Kupa prvej investicnej nehnutelnosti cez hypoteku - zaciatocnik

[JOHNY1111]

Zdravim , Vas

kedze som zaciatocnik , mal by som na vas niejake otazky .
Mam zaujem o kupu investicneho bytu v Kosiciach. Ceny blizsie pri centre sa pohybuju od 175k hore pre 2 izbovy byt . Byt by mal byt financovy asi z 20% depositu a ostatok financovany hypotekou . Kedze nemam ziadneho brokera alebo agenta zatial si hladam byt sam , urcite ak sa mi niejaky byt zapaci budem to riesit z realitakom - ale zamerat sa len na jedneho realitaka je podla mna malo kedze maju pristup len k urcitim nehnutelnostiam .

- ako by ste postupovali pri kupe - najali by ste sti realitaka , financneho poradcu alebo ?
- aku nehnutelnost by ste kupovali , zamerali by ste sa pre rodiny / pary alebo pre studentov ?
- ak investicny tak jedno izbovy alebo 2, 3 izbovy
- kupovali by ste starsiu nehnutelnost ale po rekonstrukcii v sirsom centre alebo novu nehnutelnost dalej od centra
- aku mate skusenost s najomnikmi ?
- kupovali by ste byt ako fizicka osoba alebo na firmu ?
- oplati sa kupa nehnutelnosti cez hypo ?

dakujem

[stary gambler]

Zdravim , Vas

kedze som zaciatocnik , mal by som na vas niejake otazky .
Mam zaujem o kupu investicneho bytu v Kosiciach. Ceny blizsie pri centre sa pohybuju od 175k hore pre 2 izbovy byt . Byt by mal byt financovy asi z 20% depositu a ostatok financovany hypotekou . Kedze nemam ziadneho brokera alebo agenta zatial si hladam byt sam , urcite ak sa mi niejaky byt zapaci budem to riesit z realitakom - ale zamerat sa len na jedneho realitaka je podla mna malo kedze maju pristup len k urcitim nehnutelnostiam .

- ako by ste postupovali pri kupe - najali by ste sti realitaka , financneho poradcu alebo ?
- aku nehnutelnost by ste kupovali , zamerali by ste sa pre rodiny / pary alebo pre studentov ?
- ak investicny tak jedno izbovy alebo 2, 3 izbovy
- kupovali by ste starsiu nehnutelnost ale po rekonstrukcii v sirsom centre alebo novu nehnutelnost dalej od centra
- aku mate skusenost s najomnikmi ?
- kupovali by ste byt ako fizicka osoba alebo na firmu ?
- oplati sa kupa nehnutelnosti cez hypo ?

odpovede:
1. najst ponuku nehnutelnosti od sukromnej osoby je takmer nemozne, este sa to dalo pre tymi 8-10 romi, teraz to kazdy riesi cez realitakov, netvrdim ze su dobry a spolahlivy, len taky trend je- treba sa mu prisposobit
3. investicny, co sa obsadi na prenjom , jednoznacne jedoizbovy, nanajvys dvojizbovy- pri nom su dolezite nepriechodne izby.
4, snazim sa kupovat sunky- stare byty, vymena okien je zanedbatelna polozka, aj ked v tomto case uz najst byt s povodnymi oknami je skor rarita, vybudovat jadro svojpocne- to je moje hoby-samozrejme musi byt primerane znizena cena oproti funglovke, najmenej 20-30 tisic. najlesie sunka v centre- lokalita je na nezapletenie- ta sa preniest ani zrekonstuovaat neda.
5. s najomnikmi dokaze jednat a kocirovat to asi len 5% popolucie, preto drviva vacsina prenajcom po prvej negativnej skusenosti ukoncia biznis s prenajmom.
6. nevyyjadrujem sa
7. ked inu moznost nemas, tak ti nic neostava, , sucasna cena na kupu investicneho bytu sa mne osobne nepaci , skor uvazujem ze nejake byty predam, cisty najom ti nemusis stacit ani na splatku sucasnej hypoteky.

[jaroslav81]

Roman Kružliak by ti povedal, že investičný byt za cash kupuje len blbec. Dlh ti totiž požiera inflácia. Splátku hypo môžeš mať fixnú aj 10 rokov, ale nájom sa časom zvyšuje, po istej dlhšej dobe je už splátka hypotéky smiešne nízka v pomere k nájomnému. Ak máš napr. 100 000€ cash a dostatočný príjem, kúpil by som radšej 2 byty a v každom použil max 50 000 svojich zdrojov a zvyšok dofinancoval hypo. Takto prišiel p. Kružliak k 60 investičným bytom za 19 rokov v aktuálnej hodnote 7 miliónov eur (z toho hypo už len cca 3 mil.)
Ak pozerám ceny starých panelákov v KE, je to na smiech, s rekonštrukciou sa dostávaš už cca. na cenu novostavby, takže už by som asi radšej išiel rovno do novostavby, kde budeš mať polovičné mesačne náklady a tá vyššia nákupná cena sa ti neskôr vráti. Tak isto v novostavbe nebudeš mať susedov večne sa sťažujúcich dôchodcov a rôznych feťákov, čo zdedili byt. Ďalšia vec je životnosť, niektoré už majú 70 rokov a ja by som už do toho nešiel, pokiaľ to chceš na obdobie 20 a viac rokov.
Ak si z KE, počkaj si na predaj rezidencie Watsonova, mali by ho čoskoro spustiť.

[JUGGLER]

kedze som zaciatocnik , mal by som na vas niejake otazky .
Mam zaujem o kupu investicneho bytu v Kosiciach. Ceny blizsie pri centre sa pohybuju od 175k hore pre 2 izbovy byt . Byt by mal byt financovy asi z 20% depositu a ostatok financovany hypotekou . Kedze nemam ziadneho brokera alebo agenta zatial si hladam byt sam , urcite ak sa mi niejaky byt zapaci budem to riesit z realitakom - ale zamerat sa len na jedneho realitaka je podla mna malo kedze maju pristup len k urcitim nehnutelnostiam .

Ja som do realít včuchol keď som kupoval pre seba. Teda rozmýšlaj tak akoby si to kupoval pre seba na celý život.
Len kupec, ktorý takto rozmýšľa, bude ochotný v budúcnosti kúpiť ten byt od teba drahšie. Musí to byť oveľa drahšie, aby sa investícia vyplatila.
Lebo nájom to je bieda. Ten pokryje max 3% ceny nehnutelnosti ročne. 3% p.a. pokryje akurát infláciu. Je to slabý výnos.

Ak kupuješ pre seba uvedomíš si, že je veľa kritérii, ktoré musí dobrý byt splňať. V prvom rade lokalita, potom parkovanie, kvalita stavby, poschodie, dispozícia, zateplenie, susedia, zeleň, hluk, dostupnosť do centra atd.

Napíš si zoznam kritérii a pri každom byte si zapíš plusy/mínusy. Mal by si nájsť byt pri ktorom si povieš..wow... super - tu chcem bývať.
Ked taký nájdeš, aj tak sa neponáhľaj s kúpou, vráť sa k tomu miestu sám, pozoruj život okolo a rozmýšlaj či je všetko OK.
Realiťáci odporúčajú osloviť starých ľudí , alebo mamičky s kočíkmi v okolí vchodu a spýtať sa, či sa im tam dobre býva, či ich niečo neruší a pod.

Ku kúpe nepotrebuješ realiťáka, lebo predaj obyčajne zabezpečuje realitná kancelária predajcu. Ak predajca realiťáka nemá, pri predaji bytu má zvyčajne advokáta, ktorý mu vypracuje kúpno-predajnú zmluvu a dohliadne na celý proces (zmluva - vklad - LV).
Ak máš vybratú banku na hypo, tak banke musíš predložiť návrh kúpnej zmluvy, aby ti predschválili úver a banka si dá pozor, aby všetko bolo OK, lebo ty za úver budeš ručiť bytom (záložné právo ). Banka platí za teba 80% ceny, tak to má pod dohľadom.

Čiže ty ako kupec v podstate nepotrebuješ nikoho, lebo predaj zabezpečí zvyčajne realiťák alebo advokát predávajúceho, úver ti vybaví pracovníčka banky, alebo zadarmo úverový agent zo sprostredkovateľských firiem (ked nemáš skúsenosti, radšej sa obráť na agentov - robia to zadarmo lebo dostanú províziu od banky). Ale ked máš vybratú banku a istotu, že od tej banky máš najlepšie podmienky, tak tá pracovníčka je v podstate tiež agent - len ,,viazaný,, teda pracuje len pre tú banku.

V Košiciach by som jednoznačne investoval len v širšom centre: Kuzmányho, Terasa, Nová terasa, Sever. Ako vraví Jaroslav, pozri aj novostavby:
https://watsonova.sk/ a iné projekty. Investuješ dlhodobo. Dlhodobý trend je taký, že ľudia chcú bývať v centre a v moderne zariadených bytoch s pohodlným parkovaním. Košice majú malé (ale krásne) centrum, takže širšie centrum zo zeleňou a bez hluku je ideálne. Pozor na to parkovanie !
To je dnes velmi dôležité. Aj pri prenájme.

Blízkosť univerzít je fajn, ale potom dobrí podnájomníci bývajú iba dievčatá, najlepšie zo zahraničia. Blízkosť velkej nemocnice ako je fakultná + detská na Terase je super: lekári sú pracháči a velmi dobrí podnájomníci. Dosť by som uvažoval nad tým, že do Košíc príde Volvo, takže aj časti mesta ako Jazero a s dobrým nájazdom na vonkajší okruh mesta sú perspektívne.

To je veľké šťastie Košíc, lebo ináč by som investičný byt neodporúčal. Fantastická na investovanie je Praha a Bratislava.
Dnes som rozprával s človekom z Prahy, tam je šialený dopyt aj po bytoch, aj po nájmoch. Po roku nájmu behom 1 dňa majú klienta ktorý je ochotný zaplatiť o 20% viac. A to sa bavíme o byte 100m2 v novostavbe, kde je nájom 2000 € mesačne.
Do Prahy ročne pride 15 000 nových obyvateľov, ale výstavba bytov pokryje sotva polovicu. Vidiek sa hromadne presúva do veľkomiest.
V priebehu niekolkých desaťročí sa predpokladá, že až 80% obyvateľstva bude žiť vo velkomestách.

P.S. . Košice chystajú nové centrum, cca pre 25 000 obyvateľov. Medzi Palackého a Rampovou, smerom od koľajníc až po Prešovskú.
V strede bude Hornád, takže dosť velké a pekné územie ak sa im to podarí. Odtial sa ľudia dostanú pešo do centra - to je hlavný dôvod.
Košice sa už nebudú rozširovať, lebo dostupnosť do mesta kolabuje.

[Muti]

Zdravim , Vas

kedze som zaciatocnik , mal by som na vas niejake otazky .
Mam zaujem o kupu investicneho bytu v Kosiciach. Ceny blizsie pri centre sa pohybuju od 175k hore pre 2 izbovy byt . Byt by mal byt financovy asi z 20% depositu a ostatok financovany hypotekou . Kedze nemam ziadneho brokera alebo agenta zatial si hladam byt sam , urcite ak sa mi niejaky byt zapaci budem to riesit z realitakom - ale zamerat sa len na jedneho realitaka je podla mna malo kedze maju pristup len k urcitim nehnutelnostiam .

- ako by ste postupovali pri kupe - najali by ste sti realitaka , financneho poradcu alebo ?
- aku nehnutelnost by ste kupovali , zamerali by ste sa pre rodiny / pary alebo pre studentov ?
- ak investicny tak jedno izbovy alebo 2, 3 izbovy
- kupovali by ste starsiu nehnutelnost ale po rekonstrukcii v sirsom centre alebo novu nehnutelnost dalej od centra
- aku mate skusenost s najomnikmi ?
- kupovali by ste byt ako fizicka osoba alebo na firmu ?
- oplati sa kupa nehnutelnosti cez hypo ?

dakujem

Kedze som byt niekolko rokov v KE prenajimal, tak mozno zopar postrehov. V niecom budu podobne ako kolegov hore, v niecom s nimi nebudem suhlasit:

1. Ako bolo spomenute vyssie, tak na 99% bude uz predavajuci zastupeny realitakom
2. V KE by som sa urcite zameral na zahranicnych studentov (vacsinou su bonitny, chcu byvat sami a nehrozi, ze sa nebudu chciet vystahovat, resp. ich nebudes vediet vyhnat z bytu)
3. Idealny je 2-izbovy byt (zahranicny studenti vacsinou hladaju takyto)
4. Ak starsiu nehnutelnost, tak urcite s vypeckovanou rekonstrukciou, inac novostavbu (starsiu novostavbu).
Vacsina zahranicnych studentov v KE studuje bud na medickej fakulte, alebo na veterine. Takze pre medikov by som pozeral lokalitu Terasa / Nove mesto (maju to blizko do skoly), pre veterinarov Podhradova / Mier (pre rovnake dovody).
5. Skusenosti su celkom pozitivne az na nejake kulturne "nezrovnalosti". Vascina zahranicnych studentov v KE su arabi, izraelci, alebo spanieli. Na spanielov som stastie nemal, mal som tam araba, a potom dvoch izraelcov (1x muz, 1x zena).
Platia nacas (vacsinou chcu cash, kedze nemaju Sk ucty), jediny problem je v lete, ked tu niesu a treba si na dvojmesacny najom pockat do septembra. Ak si pocas studia nenajdu lepsi najom, tak v pohode zostanu 5 rokov. Jedinou kulturnou nezrovnalostou je, ze aj arabi aj izraelci/zidia su strasne neporiadni. Za sebou velmi neupratuju. Da sa to poriesit dvoma sposobmi. Bud im dohodite znamu, ktora im pride obcas upratat (nemaju problem ju zaplatit), alebo si takuto upratovacku vybavite sami, zahrniete jej sluzby do najmu a dohodnite si cas, kedy do bytu bude chodit upratovat (takisto stym problem nemaju). Pri prvom najme som este taket skusenosti nemal a skoncilo to tak, ze po odstahovani upratovacia firma z bytu vyniesla asi 10 vakov s odpadkami ktore boli na balkone a uz zacili pustat stavu + asi 100 krabic od pizze, ktore boli v byte na roznych miestach naskladane.
6. Ak sa tym chces zivit, tak urcite ako firma. Vies dat do nakladov skoro vsetko. Pri fyzickej osobe skoro nic.
7. Kupa na hypo sa urcite oplati. Ja by som v cashi zaplatil co najmenej co sa da. Cash hod radsej do ETF-ka.
Hociaka velka tvoja splatka bude, tak za nasledujucich 20 az 30 rokov ju inflacia zozerie na minimum.

[iosephus]

Muti ale z tvojho odporúčania robiť to ako firma vznikajú ďalšie problémy, kto dá novej s.r.o-čke 100 000€ na hypotéku? To prvotné napákovanie by práveže skôr malo byť na fyzickú osobu, akurát so samostatným bankovým účtom.

[JOHNY1111]

dakujem Vam ludkovia , za skvele postrehy , typi a skusenosti .

Prioritou premna boli studenti preto hladam nieco starsie po kompletnej rekonstrukcii no v blizkosti centra a 3ch univerzit , no objavuju sa mi novostavby v podobnej cene ako panorama atd .
Myslel som tiez o Volve teda , napr jazero zo skvelym dostupom , no neviem aky bude platic clovek ktory zarobi nieco vyse najom .

[JUGGLER]

Pri dvoizbovom nerátaj nájom s 1 človekom. Taký nájom si môže dovoliť len študent, ktorý má bohatých rodičov.
Ak to bude z košickej veteriny (tam je teraz 80% dievčat) tak rátaj, že bude mať aj psa/mačku.

Pri Volve sa dvom ľudom oplatí, alebo páru. Ja mám 3 izb. a je tam jeden dospelý z 2 detmi.
Chcel som 2 dospelých s max 1 dieťaťom, lebo 1 dospelý..to je už na hrane príjmovo, ale ten dospelý má dobrý plat a robí práve v podobnej zahraničnej firme ako bude Volvo. Vyberať nájomníkov nie je sranda...hlásili sa samí potencionálni neplatiči.

To Jazero je zaujímavé, lebo kým tam nebola štvorprúdovka a budúcnosť s Volvom, tak nemalo vysokú cenu. Tá však porastie.
V mestskej časti Krásna, tam teraz zdochol pes...pozrel by som tiež či tam nie sú nejaké bytovky, alebo malý dedinský domček za cenu bytu...

Pemetám sa ako stavali Aupark. Byty v okolí neboli drahé a kto by chcel bývať napríklad v strešnom byte na Palackého?...
Ked otvorili Aupark, všetko sa zmenilo. Ceny bytov tam vyrazili hore a všetko sa popredalo...

[JOHNY1111]

JUGGLER - hladas si najomnikov sam alebo platis realitakovi za sprostredkovanie a vipracovanie vsetkych zmlub ? Myslim ze realitka ma poplatok mesacny deposit .

[JUGGLER]

Sám. Ked si dobre vyberiem, mám pokoj na dlhú dobu. Ja nerád platím za niečo, čo viem urobiť sám.
Nie je to také ťažké. Už z inzerátu nech je vidno, čo sa prenajíma, kde sa prenajíma a jasné podmienky.
Záujemcov preverím cez google a všetky databázy (dlhy, exekúcie.) Až potom sa stretnem a ukážem byt.

Nie som nadšenec zahraničných nájomníkov, lebo čo by som robil keby mi taký človek byt vybielil (alebo zničil ) a zmizol?
Preto u mňa neprichádzajú do úvahy ani ukrajinci. Zahraničná študentka z vyspelej krajiny by asi prešla.
Zmluvu máš volne dostupnú na webe - o krátkodobom nájme.

Len pri kúpe/predaji bytu je zmluva zložitejšia, to dávam robiť advokátke ( tým pádom je aj vklad elektronický ).

Ja sa môžem živiť ako realiťák. Mám na to aj licenciu. Ale sa mi to nechce robiť. Pomáham len sebe, rodine a známym.
V Košiciach ti môžem odporúčiť jednu serióznu realiťáčku, ktorá robí sama pre seba. Môžeš si s ňou dohodnúť lepšiu cenu.
Ale zvyčajne každý má nejakého realiťáka v rodine, alebo medzi známymi. Dôležité je, aby to nebol nováčik.

Závisí aj od toho aký budeš mať byt, lokalita a kedy ho budeš ponúkať. Niekedy je nájom rýchly a jednoduchý.
A niekedy sa možno oplatí zaplatiť realiťáka, aby sa ti nestalo, že budeš hľadať nájomníka pol roka. Tak by si stratil 6 nájmov.
Ked máš s ľudmi skúsenosti, môžeš trochu pogúgliť a rýchlo sa dostaneš do toho. Keď nemáš, kludne pouvažuj nad realiťákom.

[zea]

Tá štvorprúdovká činí cca tretinu Jazera neobývateľným kôli hluku podla mňa. Intentenzitou dopravy je Slanecká v podstate diaľnica.
Resp poviem to inak keby sa tie byty pri ceste stavali až teraz po ceste tak by boli (s normálnymi oknami aké su tam teraz) neskolaudovateľné.
REsp obrázok ukáže najlepšie

[JOHNY1111]

aky by ste mali nazor na kupu noveho bytu na Popradskej - ponukaju tiez 0% urok po dobu 3 rokov taktiez niejake bonusy , no skor by ma zaujimala lokacia .

taktiez je na vyber byt na Panorame , taktiez z polohov si niesom 100% isty.

dakujem .

[jaroslav81]

aky by ste mali nazor na kupu noveho bytu na Popradskej - ponukaju tiez 0% urok po dobu 3 rokov taktiez niejake bonusy , no skor by ma zaujimala lokacia .

taktiez je na vyber byt na Panorame , taktiez z polohov si niesom 100% isty.

dakujem .

Panoramu na 100% NIEE, toto nerob
Popradskú ti schvaľujem

[JUGGLER]

Súhlas panoráma nie je kvôli dostupu do mesta. Popradská áno ak myslíš tú kde je Zberný dvor Kosit.

[JOHNY1111]

nie , mala by to byt popradska pri - Trieda SNP

[jaroslav81]

nie , mala by to byt popradska pri - Trieda SNP

Nie, je to tak ako povedal Juggler, je to pri zbernom dvore Kosit
https://www.byty-popradska.sk/?gad_sour ... W1EALw_wcB

[JOHNY1111]

ako vidim tak su tam minimalne dve ,, kosit v kosiciach druhy je na rastislavovej ,, v kazdom pripade ten link suhlasi ..
myslite si , ze je to dobra investicna lokalita ?

dakujem .

[jaroslav81]

ako vidim tak su tam minimalne dve ,, kosit v kosiciach druhy je na rastislavovej ,, v kazdom pripade ten link suhlasi ..
myslite si , ze je to dobra investicna lokalita ?

dakujem .

Písal som, je to dobrá lokalita, veď je to Terasa, jedna z najvyhľadávanejších lokalít v KE. Na investičný byt by som pozeral len Terasu, KVP, Sever, Juh a Centrum....Furča, Ťahanovce a Jazero v žiadnom prípade.

[JUGGLER]

Súhlas. Makrolokalita dobrá. Fakultná nemocnica blízko. Terasa je najkrajšie sídlisko postavené v najlepších časoch socializmu.
veľa zeleňe, výhlad na mesto, žiadna potopa nehrozí, lepší vzduch, dobré vybavenie, blízkosť velkej fakultnej nemocnice + detskej + ústav srdcocievnych...lekári, študenti majú stovky metrov peši.

Mikrolokalitu neviem posúdiť, lebo niektoré byty tam zrejme budú horšie dizpozične riešené a s výhladom na štvorprúdovku.
Je rozdiel byt s výhladom na staré mesto a s výhladom na cestu..to treba ísť pozrieť. Vidím že 4 izbáky a 5 izbáky sú beznádejne vypredané...
tie boli asi z najkrajšími výhladmi a dispozíciami. Aj tých 2 izbákov už tam nemáš veľa, tak aby si nekupoval najhoršie. Trebárs s výhladom na zberný dvor..zisti, či tam ten zberný dvor ostane na večnosť (teraz ked v KE zlikvidovali celoročný zber v kontajneroch, tam chodí strašne veľa áut ).
Na prenájom horšia dispozícia nemusí vadiť (nájomcovia sú dočasní ), ale ako som písal, ked to raz budeš predávať mal by to byť po všetkých stránkach dobrý byt ( na trvalé bývanie ).

Prelustruj aj chystané projekty...či sa niečo nechystá pod Novou Terasou..tam je to špičkové s výhladom na mesto. Zdá sa mi, že tam sú ešte pozemky. Watsonova idú stavať byty, ale poviem ti, že tá lokalita nad tlačiarňami - Račí potok...tam sa dajú pomerne lacno kúpiť staršie domy.
Tú lokalitu brzdí najblbšia križovatka v Košiciach...ale práve developer Watsonovej spolu s mestom tam porieši dostup - kruhový objazd.
Pozor si treba dať na vyššie položené domy, ktoré môžu mať statické vady, lebo blízko je bývalá baňa, kde boli za socíku odstrely.
Si pametám, ako sa zem otriasala a niektoré domy tam majú trhliny. Ale tie spodné sú cenovo nižšie hlavne kvôli tej križovatke.
Starší dom je oštara, ale ceny pozemkov v meste porastú donekonečna. Takže keby si kúpil taký obývateľný a dal ho lacno dokopy na prenájom ako 2 byty, tiež je to dobrá investícia. Na Severe, v okolí veterinárnej univerzity je aj viac bytoviek, aj novostavby, čo sú zašité medzi rodinnými domami. Aj tam keby sa uvolnil nejaký byt, je to dobrá investícia. Blízko do centra, končia tam električky, dobrý vzduch, 500m do lesa.

[JOHNY1111]

Dakujem Vam ,
momentalne som v kontakte s predajcom na Popradskej , ten vyber uz nieje slavny .
aky mate nazor na mieru zhodnotenia , kedze si myslim ze najom mi pravdepodobne nevirovna splatku hypoteky pri dnesnych urokoch .
Taktiez , aky je dopyt po najomcoch v KE , je problem si najst najomcu ? Neviem ci robim dobre no ten vyber bytov momentalne neni najlepsi , nasiel som par starsich , kompletne zariadenych bytov no cena je o niejakych 20-25tis lacnejsia blizsie centru no z porovnanim novej nehnutelnosti je to maly rozdiel .

[hifron]

ak sa chceš živiť realitami, tak zháňanie nájomcov môže byť problém a zahraniční za to stáť nemusia, môžu robiť akurát väčší problém a keď sú chudobní študenti, výbavu až tak neocenia a ešte aj starostlivosť o to + problémy s energiami.

Treba v tom vedieť chodiť a dosť štúdia vrátane práva a sú inzertné portály kde je dostatok ľudí rôznych oborov a máš prehľad o cenách, ale nie o ochote nájsť niekoho ak sa niečo na trhu udeje, preto sa u študentov niekedy dáva nutnosť nájsť náhradu ale veľmi to nechcú ale niekde si zvykli.

A keďže nielen študenti majú úchylky, stáva sa to zvrhlosťou aj u prenajímateľa a veľa divných vecí po právnej stránke sa stáva, po komerčnej sa to môže časom dostať do normálnejších koľají lenže to je beh na dlhé trate a výsledok neistí skôr opak. Stav spoločnosti tomu napovedá a navyše je tu aj problém s poistením a keď sa chceš na niečo poistiť, tak to samozrejme dosť stojí a keď nie, môže byť prúser ak to nevieš vyriešiť alebo v tom nevieš chodiť aby sa niečo nestávalo...

No a profity môžu byť rôznorodé, lenže REIT+Hotel biznis na západe dočasne krachol a ružové okuliare mať netreba, taká čistá spoločnosť nie je a ani nikdy nebude. Takže v podstate otázka je o tom aké služby chceš a nechceš poskytovať a niekedy si nevyberieš. Vyspelé krajiny môžu byť na tom ešte horšie, ale nejak zatiaľ na tom nepracujú...

a čím viac realít, tým viac starostí a príjem neistý, náklady áno. lenže ani to nie je poriešené. prúsery pravidelne. a čo stým robiť, to je záležitosť odvetvia. A ako chceš dosiahnuť dlhodobé profity bez toho, aby si zošedivel, to je odpoveď na otázku, či chceš byť kapitalista alebo chceš byť len rentiér s privylepšením(?) a plne sa venovať radšej svojej profesii... pretože aj trh treba sledovať a to stojí nielen čas...

[JUGGLER]

Neviem ci robim dobre no ten vyber bytov momentalne neni najlepsi , nasiel som par starsich , kompletne zariadenych bytov no cena je o niejakych 20-25tis lacnejsia blizsie centru no z porovnanim novej nehnutelnosti je to maly rozdiel .

Hlavne sa neponáhľaj. Netreba kupovať za každú cenu. Ako som povedal na začiatku - ked chceš, aby cena rástla, musí to byť pekný byt a lukratívna lokalita. Nevieme, čo čaká naše Kocúrkovo a ceny bytov v pomere k príjmom sú dosť vysoké.

Na rast cien vplývajú tri veci:

1. dostupnosť hypoték ( už zrejme nikdy nebudú 1%..treba rátať s 3%-4% ). NBS vraví, že ceny bytov by potrebovali klesnúť cca 5-7%, aby boli dostupnejšie cez hypotéky. Keď sú nedostupné, ľudia musia platiť za prenájom. Keď sú nedostupné - ceny prestávajú rásť a rastie nájom.

2. zvyšovanie príjmov - pre teba je dôležitý zdravý rast príjmov, teda nie vplyvom inflácie ako bolo teraz.
Nie je výhra predať byt po 5 rokoch o 35% drahšie, ked inflácia bola 35%. Teraz byty stúpli za 5 rokov v priemere o +55% .
Ten kto predával koncom 2022 mohol dostať o 10% vyššiu cenu ako teraz.

3. lokalita a kvalita nehnuteľnosti - každý dobrý maklér ti povie, že dobrá nehnuteľnosť v dobrej lokalite sa predáva dobre a rýchlo ( alebo pomaly, ale majiteľ môže pýtať vyššiu cenu ) a horšie nehnuteľnosti saa predávajú aj niekoľko mesiacov. Sezóna je jar a jeseň, takže ak nepredáš teraz do polovice novemnra, môžeš čakať do jari.

Bod 1 a 2 nevieme ovplyvniť. Len predpokladať, že oveľa lepšie to už nebude. Teda nedá sa rátať s hypo 1% a pri súčasnej ekonomickej situácii ani s rýchlym rastom príjmov. Odborníci preto neočakávajú rast cien ako v minulosti a treba rátať s 3-5% p.a.

Držal by som sa lokality okolo Nemocnice. Keď si bol na Popradskej a nie si nadšený, tak nekupuj. Nemá cenu kúpiť horší byt.
Trpezlivo hľadaj ďalej. Penta postavila 550 bytov a 48 radových domov okolo veľkej Nemocnice (Nová Terasa ).
Toto by som sledoval, či sa časom neuvoľní nejaký bytík.
Obrovská fakultná nemocnica + detská nemocnica + ústav srdcocievnych chorob. To je raj na bývanie i na prenájom.
Sama Penta potvrdila, že byty sa predali ako teplé rožky a rýchlo dokončila všetky 3 etapy.
Je to proste ideálna lokalita pre solventných ľudí. Ráno ideš peši do práce...peši vieš zbehnúť do centra mesta...všetko dostupné.

A čo Watsonova? To si nepozeral? Podľa všetkého tam bude 700 bytov.

[jaroslav81]

Pred týždňom spustili predaj rezidencie Tesla na Dunajskej. Celkom dobré ceny, nižšie než na Popradskej...pozri si na nete

[JOHNY1111]

dakujem Vam ludkovia za skvele postrehy a rady

[Stoky]

Nema tu niekto skusenosti s investicnymi nehnutelnostami v Dubaji? Isli by ste do toho, to co som cital aj mal stretnutie s realitkami vyzera to podozrivo dobre. Tak ci sa tu nenajde niekto aj s realnymi skusenostami.

[JUGGLER]

Článok pre Johnyho a košičanov ( ale aj prešovčanov ):

Realitný maklér Tomáš Kažimír: Bývanie v Košiciach zdražie rýchlejšie ako v iných mestách
Ceny bytov v Košiciach môžu stúpnuť o 50 percent.

„My, realitní makléri, sme si rastúci tlak na ceny všimli už od novembra minulého roka. Problém je, že o tomto raste sa začne písať až niekedy vo februári 2025. Niektoré byty už teraz zdraželi v porovnaní s novembrom o 10 až 20 percent a niektoré dokonca až o 25 percent,“

Ako sa bude vyvíjať realitný trh v Košiciach v porovnaní so zvyškom Slovenska?

Realitný trh v Košiciach sa vyznačuje tým, že ceny nehnuteľností tu budú rasť rýchlejšie ako v iných mestách na Slovensku. Očakávam, že v priebehu štyroch až piatich rokov stúpnu ceny o 40 až 50 percent, zatiaľ čo na zvyšku Slovenska bude tento rast pomalší. Ak niekto zvažuje kúpu nehnuteľnosti v priebehu najbližšieho roka či dvoch, teraz je ešte vhodný čas. Situácia nie je beznádejná, no je potrebné konať. Odporúčam trochu si utiahnuť opasok a s kúpou sa poponáhľať.

Čo je za týmto vývojom?

Okrem úrokových sadzieb vytvárajú tlak na ceny bytov v Košiciach aj novostavby. Väčšina odborníkov predpokladá, že rozdiel v cenách medzi novými a starými bytmi by mal byť približne 30 percent. Logicky to znamená, že aj ceny starších bytov pôjdu hore. O dva roky sa ceny môžu zvýšiť o 10- až 20-tisíc, čo v preklade znamená, že nehnuteľnosť bude možné predať s čistým ziskom.

Samozrejme, k nárastu cien prispeje aj zvýšenie DPH, ktoré ovplyvní ceny nových bytov, tie ovplyvnia ceny starších bytov, a to následne potiahne ceny nájmov. V súčasnosti rastú ceny aj z dôvodu zvyšujúcich sa nákladov na stavebný materiál. Ľudia s ekonomickým vzdelaním alebo finančným chápaním vedia o cyklickosti trhu a predpokladajú rast cien, ktorý nastane. Tí, ktorí sa v trhu orientujú, nakupujú nehnuteľnosti teraz.

Trh s bývaním v Košiciach určite ovplyvní aj príchod Volva…

Príchod automobilky Volvo do Košíc bezpochyby zvýši dopyt po ubytovaní. Odhady naznačujú, že počet zamestnancov môže dosiahnuť minimálne 10-tisíc, pričom momentálne nie je možné vzhľadom na nedostatok bytov ubytovať ani 5-tisíc ľudí. Nedávno za mnou prišli ľudia, ktorí zistili, že vlastnia osminu majetku vo Valalikoch, a zaujímalo ich, ako na tom môžu zarobiť, pretože príde Volvo. Dovtedy ich to nezaujímalo.

Čo bude podľa vás nasledovať?

Z analýzy inzertných portálov vyplýva, že v súčasnosti je ponuka bytov a domov na predaj a prenájom v Košiciach a blízkom okolí menej než dvetisíc. Do dvoch alebo troch rokov by mohlo byť predpripravených nových 1 500 bytov na predaj. Ak sa postaví ďalších 1 500, všetky sa rýchlo predajú. Keď dopyt rastie a ponuka je obmedzená, ceny budú stúpať.

Mohli by, naopak, že ceny nehnuteľností klesnúť?

Kým nenastane veľká kríza a tisíce ľudí neprídu o prácu, neočakávam, že ceny výrazne klesnú. Momentálne nič nenasvedčuje tomu, že by mala prísť kríza. Určitá ekonomická korekcia sa objaví, ale nevidím dôvod, prečo by ceny mali v priebehu nasledujúcich šiestich rokov klesnúť pod súčasnú úroveň. Moja skúsenosť hovorí, že keď ľudia niečo očakávajú, zvyčajne sa to nestane. Ľudia od roku 2009 čakajú na krízu. Ceny klesali zhruba tri roky a začali rásť až okolo rokov 2011 a 2012. Počas pandémie sa trh zastavil, potom išli ceny prudko hore. Vojnový konflikt bol takým spúšťačom, ktorý zastavil rast a spôsobil mierny pokles. Ľudia si však uvedomili, že ceny opäť porastú, a tak začali nakupovať. Cyklus cien nehnuteľností sa podľa mňa v dnešnej dobe skracuje.

A sú preferované aj konkrétne typy bytov?

Čo sa týka izieb, jednoizbové byty sa už takmer minuli. Keď si pozrieme, koľko je bytov do 100- alebo 120-tisíc eur, tie čísla sú úplne strašné. Kúpu garsónok považujem za najlepšiu investíciu. Keď som hľadal na Furči garsónku pre klienta, bolo ich tam päť až šesť, z ktorých sa dalo vyberať. Teraz, keď tam prídem, sú tam iba jedna, so šťastím dve. Malé byty miznú veľmi rýchlo.

Aký vplyv má rast cien nehnuteľností v metropole východu na záujem o bývanie v susedných mestách, ako je napríklad Prešov, ktorý je blízko?

Prešov je cenovo dostupnejší a s príchodom diaľnice sa stane ešte atraktívnejším. Očakávam, že mnohí zamestnanci Volva budú dochádzať práve z Prešova alebo okolitých dedín. Prešov má nižšie ceny nehnuteľností, ale príchod Volva ich zvýši, hoci nie tak výrazne ako v Košiciach. Menšie mestá majú nižšiu kúpnu silu a menej developerov, čo bráni rastu ponuky. Košice však budú rásť rýchlejšie, nielen v cenách nehnuteľností, ale aj v oblasti životnej úrovne, pretože tam, kde je práca, tam sú aj peniaze.

Váš záverečný odkaz pre všetkých, ktorí majú v hľadáčiku nehnuteľnosť v Košiciach, ale váhajú, je teda dosť jasný.

Rast cien nehnuteľností v Košiciach sa už stal realitou, ktorú nemožno ignorovať. Príchod automobilky Volvo a obmedzená ponuka bytov v meste vytvárajú tlak, ktorý bude ceny ešte zvyšovať. Ak sa naplnia predpovede o 40 až 50 percentnom náraste cien v priebehu najbližších rokov, odkladanie kúpy nehnuteľnosti môže znamenať, že v budúcnosti bude bývanie oveľa nákladnejšie.

P.S. Rozhovor treba brať s rezervou. Ale chlapíka som si preveril, je šikovný, má dobré referencie. A súhlasím, že Volvo Košiciach rozvíri ceny.
Chlapík robí aj správu bytov v prenájme, ak sa majitelia nechcú starať. A sedí na Severe.

[Muti]

Uvidime ake pracovne miesta a pracovnikov prinesie Volvo. Ak sa kvoli Volvu vratia domaci zo zapadneho Slovenska, z Ciech a podobne tak urcite pojdu ceny hore. Ale ak ich bude malo a personalne agentury tu dotiahnu exotiku typy India, Pakistan, Filipiny (co uz robia, kedze Ukrajinci aj Srbi im uz dosli), tak to skor vidim, ze sa postavia niekde blizko Volva ubytovania nizsieho standartu, resp. ubytovanie internatneho typu, kde budu moct by na izbe aj 4-5 pracovnici. Uvidime.

[JOHNY1111]

@JUGGLER , dakujem za prinosny clanok , ktori my len potvrdil moje konsiracie a uistil o kupe - samozrejme beriem to z rezervov .
Momentalne som vo faze vyberu spravneho bytu , kedze sa byty minaju rychlo je ich tam len par - tie lacnejsie su skor orientovane na sever - sever/zapad a o 15-20tis drahsie v inom bytovom dome na druhom alebo siestom poschodi z orientaciou juho/zapad.
Taktiez som vo faze odovzdavania potrebnych dokumentov na potvrdenie hypo - vyzera to tak ze VUB je najvyhodnejsia varianta pre zahranicny prijem z ukorom 4.19%

[osamely chodec]

@JUGGLER , dakujem za prinosny clanok , ktori my len potvrdil moje konsiracie a uistil o kupe - samozrejme beriem to z rezervov .
Momentalne som vo faze vyberu spravneho bytu , kedze sa byty minaju rychlo je ich tam len par - tie lacnejsie su skor orientovane na sever - sever/zapad a o 15-20tis drahsie v inom bytovom dome na druhom alebo siestom poschodi z orientaciou juho/zapad.
Taktiez som vo faze odovzdavania potrebnych dokumentov na potvrdenie hypo - vyzera to tak ze VUB je najvyhodnejsia varianta pre zahranicny prijem z ukorom 4.19%

aky vynos p.a. z prenajmu bytu vo svojich uvahach uvazujes?

[jaroslav81]

Výnos z prenájmu je v KE možno na úrovni 3%. Ale ten výnos sa rokmi zvyšuje. Preto by som výnok v roku kúpi nehnuteľnosti ani neriešil, za 5 rokov keď ceny nájmov stúpnu o ďalších 50%, môže byť ten výnos lukratívny. Asi rovnako, ako ked niekto kúpil v roku 2019 1 izbový byt za 60 000€ a prenajímal ho v tom roku za 350€. Ale teraz ho prenajíma za 550€.

[jaroslav81]

Ceny bytov v Košiciach môžu stúpnuť o 50 percent.

Toto je skôr zbožné pranie realiťáka. Dlhodobo ceny nehnuteľností stúpajú spolu s priemernou mzdou. Takže na to, aby stúpli ceny bytov v KE o 50%, by aj mzdy museli väčšine stúpnuť o 50% a to je nezmysel. Nemyslím si, že ak má dnes predavačka ledva 1000€ v čistom, po príchode Volva jej zvýšia mzdu na 1500€, lebo tu číňan postavil Volvo. Ak by ceny fakt stúpli o 50% a platy sa zvýšili len nepatrne, kúpna sila brutálne poklesne a neskôr sa tie ceny znovu skorigujú.
Jedine, žeby maklér myslel dlhodobý časový horiznot, 8 - 10 rokov...

[JOHNY1111]

Bolo by fine ak by vynosove percento bolo aspon tie 3% , no vzhladom na to ze hypo je dost vysoka polozka + energie , bol by som rad ak by mi najom postacoval na pokritie hypo a naklady . Myslim ze vynos by mohol byt vyssi za par rokov kedze hypo bude fixovane min 5 rokov a najom pojde len hore .

[JUGGLER]

Jedine, žeby maklér myslel dlhodobý časový horiznot, 8 - 10 rokov...

Maklér povedal:

,, Očakávam, že v priebehu štyroch až piatich rokov stúpnu ceny o 40 až 50 percent, zatiaľ čo na zvyšku Slovenska bude tento rast pomalší,,

Treba to brať s rezervou, ale vôbec to nevylučujem. Nevieme ani aká bude inflácia.
Už len to zvýšenie dph, cien plynu a konsolidácia môže dostať infláciu na budúci rok k 5%. Ked príde tuhšia zima, tak amen...

Na rast cien o 40% v priebehu 5 rokov stačí rast o 7% p.a.

V 2022 ceny vyskočili o desiatky %. Teraz pomáham známemu predať byt. Povedal som mu, aby sa neponáhľaj a v kľude nahodil vyššiu cenu.
Nahodil o 10% vyššiu ako je priemer v danej lokalite. Najprv ticho. Vravím mu, ked nikto nevolá, tak cena je vysoká. Ale neponáhľame sa.
A v ten istý deň telefonát a na druhý deň obhliadka. A ďalší telefonát a už bude ďalšia obhliadka. Pochopil som, že ľudia vnímajú to, že sadzby hypoték idú dole a že do Košíc príde Volvo...A ked berú cez hypo, tak im je jedno, či je cena vyššia.
Dôležité pre cenu je to, aby bol dopyt a nebolo inzerovaných veľa volných bytov.
V 2022 ked som zavolal na inzerát ( či nedostanem zľavu ) tak maklér povedal, že som desiaty v poradí, že bude hromadná obhliadka ( každý klient 30 minút a odchod ) a následne aukcia... Byt kúpil ten, čo dal najviac.

[osamely chodec]

Bolo by fine ak by vynosove percento bolo aspon tie 3% , no vzhladom na to ze hypo je dost vysoka polozka + energie , bol by som rad ak by mi najom postacoval na pokritie hypo a naklady . Myslim ze vynos by mohol byt vyssi za par rokov kedze hypo bude fixovane min 5 rokov a najom pojde len hore .

celkom nerozumiem co z tej investicie budes mat ty , lebo akcie v 25 rocnom horizonte daju tych aspon 5% real vynos.

[stary gambler]

Výnos z prenájmu je v KE možno na úrovni 3%. Ale ten výnos sa rokmi zvyšuje. Preto by som výnok v roku kúpi nehnuteľnosti ani neriešil, za 5 rokov keď ceny nájmov stúpnu o ďalších 50%, môže byť ten výnos lukratívny. Asi rovnako, ako ked niekto kúpil v roku 2019 1 izbový byt za 60 000€ a prenajímal ho v tom roku za 350€. Ale teraz ho prenajíma za 550€.

cisty vynos z prenajmu dosahuje len 2%-3% podotykym AKTUALNEJ CENY nehnutelnosti v dany rok , odsledovane 10 rocia praxe , aj to musite mat byt prenajaty takmer cely rok nie cakat pol roka kym niekto pride na prenajom, a nemat neplaticov,.
*vysvetlenie aktualnej ceny- byt kupeny pred 7 rokmi za 40 k euro , momentalna cena predajna, cca 105k euro , tak % cenu najmu pocitam na rok 2024 z ceny uz 105k euro a nie nadobudacaj ceny 40k euro.

[jaroslav81]

Výnos z prenájmu je v KE možno na úrovni 3%. Ale ten výnos sa rokmi zvyšuje. Preto by som výnok v roku kúpi nehnuteľnosti ani neriešil, za 5 rokov keď ceny nájmov stúpnu o ďalších 50%, môže byť ten výnos lukratívny. Asi rovnako, ako ked niekto kúpil v roku 2019 1 izbový byt za 60 000€ a prenajímal ho v tom roku za 350€. Ale teraz ho prenajíma za 550€.

cisty vynos z prenajmu dosahuje len 2%-3% podotykym AKTUALNEJ CENY nehnutelnosti v dany rok , odsledovane 10 rocia praxe , aj to musite mat byt prenajaty takmer cely rok nie cakat pol roka kym niekto pride na prenajom, a nemat neplaticov,.
*vysvetlenie aktualnej ceny- byt kupeny pred 7 rokmi za 40 k euro , momentalna cena predajna, cca 105k euro , tak % cenu najmu pocitam na rok 2024 z ceny uz 105k euro a nie nadobudacaj ceny 40k euro.

OK, ale načo budem počítať výnos z aktuálnej trhovej ceny? Nemal by ma viac zaujímať výnos z čiastky, ktorú som do toho skutočne vložil?

[JUGGLER]

OK, ale načo budem počítať výnos z aktuálnej trhovej ceny? Nemal by ma viac zaujímať výnos z čiastky, ktorú som do toho skutočne vložil?

Áno. Ale ked byt už má dajme tomu dvojnásobnú hodnotu, napr. 200 000 a ty máš z nájmu 500 čistých, teda 6000, tak je to rovnakých 3% p.a.
ako bez rizika v banke. Závisí teda aj od inflácie - úrokových sadzieb a od toho akým tempom budú rásť ceny nehnuteľností. U nás zatial bolo tempo rastu nadpriemerné...odhadujem od 5% p.a do 7% p.a. Ak nájom je dalších 3%, tak je to spolu 10% p.a. ako akcie. Ale nehnutelnosti sú menej rizikové, zrozumiteľnejšie a viac pod kontrolou. Ťažko ale povedať aký bude vývoj mimo velkých miest. Pretože SR je vidiecka krajina a obyvateľstvo sa sťahuje do miest. BA a KE sú podľa mňa na 100% ok, ostatné krajské mestá možno tiež, ale zbytok neviem, neviem... či sa nehnutelnosti ako investícia oplatia.