IAD realitný fond - garantovaný výnos

Garantované fondy, zaistené vklady, investičné certifikáty, dlhopisy a obligácie

IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Pia 02 04, 2011 5:05 pm

IAD v blízkej dobe (otázka niekoľko dní) spustí garantovaný výnos pre ich realitný fond.
V minulosti mali akciu 8% na 800dní http://financie.etrend.sk/investicie/ia ... vynos.html

...teraz to bude 10% za 1000 dní, čo je cca 3,3% - 3,5% (podľa toho, či rátame zložené úročenie, alebo nie).

Výhodou fondu je to, že fond neinvestuje do developerských projektov, alebo do stavebných, či realitných firiem, ale do nehnuteľností priamo. A to do lukratívnych nehnuteľností, ktoré prenajíma a pri niektorých má nájomné garantované roky dopredu (kúpele Kováčová). A teda výnos je predpokladaný vyšší, ako 10% za 1000dní. V minulosti bol výnos permanentne nad úrovňou 5% (myslím, že s výnimkou jedného roku, kedy bol niečo cez 4%).

Pokiaľ fond zarobí viac, ako 10% za 1000dní, sporiteľ dostane celý výnos (nebude nijak krátený).
Poplatok do 16600€ 3% vstupný, nad 16600€ individuálny. Výstupný 0%.

Myslím, že celkom zaujímavá forma konzervatívnej investície.

http://www.iad.sk/sk/podielove-fondy-a- ... db00b49fe3
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 04, 2011 6:50 pm

K produktu samotnému sa vyjadrovať nebudem, ale zaujala ma kreativita výpočtu výnosu.

Pretože ja počítam inak:

Nakúpim podiely za 10.000,- euro, t.j. do fondu vložím 10300,- euro.
Po 1000 dňoch (2,74 roka) bude mať moja investícia hodnotu 11000,- euro, čo je výnos 6,8% za toto obdobie.
Aj úroky, podobne ako hmostnosť majú svoju základnú jednotku a tou je % p.a. t.j. samozrejme sa musí počítať zložené úročenie s pripisovaním úroku ročne.
Takže 6,8% za 2,74 roka dáva úrok 2,43% p.a.
Ja teda odporúčam skôr termínovaný vklad Dexia (2,7% p.a.), úroky vidím do budúcnosti skôr vyššie, takže tých 2,43% p.a. v horizonte temer 3 rokov sa mi zdá málo.

Ešte by som doplnil, že ak by aj dosiahli za tých 2,74 roka výnosnosť 5% p.a., tak dostanem vyplatené 11430 euro, t.j. cca 111% vkladu, čo je ale opäť len skromných 3,87% p.a.
Pre porovnanie: termínovaný vklad Privatbanky na 3 roky má úrok 3,4% a je pevný, kým tých 3,87% p.a. je hypotetických a garantovaných 2,43% p.a. je zasa o celé percento ročne menej.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod filip glasa » Pia 02 04, 2011 8:32 pm

Významná časť portfólia bude investovaná aj do rezidenčných developerských projektov.

to vôbec nevyzerá ako konzervatívna investícia.

Len tak pre info, fond kupuje za peniaze podielnikov budovy od spriaznených firiem (firiem spriaznených so správcom fondu). Stačí si pozeiť niektoré tie budovy - kto ich staval a kto ich vlastnil pred tým než boli vo fonde.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 04, 2011 9:04 pm

Tiež by ma zaujímalo, akým spôsobom oceňujú majetok fondu? Skutočný trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami neexistuje, resp. celkom by ma zaujímalo, akú účtovnú hodnotu vo svojich knihách vykazuje napr. majiteľ objektu Manhatan v Bratislave? Napríklad :D
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod filip glasa » Pia 02 04, 2011 9:49 pm

takú za koľko to postavil - veď Manhatan staval zipp a nepatrí to žiadnemu fondu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 04, 2011 11:37 pm

filip glasa píše:takú za koľko to postavil - veď Manhatan staval zipp a nepatrí to žiadnemu fondu.

inak som to myslel.
Narážal som na to, že keďže kupujú projekty spriaznených firiem, že by som si nebol istý, či vykazované zhodnotenie je aj reálne. Proste kým lákajú klientov, tak si to účtovne zariadia (pretože to majú v rukách) tak, že majetok akože rastie. Potom naženú dostatok klientov a situácia sa môže zrazu zmeniť.

A čo sa týka trhu nehnuteľností, tak tam mám problém s tým, že (napríklad) majiteľ Manhatanu bude uvádzať, že predáva byty za trhovú cenu (povedzme 1500 euro za m2). Ale pritom žiadny byt za túto cenu reálne nepredal. Za tú cenu sa (možno) predávajú nejaké iné projekty. Resp. isto sa nájde finta ako zopár bytov z projektu predať fiktíne, t.j. spriazneným subjektom.

Proste, presne ako píšeš, Filip. Brať IAD realitný ako konzervatívnu invesítiu ... to sa mi zdá veľmi, veľmi odvážne hodnotenie.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod filip glasa » Sob 02 05, 2011 10:48 am

v realitných fondoch sú dve možnosti ako oceniť nehnuteľnosť. Valuačný model, alebo porovnávací model. Valuačný vychádza z príjmov (nájomného) a porovnávací s porovnaním cien obdobných nehnuteľností (klasické ohodnotenie na základe priemernej ceny na danom trhu).
Oba robia nezávislí znalci. Nie správca. Čiže to čo si popísal ty nie je možné.

Ale aj tak je dosť možností, ako v realitnom fonde trochu prifarbovať výsledky.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Štv 02 10, 2011 5:31 pm

Ad moje výpočty, rátal som to bez zohľadnenia 3% vstupného poplatku, keďže nad 16700€ je poplatok individuálny a teda pokojne aj nulový.
Každopádne ak by som sa mal rozhodnúť medzi garantovaným výnosom cca 3,5% p.a. v banke, a garantovaným cca 3% výnosom vo fonde, kde to môže byť 4,5, či 6%, tak by som volil fond.
Pokiaľ by to bol fond bez garancie, a mohol by zarobiť 10%, no aj 0%, volil by som v tomto prípade banku (pri krátkodobej investícii).
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Štv 02 10, 2011 8:02 pm

Martinisko.eu píše:Každopádne ak by som sa mal rozhodnúť medzi garantovaným výnosom cca 3,5% p.a. v banke, a garantovaným cca 3% výnosom vo fonde, kde to môže byť 4,5, či 6%, tak by som volil fond.


Toto je presne to, prečo ja obchodníkom nemôžem byť ani náhodou. Aj keby som neviamako chcel :(
2,43% p.a. nazvať "cca 3%" ak to porovnávam s inou možnosťou s hodnotou reálnych 3,5%, to je proste pre mňa úplne nepredstaviteľné. A pritom práve toto je cesta, ako môže obchodník najlepšie zarobiť. Na hlúposti iných a zavádzaní.
To koľko %p.a. by ten fond musel mať výkon, aby to pre klienta bolo 4,5 či 6% p.a.??? Však mne vyšlo 3,87% p.a. (a to číslo platí, ja som matematik a to je veľmi presná veda), keby bola výkonnosť fondu 5% p.a.

Čo sa týka individuálnej sazdby poplatku nad investovaných 16666,- euro, tak samozrejme pri tej úrovni má iné úroky aj Privatbanka. Pretože počítajme opäť: do nie bezrizikového jedného konkrétneho fondu nehnuteľností určite nie je dobré investovať viac, ako 20%, t.j. ak sme na investícií ccaa 16k, tak sa bavíme o človeku s investičným porfóliom 80k euro. A ja nie som obchodník, ani inak sa nenechám presvedčiť, že ten poplatok bude zrazu nulový. Bude možno 2%, či v krajnom prípade 1,5%. A to nech si už ctený čitateľ spočíta, o koľko sa zvýši reálny výnos (počítať výnos bez poplatkov je úplne zle).
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Štv 02 10, 2011 8:43 pm

a) privatbanka má taký istý úrok, či investuješ 1000€, alebo investuješ 20 000€, neviem teda, o čom hovoríš...
b) nie je problém kdekoľvek vybaviť 0% vstupný poplatok, ak nie nulový, tak kľudne symbolický, jednopercentný...

To, že by sa nemalo investovať viac ako 20% do nehnuteľností, resp. jedného fondu je pravda, no neplatí to v prípade garantovaných výnosov.

Ja matematik nie som, no stále si stojím za svojimi číslami. Pokiaľ rátame aj úrok z úroku, tak je to 3,25% p.a. v hrubom (pri nezohľadnení vstupného poplatku, ktorý ako vravím, môže byť nulový). Dáš 1000€, za rok je to 1032,5€, za dva roky 1066€ a za tretí rok je to 1100€ a teda 10%. No a vlastne je to viac ako 3,25%, lebo to nie je na tri roky, ale len na 1000dní, takže je to cca 3,3%. Takže o čom stále točíš? :)

Tibor píše:To koľko %p.a. by ten fond musel mať výkon, aby to pre klienta bolo 4,5 či 6% p.a.??? Však mne vyšlo 3,87% p.a. (a to číslo platí, ja som matematik a to je veľmi presná veda), keby bola výkonnosť fondu 5% p.a.

No presne 4, 5, či 6%. Už sa opakujem ako papagáj, ale nerátaj stále vstupný poplatok, resp. uvádzaj to aj bez neho... To už rovno potom uvádzaj výnos po zdanení :D
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Štv 02 10, 2011 8:45 pm

A ešte jeden detail. Nikdy žiadneho klienta nezavádzam. Nikdy! Tak si to prosím odpusť ;) Na toto som dosť náchylný. Pretože je na SK trhu 90% poradcov, či predajcov, ktorí túto prácu špinia, zatajújú fakty a sľubujú nemožné. No ja a chalani z tohto fóra ideme iným smerom, inou cestou. Vravíme klientom pravdu...
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod filip glasa » Štv 02 10, 2011 11:04 pm

Tibor ale veď to máš fakt garantovaný s výnosom 3,2% p.a. keďže tam nie sú vstupné poplatky. S možnosťou bonusu v prípade vyššieho zhodnotenia. Ale tú garanciu som neštudoval (či sa zmenil typ fondu, alebo ako to ošetrili).
Prečo by to malo byť podľa teba 2,43% ak tam nie sú poplatky?
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Pia 02 11, 2011 11:43 am

Filip, štandardne tam je poplatok 3% vstupný, do sumy 16700€, potom je individuálny, a teda aj nulový... Preto ráta s nižším výnosom.
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 8:00 pm

Martinisko.eu píše:a) privatbanka má taký istý úrok, či investuješ 1000€, alebo investuješ 20 000€, neviem teda, o čom hovoríš...


http://www.privatbanka.sk/?com=pages&node=166

na 36 mesiacov, vklad do 9 999,99 eur – 3,40 %

na 36 mesiacov, vklad od 10 000 eur – 3,70 %


Proste klasický finančný od..bávač. Klame a zavádza.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 8:03 pm

filip glasa píše:Tibor ale veď to máš fakt garantovaný s výnosom 3,2% p.a. keďže tam nie sú vstupné poplatky. S možnosťou bonusu v prípade vyššieho zhodnotenia. Ale tú garanciu som neštudoval (či sa zmenil typ fondu, alebo ako to ošetrili).
Prečo by to malo byť podľa teba 2,43% ak tam nie sú poplatky?

Však si ešte raz prečítaj môj výpočet. Ak investuješ 1000 euro, tak reálne vložíš 1030 euro (30 je poplatok).
Zhodnotenie sa bude týkať tých 1000, nie už tých poplatkových 30.
Za základ (vo výpočte percentuálneho zhodnotenia) je potrebné brať celú sumu, t.j. vklad PLUS poplatok.
Presne to som počítal vo výpočte a výsledok výpočtu je jasný. Je uvedený v mojom prvom príspevku v tejto diskusii.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod filip glasa » Pia 02 11, 2011 8:13 pm

viem, ale veď je ten fond teraz v akcii bez poplatku. A tie bezpoplatkové akcie má zrovna tento fond každú chvílu.
Obrázok užívateľa
filip glasa
admin
 
Príspevky: 11207
Registrovaný: Štv 11 30, 2006 9:31 pm
Bydlisko: Bratislava

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 8:29 pm

filip glasa píše:viem, ale veď je ten fond teraz v akcii bez poplatku. A tie bezpoplatkové akcie má zrovna tento fond každú chvílu.

O.K., to je možné, moje výpočty sa vzťahujú k podmienkam, ktoré uviedol Martinisko
Poplatok do 16600€ 3% vstupný, nad 16600€ individuálny. Výstupný 0%.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 8:41 pm

Martinisko.eu píše: Už sa opakujem ako papagáj, ale nerátaj stále vstupný poplatok, resp. uvádzaj to aj bez neho... To už rovno potom uvádzaj výnos po zdanení :D

To myslíš skutočne vážne?
Máme dva produkty pre zhodnotenie prostriedkov na 3 roky.
1. úrok 4% p.a. poplatok žiadny
2. úrok 5% p.a. poplatok 4%

Podľa Teba je 2. jasná voľba. Podľa mňa to však nie je také jednoznačné
1. vklad 1000,- po 3 rokoch 1124,86, t.j. celkové zhodnotenie 11,24864%
2. vklad (1000+40), po 3 rokoch 1157,625 čo je zhodnotenie (so základu 1040, pretože toľko som reálne vložil) 1157,625/1040 = 11,31%.

VŽDY treba do vkladu počítať poplatok. Sú to presne také isté vkladané peniaze, ako tie, ktoré sa potom úročia.

Inak s tým zdanením ani nevieš, akú máš pravdu. Keď budem pokračovať vo svojom výpočte a doplním 20% zdanenie výnosu, tak to bude takto:
1. výnos 124,86 bude po zdanení 99,888, čo je 9,988% z vloženej sumy
2. výnos 157,62 bude po zdanení 126,096 čo je 12,12% z vloženej sumy (1040)

Takže teraz, pretože ja verím len výpočtom, bez problémov uznávam, že je to inak, ako som si myslel.
Matika je spravodlivá. Ja verím výpočtom. Aj keď sú v môj neprospech. Toto ma skutočne prekvapilo.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martinisko.eu » Pia 02 11, 2011 9:22 pm

Tibor, ad PrivatBanka, ospravedlňujem sa, bol som v tom, že zvýhodnený úrok je od 33000€, nie od 10 000€.

Ad Tvoje výpočty, mám pocit že splietaš desať vecí cez jednu. V príspevku vyššie, uvádzaš výnos 5% a poplatok 4%, to o čom točíš?
Matematika je fajn vec a je fajn, že si vieš veci pekne vypočítať. Každopádne, pokiaľ mám možnosť zhodnotiť peniaze 3,5% garantovane a bez možnosti vyššieho zisku a potom možnosť B) zhodnotiť garantovane 2,5% no s možnosťou 5%, ja osobne beriem možnosť B. Ak ty chceš možnosť A, nech sa páči. Nechaj si peniaze na termínovanom učte...
A na to, že si ma nazval od...bavačom, radšej ani nereagujem. Škoda slov. Koniec k tejto téme...
Obrázok
Obrázok užívateľa
Martinisko.eu
 
Príspevky: 525
Registrovaný: Štv 04 19, 2007 8:15 pm
Bydlisko: Nemšová City

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Martin52 » Pia 02 11, 2011 10:08 pm

Tibor píše:2. výnos 157,62 bude po zdanení 126,096 čo je 12,12% z vloženej sumy (1040)

Toto mas zle, ved ti to po zdaneni vyslo viac nez pred zdanenim (v %)
Asi to ma byt 1126.096/1040 = zisk 8.27%
Ale je to zjednodusene, lebo pri daneni sa odcitaju kupne naklady vratane poplatku, cize nedanis cely 'zisk', ale zisk znizeny o poplatok, takze by to skor malo byt
1134 / 1040 = zisk 9%
Martin52
 
Príspevky: 116
Registrovaný: Uto 09 02, 2008 8:17 am

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 11:30 pm

Martin52 píše:Toto mas zle, ved ti to po zdaneni vyslo viac nez pred zdanenim (v %)
Asi to ma byt 1126.096/1040 = zisk 8.27%

Áno, aj mne sa to zdá veľmi podozrivé. Musím si to ešte poriadne prepočítať.
Ale tu už diskutovať ďalej nebudem, nevidím zmysel. Kto chce, pochopí, kto nechce ... jeho slobodná voľba.
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm

Re: IAD realitný fond - garantovaný výnos

Poslaťod Tibor » Pia 02 11, 2011 11:47 pm

Tibor píše:Áno, aj mne sa to zdá veľmi podozrivé. Musím si to ešte poriadne prepočítať.

Hodil som to do excelu a výpočet potvrdil môj pôvodný predpoklad.
Započítanie zdanenia ešte zhorší pozíciu vkladu s poplatkom.
Prikladám modelový príklad, kde výnos vkladu s poplatkom bez zdanenia je ešte vyšší,
ako výnos vkladu (samozrejme horšie úročeného) bez poplatku,
ale po započítaní zdanenia, t.j. pri porovnaní čistého výnosu sa situácia obráti.

Takže vďaka za pripomienku, treba počítať aj so zdanením.
Z opticky vyššieho výnosu zaplatíte vyššiu daň, pretože poplatok zrejme nebude znižovať základ dane.
A to je ďalšie mínus vkladov/investícií, ktoré ponúkajú vyšší výnos, ale s počiatočným poplatkom.
Prílohy
Uroky-poplatky.xlsx
(8.81 KiB) 108 krát
Verím, že trh je prirodzený, existuje aj v Severnej Kórei. A preto verím, že raz sa presadí aj v EÚ a v USA
Tibor
 
Príspevky: 381
Registrovaný: Štv 01 18, 2007 8:50 pm


Späť na Garantované vklady, investičné certifikáty, dlhopisy

Kto je on-line

Užívatelia prezerajúci fórum: Žiadny registrovaný užívateľ nie je prítomný a 1 hosť