostavba momentálne povedať neviem, asi by záležalo na konkrétnej ponuke.
S tým, čo si uviedol súhlasím, nie je v mojich silách sa snažiť časovať trh, a dlhodobo chcem určite pokračovať pravidelným investovaním do ETF, nutkanie predať časť ETF som doteraz za tých 5 rokov nemal, Covid pokles som strávil celkom v pohode (dokupovaním). S tým bytom to vnímam skôr tak, že pri aktuálnom P/E ETF na úrovni 28 je pomerne vysoká pravdepodobnosť, že človek o moc v krátkom období (povedzme rok,dva) nepríde z hľadiska dlhodobých výnosov, pokiaľ či už časť portfólia predá alebo na nejakú chvíľu nebude ETF dokupovať, pričom následne bude s nakupovaním pokračovať. Ale môžem byť samozrejme úplne mimo.

V tvojom veku mi iba msci world pride zbytocne konzervativne. Ak nechces nieco vyslovene spekulativne typu vodik alebo kybernetika, nehovoriac krypto, tak by som pridal aspon nejake green energy a next gen tech etf.

Zaujímavý postreh, zhruba aký podiel z akciového portfólia by si smeroval takým smerom? 10, 20% ? Máš nejaké obľúbené ETF z oblasti green energy, či next gen tech ?

Aj ked je s bytom troska viacej roboty, urcite sa oplati viac, hlavne ked ides donho s 90% hypotekou. Tie urokove sadzby su neskutocne nizke. Ak chces porovnavat pasivny vynos akcii, etfka a neviem coho vs prenajom na hypo. Tak musis to porovnavat tak, ze pojdes do fondov na margin s pakou 1:10.

S dodatočnou robotou počítam, momentálne práve v ČR zrušili daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorá predstavovala 4% ceny a práve sa znovu sprístupnili hypotéky na 90% (pôvodne boli max 80%). Vzhľadom k tomu, že vlastné bývanie plánujem riešiť až o 5 rokov, tak aj keď to teraz vyznie možno hlúpo (keďtak ma prosím uveďte do reality), tak mi príde trochu škoda prísť o možnosť tak lacného úveru (hypotéku by som zafixoval na čo najdlhšiu dobu), to je vlastne ten dôvod prečo práve premýšľam nad krátkodobým prechodom z ETF práve na byt. Prakticky z hľadiska výnosnosti čo sa týka ceny bytu počítam v dlhodobom hľadisku (20-30rokov) skôr so skeptickým scenárom a to, že pokryje zhruba hodnotu inflácie.

[pokus]

Akeho mas brokera? Su tu aj na fore spomenute ARK fondy ktore sa mne uz pred casom pacili, ale degiro ich neponuka. Potom BUG, IHAK, ICLN, CLOU, IRBO, OGIG, TAN
Pomer na aky sa citis, u mna je to asi 50% dlhodobe siroke etf a zbytok jednotlive akcie a trading.

[cryptotrader]

Ale s tou pakou pocitas? Lebo asi nie. Priklad (len prvy rok) Predpokladajme pesimisticky scenar. ETF ti dava rocne 5% a nehnutelnosti rastu len 2% rocne. Najomnici ti pokryvaju len naklady na hypo, renovaciu a podobne. Cize mesacne nemas ziaden zisk (realizovany, ale v skutocnosti mas uz hodnotu v splatkach istiny + ten narast 2% hodnoty nehnutelnosti.
Do ETF aj nehnutelnosti investujes 10 000. Cize za prvy rok mas z ETF zisk 500 Eur. A z nehnutelnosti mas 2000 Eur (lebo ides na paku 1:10 kvoli hypoteke) Cize z nehnutelnosti je v skutocnosti zisk minimalne 20% rocne (2%x10) + tych samotnych 100 000 Eur ktore teraz neuvazujem

[brassy]

Pri predpokladanom 8% rocnom vynose ti etf v hodnote 24k zarobi za 5 rokov nieco cez 11k. End balance po piatich rokoch 35k

Ak pises ze by si 14k pouzil ako 10% nakupnej ceny na byt tak predpokladam ze byt bude v hodnote 140k. za 5 rokov pri 2,2% urokovej sadzbe (cr) klesne povodny dlh 126k na cca 110k (s tym ze dlh ti plati najomca - ratame ze najom mozes pytat rocne na urovni cca 4-5% z hodnoty nehnutelnosti a to by malo hypoteku pokryt)

Teda,ak by aj byt neziskal na hodnote ani percento, mas byt v hodnote 140 000 a dlh 110 000. Ked chces po 5 rokoch riesit vlastne byvanie, mozes byt predat a mas 10% (30k) na nakup noveho bytu a este mozes celych tych 5 rokov investovat do etf (a aj keby si neinvestoval tak mas 14k pri predpokladanom vynose 8%).

Vo finale mas minimalne 30k zisk z predaja bytu plus cca 14k z etf (a to ratame s tym ze byt nestupne na hodnote co vidim v pripade brna ako velmi nepravdepodobne - skor bude tak o 20% vyssie nez je teraz) - end balance teda vyssi o cca 10k nez len pri investovani do etf.
Ja osobne by som to riesil takto ak by som nechcel riesit vlastne byvanie hned. Pride mi skoda tu paku nevyuzit.
Samozrejme to je len teoria, v praxi to moze vyzerat uplne inak a treba ratat ze jednotlive moznosti maju svoje rizika...to si uz musi kazdy zvazit aky druh rizika chce podstupit...ja by som do toho ale isiel takto.

[pokus]

Pri tych bytoch ale nikto nezaratava polozky ako zariadenie, opravy, investovany cas a starosti. Vie sa to nakopit a nemusi to byt uplne prijemne a urcite nie tak jednoduche ako dva kliky pri kupe a predaji na burze

[cryptotrader]

Preco by sme neratali. Ja napriklad neratam expilicitne len "investovany cas a starosti". Ostatne sa vsetko pekne zmesti do najomneho: zariadenie a jeho amortizacia, cela hypo splatka, energie, poplatky... A dokonca ostanu dake drobne aj na ten investovany cas a starosti

[Rado]

Pri tych bytoch ale nikto nezaratava polozky ako zariadenie, opravy, investovany cas a starosti. Vie sa to nakopit a nemusi to byt uplne prijemne a urcite nie tak jednoduche ako dva kliky pri kupe a predaji na burze

ETF nie je žiadne terno. Pri nehnuteľnosti na prenájom využije leverage. (banku a nájomcov) ROI bude vyššie.

[jogo]

Osobne, keby som bol mladší a dostal hypotéku, tak peniaze sporím v prenájme nehnuteľnosti. Je tam však riziko nájomníka - špekulanta, ktorého z bytu nevyženieš tak ľahko a neplatí ti. Druhé riziko je, kto sa nasťahuje do vedľajšieho bytu/nehnuteľnosti.
Názor som zmenil aj pod vplyvom dobrého obchodu, keď som predal ornú pôdu za 10 násobok trhovej ceny. Neviem, čo ten špekulant špekuluje tam stavať, ale je to 2 km od dediny, tak nech sa mu darí. Ja si môžem za tie peniaze kúpiť 10 násobne väčšiiu ornú pôdu.

[Misoo]

Akeho mas brokera? Su tu aj na fore spomenute ARK fondy ktore sa mne uz pred casom pacili, ale degiro ich neponuka. Potom BUG, IHAK, ICLN, CLOU, IRBO, OGIG, TAN
Pomer na aky sa citis, u mna je to asi 50% dlhodobe siroke etf a zbytok jednotlive akcie a trading.

Tie ARK fondy vyzerajú dost dobre, ako ale píšeš, mám degiro. Zo spomínaných fondov sa mi celkom páči napr. ten IRBO, díky za tip !

Pri predpokladanom 8% rocnom vynose ti etf v hodnote 24k zarobi za 5 rokov nieco cez 11k. End balance po piatich rokoch 35k

Ak pises ze by si 14k pouzil ako 10% nakupnej ceny na byt tak predpokladam ze byt bude v hodnote 140k. za 5 rokov pri 2,2% urokovej sadzbe (cr) klesne povodny dlh 126k na cca 110k (s tym ze dlh ti plati najomca - ratame ze najom mozes pytat rocne na urovni cca 4-5% z hodnoty nehnutelnosti a to by malo hypoteku pokryt)

Teda,ak by aj byt neziskal na hodnote ani percento, mas byt v hodnote 140 000 a dlh 110 000. Ked chces po 5 rokoch riesit vlastne byvanie, mozes byt predat a mas 10% (30k) na nakup noveho bytu a este mozes celych tych 5 rokov investovat do etf (a aj keby si neinvestoval tak mas 14k pri predpokladanom vynose 8%).

Vo finale mas minimalne 30k zisk z predaja bytu plus cca 14k z etf (a to ratame s tym ze byt nestupne na hodnote co vidim v pripade brna ako velmi nepravdepodobne - skor bude tak o 20% vyssie nez je teraz) - end balance teda vyssi o cca 10k nez len pri investovani do etf.
Ja osobne by som to riesil takto ak by som nechcel riesit vlastne byvanie hned. Pride mi skoda tu paku nevyuzit.
Samozrejme to je len teoria, v praxi to moze vyzerat uplne inak a treba ratat ze jednotlive moznosti maju svoje rizika...to si uz musi kazdy zvazit aky druh rizika chce podstupit...ja by som do toho ale isiel takto.

To, čo popisuješ s tou možnosťou predaja bytu po 5 rokov na riešenie vlastného bývania ma vôbec nenapadlo, pozeral som a predčasné splatenie hypotéky nie je vôbec nejaký veľký problém, takže to je veľmi zaujímavá možnosť, keďže pokiaľ človek nekúpi byt úplne zle, tak to bude cenovo kopírovať situáciu na trhu nehnuteľností, čiže sa tým tak nejak poisťuje pred tým, že by ceny rástli rýchlejšie ako je schopný šetriť vôbec na to, aby sa dala zobrať hypotéka. Pozeral som údaje a 2,2% úroková sadzba býva zväčša iba pri 80% hypotékach, pri 90% sa to pohybuje medzi 2,7 a 2,8%. Ďalej bude v Brne s veľkou pravdepodobnosťou nutné zaplatiť ešte províziu realitnej kancelárii, ktorá sa pohybuje okolo 4% ceny nehnuteľnosti (platí kupujúci). Pozeral som ceny nájmov a vyplýva mi z toho, že za daných podmienok nájom pravdepodobne nepokryje celú splátku hypotéky (počítam, že pokryje cca 90%), ceny nájmov sú z nejakého dôvodu v Brne oproti cenám nehnuteľností trochu nepružné, do budúcna sa ale asi dá počítať, že sa to dvihne, viacmenej ten rast nájmov začal pomerne nedávno, pričom ceny nehnuteľností rastú už pomerne dlhú dobu.

[pokus]

Ked degiro, tak nic z tych co som menoval nekupis. Da sa napr ETLA - IE00BYPLS672
Ja sa chcem naucit vypisovat opcie nech mozem nakupit co ma napadne, pripadne zalozim fio, pretoze uz ma tie obmedzenia na us etf nebavia.

[user27]

trosku offtopic, preco tie ETF idu kupovat cez Fio ale cez take Degiro nie ? Fio nemusi dodrziavat tie iste nariadenia ?

[user27]

trosku offtopic, preco tie ETF idu kupovat cez Fio ale cez take Degiro nie ? Fio nemusi dodrziavat tie iste nariadenia ?

[pokus]

Fio ma iny pravny nazor, najdes to blizsie popisane aj tu na fore, asi vo fio chlieve

[rmaly]

neviem,ci si spravne pamatam ten vyklad ale v style, ze preklad KIID musi robit predajca co FIO nie je (je sprostredkovatel)... takze na to hadzu bobek... a asi ked nie je zalobcu, nie je sudcu... tfuj tfuj, zlate ceske rucicky v tomto pripade...

[pedro.v]

k tejto teme moja skusenost.
mam 2i byt, ktory som prenajimal ale uz neprenajimam. Pokial nechces aby ti ten byt niekto "vybyval do sucha" tak najdes najomnikov na dlhsiu dobu tazko. Mladi ludia su jedina cielovka a tym sa meni zivot stale a Ja som 3x za rok menil najomnikov=3x provizia realitke.
V byte v ktorom nebyvas stale nieco riesis. Ci uz ide o problemy s najomnikom a jeho uzivanim bytu (kazdy jeho problem sa stava tvojim) alebo ti vo vchode odhlasuju investiciu do zateplenia alebo oprav vytahu alebo balkonov ktory mozno a ni nemas a platis zrazu aj to co si nechcel alebo neuzivas. Mne osobne ten 2i byt zarobil 1000EUR rocne ked odratam hypoteku a vsetky poplatky. Pricom cena bytu bola 80k takze je to uplne onicom vynos v tomto smere. Hovorim o zariadenom byte takze ked prdne umyvacka alebo chladnicka tak si -500 takze na pasivny prijem to vobec nie je. Bez hypoteky mozno ano (pod 2% mam hypo) by to mozno robilo 4500-5000 rocne co mas priblizne 6%
Dalej chces byt poisteny, kvoli hypoteke musis + platis poistku celeho domu + poistku domacnosti.
Len pre zaujimavost, u nas v bytovke napr horelo. Moj brat co byva na uplne inom mieste, vedlajsi byt vyhorel. To su potom tvoje naklady vsetko na opravy. Povies si ze aka je sanca, mala. No mala ale vidis stane sa aj 2x v tej istej rodine behom 3 rokov.
Byt je normalne podnikanie o ktore sa musis starat takze necakaj pasivny prijem len tak za nic, hlavne pri tak malom byte budes muset byt extra efektivny.
Ako obrovsku nevyhodu vidim limity takejto investicie, pretoze ty od zaciatku vies ze nezarobis viac ako tych 6% a pritom nevies ci zarobis aspon 1% vzhladom na situaciu. Kludne mozes ist aj do straty ked nebudes mat najomnika 9 mesiacov.
Oproti tomu investiciu do akcii/ETF si vies aktivne menezovat tak, ze ti nikdy nevyrobi stratu s tym ze vysledny vynos je teoreticky neobmedzeny vid TSLA 800% vynos a podobne. Ale v zivote nic nie je zadarmo, hocijako investujes budes tomu musiet venovat cas, ked to budes chcet mat efektivne. K bytu s hypotekou potrebujes aj jednoduche uctovnictvo co je ale cca par hodin roboty raz za rok.
Ale u mna radsej hocico ine len ne byt. Ten sa u mna ako investicia neosvecil a teda diskvalifikoval. Btw byt predavam keby nekdo chcel investovat v Trnave

[jogo]

Mne osobne ten 2i byt zarobil 1000EUR rocne ked odratam hypoteku a vsetky poplatky. Pricom cena bytu bola 80k takze je to uplne onicom vynos v tomto smere.
Byt je normalne podnikanie o ktore sa musis starat takze necakaj pasivny prijem len tak za nic, hlavne pri tak malom byte budes muset byt extra efektivny.

Súhlasim, že prenájom bytu je podnikanie "popri zamestnaní", preto ťažko pri ňom hovoriť o pasívnom príjme. Vlastním rodinný dom, v ktorom bývam a o ktorý sa starám od svojich 18 rokov a poviem ti, že v poslednej dobe už nestíham robiť jeho bežnú údržbu a vylepšovanie. Najväčšia hrôza by bola vlastniť ešte chatu a aj tam robiť bežnú údržbu. To už by som musel pracovať aj v nedeľu. Preto sa divím, že niektorí stíhajú popri zamestnaní prenajímať 3-4 byty, ja by som to nedal, jedine ako podnikanie na plný úväzok.
Na druhej strane, ak sa na prenájom toho tvojho bytu pozrieš ako na sporenie, tak je to veľmi výhodné sporenie. Mesačný vklad máš nulový, za tvoju prácu okolo toho bytu a prenajímania dokonca ročne zarobíš 1000€. A po 30 rokoch budeš mať byt v hodnote dajme tomu 150 000€. Nič si nevložil, len svoju prácu vo voľnom čase, a máš nasporené 150 000€, ak byt predáš. Nebudem tu počítať percentuálny výnos takéhoto sporenia, lebo by to bolo zavádzajúce. Poviel len toľko: Aby si 150 000€ usporil v banke, tak by si pri dnešných úrokoch musel vkladať ročne skoro 5000€ tj. 400€ mesačne.

[rmaly]

to si inac skor myslim, ze cim viac bytov, tym sa da (oplati) viac veci zaplatit... Ze s 1 bytom je nejaka starost, s 2 je iba o trosku vacsia (nie 2x) atd atd... Ja napriklad na drobne prace pouzivam "outsourcing"... samozrejme to znizuje vynos, co je ale viac easy pri 3-4, 5 bytoch (rozlozi sa to)...

[Rado]

Pricom cena bytu bola 80k takze je to uplne onicom vynos v tomto smere.

Výnos počítaj k vloženým prostriedkom, nie k OC. Na obstaranie si využil banku. Na investovanie do ETF ti nepožičia.

Oproti tomu investiciu do akcii/ETF si vies aktivne menezovat tak, ze ti nikdy nevyrobi stratu s tym ze vysledny vynos je teoreticky neobmedzeny vid TSLA 800% vynos a podobne.

ETF nie je investícia, ale sporenie. TSLA 800% pri ETF na niečo také zabudni. ETF je ako skočiť do dravej rieky bez pádla. Niekam sa za nejaký čas dostaneš. Ak skočíš s pádlom a vieš čo máš robiť, tak sa za rovnaký čas dostaneš ďalej.

[Trumpeta1978]

ked si clovek zoberie bezucelovu pozicku tak banku nebude zaujimat co s nimi dotycny urobi, kludne aj investuje do ETF. Otazka je ci, sa to az tak oplati- myslim ze ani nie.